1、如何起草一份完美的房地产合同,编辑：顾芳恒,一、房地产合同的四大基本功能房地产合同是指在土地使用权出让或划拨、房地产开发、房地产交易和物业管理过程中当事人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。无论是连篇累牍的房地产合同或是简单扼要的房地产合同，都能透过形形色色的表现形式看到房地产合同的本质，那就是书面房地产合同的四大基本功能：锁定交易平台、锁定交易内容、锁定交易方式、锁定假定处理。合同通过不同的条款或是条款组合的方式体现着这四大基本功能。,1.锁定交易平台锁定交易平台的功能解决的是双方所建合同的基本规则，主要回答“谁和谁”以及基本秩序方面的问题。这个平台除对当事人分别是谁、应当具备什么资格加
2、以明确外，并不解决交易中的实体和程序问题，仅仅是房地产合同本身的基本规则。但这个平台锁定了相关事务后，也明确了一些与交易有关的基本规范，并将不必要的麻烦引向有过错的一方。 2.锁定交易内容房地产合同在锁定了“谁和谁”的问题后，下一个需要锁定的便是合同双方要交易的内容。这一功能主要是明确双方交易的是什么产品或服务、产品或服务的数量及价格、产品或服务的质量标准等。,3.锁定交易方式这一功能是锁定交易的完成程序，确保房地产合同按意愿实现。即在解决了“干什么”的问题后再解决“怎么干”的问题。其内容是围绕产品或服务的提供时间、提供地点、过程要求、验收方法等，其目的是明确各自所需要的产品或服务以何种形式实
3、现。 4.锁定假定处置仅仅约定了“谁和谁”、“干什么”、“怎么干”还不够，因为这些內容都是正常履行情况下需要的内容，对于履行过程中可能出现的非正常情况无能为力。为了确保交易的安全，必须约定出现违约或非违约的特殊情况影响合同正常履行时的处置办法，以约束双方的行为并为问题的处理建立基本秩序。因此，这一功能是解决“出了意外怎么办”的问题。,二、起草一份完美的房地产合同 1.房地产合同起草前的准备 每份房地产合同都无法脱离合同当事人客观的内在环境和外在环境背景而独立存在。因此，要提高房地产合同的质量和实用性，就要充分理解和了解合同当事人的交易背景，在满足法律需求外，尽可能满足当事人的需求。 2.为房地
4、产合同命名 合同法分则中只规定了十五大类有名合同，而在实践中却存在着名目繁多的无名合同。房地产合同命名的问题也日益凸显，甚至出现文不对题的情况。一旦房地产合同争议诉诸法律，处理争议的机关在审理过程中就要对合同的类型、适用的法律进行判断，而合同名称则是一个重要的判断依据。 房地产合同命名取决于实际需要。如果法律关系明确，则可以采用有名合同，如果不想受有名合同的影响，则可以简称为合同或协议书，以规避风险。,3.设计房地产合同结构体系的初步框架 房地产合同如果纯粹从外在形式上可以分为四个基本的组成部分，即首部、正文、尾部、附件。 4.房地产合同正文内容的扩展 千字以下的房地产合同只要按照合同框架用一
5、级标题即可以安排下所有的内容。但对于一些篇幅大的房地产合同，至少还需要设计第二级、第三级，甚至更多的标题层级，将内容扩展开来。一份完整的房地产合同可以归纳为以下要素。,5.房地产合同定稿前的梳理 梳理标题体系中的交叉内容 核对关键词的一致性 6.房地产合同样式的美化字体、字号及间距的选用 标题序号的选用,决策观点,人人都会评价厨师的水平，但未必人人都有厨师的水平。在样本的基础上审核、修改房地产合同很多人都能，但能在没有任何样本可供借鉴的情况下起草一份房地产合同，才算是真正掌握了起草房地产合同的技能。,如何审查房地产合同,编辑：顾芳恒,合同审查是房地产企业签订合同之前的最后一道程序。通过对房地产
6、合同进行审查，发现合同中的问题，以避免或减少在履行房地产合同的过程中产生不必要的分歧和争议，提高合同履约率。即使因为某些特殊原因发生了违约或者争议，也可以比较顺利地解决问题，得到必要的补偿，避免或减少损失的发生。,一、审查房地产合同的合法性 审查房地产合同主体是否合法 对法人的资格审查 对非法人单位的资格审查 对外方当事人的资格审查 对自然人个人的资格审查 对保证人的资格审查 对代订立合同的代理人的资格审查 2.审查房地产合同形式是否合法 3.审查房地产合同内容是否合法 4.审查房地产合同签订程序是否合法,二、审查房地产合同的内容条款 1.审查内容条款的明确性 义务的可识别性 违约责任的可识别
