000042中洲控股：2017年年度报告摘要20180427.PDF

1、深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年 年度报告摘要 1 证券代码：000042 证券简称：中洲控股 公告编号：2018-64 号 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年年度报告摘要 一、重 要 提示 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。非标准审计意见提示 适用 不适用 董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案 适用 不适用 是否以公积金转增股本 是 否 公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以公司年末总股本 664,831,139 为基数，向全体股东每 10

2、股派发现金红利 2.00 元（含税），送 红股 0 股（含税），不以 公积金转增股本。董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案。适用 不适用 二、公 司 基本 情 况 1、公 司简 介 股票简称 中洲控股 股票代码 000042 股票上市交易所 深圳证券交易所 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王艺瑾 黄光立 办公地址 深圳市南山区海德一道 88 号 中洲控股金融中心 39 层 深圳市南山区海德一道 88 号 中洲控股金融中心 39 层 传真 0755-8839 3600 0755-8839 3600 电话 0755-8839 3629 0755-8839 3609 电子信箱

3、 2、报 告期 主要 业 务 或产品 简 介 公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股 权 投资等领域。公司在全国开发建设了众多优质项目和精品楼盘，拥有科学合理的土地储备。公司逐步增加自深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年 年度报告摘要 2 持优质资产，自主经营 国际化五星级酒店，持有及运营甲级写字楼，拥有专业的、提供优质服务的物业 管理公司，保持良好的社会信誉和品牌形象。3、主 要会 计数 据 和 财务指 标（1）近三 年主 要 会 计数据 和 财 务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 追溯调整或重述原因 会计政策变更 单

4、位：人民币元 2017 年 2016 年 本年比上年增减 2015 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入 8,654,233,826.31 8,115,755,330.09 8,115,755,330.09 6.63%5,047,823,963.43 5,047,823,963.43 归属于上市公司股东的净利润 615,363,173.16 260,532,556.30 260,532,556.30 136.19%401,177,291.16 401,177,291.16 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 559,954,028.77 278,986,036.74

5、278,986,036.74 100.71%409,683,593.11 409,683,593.11 经营活动产生的现金流量净额-5,184,055,619.65 1,748,423,570.05 1,748,423,570.05-396.50%-846,828,689.25-846,828,689.25 基本每股收益（元/股）0.9256 0.3959 0.3959 133.80%0.8377 0.8377 稀释每股收益（元/股）0.9256 0.3959 0.3959 133.80%0.8377 0.8377 加权平均净资产收益率 10.01%4.57%4.57%5.44%11.61%1

6、1.61%2017 年末 2016 年末 本年末比上年末增减 2015 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产 43,619,885,474.24 29,161,608,501.95 29,161,608,501.95 49.58%24,621,393,457.39 24,621,393,457.39 归属于上市公司股东的净资产 6,411,756,460.57 5,885,037,057.52 5,885,037,057.52 8.95%5,615,109,303.66 5,615,109,303.66 会计政策变更的原因及会计差错更正的情况 本公司于 2017 年5 月28

7、日开始采用财政部于 2017 年新颁布的 企业会计 准则第 42 号 持有待 售的非流动资产、处置组和终止经营；于 2017 年6 月12 日开 始采用财政部于 2017 年 修订的 企业会计准则第 16 号 政府补助，本公司采用未来适用法对前述的会计政策变更进行会计处理，该会计政策变更未对可比年度财务报表产生影响。此外，本公司财务报表还按照财政部 2017 年12 月25 日颁布的 关于修订印发一般企业财务报表格式的通知(财会(2017)30 号，以下简称“30 号文 件”)编制。公司在 30 号 文件前将非流动资产的处置利得或损失在“营业外收入”或“营业外支出”项目列报，现变更在“资产处置

8、收益”项目列报。对于上述列报项目的变更，公司采用追溯调整法进行会计处理，并对上年比较数据进行调整，对以前年度归属于上市公司股东的净利润和归属于上市公司股东的净资产未产生影响。深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年 年度报告摘要 3（2）分季 度主 要 会 计数据 单位：人民币元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,092,102,058.91 2,168,030,666.00 779,177,269.39 4,614,923,832.01 归属于上市公司股东的净利润 25,858,292.30 125,466,446.93 93,258,693.02 370,779,7

