1、财信国兴地产发展股份有限公司 2015 年年 度报告摘要 1 证券代码：000838 证券简称：财信发展 公告编号：2016-011 财信国兴地产发展股份有限公司 2015 年 年 度 报 告 摘 要 一、重 要 提示 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。董事、监事、高级管理人员异议声明 姓名 职务 内容和原因 声明 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名 叶剑平 独立董事 因在国外出差无法亲自出席会议 彭启
2、发 非标准审计意见提示 适用 不适用 董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案 适用 不适用 是否以公积金转增股本 是 否 公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以总股本 314417763 股为基数，向 全体股东每 10 股派发现金红利 0.54元（含税），送红股 0 股（含 税），以资本公积金向全体股东每 10 股转增 25 股。董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案 适用 不适 用 公司简介 股票简称 财信发展 股票代码 000838 股票上市交易所 深圳证券交易所 变更前的股票简称（如有）国兴地产 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 刘晓林
3、办公地址 北京市朝阳区建国路 91 号院 8 号楼 28 层2808 单元 传真 010-58321839 电话 010-58321838 电子信箱 二、报 告 期主 要 业 务 或产 品 简 介 2015 年，随着中国经济增长进一步放缓，商品 房库存量不断攀升、房地产投资持续降温，国内房地产“去 库存长周期”开启。降准、降息、降首付、降税收等宽松政策陆续出台，旨在刺激和鼓励消费市场；与此同时，在房地产供应端，政 策 从土地源头控制供应规模、放松企业债发行，致力改善开发企业融资环境。公司在这一年，完成了股票非公开发行工作，诺 行了2015 年经营目标，主要情况如下：（一）完成 资本市场融资 财
4、信国兴地产发展股份有限公司 2015 年年 度报告摘要 2 历经2013-2015三年时间的努力，公司在报告期内圆满完成股票非公开发行工作，募集资金10.4051 亿元，有效增强公司资本实力，改善资本结构。（二）销售 情况稳中向好，全面完成2015年度经营目标 2015 年，公 司全口径销售签约额117,554.49 万元，完成经营计划的106.87%；回款109,125.93 万元，完成经营计划的145.50%。销售签约额与回款两项指标均超额完成2015 年度经营目标。（三）公司 经营业务有序推进 2015 年，公 司（含下属公司）投资设立6家公司（全资或控股），收购2 家公司控制权；增资1
5、家子公司。具体如下：1、财信发 展对重庆国兴置业有限公司进行增资，增资后的注册资本为50,000 万元 人民币；财信发展收购台州丰润投资咨询有限公司51%股权；重庆国兴公司收购重庆拓新控股集团旭滨房地产有限公司（现更名为“重庆 财信国兴南宾置业有限公司”）100%股权；收购国兴北岸江山项目周边3 块零星用地共计5758.5 平方 米，价格为人民币6,200 万元 人民币，新增建筑面积约22,000 平方 米。2、财 信发 展投资设立威海国兴置业有限公司，注册资本为5,000 万 元人民币；与重庆财信环境资源有限公司共同投资设立重庆财信合同能源管理有限公司，注册资本为人民币20,000 万元，其
6、 中财信发展持股比例为65%；财信发展、重庆国兴公司与深圳盘古优品技术有限公司、重庆阔野商贸有限公司共同投资设立深圳前海财信盘古电商置业有限公司、眉山市水清木华电商置业有限公司，注册资本分别为20,000 万元和2,000 万元；公司分别持有上述两家公司各65%的权益。3、重 庆国 兴置业有限公司投资设立重庆国兴融达商业管理有限公司，注册资本2,000万元人民币；重庆国兴融达商业管理有限公司投资设立重庆德宝餐饮文化有限公司，注册资本100万元人民币。（四）加强 内控建设 2015 年 度，公司不断建立健全和有效实施内部控制，根据公司 实际经营情况，对现有内控制度进行了修订及补充，加强内部控制日
7、常监督和专项监督。三、主 要 会计 数 据 和 财务 指 标 1、近 三年 主要 会 计 数据和 财 务 指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 单位：人民币元 2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年 营业收入 667,877,093.30 595,763,538.00 12.10%443,594,563.00 归属于上市公司股东的净利润 83,877,292.52 74,550,622.88 12.51%59,726,323.72 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 35,760,406.67 74,513,713.63