7、性 2.审查内容条款的实用性 根据特有的风险增加实用条款 根据违约的特点增加实用条款 根据产品的特性增加实用条款 根据对方的情况增加实用条款 3.审查内容条款的完备性,三、审查房地产合同的表述质量 房地产合同的表述质量不单是指语言表达的精确度，还包括整个合同结构体系的清晰度及整体思维的严谨度。 1.结构体系的清晰度审查 2.整体思维的严谨度审查 3.语言表达的精确度审查 合同语言的规范性 用词、用语的精准性 程度、范围的可衡量性,决策观点,从合同当事人利益的角度进行分析，审查合同的终极目的是为了判断合同是否能够保证自己达到交易目的以及合同条款是否能够有效保护自己的权益。在审查房地产合同时，一定
8、要对照合同法和相关司法解释的规定来判断送审的合同内容是否合法、合理、可行，要不要修改、应当怎样修改，需要寻找肯定或者否定的法律依据、司法实践依据和经济依据。如有不清楚或者含糊的合同条款，还应与合同经办人、起草人甚至对方进行沟通，作出明确的解释和说明。,如何建立房地产企业合同 管理组织,编辑：顾芳恒,一、合同管理的职能分工为做好合同管理工作，开发商应明确合同管理机构，制定职责分工，并应形成一套严谨 科学的合同管理体系。合同管理涉及到项目开发过程中的各个方面，合同管理职能也需分配到开发商管理机构内部的各个部门中。合同管理职能的分配，既应考虑现行的组织机构，又要根据合同管理的需要适时地对现行组织机构
9、进行调整。从合同管理角度，一般将与合同管理相关的各部门，划分为合同主管部门、主办部门和协办部门，从而形成合同管理按主管部门、主办部门和协办部门交叉协同的管理机制。 1.合同主管部门 2.主办部门 3.协办部门 4.合同管理的职能分工,二、合同管理体系及运行机制1.合同管理体系 合同管理体系就是在开发商组织机构内部，对于整个合同工作，由主管部门统一负责所有合同的归口管理，并统一由该部门代表开发商对外开展项目开发过程中的各种与合同相关的工作。 统一管理 条块结合 2.合同管理的运行机制 根据开发商组织机构的不同，各部门及其职责分工有所不同。,三、合同管理基本制度由于开发商的合同种类多，数量多，涉及
10、的业务面广。组织内部各部门的工作都与合同管理有着不同程度的相关性。因此，建立和健全合同管理制度，规范合同管理方法，是提高合同管理质量，有效利用合同管理过程的信息所不可缺少的措施。合同管理的基本制度主要有：合同管理办法、合同审批制度、招标管理办法、评标办法、材料设备采购管理办法及合同档案管理制度等。 1.合同管理办法 2.招标管理办法 3.合同审批制度 工程管理部门审查与技术和质量安全文明施工有关的条款 计划部门审查标的及与工期和时间有关的条款 财务部门审查与费用和支付有关的条款 合同主管部门审查与权利、义务、责任以及法律有关的条款,决策观点,房地产企业成立专门的合同管理部门，建立合同管理制度，
11、通过统一归口审核管理各部门合同的模式，做到管理层次清楚、职责明确、程序规范，从而使合同的签订、履行、考核、纠纷处理都处于有效的控制状态。,2,商业地产情报,未挖掘到的金矿工业地产发展解析,万科为何不做商业地产,穷则变、变则通商业物业变现模式解析,首地大峡谷掀起主题商业风暴,未挖掘到位的金矿 工业地产发展解析,编辑：陈明辉,一、中国工业地产发展现状伴随着中国经济以每年近10%的速度迅猛增长，全球众多的制造型企业都在加紧或已考虑在中国建立生产基地，或是扩大现有生产设施。随着交通等基础设施的逐步完善，工业地产越来越显现自身的投资潜力。 跨国投资增多 国内企业大举圈地 工业地产土地价值增长迅速,200
12、6年全国城市总体地价增长率同期水平比较（%）,由于政策对工业用地出让的规范，工业用地市场价格的市场体系逐步建立，工业土地价值开始在市场中有所体现。,2006年全国城市分用途平均地价增长率比较（%）,二、中国工业地产发展趋势 行业需求增大，投资价值将进一步显现 政策将强调市场对工业用地的配置作用,国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势 投资热点区域将不断扩大 工业地产将逐渐升级为产业地产,相关链接： 产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。,三、如何深度