9、40.91 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 24,329,876.40 126,333,512.42 91,622,720.26 317,667,919.69 经营活动产生的现金流量净额 218,668,957.48-2,152,855,984.37-4,807,280,644.90 1,557,412,052.14 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 4、股 本及 股东 情 况（1）普通 股股 东 和 表决权 恢 复 的优先 股 股 东数量 及 前 10 名股 东 持 股情况 表 单位：股 报告期末普通股股东总数 13,5

10、25 年度报告披露日前一个月末普通股股东总数 14,035 报告期末表决权恢复的优先股股东总数 0 年度报告披露日前一个月末表决权恢复的优先股股东总数 0 前 10 名股东持 股情况 股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量 质押或冻结情况 股份状态 数量 深圳市中洲置地有限公司 境内非国有法人 47.37%314,917,359 176,834,659 质押 138,078,100 南昌联泰投资有限公司 境内非国有法人 8.30%55,188,952 质押 55,100,000 深圳市远致投资有限公司 国有法人 7.24%48,137,884 鹏华资产广发银行鹏华资产

11、中洲控股员工持股资产管理计划 境内非国有法人 2.72%18,092,493 深圳市联泰房地产开发有限公司 境内非国有法人 1.62%10,743,792 质押 10,700,000 中国国际金融股份有限公司 境内非国有法人 1.61%10,710,054 九泰基金广发银行九泰基金昆泰分级 6 号资产管理计划 境内非国有法人 1.44%9,578,630 华润深国投信托有限公司优瑞 1 期集合资金信托计划 境内非国有法人 1.36%9,026,773 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年 年度报告摘要 4 中铁宝盈资产浦发银行中铁宝盈宝鑫 77 号特定客户资产管理计划 境内非国有法人

12、1.32%8,788,186 鹏华资产浦发银行 鹏华资产金润 25 号资产管理计划 境内非国有法人 0.93%6,179,282 上述股东关联关系或一致行动的说明 截至报告期末，南昌联泰投资有限公司、深圳市联泰房地产开发有限公司为广东联泰集团有限公司的子公司。其余流通股股东，不知其是否存在关联关系。（2）公司 优先 股 股 东总数 及 前 10 名优 先 股 股东持 股 情 况表 适用 不适用 公司报告期无优先股股东持股情况。（3）以方 框图 形 式 披露公 司 与 实际控 制 人 之间的 产 权 及控制 关 系 5、公 司债 券情 况 公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准

13、报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券 是 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年 年度报告摘要 5（1）公司 债券 基 本 信息 债券名称 债券简称 债券代码 到期日 债券余额（万元）利率 深圳市中洲投资控股股份有限公司2015 年面向合格投资者公开发行公司债券 15 中洲债 112281 2018 年 09 月 21 日 130,000 6.30%报告期内公司债券的付息兑付情况 公司于 2017 年 9 月 21 日付 息 8,190 万元（2）公司 债券 最 新 跟踪评 级 及 评级变 化 情 况 经 东 方 金 诚 国 际 信 用 评 估 有 限 公 司 综 合 评 定，本 公

14、 司 的 主 体 信 用 等 级 为AA，本次债券的信用 等级为AA。2016 年5 月27日东方 金诚国际信用评估有限公司对公司及发行的“15 中洲债”信用状况进行了跟踪评级，维持公司主体信用等级为AA，评级 展望为稳定；同时维持“1 5 中洲债”的 信用等级为AA。2017 年6 月27日东方 金诚国际信用评估有限公司对公司及发行的“15 中洲债”信用状况进行了跟踪评级，维持公司主体信用等级为AA，评级 展望为稳定；同时维持“1 5 中洲债”的 信用 等级为AA。（3）截至 报告 期 末 公司近 2 年的 主要 会 计 数据和 财 务 指标 项目 2017 年 2016 年 同期变动率 资

15、产负债率 84.22%79.90%4.32%EBITDA 全部债务比 8.59%12.60%-4.01%利息保障倍数 1.51 1.12 34.82%三、经 营 情况 讨 论 与 分析 1、报 告期 经营 情 况 简介（1）报告 期内 公 司 主要经 营 管 理工作 回 顾 2017 年，公司继续以“高 周 转、扩 规 模、严 管 控、增 效 益”的 发 展 战 略 为 导 向，对 外 加 大 项 目 获 取 力度，对内着重提升内部管控能力和项目运营水平。报 告期内，公司实现房地产销售面积118.34 万平方 米，销售金额144.91 亿元，比上年同期增长36.90%；房地产开发投资115.7