8、-52.01%59,686,543.68 经营活动产生的现金流量净额-53,495,193.90-91,774,123.85 41.71%137,496,458.41 基本每股收益（元/股）0.3913 0.4119-5.00%0.3300 稀释每股收益（元/股）0.3913 0.4119-5.00%0.3300 加权平均净资产收益率 11.63%18.32%-6.69%16.69%2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末 总资产 5,220,108,177.03 2,692,280,744.31 93.89%2,036,163,537.75 归属于上市公司股东的净资
9、产 1,536,934,581.14 439,697,248.21 249.54%383,246,466.78 2、分 季度 主要 会 计 数据 单位：人民币元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 9,755,364.00 492,405,840.00 84,253,957.86 81,461,931.44 归属于上市公司股东的净利润-8,626,759.35 76,820,890.92 8,003,241.34 7,679,919.61 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-8,620,811.97 76,775,218.76-8,247,509.09-24,146,4
10、91.03 经营活动产生的现金流量净额-6,883,348.91 73,157,405.56-280,134,798.01 160,365,547.46 财信国兴地产发展股份有限公司 2015 年年 度报告摘要 3 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 四、股 本 及股 东 情 况 1、普 通股 股东 和 表 决权恢 复 的 优先股 股 东 数量及 前 10 名 股东 持 股 情况表 单位：股 报告期末普通股股东总数 40,776 年度报告披露日前一个月末普通股股东总数 40,776 报告期末表决权恢复的优先股股东总数 0 年度报告披露日前
11、一个月末表决权恢复的优先股股东总数 0 前 10 名股东持 股情况 股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量 质押或冻结情况 股份状态 数量 重庆财信房地产开发有限公司 境内非国有法人 59.65%187,536,945 133,418,043 质押 185,946,407 北京融达投资有限公司 境内非国有法人 7.15%22,477,007 质押 21,247,007 王顺静 境内自然人 0.71%2,243,100 方德基 境内自然人 0.52%1,642,383 重庆国际信托股份有限公司渝信创新优势拾号集合资金信托 其他 0.49%1,549,164 李明睿 境内
12、自然人 0.40%1,272,057 彭国群 境内自然人 0.37%1,157,000 李逸微 境内自然人 0.36%1,141,453 翟淑萍 境内自然人 0.29%902,000 王素珍 境内自然人 0.22%700,000 上述股东关联关系或一致行动的说明 公司前十名股东中，第一大股东与其余九名股东无关联关系，不属于上市公司股东持股变动信息披露管理办法规定的一致行动人；其余九名股东之间是否存在关联关系，或其是否为一致行动人未知；前十名无限 售条件股东之间是否存在关联关系，或其是否为一致行动人未知。2、公 司优 先股 股 东 总数及 前 10 名 优先 股 股 东持股 情 况 表 适用 不
13、适用 公司报告期无优先股股东持股情况。财信国兴地产发展股份有限公司 2015 年年 度报告摘要 4 3、以 方框 图形 式 披 露公司 与 实 际控制 人 之 间的产 权 及 控制关 系 五、管 理 层讨 论 与 分 析 1、报 告期 经营 情 况 简介 2015 年，央行多次降准、降息，力度 非常之大，央 行降准降息释放了大量的流动性。在宏观 利好的支持下，公司抓住 机遇，聚焦主营业务，坚持客户导向，较好的完成了2015年的销售及回款任务。（一）经营 情况 报告期 内，公司实现营业收入66,787.71 万元，同比增长12.10%，实现净利润7,751.52 万元，同比增长5.76%,归 属