13、挖掘工业地产这座金矿 1、认清工业地产模式的特性 特性一 大投资 特性二快速启动 特性三提供增值服务 特性四追求长期稳定回报 2、创新工业地产开发模式 工业园区开发模式工业园区开模式，是目前中国最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。,相关链接：如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。,主体企业引导模式一般是
14、指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区。,相关链接： 如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。,工业地产商模式,相关链接：合理运用工业地产商运营模式分析 以土地溢价增值
15、，获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。 进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。,相关链接：合理运用工业地产商运营模式分析 如
16、“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。 通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。一直以来，工业地产的发展都没有像住宅地产、商业地产那样表现出强烈的发展势头来。而事实上来讲，工业地产的发展相比于住宅、
17、商业地产来说更为稳定。相关专家表示，目前，一般的厂房租期是8年-10年，租期较长的一个好处便是投资收益的相对稳定。而在目前工业地产发展比较好的上海等地，产业地产的投资回报近年来一直维持了一个较高的增长态势，相当一部分项目的投资回报已经达到了10%左右。,综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 总部基地模式总部基地是当前最火热的一个工业地产开发模式，其通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻，形成企业总部在本区域集群布局，企业生产加工基地则通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的
18、价值链分工。,四、北京总部基地介绍,总部基地地处北京市丰台区西南四环交汇处，科技园出口，由中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发，占地65公顷，总建筑面积140万平方米，容积率约1.59，总投资约45亿人民币，项目内部建有500余座每栋面积1200至6000平方米的总部楼；总面积约60000平方米总部广场；面积约12.5万平方米商业配套设施；每套面积约3050平方米的总部小公寓；几十个面积200至500平方米的风味餐厅；大型地上、地下停车场。,项目档案 建筑面积：140万平方米 绿 化 率： 50% 容 积 率：1.59 总投资额：约60亿人民币 建设周期：3-5年项目地址：丰台区南四环西路1
19、88号开 发 商：中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司,1、围合式的整体规划 总部基地在整体规划上，融合中国传统围合式建筑与西方开放式街区的精髓。在公共和私密建筑空间中，对庭院与街区空间巧妙运用，令各个独立楼宇既相对开放，又共享庭园空间。同时，这种围合式布局，不但保持沿街总部楼建筑立面的整洁，且创造出总部基地特有的静谧氛围。,2、独栋式单体设计 总部基地内各总部楼皆采用8.0mx8.0m标准柱网组合，框架式结构，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。 透明落地玻璃窗、黑色石材（普通单体楼无石材）精致与肌理、力量与深沉，共同创造出
20、总部基地简洁精致、内蕴深厚、极具想象力的现代感外观。开窗方式、屋顶形式和局部色彩的调整，则塑造出不同企业的个性化标志，从而强化企业的标识性，满足各类企业总部的形象需求。 凡购买总部基地总部楼的企业，会自动获得该总部楼的冠名权以最大满足各企业总部的形象展示和可识别性需求。,3、庭院式园林设计 总部基地总体绿化率约50%。庭院式中心绿化、点式组团绿化同带状公共绿化相结合，层次分明，分级明确。 绿化主题以缓坡草坪、格状铺砌为主，简洁明快，表现总部商务的现代感、节奏感、速度感，并满足总部办公的静谧与舒适的环境需求。,4、完善的配套设施 总部基地的配套实施相当的完善，包括会所，商务酒店等。 配套星级商务