16、7 亿 元，比上年同期增长189.21%。全年主 要经营及管理工作如下：a、坚持“专注区域、深耕城市、多盘联动”战略，聚焦“粤港澳 大湾区”、“大上海”、“成渝”和“环渤海”四大经济圈，多渠道、多 方式拓展。全年新增土地面积98.78万平米,新增计容积率面积163.84 万平 米，并首次进入佛山、重庆。b、提升运营管理水平，搭建标准化体系。一方面及时调整和完善组织架构，厘清管控边界及制度 流程，以 适 应 业 务 发 展 新 需 求；另 一 方 面 通 过 标 准 化 体 系 的 搭 建，加 快 项 目 开 发 节 奏，确 保 公 司“高周转、深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年 年度

17、报告摘要 6 扩规模、严管控、增效益”战略的最终实现。c、因城施策，动态调整营销策略，完成全年任务。报告期内，公司根据国家调控政策，对不同区域的项目采取有针对性且快速应变的销售措施，紧跟市场热度，把握区域市场机会，进行营销渠道、营销 推广及营销体 验创新，达 成价格与去 化速度双赢。公司全年 销售金额144.91 亿元，同比增长36.90%，销售 表现踏上新台阶。d、报告期内，公司积极拓展融资渠道，在巩固原合作银行融资的基础上，加大了境外 银行和信托、基 金 等 合 作，并 首 次 完 成 尾 盘 基 金 融 资 和 香 港 大 型 银 团 融 资；资 本 市 场 直 接 融 资 方 面，公

18、司 于2017 年8 月获准中期票据注册发行额度 22 亿，目前尚未注册发行。e、优化员工 培训体系，完善项目跟投机制。一方面，公司定期开展优才、英才、将才、帅才、卓越领导力发展等专项培训计划，不断为员工提供发展平台和成长空间，促进员工和公司共同成长；另一方面，员工利益和公司经营紧密结合，截至目前，成都里程项目、无锡崇安府项目、嘉兴花溪地项目、惠州天 御五期项目、无锡花溪樾项目、顺德璞悦项目、重庆半岛城邦项目均已实行员工项目 跟投，真正实现发展 共创、利益共享、风险共担。f、稳定资产板块现金流，有效发挥避风港作用。2017 年，公司资产板块业务累计营业收入9.64 亿元，为公司提供了稳定现金流

19、，为主营业务发展提供有力支撑，对冲了房地产业的政策风险。其中，长城投 资实现可出租物业面积12.8 万平方米，平均出租率为97%以上，实现租金收入2.82 亿元。中洲物业积极拓展业务，管理面 积由285 万平方米增长至436 万平方米，管理规模 增长53%。在中国指数研 究院实施的 满意度调查中，中洲物业商用物业客户和住宅物业满意度均远高于行业平均分，在经营规模、经济效益、客户满 意度和产业突破等多领域均取得较好业绩。深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年 年度报告摘要 7（2）房地 产项 目 基 本情况 a、公司主要房地产项目储备及开发情况 地区 项目名称 权益比例 土地用途 预计总投

20、资（万元）报告期实际投资金额（万元）累计已投资（万元）占地面积（）计容积率面积（）总建筑面积（）2017 年新开工面积（）2017 年竣工面积（）累计开工面积（）累计竣工面积（）待开发面积（）开工时间 开发进度 成都 中洲中央城邦 100%住宅 133,163 1,328 126,800 37,633 112,900 178,236-178,236 178,236-2013.12 竣工 中洲锦城湖岸 100%住宅 373,149 35,942 307,198 133,000 399,001 570,261-299,999-270,262 2015.07 一期在建 二三期储备 中洲中央公园 60

21、%住宅 382,524 29,358 218,298 283,459 425,188 557,203 42,301-418,748 249,575 138,455 2016.03 三四期在建 一五六期储备 中洲里程 80%住宅 75,783 12,626 55,713 15,101 57,381 79,538-79,538-2016.07 在建 三岔湖 项目 100%住宅 用地 511,483 10,560 97,898 547,495 848,752 848,752-848,752-储备 重庆 大渡口地块项目 100%商住 用地 171,508 73,821 73,821 75,734 18