14、母公司所有 者 净 利 润8,387.73 万 元，同 比 增 长12.51%。销 售 签 约119,000.04 万 元，同 比 增 长6.61%，回 款 额115,752.98 万 元，同 比 增 长28.6%。公司2015年利润主要来源包括：1、国 兴北 岸江山项目东区10-12#楼完成竣工验收，并正式向业主交房；实现主营收入和利润的结转。2、重 庆国兴 置 业有 限公司 收 到重 庆市城 乡 建设 委员会 发 来的 重庆 市 城乡 建设委 员 会关 于授予 国 兴.天 原一期 一 标 段、友诚.生态名苑（一、二、三 期）和金科.世界城（茶园）项目绿色生态 住宅小区称号 的通知，正 式授
15、予重庆国 兴公司开发的 国 兴北 岸 江山 项 目一 标 段“绿 色 生态 住 宅小 区”称 号，进而 享 受国 家 和重 庆 市的 有 关经 济 激励 政 策，即“重 庆国 兴公 司执行西部大开发15%优 惠 税 率 征收 企 业 所 得 税”。本 年 度，重庆 国 兴 公 司 将收 到 的 暂 退 回的2012、2013年所得税以及2014 年计提所得税中10%的部分共计3,561.55 万元所得税 优惠金额转入当期所得税费用；3、重庆国 兴置业有限公司购并财信南宾公司投资成本为13,112,400.00 元，取得财信南宾公司的可辨认净资产公允价值份额29,242,217.63元，投资成本
16、 小于取得的可 辨认净资产公 允价值份额的 金额16,129,817.63 元确认为当 期收益，导致 当期利润增加16,129,817.63 元。4、海棠国际项目、财 信 城项目，报 告 期内没有交 房，当期结转 的 销售费用和 管 理费用在合 并 报表后，降 低 了重庆国兴置业有限公司利润。1）公 司房 地产项目基本情况（截止2015年12 月31日）序号 房地产项 目名称 上市公司 权益 获取 时间 获取方式 土地用途 土地面积（平方米）规划建筑 面积（平方米）计容积率 面积（平 方 米）可售面积（平方米）项目状态 备注 1 北岸江山 100%2006 年 招拍挂 住宅、酒 店、商业、办
17、公 245,035.20 1,053,959.91 877,783.65 1,044,745.05 在建 2 财信城 100%2015 年 股权收购 住宅、商 业、酒店 265,193.70 770,108.00 640,900.00 766,451.78 在建 3 国兴海棠 国际 70%2014 年 招、拍、挂 商业/居住 用地 101,536.00 245,726.68 187,739.5 在建 财信国兴地产发展股份有限公司 2015 年年 度报告摘要 5 在售 4 财信中心（商务区）70%2015 年 招、拍、挂 商住用地/商业用地 33,374.00 商业用地23551.7/商业用地1
18、33306.10 5 财信中心（新天地）70%2015 年 招、拍、挂 商业用地 41,605.00 19,555.00（2）房地产项目销售建设情况 序号 房地产项目名称 上市公司 权益 2015 年销 售开发 情况 截至2015 年12月31 日 项目累计 销售、开发 情况 签约销售 面积（平方米）签约销售 金额（万元）结转面积（平方米）结转金额（万元）竣工面积（平方米）签约销售 面积（平方 米）签约销售 金额（万元）结转面积（平方米）结转金额（万元）竣工面积（平方米）1 北岸江山 100%118,008.25 83,332.33 93,925.34 66,698.77 115,382.01
19、 480,955.95 350,340.12 278,009.82 198,490.81 383,087.33 2 财信城 100%-3 国兴海棠国际 70%52,103.77 34,222.16 54,473.97 35,608.84（二）对未 来发展模式的探索 随着房 地产 市场由黄金时代进入到白银时代，公司积极探索房地产开发模 式的转变及产品升级。报告期内，公司投资设立了电商置业公司，意图以电商产业园的方式，取得土地开发权，并在土地成本端确立优势。同时，公司投资设立了合同 能源管理公司，探索打造恒温恒湿恒氧产品，满足改善性及差异化购房者的需求。（三）提升 产品品质及客户满意度 公司目 前
20、有 两个项目地处重庆郊县，周边项目以降价方式进行竞争较多，对公司项目造成很大的冲击。对此，项目公司领导不等不靠，保障项目开发品质，提升广大购房客户满意度，使得公司项目在当地具备良好的市场口碑和认知度，项目售价和去化率均名列前茅。2、报告 期 内主 营 业 务是否 存 在 重大变 化 是 否 3、占 公司 主营 业 务 收入或 主 营 业务利 润 10%以 上 的 产 品情况 适用 不适用 单位：元 产品名称 营业收入 营业利润 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业利润比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 重庆国兴北岸江山项目住宅 667,877,093.30 44,488,783.60 34.