21、酒店 99米高、总面积达6万多平米的六星级大酒店位于总部基地入口，是北京市城南第一个六星级酒店，主要由六星大酒店，酒店式公寓，国际会议中心，5A写字楼，高档商业组成。它在和谐、唯美的氛围中，营造出舒适与优雅的商务情调，缩短了繁忙商务中人与自然的距离。另外，配属的还有2栋总面积为2万多平米的总部商务酒店。 总部基地会所 每个庭院中心均设置有面积约为200-500m2的会所，满足企业总部的工作用餐、休息会客需求。 配套总部小公寓 总部基地为入驻企业总部员工特别打造总部小公寓千余套，产权自主。总部小公寓每套面积约30平方米，均为景观较好的精品板楼式设计，每套都配有卫生间、厨房等各类生活设施，全精装修
22、，配家具，直接入住。,决策观点,作为一项国内热门的投资行业，工业地产正不断发展，作为开发商，应该根据当前发展特点以及工业地产的特性，结合自身公司的资源状况，采用适合的开发模式，进行开发。总的来说，进行工业地产的开发，应该以以企业为主体进行开发建设，急企业所急，供企业所需，这是最重要的。,穷则变 变则通 商业物业变现模式解析,编辑：官鹏,一、整体持有模式,1、从养商期到收益期转变目前的市场上，商业物业长期持有能够获得的投资回报在10一12之间，但一些好地段、运营良好的商业物业远超过这一指标。 2、土地资源紧缺迫使长期持有物业之前发展商的住宅项目一个接一个开发，每年都有不错的收益，在住宅项目拿地成
23、本越来越高，好的住宅项目越来越难拿，房地产开发商就会出现项目断档的情况，造成开发商每年的收益波动率很严重，如果开发商是上市公司，尤其是土地储备不足的开发商，其每年的报表会比较难看，而商业物业的稳定租金回报将是开发商稳定收益波动的良好补充，对这些开发商来讲，长期持有商业物业是个良好的选择。,策略解析：商业物业的资金投入大，回收期长，决定了能够持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力，在资金允许的情况下，建议开发商长期持有商业物业，从项目价值最大化的出发点考虑，这种盈利模式是一种最理想的方式，但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商，毕竟有着强大资金实力的开发商太少。,3、融资解决部分资金
24、变现对国内的房地产开发商来讲，资金如土地一样是开发商渴求的资源，在长期持有的情况下，配合经营期融资可以解决部分资金变现问题。（1）开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款,相关链接：世纪金源集团以其金源购物中心、华远地产以其盈都大厦商业物业，均向银行获得了710年不等的商业抵押贷款。,（2）通过CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)的方式来融资,相关链接：万达在发行RElTS上市受阻的情况下，通过发行总价值1.45亿美元的CMBS产品来取得融资，这是国内此类融资方式的首例，其本质是将银行的短期贷款转化为机构投资者的中长期债权，其融资成本应该要比银行同期贷款高。,决策观点：开
25、发商持有优质商业物业资产，既能获得长期收益，亦能通过银行经营贷款/CMBS融资获得新的开发资金，对开发商来讲是个不错的选择，但这种方式存在的缺点是对物业质地要求较高，其投资回报率至少要高出银行、或CMBS融资成本，开发商还必须与当地银行或CMBS市场有良好的关系。,D,二、物业散售模式,1、产权式商铺全零售模式产权式商铺全零售在产业商铺领域比较常见，如北京木樨园的批发市场、中关村的电子商城等都属于产业商铺类型。大部分产业市场商铺经营同一类型商品，其商铺分割容易、出售不太影响商铺的最终使用和经营管理，而且其后期经营管理较容易，这些特点使得产业商铺比较适合于做成产权式商铺。 2、主力店租赁+商铺全
26、零售模式 主力店租赁+商铺全零售的变现方式被万达集团演绎到极致，其前期的大部分商业物业都是按照这一思路来操作的，都是做一个沃尔玛的主力店，然后其它的商铺均以产权式商铺散售，这种方式给万达解决了融资的问题，也让万达很快膨胀起来，但不可避免地出现后期经营管理上的难题，甚至出现退铺的现象。,3、大中型集中性商业不适合物业散售 原因一：开发商总是从自己的利益出发，想尽快销售并以更高的价格出售，从而一开始就在产品规划设计、价格定位上就出了偏差，为了利于销售，把商业物业做成适合于快速分割销售的商铺单元，从而导致像商业物业适合经营的业态范围窄，整体商业形成不了综合竞争力。 原因二：因为售价高，小业主缺乏专业