22、0,692 245,719-245,719 2017.10-在建 上海 中洲珑湾/珑悦 100%住宅、商办 220,130 292 156,345 115,369 226,124 318,550-239,429 239,429 79,120 2013.03 住宅竣工 商业储备 中洲里程 100%住宅 144,874 9,206 137,862 45,071 88,829 113,840-113,840 113,840 113,840-2015.02 竣工 君廷 100%住宅 428,734 14,507 408,899 33,824 84,560 120,653-120,653 120,653

23、-竣工 无锡 崇安府 90%住宅 223,226 97,370 97,370 30,022 99,072 131,869 131,869-131,869-2017.06 在建 中洲花溪樾项目 100%商住 用地 136,710 76,645 76,645 81,810 98,172 132,300-132,300 2017.09 在建 嘉兴 中洲花溪地项目 90%住宅 156,449 91,420 91,420 66,196 132,302 173,618 173,618-173,618-2017.02 在建 香港 注(a)香港火炭项目 100%住宅 1,155,130（HKD)366,520

24、（HKD)470,263（HKD)20,038 84,306 84,306-84,306 2017.03 在建 香港铜锣湾项目 100%住宅 336,974(HKD)434（HKD)86,979（HKD)1,946 9,730 9,730-9,730-储备 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年 年度报告摘要 8 深圳 笋岗物流项目 100%物流、商业 863,815 29,761 156,609 56,486 391,000-462,940-2014.11 在建 深圳黄金台项目 90%住宅 593,650 注(b)-634,727-储备 深圳宝城26 区项 目 80%商办 用地-102

25、,175 293,250 293,250-293,250-储备 惠州 中洲中央公园央筑 100%住宅、商业 266,403 17,611 325,242 249,705 589,140 724,618-181,823 549,282 549,282 175,336-一期二期竣工三期储备 中洲中央公园湾上 100%住宅、商业 150,304 2,640 132,775 88,119 176,450 280,268-46,456 280,268 280,268-2014.02 竣工 中洲天御花园 100%住宅、商业 285,447 38,466 179,120 209,878 586,385 79

26、4,907 158,002 178,782 787,288 336,404 7,619 2015.06 在建 御郡华府 90%住宅 67,000 24,031 24,807 27,940 97,690 132,767 132,767-132,767-2017.04 在建 天御时代天街 100%商业 6,287 791 2,893 3,789 5,684 7,719 7,719-7,719-2017.03 在建 半岛城邦 20%住宅、商业 323,869-323,494 758,726 954,648-443,826 236,716 510,822-在建 河谷花园 95%商住 用地 397,34

27、2-211,656 621,824 647,589-647,589-储备 惠州仲恺ZK34-08地块项目 60%工业 用地-39,032 124,903 191,292-191,292-储备 惠南产业园项目 100%商业 用地 34,931 4,812 4,812 13,394 46,879 62,041-62,041 2017.12-在建 惠州中洲华昕家园 51%商住 用地 42,432 250 8,692 15,856 70,168 98,926-98,926 2017.11 在建 康威项目 100%商业 183,926 625 12,785 52,297 130,750 183,070-

28、183,070-储备 惠州德隆项目 83%商住 用地 237,717 18,062 21,730 94,023 282,069 366,963-366,963-储备 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年 年度报告摘要 9 青岛 中洲半岛城邦（南区）100%住宅 204,834 27,317 83,222 309,936 370,637 415,760 199,420 93,678 293,098 93,678 122,662 2016.03 在建 青岛旺洲项目 100%商业、住宅 146,259 3,695 36,402 275,801 330,961 400,769 304,801

29、304,801 95,968 2017.11 在建 广州 顺德璞悦 100%住宅 248,107 171,033 171,033 48,894 146,682 203,356 203,356-203,356-2017.07 在建 合计 8,117,047 1,098,910 3,474,195 3,609,173 7,870,207 9,322,518 1,353,853 614,579 5,221,275 2,398,081 5,198,909 备注：(a)香港 项 目相 关 投资 额按2017 年12 月29 日中 国人 民 银行 人民 币 汇率 中间 价 对港 币 1：0.83591 换