21、83%12.10%-56.17%-7.93%4、是 否存 在需 要 特 别关注 的 经 营季节 性 或 周期性 特 征 是 否 5、报 告 期 内 营 业 收 入、营 业 成 本、归 属 于 上 市 公 司 普 通 股 股 东 的 净 利 润 总 额 或 者 构 成 较 前 一 报 告 期 发 生重 大 变 化的说 明 适用 不适用 6、面 临暂 停上 市 和 终止上 市 情 况 适用 不适用 财信国兴地产发展股份有限公司 2015 年年 度报告摘要 6 六、涉 及 财务 报 告 的 相关 事 项 1、与 上年 度财 务 报 告相比，会 计政策、会 计估计 和 核 算方法 发 生 变化的 情
22、况 说明 适用 不适用 公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。2、报 告期 内发 生 重 大会计 差 错 更正需 追 溯 重述的 情 况 说明 适用 不适用 公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。3、与 上年 度财 务 报 告相比，合 并报表 范 围 发生变 化 的 情况说 明 适 用 不适用 1、本年发生 的非同一控制下企业合并 被购买方名称 股 权 取得 时点 股 权 取得 成本 股 权 取得比例（%）股 权 取得方式 购买日 购买日的确定依据 购 买 日至 年末 被 购买 方的收入 购 买 日至 年末被 购 买方 的净利润 台州丰润公司 2015.6.30 2,
23、539,800.00 51 现金 2015.6.30 注1 350,000.00-5,364,878.12 财信南宾公司 2015.9.15 13,112,400.00 100 现金 2015.9.15 注2 22,852.02-1,609,437.76 2015 年4 月21日，本公司第八届董事会第三十三次会议与2015年5月8日本公司2015年第二次临时股东大会审议通过 关于授权公司管理层决策收购台州丰润投资咨询有限公司股权的议案。2015 年4月29日，本公司与威海市中协实业有限公司、孙超、于峻晨、台州丰润投资咨询有限公司签署股权转让暨债务重组合同书。2015 年5 月19日，本公司第八
24、届董事会第三十五次会议与2015 年6月6日本公司2015年第三次临时股东大会审议通过 关于收购台州丰润投资咨询有限公司51%股权 的议案。根据 台州丰润公司章程规定，台州丰润公司不设立董事会，设执行董事一人，由本公司委派产生。本公司支付股权收购款后，组织机构、人员变更于2015 年6月17日通过台州市路桥区工商行政管理局核准并备案登记，并下发最新营业执照。本公司将2015 年6月30日确定为收购日。2015 年8 月9日，重庆国兴公司与重庆拓新控股集团房地产开发有限公司、重庆港宸农资有限公司签订了 关于重庆拓新控股集团旭滨房地产开发有限公司100%股权转让合同，约定由重庆国兴公司收购重庆拓新
25、控股集团旭滨房地产开发有限公司（以 下简称旭滨公司）100%股权。2015 年8 月13日，本公司第八届董事会第三十七次会议与2015年8月29日本公司2015年第五次临时股东大会审议通过 关于重庆国兴置业有限公司收购重庆拓新控股集团旭滨房地产有限公司全部股权的议案。根据旭滨公司章程规定，旭滨公司不设立董事会，设执行董事一人，由本公司委派产生。旭滨公司于2015 年9月8日通过重庆市石柱土家族自治县工商行政管理局核准并备案登记，2015 年9月21日旭滨公司名称变更为重庆财信国兴南宾置业有限公司，并取得最新营业执照。本公司于2015 年9月1日、9月2日分别支付25%、25%股权收购款，剩余5
26、0%股权收购款于2015年9月16日支付完毕。本公司将2015 年9月15日确定为收购日。2、新设子公 司 本集团本年 新设子公司6 家，分别为重庆国兴融达商业管理有限公司、威海国兴置业有限公司、重庆财信合同能源管理有限公司、深圳前海财信盘古电商置业有限公司、眉山市水清木华置业有限公司、重庆德宝餐饮文化有限公司。2015 年3 月28 日，本公司第八届董事会第三十二次会议审议通过关于重庆国兴置业有限公司投资设立重庆国兴融达商业管理有限公司的议案，根 据公司全资子公司重庆国兴公司所开发的国兴北岸江山项目商业地产部分实际运营需要，重庆国兴公司出资2,000 万元，投资设立重庆国兴融达商业管理有限公
27、司，持股比例100%。主要经营范 围为商业管理咨询、房地产营销策划、房地产信息咨询、楼盘销售代理、房屋出租、物业管理。本年度重庆国兴融达商业管理有限公司注册成立，尚未开展经营业务。2015 年7 月4日，本公司第八届董事会第三十六次会议与2015 年7月23日本公司2015年第四次临时股东大会审议通过 关于成立威海国兴置业有限公司的议案：同意公司在山东省威 海市以现金出资投资设立房地产开发公司，持股比例100%，注册资本为人民币5000 万元，经营范围包括：房地产开发、商品房销售、物业管理、出租自有房产、建筑设计、房地产开 发咨询服务。本年度威海国兴置业有限公司注册成立，尚未开展经营业务。20