27、的知识，不会从一个较长期回报期来看商铺的租金问题，前期要求的租金较高，招不来好的品牌商家，小业主是价高者得，招来的商家可能是较差的品牌，没有好的经营商家，人气养不起来，或者因前期租金过高，商家长期亏损，留不下来，从而提前撤离，起始租金高会导致商业物业的品牌混乱、品牌层次低、业态组合混乱等一系列问题。,策略分析：对于大型集中性商业(非产业商铺物业)来讲，产权式商铺的变现方式并不适合，其在目前之所以这么流行，均是融资困难所逼或是开发商向往产权式商铺之一次高额回笼的渴望所致，但其风险甚高，操作不好，甚至会波及到开发商的声誉，影响下一个项目的运作。,三、资本运作模式建筑设计,1、资产装入上市公司有些房
28、地产开发商本身拥有上市公司，其旗下的商业物业资产亦可纳入其上市公司，完成变现过程，这种方式尤其适合于土地储备有限的传统房地产开发商上市公司，一来增加资产总额，二来能通过商业物业的收益稳定收益波动，两者都能有效提升股价。 但上市公司严格的信息纰漏政策，导致其售价同样受到市场的严格审查，不可能高出市场公允价格很多，相比出售给其他的投资机构，这种方式的价格要高些，但相比REITS上市来讲，其价格要低。,2、REITS上市 REITS上市代表着另一种变现方式，是将商业物业分拆成很小的份额公开上市出售给投资者（投资者可以是机构，也可以是个人），越秀REITS的上市给国内的商业地产开发商开辟了一条全新的盈
29、利变现模式，但由于REfTS对商业物业的规模、类别、质地要求较高，一般是以大型集中性商业物业、写字楼等出租型物业为主，而且要通过复杂的控制权处理已达到规避双重征税问题，要想通过REITS上市变现，国内的商业物业还有较长的路要走。,策略分析：虽然REITS上市对资产要求较高，而且手续比较复杂，但却是收益最大的变现模式，因为投资者认为REITS的收益稳定，所以其投资风险较小，对REITS要求的回报率也较低，另外一方面，REITS的定价方式也与普通上市公司的股价定价方式不一样，同等条件下，REITS比普通房地产上市公司的市盈率要高，把商业物业资产单独拿出来上市具有高市盈率的优势，从而能够获得更大的溢
30、价。这就是为什么越秀投资要把其国内的商业物业资产打包REITS上市，而不是纳入其上市公司名下的原因所在。,首地大峡谷掀起主题商业风暴,编辑：李海维,一、区域环境分析：政策导向为南城商圈发展开绿灯。,北京南城是指长安街以南主要包括崇文区、宣武区、丰台区在内的区域，由于历史原因，北京商圈形成了传统的“北重南轻”业态布局，南城有西单、崇文门、宣武门、方庄与木樨园五大商圈，虽然业态及功能都有所区别，但均属于传统商圈，主要商业业态为百货店和批发市场，单纯零售购物物业呈现饱和状态，区域尚无未来商业物业主流shopping mall。 政策导向为南城商圈发展开绿灯现在的南三环已经今非昔比，交通路网、基础设施
31、已经完善，新的住宅项目陆续完工入住，区域人口密度、消费能力已得到大幅提升，南三环的商业价值已经快速飙升，许多有实力的开发商都在南三环至四环之间开发新的商业项目。,二、首地大峡谷系统定位 1、市场定位：针对新近迁入南城区域的新生力量家庭。 2、主题定位：首地大峡谷是国内首个电影场景下的主题购物中心。 3、商业定位：首地大峡谷，采用的现代商业格局，囊括全面、完善的文化、休闲、健身、娱乐、住宿、服务。 4、项目经验定位 档次定位：首地大峡谷以中高档次定位。 经营方式定位：首地大峡谷是以只租不售的方式运作 功能布局定位,三、首地大峡谷设计解析 1、“月光宝盒”式新地标 首地大峡谷外立面简约、整洁而流畅
32、，从不透明到半透明到透明的渐变式玻璃设计，丰富了光影效果，同时令商场内外有机互动，透明玻璃对应的是餐饮区，而消防通道等部位的玻璃是不透明的，从而将功能性与审美性和谐统一。整个建筑在夜晚像一个宝盒一样，闪烁着迷人的光芒，不断吸引着来往的过客。,2、真正的“买卖场“,首地大峡谷是北京极其罕见的包容性非常强的建筑，它可以做成百货，可以做成主力店+次主力店，也可以做成品牌店结合的精品街。它的设计功力主要体现于内部空间的营造，而不止是装饰和材料，它有一个完整的设计体系，也有诸多的唯一性。首地大峡谷的5层咬合式中庭，利用交错的叠加空间，直达顶层透光天庭，被称之为大峡谷。它将技术上升为美妙的艺术，以有限的空
