1、浅谈房屋面积测算中的常见问题及分析对策 摘要：在当前的社会经济条件下，房地产行业得到了快速的发展，成为了社会各界关注的焦点，也是在这样的情况下，房地产行业暴露出了不少的问题，尤其是在房屋面积的测算方面最为严重。本文通过对房屋面积的各种概念进行澄清，结合目前房屋测算方面的一些问题加以分析，提出相应的对策，为房产行业的健康有序发展献计献策。 关键词： 房屋面积 测算 问题 对策 房产问题一直是关乎人们生活的一个主要问题，不管是居住还是做投资，房产都是近几年人们比较乐钟的活动。在整个房产交易过程中，房屋实际面积的测算却存在诸多问题，尤其是在寸土寸金的北、上、广等地区。因此，研究房屋面积测量问题在现实
2、生活中意义重大。 1.房屋面积和房屋面积测算的含义 房屋面积是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。 房屋面积测量主要包括房屋面积测量和用地面积测量两种类型，房屋面积的测算主要包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等。房屋的建筑面积主要是指房屋外墙，墙角以上各个层面在外围的水平投影的面积，主要包括地下室、阳台和楼梯等。房屋的使用面积主要是指在房间内一切可以使用的空间面积，在计算的时候，按照房屋内墙的水平投影来
3、计算。房屋的产权面积主要是指该处房屋占有的总面积，主要由当地房产主管部门登记确认。房屋的产权面积主要是指房屋的拥有人所拥有房子使用权的面积。房屋共有建筑面积是指各种建筑共同使用的面积。 2.房屋面积测算常见的问题 2.1对于公摊面积不同功能区的计价，没有明确的差异规定；随着房地产行业的快速发展，人们在房产商的投资也逐年增加，人们对于房屋产权问题和房屋面积等问题的关注也逐渐增强。公平、合理测量相关的房产面积，准确的划分各种功能区域对于工作人员是一项重要的工作。对于目前的一些商品房来说，在计算的时候主要以建筑面积来测算，对于不同的楼层也会有不同的价格，当一旦出现公摊面积的时候，就会发生争议。 2.
4、2对于阳台面积计算没有明确的标准；阳台主要是指与房屋相连有维护措施的结构，主要分为封闭式阳台和非封闭式阳台。在我国的相关规定中有明确的划分要求，封闭式的阳台是按照房屋外围投影的面积计算的全面积，不封闭的阳台是按照外围水平投射面积的一半来计算建筑面积。对与封闭与不封闭阳台的划分主要是通过规划图纸来判定的，但是在实际的建造过程中，人们对于不同风格的追求不同，导致阳台上的护栏和围栏的风格也不同，在划分阳台类型的时候难以划分，同时由于使用了两种或两种以上的才俩 2.3随着城市化进程的加快，高层建筑成为住房的主流，国家房地产相关规定，超过十层以上，必须配有消防通道，以应对突发事件。这一消防通道包括一条消
5、防专用走廊和一条链接几个单元的消防楼梯，这种通道是否应该计入相邻几家房屋的面积中，备受争议。 2.4.住房的一些配套设施所占面积的规划也受争议，例如，房屋外面的楼梯道、垃圾道等设施所占用的面积，尤其是对于一些复试的楼房，一般的只需要开一个口，而复试的需要再加一个开口，想入这种类型的情况也备受争议。 2.5房屋面积测量时应注意的问题，一般在进行房屋面积测量时，尤其是在测量数据的采集时，瞄准镜的中心需要角度偏心来观测，要将棱镜的位置放在离仪器需要测量房屋焦点相同的水平面上，测定完棱镜水平距离后，再用水平的微动轮找准目标，最后在仪器上进行数据的记录。当进行的房屋实际测量时得出的对称边长数据不一样的时
6、候，要对这些数据进行分析和计算，最终如果误差在可接受的范围内就可以忽略计算，如果超出审核允许的范围，就必须审查相应信息的准确性。 3.房屋面积科学测算的对策 3.1在相关概念上加以界定，使其明确化；在我国房产相关法律中对于房产建筑面积有明确的规定，历百年明确记载：商品房的建筑面积由房屋的整体建筑面积再加上应分的公摊建筑面积两个部分组成。这就要求我们对“共有面积”和“公用面积”加以区分。公用面积是指某块面积由两户和两户以上的住户享有使用权的地方。共有面积是指各个相关商品房享有对这一部分面积的财产权、使用权和处置权，是大家共同所有的不能被某一住户私用。 3.2对现有的测量仪器及时的升级和更新，目前
7、很多地区已经使用先进的数字化测量绘图技术，通过电脑扫描相关的数据再经过相关的软件绘制成房屋空间图纸，精确地描绘出房屋的面积没减少了人为测量和绘制带来的误差。数字化房产面积的测量技术具有速度快、画图质量高、劳动轻度低等特点，是未来房屋面积测量的主要发展趋势。 3.3对于高层建筑中的消防通道和消防连廊的面积计算，要捆绑式的共同分担。一般的高层建筑都要求建设相关的消防措施，对于十层以上的建筑还要建设有消防连廊，这些连廊都是以阳台阳台相连的形式相连或者以挑廊的形式相连，这些地方的面积可以与香坊通道的面积合并到一处，由相邻的两家共同承担。 3.4明确标注房产面积的各项参数，规定统一的测量标准，减少因面积
8、测量时选用的标准不同而产生的纠纷。房屋的面积测量过程相对比较复杂，一般的房屋面积测量就是指对房屋的建筑面积和用地面积进行测量，在实际的房屋销售过程中，有很多纠纷都是因为房屋的建筑面积引起的，因此必须建立一个科学、规范的房屋面积测算标准，指导群众通过科学的手段对房屋的面积进行核算，这样可以大大减少相关问题的纠纷。 3.5对于复式楼房面积的测算根据自然层数来处理，很多复式房屋为了能够让客户自己随心所欲的不知自己的房间，在构造上采用的是中空的结构。还有些是因为即便是建了楼层隔离也会面临被拆除的威胁，因此大多数的复式楼层都是，中间都是空置的。在这种情况下，关于房屋内部的楼层问题成了讨论的焦点，在这一方
9、面可以通过销售前期的购房成本面积协商解决。 3.6对于一些阳台的处理，颁布相关的规定，详细划分封闭阳台的种类。根据上部顶盖投影的面积与本层围栏投影的大小比例为标准计算相应的建筑面积。 4.结论 在现在一些房产交易中，有些房产合同上所记载的房屋面积与实际的测量面积经常出现不相符的现象，这样和大程度上造成了购房者和开发商之间的矛盾纠纷。只有不断完善关于房屋测量方面的细则，不断更新测量的方法技术，才能够好的体现出房屋测量的公平性，尽量减少因房屋面积问题导致的各种纠纷。房屋面积测量问题关系着人们购买房屋的切身利益，规范和完善房屋面积测量体系对于房产行业的良性发展具有非常重要的意义。在测量过程中，应根据国家相关的规定严格按照相关的标准进行测量，对于一些经常容易出错的地方要重点测量。 参考文献 1 朱小虎.房屋建筑面积测算若干问题探讨J.企业科技与发展.2011.15 2 严晓玲.关于房屋面积测算中几个问题的思考J.经济研究导刊.2009.30 作者简介：徐飞 （1976-）男 内蒙古赤峰市敖汉旗人 研究方向：建筑工程测量第 6 页 共 6 页
