1、 _ 中国经济增长的挑战 China Development Observation 要预防房地产泡沫转化为社会泡沫 很柔蓑詈 主字军 府和发展商的永恒话题，而且也 是国际投资者和投机者的深切关 注对象。去年，随着迪拜世界债务 事件的爆发和中国电视剧(蜗居 的播放，不同的社会人群对中国 房地产的市场表现出不同的情绪 来，或者忧虑，或者恐慌，或者 愤怒。对中国政府来说，房地产 郑永年 市场存在的巨大泡沫已经成为中国经济的最大隐忧。对 社会来说，越来越多的中国民众被变相地剥夺了“住房” 权，许多勉强购房的年轻人不仅耗尽了两三代人的储蓄， 而且纷纷陷入“房奴”生活，不得不为归还房贷节衣缩食。 最近这
2、些年来，房地产投机活动盛极一时，房地产泡 沫一直在不停地上升。根据对北京、上海和深圳等大城市 的调查，大城市的房屋空置率已经远远超过10的国际 警戒线。在不少地区，这一比例甚至已经达到50以上。 同时，房地产对中国经济的重要性也不容置疑。房地产增 值已经占到了2009年全年GDP的6，14的投资在房 地产行业，5O多个产业与房地产关系密切。 政府有足够的理由担忧房地产泡沫。前面有日本的 例子。上世纪九十年代初，la本房地产泡沫破灭之后所 造成银行倒闭，国民财富缩水，民间投资和经济全面萧 条，导致El本失去的“十年”，即使是在此后的二十多年 里，日本经济还是没有走出阴影。中国的很多学者也早就 在
3、讨论中国是否会步日本模式后尘的问题。最近又有迪拜 世界事件。房地产已经成了中国经济的“紧箍咒”，因为 房地产的解体也很可能就是中国内生性金融和经济危机 的端倪。因此，有关方面一直不敢有丝毫的松懈。在以往， 尽管有关方面也对房地产市场多有不满，但一旦当房地产 遇到危机时，必出手相救。这次金融危机之后，国家出台 的庞大的应付危机的资金，也有很大一部分流向房地产。 022 中国发展观察2010年4月 毫不夸张地说，房地产已经绑架 了中国经济，同时也绑架了为中 国经济负责的中国政府。 与泡沫和空置房平行存在的 现实是，中国85的家庭无力购 房(根据中国社会科学院的最新 调查)。这种情况使得中国社会对
4、房地产业现状和政府无能改变这 种局面的不满已经到达了一个新 的沸点。最近温家宝总理在作客 新华网上论坛时提出，要让人民更幸福、更有尊严，在中 国社会引起了很大的反响。这次温家宝总理在政府工作 报告 中又强调了这一点。从社会的反映来看，人们关切 的是民生问题的方方面面，包括住房、教育、社会保障和 医疗卫生等等。实际上，中国社会上流行的一些新概念如 “房奴”、“孩奴”等是社会心态的最直接反映。 可以毫不夸张地说，如果房地产泡沫一旦在中国形 成，这不仅仅会是经济泡沫，而且也很有可能转化成为社 会泡沫。自改革开放以来，西方在人权方面一直对中国构 成很大的压力。中国政府持开放的态度和西方保持对话， 强调
5、中国和西方在对人权理解方面的不同。不同的文化体 系形成人们对权利理解的不同。这很容易理解。中国强调 国家的生存、发展权，而西方更多的是强调个人的政治 权利。但是国家的发展权并没有转化成为社会的民生权。 一些人担心西方式的权利概念会对中国社会和政治稳定 的影响。不过，实际上，人们对此并不用太过于担心，因 为文化认同的不同，西方式的概念对中国社会的影响并不 会太大。要真正关注的是中国社会本身所认同的权利。人 民所认同的权利如果不能被实现，或者被剥夺，那么稳定 就会成问题。那么，什么是中国社会所认同的权利呢?很 简单，就是民生，就是社会上所说的，学有所教、劳有所得、 病有所医、老有所养、住有所居。这
6、些权利在几千年前的 儒家经典礼记 的(礼运篇)里面已经说得清清楚楚了， 一直以来被视为中国人对理想社会的基本要求，直到今天 中国社会对这些权利的认同度还是非常高。应当指出的， 社会稳定本身也是基于社会所认同的基本权利的实现之 上的。 在实现这些社会权利方面，中国也取得了一些进步， 但不是很理想，尤其在改革开放以来经济建设取得的巨大 成就相比之下。社会权利如果不能实现，就没有社会的凝 聚力，稳定就没有基础。中国政府现在把民生问题放到政 策的首要议程，这是非常必要的。那么，民生问题或者中 国社会所认同的民权如何实现?这也有待于很大的努力。 就解决人民的住房权来说，有几个方面的问题需要考量。 首先是