33、间创造无限的效果，当光线由上漫射下来时，置身其中的人将会深为震撼。”而围绕“大峡谷”设计的8米层高大空间，从规划审批的角度来说“后无来者”，将成为南城绝版铺位。,四、招商模式分析 1、“严格定制”的招商原则招商方面，主力店招商遵循了“严格定制”的原则，各个业态的商家、设计公司、第三方机构群策群力地为实现项目价值做最大化的努力。项目严格按照进驻主力店的要求设计施工图纸，再破土动工。 2、符合市场规律的订单式操作模式商业地产是个交叉性极强的行业，必须综合考虑商业市场与地产市场的需求和要求和消费者、经营者、投资者三方的需求。 3、各路商家抢滩大峡谷 商家选择入驻首地大峡谷原因分析：,决策观点,在商业
34、地产日益被关注的今天，首地大峡谷这个国内首个电影场景下的主题购物中心的商业模式给了我们很多的启发： 首地大峡谷具有鲜明的主题定位：以电影主题文化体现景观、街区和电影立体互动营造浓厚的电影氛围，增加人们的情感体验从而刺激消费。 首地大峡谷有一个明确的市场定位，与所处的区域联系起来进行招商，从而很适合在南城这个环境被目标客户群所接受。 首地大峡谷在前期设计上就与各种业态进行了接触，同时把商家对项目的理解糅进设计之中，更加获得准业主的认可。 首地大峡谷在产品上突出了国际一流的建筑与功能设计，成为南城的标志性建筑。,业界评价万科的时候一般有两种态度，一是承认万科在中国地产界的领跑地位，尤其是在2006
35、年万科的营业规模突破200亿以后。但同时也会不无惋惜地提到，万科只做住宅开发，不做商业地产，也不做持有型物业，不符合国际潮流，未来发展堪虞。持此论者，不在少数。,一、万科远离商业地产自有道理可言 1. 一些住宅开发商盲目挺进商业地产 2. 做不做商业地产只有适合不适合之分 3. 万科参考帕尔迪公司的运营模式 4. 运作商业地产一定要慎之又慎,二、万科用专业外包思路解决商业物业问题很多事情确是出乎想象的。万科最近的一个公告让很多人开始想像：万科是不是要做商业地产了？2007年7月10日，万科发布公告，将与亚洲最大的房地产上市公司之一，同时也是商业地产领域的佼佼者嘉德置地结成战略合作伙伴。 与嘉德
36、置地签署了战略合作大纲 凯德与万科的合作将会推动商场的开发建设 未来万科会逐渐把住宅以外的大量业务外包,决策观点,万科面对商业地产运营这个新课题，并不是采取自我组建队伍的做法，而是通过专业外包和整合实现了不做即做的目标。个中手法，值得玩味。,3,典型楼盘深度研究报告,龙城花园（龙邸） 创新经典叠拼别墅,编辑：邝敏兴,物业类型： 别墅 花园洋房 建筑类型：叠拼别墅 均 价：9300元/平方米 占地面积：37152平方米 建筑面积：45944.50平方米 容 积 率：1.24 绿 化 率：35% 开盘时间：2006年8月12日 入住时间：2007年9月30日 总 户 数： 五期11栋5层叠拼别墅共
37、213户 停 车 位：256个，首层复式送车库 车 位 比：1：1 项目地址：北京昌平区回龙观龙城花园 开 发 商： 北京昌信回龙园别墅有限公司 建筑设计：北京三磊建筑设计有限公司 景观设计： 北京匡形规划设计咨询有限公司,龙城花园(龙邸)项目档案,第一部分：项目开发背景,一、区域价值评估龙城花园(龙邸)地处八达岭高速路8出口，距北三环也仅有16公里。除八达岭高速路外，北侧的北青路、京包路都可以快捷地到达上地、中关村腹地。区域的环境十分优美，非常适合人居。,四通发达的交通网络优美的居住环境和良好的人文历史氛围受到中关村科技园区辐射区域发展影响,1、区域房地产市场现状昌平八达岭别墅区已聚集了三十
38、余家别墅项目，在售的观山悦、园墅等项目也处于热销中。目前，八达岭昌平别墅区平均销售价格已经达到10000元/平方米。2、区域竞争楼盘状况昌平八达岭板块一直北京房地产市场上高档别墅聚集的区域，产品都以高档的别墅的形式引领市场，主要有独栋和双拼的形态。园墅利用50的原生林地造园，创造美好居住环境。怡泽家园和保利垄上都引温泉入户。宽HOUSE面宽增加到7.5-11.2米，实现最大化迎阳面。3、区域房地产市场发展前景预计07年昌平区域别墅开盘量将达100万平米左右。随着奥运会的临近，将带动经济发展带北移，区域别墅升值潜力仍不容小觑。伴随着别墅内外环境大幅改善，该别墅区的市场价值将重新被国内外人士认识。