28、15 年8 月13 日，本公司第八届董事会第三十七次会议与2015年8月29日本公司2015 年第五次临时股东大会审议通过关于国兴融达地产股份有限公司与重庆财信环境资源有限公司共同投资设立重庆财信合同能源管理有限公司的议案：本公司与重庆财信环境资源有限公司（本公司 关联方，以下简称财信环境资源）拟共同投资设立重庆财信合同能源管理有限公财信国兴地产发展股份有限公司 2015 年年 度报告摘要 7 司。注册资本为人民币2 亿元，其中本公司出资65%，财信环境资源出资35%，注册资本将于两年内全部缴足。经营范围为合同能源管理、可再生能源项目投资；节能技术研发并提供咨询服务等。财信环境资源系重庆市财信
29、环保投资股份有限公司（以下简称财信环保）的全资子公司，财信环保的股东为财信地产、重庆财信企业集团有限公司、自然人王明。财信环保实际控制人为卢生举先生。本次投资构成关联交易。本年度重庆财信合同能源管理有限公司注册成立，尚未开展经营业务。2015 年9 月10 日，本公司第八届董事会第三十九次会议审议通过关于国兴融达地产股份有限公司与盘古集团有限公司、重庆阔野商贸有限公司签署 的议案：同意 本公司与盘古集团有限公司、重庆阔野商贸有限公司签署“互联 网+电商产业园”合作框架协议，并根据框架协议投资设立电商置业公司，注册资本为人民币20000万元人民币，创业孵化公司和金融服务公司，注册资本均为1000
30、万元人民币。2015 年9 月28日，本公司第八届董事会第四十次会议审议通过“互联 网+电商产业园“合作框架协议 之补充协议；审议通过关于成立深圳前海财信盘古电商置业有限公司的议案：根据”互联网+电商产业园“合作框架 协议，董事会同意本公司、重庆国兴公司与深圳市盘古优品技术有限公司、重庆阔野商贸有限公司共同以货币出资设立深圳前海财信盘古电商置业有限公司，出资比例分别为35%、30%、30%、5%；深圳前海财信盘古电商置业有限公司的注册资本为人民币20,000 万元。其中，重庆国兴公司委托盘古优品持有前海电商置业10%的股权，重庆国兴公司是该等股权的实际出资人，该等代持股权所对应的表决权和分红权
31、亦由重庆国 兴公司实际享有，盘古优品为该10%股权的名义持有人；2015 年10月15日，本公司2015 年第六次临时股东大会审议通过 关于成立深圳前海财信盘古电商置业有限公司的议案。本年度深圳前海财信盘古电商置业有限公司注册成立，尚未开展经营业务。2015 年9 月28日，本公司第八届董事会第四十次会议审议通过 关于成立眉山财信盘古电商置业有限公司的议案：根据”互联网+电商产业园“合 作框架协议，同意本公司、重庆国兴公司与深圳市盘古优品技术有限公司、重庆阔野有限公司共同以货币出资设立眉山市水清木华置业有限 公司，出资比例为35%、30%、30%、5%；眉山置 业公司注册资本为人民币2,000
32、 万元，其 中：重庆国兴公司委托盘古优品持有眉山置业公司10%的股权，重庆国兴公司是该等股权的实际出资人，该等代持股权所对应的表决权和分红权亦由重庆国兴公司实际享有，盘古优品为该10%股权的名义持有人。本年度眉山市水清木华置业有限公司注册成立，尚未开展经营业务。2015 年12月，眉山置业公司的股东深圳市盘古优品技术有限公司将所持有的眉山置业公司的全部股权（30%）转让给深圳同方蓝色数码有限公司并由其代持重庆国兴公司10%股权。眉 山公司已完成了股权变更的工商登记手续。2015 年11 月20日，本公司第九届董事会第三次会议决议审议通过了关于重庆国兴融达商业管理有限公司投资设立重庆德宝餐饮文化
33、有限公司的议案：由重庆国兴融达商业管理有限公司投资设立重庆德宝餐饮文化有限公司，注册资本为人民币100 万元，主要从事餐饮经营管理。本年度重庆德宝餐饮文化有限公司注册成立，尚未开展经营业务。3、注销子公 司 本集团本年 注销子公司1 家，为AUSTRALIAN GUOXING RONGDA REAL ESTATE PTY LTD。根据公 司海外地产战略的需要，公司出资100 澳元，在澳大利亚设立澳洲国兴融达地产有限公司（Australian Guoxing Rongda Real Estate Pty.Ltd.），持股比例100%,主要经营范围为房地产项目开发与经营。澳洲公司总资产为注册资本金100 澳元，折合人民币544.54 元。公司境外设立澳洲公司期间，参与了“文卓公寓”项目开发的可行性 分析与股 权转让谈判。由于客观原因，与原项目股东方没有达成股权转让协议。2015 年5月19日，本公司第八届董事会第三十五次会议审议通过 关于注销“澳洲国兴融达地 产有限公司（Australian Guoxing Rongda Real Estate Pty.Ltd.）”的议案。2015 年6 月，本公司收回澳洲公司注册资本金544.54 元。4、董 事会、监 事 会 对会计 师 事 务所本 报 告 期“非标 准 审 计报告”的 说明 适用 不适用