30、算 成 人民 币后 加 总。公司 已 于2018年1 月12 日 签署 香 港 项目整体出售协议，目前股权交易正在办理当中。(b)黄金台项目原土地总面积约28.5 万 平方米，该地块已纳入深圳市2014 年度土地整备计划，市规划国土委龙华管理局已拟定了华电地块A806-0001 宗地土 地 整 备 实 施 方 案 并 经 市 政 府 有 关 会 议 审 议 并 原 则 通 过，但 尚 未 取 得 市 政 府 用 地 批 复。该 实 施 方 案 主 要 内 容 为，按 等 价 值 原 则，在 该 地 块 用 地 范 围 及周 边 调 整 留 用 项 目 用 地，剩 余 用 地 由 政 府 收 回

31、。公 司 将 配 合 市 规 划 国 土 委 龙 华 管 理 局 按 有 关 规 定 推 进 收 地 补 偿 及 后 续 工 作。目 前，该 项 目 尚 无 进 一 步 进展。b、公司主要 房地产销售情况 地区 项目名称 权益 比例 业态 总可售面积（）本年 销售面积（）本年 销售金额（万元）累计 销售面积（）累计 销售金额（万元）本年结转 面积（）本年结转金额（万元）营业收入（万元）营业成本（万元）毛利率 竣工时间 成都 半岛城邦（1-3 期）100%车位 101,473 6,660 3,252 83,026 46,521 2,775 3,302 3,141 1,254 60%一期2010-

32、12 二期2011-12 三期2013-10 商业 7,473 5,361 11,928 7,473 16,800 392 906 863 219 75%南熙里(1、2 期)100%商业 54,287 30,220 53,339 54,287 93,441 2,811 6,376 6,132 1,050 83%2013-10 中洲 中央城邦 100%住宅 101,596 266 351 101,596 113,115 1,743 2,235 2,128 1,733 19%2016-2 商业 18,577 972 4,635 1,826 9,307 295 1,035 985 285 71%车位

33、 14,800 2,704 1,196 14,774 6,374 925 1,191 1,132 887 22%中洲 100%住宅 357,138 37,344 89,715 196,623 305,966-2018-4 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年 年度报告摘要 10 锦城湖岸（1、2 期）商业 22,148 7,984 25,117 7,984 25,117-车位 39,013 14,836 11,378 14,836 11,378-公寓 18,198-中洲 中央公园（ABCDF）60%住宅 388,116 116,852 108,010 253,433 205,941 1

34、01,810 69,070 66,041 60,919 8%F 地块2016-12 D 地块2018-3 车位 56,178 728 520 728 520 275 520 495 120 76%中洲里程 80%住宅 51,453 38,405 55,075 38,405 55,075-商业 5,082 3,878 13,079 3,878 13,079-车位 8,375-上海 中洲珑悦 100%商业 52,711-办公 47,808 31,296 55,769 31,296 55,769 6,066 10,068 9,589 4,038 58%2017-2 酒店 15,444 6,909 2

35、0,037 6,909 20,037-车位 27,483 14,998 3,389 14,998 3,389 13,899 3,137 2,988 2,037 32%-中洲里程 100%住宅 72,206 181 391 72,206 145,950 71,598 144,621 141,673 118,287 17%2016-12 商业 10,263 821 2,158 9,927 26,362 917 1,795 1,715 757 56%车位 16,529-中洲君廷 100%住宅 82,880 8,686 83,399 82,690 629,303 22,790 197,281 190,

36、348 105,240 45%2015-12 商业 1,577 1,565 14,085 1,565 14,085-车位 19,380 5,246 21,591 11,726 34,131 2,613 15,615 14,871 10,367 30%中洲花溪地 90%住宅 130,139 94,441 132,509 94,441 132,509-车位 15,772 12,964 25,575 12,964 25,575-惠州 中洲 中央公园 央筑 100%住宅 378,271 45,295 66,894 370,294 369,894 121,334 160,845 153,791 76,6