39、,第二部分：项目总体开发策略,一、项目总体开发理念龙城花园 “龙邸”延续发展低密度住宅的路线，北美风格结合东方大面积斜屋顶的造型，对建筑横向线条的强调使得建筑整体张弛有度，整体设计,风格依然内敛、沉稳而不失大气。在产品细节的塑造上，依旧沿袭对细节上的不懈追求，潜心于对产品以及社区的打造，把龙城花园 “龙邸”建设成亲历亲见的品质社区。,二、项目发展定位 1、目标客户定位龙城花园“龙邸”的客户大多来自于京北亚奥、上地中关村区域，并选择将龙城花园作为自己的生活第一居所。 2、从客户个性特点分析目标客户个性特点是不事张扬，对自身能力相当自信，受过高等教育，以东方的精神涵养自身，以西方科学了解和改变世界
40、。与当下社会浮躁和狂热保持冷静态度。 3、从地段上划分主要在八达岭高速公路以西，北青路以南，北京市在这个区域里边，从整个客户趋向来讲没有太大变化。 4、从客户整体的工作来分主要是京北亚奥、上地中关村区域高科技，高知识人群为主，包括一些龙城酒店的常客。,3、项目SWOT分析 （1）优势 地段优势昌平八达岭板块一直北京房地产市场上高档别墅聚集的区域。凭借优越的交通条件和地理位置，这一区域的别墅市场很早就开始发展。交错的交通将京昌沿线，特别是沙河板块与奥运村、中关村紧密相连，吸引并成为这两个区域具备别墅消费能力人群的置业首选。 配套设施优势龙邸与五星级酒店为伴，是五星级酒店别墅区，周边还有龙城高尔夫
41、练习场、北京农学院、美廉美超市、京客隆超市、北大国际医院等等。 文化气息优势区域周边文化气息良好，北京大学法学院、华北电力大学，北京农学院仅举步之遥，小区还配套英才幼儿园龙城园。 开发优势龙邸”是龙城花园的最后一块建设用地，也正是因为如此，龙城花园的开发商在做五期“龙邸”项目上，倾注了十余年的别墅开发经验，力图创作出一个完美的收官之作。,（2）劣势项目位于北京北 五环至六环之间，离北京的CBD区域还有一定的距离，对于需要依靠公共交通的业主来说，则略显不便。龙邸的公交线路情况以郊区线和西部、北部线为主，尚不是十分发达。（3）机会点2008北京奥运会带动整个经济带北移，更成为激活该区域别墅价值的重
42、大利好，该区域将会有更好得发展前景，从而拉动对房地产的需求进而牵引房价的上涨。（4）威胁点项目的板块也是高档别墅聚集区域。随着新项目的不断增多，老项目持续放量，该区域的市场竞争将日趋激烈，现有的和将来建设的同档次项目会对项目构成威胁。,第三部分：项目规划设计,一、项目总体规划设计龙城花园五期 “龙邸”占地面积37152平方米，总建筑面积45944.50平方米，产品形态是叠拼别墅，发展低密度住宅的路线，在产品细节的塑造上，在细节上实行不懈追求。真正的人车分流四重院落沉静大宅 亲地理念过渡空间阳光生活,二、园林景观设计小区园林以自然山水为基本形式，并力求自然与人工巧妙地、完美地结合。社区内五条园林
43、景观带由一条中心轴线贯穿，纵横交错，疏密相间。欢快活泼的弧线型树池，浪漫娇媚的樱花园，还有参差多态的百花园，木栈道及彩色石头铺成的石子路及卵石沙滩，高低错落，将整个社区的园林景观分成了四个层次。浪漫园林多态园林 水园林,三、配套设施双语幼儿园 五星级酒店专属会所名校环绕 私属高尔夫果岭练习场,第四部分：项目建筑设计,龙城花园(龙邸)采用叠拼别墅设计，东方的斜屋顶，放弃了琉璃瓦片，西方的大面玻璃窗，与细腻石材达成一致。错落的天际线、水平挑檐向外延伸，180240平米的户型设计，有效使用面积最大化的设计目标。 一、建筑设计在建筑设计中，龙城花园（龙邸）采用创新经典叠拼府邸。四层半雍容户型，私家专属
44、观景电梯，庭院收纳天地，退台可容乾坤，安然空中别墅生活。每门5户，专属私家电梯，各有领地，又互通声气，私密而不忘交流。东方的斜屋顶设计私密而不忘交流空间设计 屋顶露台 新贵电梯 双大堂,二、户型设计龙城花园(龙邸)采用180240平米的户型设计。这样的面积相对于大多数叠拼别墅而言不算很大，然而，通过对内部格局的反复优化，在保证各项居住指标不降低的前提下，实现了户内交通动线最短化，室内功能分区合理化，有效使用面积最大化的设计目标。,第五部分：项目营销推广策略,龙城花园（龙邸）目前销售状况还是不错的，这个项目215套房，先期达到3栋楼的销售，差不多销售了有三分之一，龙城花园（龙邸）施行 “体验式营