7、要调整政策思路。在中国，房地产被视为仅仅 是经济政策的一部分，而非社会政策的一部分。把房地产 视为单纯的经济政策领域，其GDP功能(对经济增长的 贡献)被凸显出来，而其社会功能(社会成员对住房的需 求和人们的“空间权”)就被忽视。这种政策思路要调整， 要实现房地产从经济政策到社会政策的转型。 纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房 解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部 分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一 个重要资源，就是说，房地产对GDP的贡献不是这些国 家政府的首要考量，首要的考量是社会发展，是社会成员 的居住权。经济因素当然很重要。房地产的发展也必须考
8、 虑到供求关系，否则是不可持续的。但是这种经济考量是 在宏观的社会政策构架内进行的。 欧洲一些国家在早期也是把房地产作为经济增长来 源，也同样产生了很多社会问题。随着原始资本主义向福 利资本主义转型，住房政策尤其是公共住房政策越来越变 成这些国家的社会政策的一部分。到今天，很多国家尤其 是北欧国家，房地产完全属于社会政策，对房地产对经济 增长的考量已经变得不重要。 地窄人稠、土地资源十分紧张而经济高度发展的新加 坡是亚洲社会房地产市场发展的最健康的国家。新加坡学 习了欧洲公共住房的经验，又结合自己的国情，创造了独 一无二的公共住房制度。如果说在西方社会公共住房主要 是为了社会弱势群体的，那么在
9、新加坡，公共住房是为全 体社会成员的，80以上的家庭住在公共住房。公共住房 投资是新加坡社会性投资的最为重要的一个环节。应当指 出的是，新加坡的住房政策的指导思想就是“居者有其屋 的传统儒家思想。在住房等健全社会政策的基础上，新加 坡不仅能成为亚洲最高效的经济体，在政治与社会上也是 最稳定的社会。 第二个需要考虑的问题是调整中央和地方财税关系， 减少地方政府对房地产的依赖。造成中国房地产现在这种 局面的因素有很多。就土地而言，政府负有不可推卸的责 中国经济增长的挑战 China 0evelopment 0bservation _ 任。长期以来，政府行政限制土地的供应量，政府也搞寡 头式垄断，利
10、用卖地收入弥补地税不足。同时，政府所推 行的“招拍挂”制度也阻碍着竞争性土地供应市场的形成。 很显然，各级地方政府的卖地财政提高了土地价格；为了 消化高价土地，发展商就抬高房价。 也就是说，房地产是地方政府实现经济增长和增加 地方财政的一个最主要的来源。或者说，房地产是地方 各级政府的GDP主义的一个核心组成部分。在GDP主 义的指导下，房地产成为生产性投资，而非社会性投资。 房地产本来就是一种特殊的社会产品，因为其直接关切到 社会成员的空间居住权。同时，房地产也直接关乎社会稳 定与和谐。但在GDP主义构架内，地方政府在制定和执 行有关政策时候的唯一考量是利润，而非社会生活的其他 更长远、更重
11、要的方面，以及大部分社会成员的切身利益。 这样在GDP主义的驱动下，无论哪个角色，政府、 发展商还是投资者，都想从房地产那里获得巨额的利益。 正因为这样，在中国房地产投资过程中，带有极大的投机 性。一些投资者甚至仅仅是为了投机，购买几套甚至几十 套商品房以待房价上涨时出售赚取差价。当房地产被投资 者或投机者所操控时，其和大多数社会成员的实际需求 就没有了任何关系。(类似的情况也表现在投机性金融经 济和实体经济毫无关系上。)应当指出的是，中国的地方 政府也是这个过程中的投机者。不管地方政府投机的动机 (如地方财政考量)和理由如何，在制造房地产泡沫方面， 地方政府和发展商同样具有不可推卸的责任。实
12、际上，大 量的泡沫是地方政府和发展商利益共同体的结果。 要促成房地产从经济政策向社会政策的转型，必须提 供给地方政府其他的动力机制。就是说，要改变目前中 央和地方政府的财税分配机制。1 994年实行分税制以来， 财力上移到中央政府，但责任并没有相应转移。现在很多 领域是中央政府出政策，地方政府出钱。这给地方政府很 多财政压力。同时，地方以GDP为中心的经济政策也需 要大量资金投入到基础建设。于是卖地也就成为一个创收 机制，或者第二财政。这是地方政府努力提高地价的一个 重要原因。因此，要不中央政府向地方分权，使得地方政 府拥有更大的财税权，要不中央政府把一些现在由地方政 府担负的责任也收上来。没