37、01 50%2014-12 商业 200,894 1,964 9,029 1,964 9,029 677 3,071 2,925 403 86%车位 40,002 17,860 9,689 17,860 9,689 5,263 7,067 6,731 3,686 45%中洲 中央公园 湾上 100%住宅 163,100 10,567 21,667 155,913 163,301 20,412 32,883 31,482 30,194 4%2015-12 商业 8,608 2,317 7,633 2,317 7,633 2,154 7,391 7,039 1,907 73%车位 21,250 3

38、85 1874 385 1,874-深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年 年度报告摘要 11 中洲天御（1-3 期）100%住宅 549,632 158,876 175,933 463,484 386,389 126,836 87,156 84,612 52,296 38%天御B：2016-8 天御C1：2017-9 天御C2：2018-3 商业 32,310 10,677 20,956 25,389 40,126 10,552 14,767 14,064 4,474 68%车位 68,050-中洲 御郡华府 90%住宅 90,565 29,379 34,132 29,379 34,1

39、32-商铺 1,500-车位 11,538-中洲 半岛城邦(1-8 期)20%住宅 628,772 31,561 20,338 31,561 20,338-商业 239,024-车位 116,157-青岛 半岛城邦（南区）100%住宅 357,662 147,302 149,147 235,347 214,659 60,716 36,826 35,070 31,837 9%一期：2017-12 二期：2019-4 三期一批：2019-4 三期二批:2020-11 深圳 里程家园 100%商业 1,996 1,996 9,991 1,996 9,991-深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017

40、年 年度报告摘要 12 c、公司主要自有物业出租情况 地区 项目名称 权益比例 业态 可供出租面积（）出租率 深圳 中洲控股中心A、C 座 100%商业 4,526 99%写字楼 72,264 95%酒店 40,631 100%长盛大厦、长兴大厦 100%酒店 46,482 100%写字楼 61,459 95.17%社区商业 100%商业 51,219 99.58%成都 南熙里商业 100%商业 28,495 38.89%（3）公司 的融 资 情 况 截止2017 年12 月31 日，公 司各类融资情况如下：融资渠道 融资余额（万元）融资成本区间 期限结构（年）银行贷款 1,022,960.0

41、0 5%-8.5%1-15年 境外借款 449,204.28 2%-4%6 个月-5 年 公司债券 129,644.49 6.3%3 年 信托类融资 203,610.00 6%-9.5%1-2 年 结构化融资 97,300.00 8.5%3 年（4）向其 商品 房 承 购人因 银 行 抵押贷 款 提 供担保 的 情 况 本公司 及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2017 年12 月31 日尚未 结清的担保金额计人民币73.46 亿元。房 地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。2、报 告期 内主 营 业 务是否 存 在 重大变 化 是

42、否 3、占 公司 主营 业 务 收 入或 主 营 业务利 润 10%以 上 的 产 品情况 适用 不适用 单位：元 产品名称 营业收入 营业利润 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业利润比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 房地产 8,207,586,190.30 931,543,133.99 37.66%5.40%29.30%6.83%深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年 年度报告摘要 13 4、是 否存 在需 要 特 别关注 的 经 营季节 性 或 周期性 特 征 是 否 5、报 告 期 内 营 业 收 入、营 业 成 本、归 属 于 上 市 公 司 普 通 股 股 东 的 净 利

43、 润 总 额 或 者 构 成 较 前 一 报 告 期 发 生重 大 变 化的说 明 适用 不适用 2017 年归属 于上市公司普通股股东的净利润615,363,173.16 元，较上年同期增加136.19%，主要 原因是本期竣工结算的上海君廷、惠州央筑花园二期D 地块、惠 州天御C1 和 上海珑湾二期soho 办公 房地产项目相比上年同期结算的房地产项目的毛利率较高所致。6、面 临暂 停上 市 和 终止上 市 情 况 适用 不适用 7、涉 及财 务报 告 的 相关事 项（1）与上 年度 财 务 报告相 比，会计政 策、会计估 计 和 核算方 法 发 生变化 的 情 况说明 适用 不适用 一、会

44、计政策变更 本公司 于2017 年5 月28 日开始采 用财政部于2017年新颁布 的 企业会 计准则第42 号 持有待 售的非流动资产、处置组和终止经营，于2017 年6 月12日开始 采用财政部于2017 年修 订的 企业会计准则第16号 政府 补助。此外，本财务报表还按照财政部2017年12月25日 颁布的关于修订印发一般企业财务报表格式的通知(财会(2017)30 号，以下简称“30号文 件”)编制。1、持有 待售的非流动资产、处置组和终止经营 企业 会计准则第42 号 持有待 售的非流动资产、处置组和终止经营对持有待售类别的非流动资产或处置组的分 类、计量作出了具体规定，要求在利润表