45、销”是购房者在最终签订购房合同之前有机会免费在小区居住24小时，真实体验社区生活，然后再决定是否购买。将体验式营销做的更加深入 走别墅“会所经济”方式龙城花园（龙邸）活动1、龙城花园（龙邸）销售预热，答谢酒会彰显完美生活2、春想暨龙邸四重院落风情体验日3、龙城花园五期“龙邸卡”一日体验活动,4,楼市动态纵横,国土资源部：调查11市工业用地 北京：满足三条件 住宅楼可商用,政策篇,北京：推出“巨无霸”限价地 广州：市区土地“肥搭瘦”出让,北京：下半年住宅用地将达840万平方米 海口：将建1000套廉租房,北辰地产：92亿元竞得长沙新河三角洲 万科：一个月内狂砸近60亿买地,土地篇,易宪容：美国地
46、产模式更适合中国内地 任志强：高房价提升城市竞争力,全球：房地产投资势头强劲 英国：要建300万套买得起的房子,企业篇,市场篇,评论篇,海外篇,编辑：喻铨,光大银行：首推房屋净值贷款 地产龙头股：集体暴涨,金融篇,行业评论,国土资源部：调查11市工业用地,地产政策资讯,7月2日，国土资源部下发关于开展工业项目建设用地控制指标执行情况调查的通知，表示将对天津、辽宁、上海、江苏、福建、河南、湖北、湖南、重庆、四川、陕西等部分省市工业项目用地指标控制情况进行全面检查。 检查的目的：一是检查自2004年开始实施的工业项目建设用地控制指标的执行情况，二是为实施3年多的控制指标内容修订工作铺路。 调查内容
47、包括：地区的工业项目建设用地控制指标贯彻落实情况以及实施效果、管理经验、突出问题等，并提出修订全国工业项目建设用地控制指标、强化控制指标管理的意见和建议。国土资源部要求各相关省市的国土资源管理部门要在7月20日以前全面完成工业项目建设用地控制指标执行情况调查任务，上报调查报告和工业项目建设用地控制指标执行情况调查汇总表。国土资源部还将选择部分重点地区进行实地调查。,行业评论,地产政策资讯,北京：满足三条件 住宅楼可商用,北京市工商局表示，现在对于满足“全体业主同意”、“整栋楼住户都是商住”、“按照商业住宅设计、建造、管理”三个条件的楼盘，不再要求住宅性质必须变更为“商业”，也允许这类楼盘集体办
48、理备案手续，可以在楼内开办公司。这是市工商局宣布“住宅禁商”政策一年后，物权法颁布以来首次出现在该政策上的松动。 只要满足三个条件即可办公司：一是必须经过楼盘内全体业主的书面授权同意；二是整栋楼内的住户都是商住；三是整个楼盘在设计之初达到商住的硬件使用条件。 另外，还要求在楼盘及周边可能有利害关系的小区内张贴公告，征求意见后，没有异议才允许。,7月2日，北京市第三批限价房地块常营乡限价地块招标文件发布，当天即有北辰、城建、华润、懋源、万通、万科、富力、招商、金融街、国华职业、永泰、保利等北京知名房地产公司争买标书。 常营两限房项目的销售限价为每平方米5900元，创下了限价房的最低价。然而，10
49、1万平方米的超大限价房地块的推出是否能改善北京房价高企的局面，还是个未知数。在上半年双限地成为北京供地主体的情况下，政府再次高调推出大规模的双限地，显示出政府决心拉低房价的决心。,北京：推出“巨无霸”限价地,广州：市区土地“肥搭瘦”出让,广州市一批共9宗“烂尾地”成功拍出。尽管出让条件苛刻，而且限制重重，开发商并没有因此改变拿地的热情。还是有万科、富力、保利等巨头参与了拍卖。最后，万科以8.8亿元拍得第一组地块；广电房地产以2.67亿元拍得第二组地块；振高集团有限公司、振皓有限公司、翠桦有限公司联合体竞得第三组地块，地价3.16亿元。对于“肥搭瘦”捆绑拍卖以及附带市政地块的拆迁，广州市国土房管
50、局表示，主要为解决老城区停车难、公建配套不完善的问题，将部分因涉及文物保护或其他原因不适合进行商品房开发的“烂尾”地，转作市政设施用地。但是此类“烂尾”地块的原开发企业基本已破产，加之地块不再具备商业开发条件，通过市场机制解决这些地块拆迁补偿遗留问题存在困难。,北京：下半年住宅用地将达840万平方米,地产政策资讯,今年上半年，北京土地出让面积比去年上半年增加了25%，规划面积增加20%。今年下半年土地供应带来的商品房供给高峰纔可显现。今年下半年，北京入市土地面积应为1147万平方米，规划建筑面积为986万平方米，分别占比78%和72%。2007年下半年，住宅用地供应面积为840万平方米，占全年土地供应量的57%，规划建筑面积为663万平方米；商业用地面积213万平方米，占14%，住宅用地统领下半年土地交易市场。从供应区域来看，下半年，北京顺义、丰台、朝阳将成为供应的主力 军。,