13、有这种调整，地方的土地财政 动力还继续很大，而房地产价格还是会继续暴涨。 第三个问题是大量增加政府的社会性投资。中国的经 济结构失衡最重要一方面就是生产性投资和社会性投资 之间的严重失衡。改革开放三十多年来，中国的经济增长 主要来自生产性投资。社会投资一直没有得到重视，每况 愈下。教育、医疗卫生、社会保障、公共住房、环保等 等方面的社会投资严重不足。特别需要指出的是，每次经 济危机总会导致生产性投资的激增和社会性投资的减少。 中国发展观察2010年4月0己3 蠢一 中国经济增长的挑战 China Development 0bservation 1997年金融危机之后，教育领域变成了各级政府经济
14、增 长的一个重要资源，教育产业化变得不可避免。而教育 属于社会领域，需要政府的大力投入。同样，这次金融 危机之后，各个生产领域的投资激增，已经导致了很多 工业领域的产能过剩，造成浪费和低效率。更为重要的是， 房地产成为刺激经济增长的主要来源。这种局面必须改 变。社会性投资严重不足，社会制度就建立不起来，消费 社会也无从谈起。大量增大社会投资，尤其是增加经济适 用价房和廉租房等保障性的建设，不仅可以有助于解决一 部分城市居民和新移民的住房问题，同时也能刺激消费， 带动长期可持续的经济增长。 第四，要控制国有企业大量进入房地产领域。从去年 开始，国有企业很快成为中国房地产市场的一个主要角 色。金融
15、危机发生之后，国家组织了大量的财政和金融力 量来对付危机，绝大部分无疑流向了国有企业。这具有必 然性。国有企业作为政府的一个强有力经济杠杆在应付 危机过程中发挥了重要的作用。没有这个杠杆，中国去年 应付危机不会这么有效。但同时也应当看到一些负面效 应。国有企业得到国家大规模的支持，扩张得很快。不仅 本身造成了产能过剩，而且也在挤压非国有部门的空间， 即所谓的“国进民退”现象。当国有企业的资本过度时， 国有资本会走向任何地方。既然房地产那么有利可图，那 么国有企业为什么不可进入呢?如何防止?政治和行政 限制可以用，但不会很有效，因为这些方法是要通过政府 本身而实施下去的。主要的还是要通过经济方法
16、。政府要 减少对国有企业的财政和金融支持。在应付危机过程中， 对国企的支持很重要，但现在危机已经过去，政府应当 把支持的重点放在非国有部门，尤其是中小企业。以民 营企业为主体的中小企业集中提供了大部分的社会就业， 如果中小企业不能复兴，那么可持 续的经济增长就很难。 另一方面，国家应当向国有企 业，尤其依赖于行政垄断的大型国 有企业直接提取利润。国有企业属 于全体社会，按理说应该有助于分 配的公平性。但现在至少在事实上 不是。当国有企业亏损时，国家就 要用纳税人的钱来支持。但当国有 企业赢利时，国企主管则不必向国 家上交利润。这是不公平的。实际 上，国有垄断行业的高工资高福利 已经成为中国社会
17、收入不公平的一 个重要根源。近年来，因为社会的 抱怨增多，国企开始上交一些利润， 但比例非常的低，最多不超过10。 024 中国发展观察2010年4月 国家必须向国企征收更多的利润。现在正在进行的社会改 革需要大量的财力，而国有垄断企业上交的利润就可以用 于社会改革。 第五，私人投机也是房地产泡沫的一个重要原因 怎么办?有两块。一块是外国投机。对外国的投机必须 加以限制。中国目前的房地产市场过分开放。在新加坡， 政府住房(政府组屋)这一块(占所有住户的80以上) 是完全不开放给外国人的。只有私人地产向外国人开放。 中国在完全没有满足本国国民要求的情况下，房地产市场 全面向外国投资者开放。这里的
18、风险极大。另外一块是 国内民间资本。民间资本组成“炒房团”大量投资房地产， 这里除了房地产政策导向和高利润以外，还跟民间资本 在中国所受的种种限制有关。这里最重要的是要为民营 企业开放更多的投资领域，并为民间资本能实现这些“出 路”提供必要制度支持。就需要让民间资本有更多的除了 房地产之外的投资领域，尤其是实业和创新领域。就是说， 一方面要规制房地产过度投机行为，一方面也要为民间资 本形成提供必要的制度护航。正是因为很多领域不容许民 间资本进人，而当今的金融体系又存在许多缺陷，民间资 本才纷纷组成“热钱”，走向房地产领域。 从技术上说，要遏制炒房和投机并不难，例如可限制 购房的数量、规定住房居住的最低年限、收取房产税等等。 但很显然，光从房地产市场本身人手，这些年的经验已经 表明，任何政策都不会很有效。上述这些更为宏观面的制 度改革，希望有助于营造一个健全的房地产市场。 作者系新加坡国立大学东亚研究所教授 所长。本文是作者 3月20日在“中国发展高层论坛”2010年会学术峰会上的演讲。