45、中分别列示持续经营损益和终止经营损益，在附注中详细披露持有待售非流动资产或处置组、终止经营的信息。该准则要求采用未来适用法处理，未对可比年度财务报表产生影响。2、政府 补助 执行 企业会计准则第16 号-政 府补助(修订)之前，本 公司的政府补助均确认为营业外收入。执行企业会计准则第16 号-政府补助(修订)后，与 本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。本公司 采用未来适用法对上述会计政策变更进行会计处理，该会计政策变更未对可比年度财务报表产生影响。3、资产处置损益的列示 在财会30 号文件发布 以前，本公司 出售划分为持

46、有待售的非流动资产(金融工具、长期股权投资 和 投深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年 年度报告摘要 14 资性房地产除外)或处置 组时(子公司 和业务除外)确认的处置利得或损失，以及处置未划分为持有待售 的固定资产、在建工程及无形资产而产生的处置利得或损失，在“营业外收入”或“营业外支出”项目列报。在财会30 号文件发布 以后，本公司出售划分为持有待售的非流动资产(金融工具、长期股权投资和投资性房地产除外)或处置 组(子公司和 业务除外)时 确认的处置利得或损失，以及处置未划分为持有待售 的固定资产、在建工程及无形资产而产生的处置利得或损失，在“资产处置收益”项目列报。对于上述列报项

47、目的变更，本公司采用追溯调整法进行会计处理，并对上年比较数据进行调整。二、会 计估计变更 根据本 公司于2017 年11月24日 第八届董事会第五次会议审议通过的关于应收款项坏账准备计提标准的会计估计变更的议案，为符合 本公司 实际情况和行业惯例，能够更加客观、真实和公允地反映 本公司 的财务状况和经营成果，同时与可比行业上市公司保持一致，本 公司自2017年11月24日 起对应收款项的坏账准备计提方法进行变更，详情如下：项目 确定组合的依据 变更前 变更后 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项 按账龄组合计提坏账准备的应收款项 组合一：本组合按债务单位的信用风险特征划分，主要包括应收关联

48、方、政府部门、合作方的应收款项及一般不存在回收风险的应收款项。组合二：除组合一外的应收款项 变更前后按信用风险特征组合计提坏账准备的方法如下：账龄 按信用风险特征组合计提坏账准备的方法 变更前 变更后 组合一 组合二 1年以内(含1年)1%不计提坏账准备 5%1至2年 10%2至3年 30%3年以上 50%对于上述会计估计变更，本公司 采用未来适用法进行会计处理，该会计估计变更增加了2017年度合并净利润计人民币47,727,561.38 元，其中归属于母公司股东净利润人民币47,225,698.91 元。该 会计估计变更增加了2017 年度母公司 净利润计人民币1,879,103.48元。（

49、2）报告 期内 发 生 重大会 计 差 错更正 需 追 溯重述 的 情 况说明 适用 不适用 公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述 的情况。（3）与上 年度 财 务 报告相 比，合并报 表 范 围发生 变 化 的情况 说 明 适用 不适用 本公司2017 年度纳入合并财务报表合并范围的子公司共84 户，比上年度增加35 户，详细情况如下：1、单 次 处 置 对子 公 司 投 资即 丧 失 控 制权 的 情 形 深圳市中洲投资控股股份有限公司 2017 年 年度报告摘要 15 子公司名称 股权处置价款 股权处置比例(%)股权处置方式 丧失 控制权的时点 丧失控制权时点的确定依据 处置价款与处置

50、投资对应的合并报表层面享有该子公司净资产份额的差额 丧失控制权之日剩余股权的比例(%)丧失控制权之日剩余股权的账面价值 丧失控制权之日剩余股权的公允价值 按照公允价值重新计量剩余股权产生的利得或损失 丧失控制权之日剩余股权公允价值的确定方法及主要假设 与原子公司股权投资相关的其他综合收益转入投资损益的金额 中保盈隆(深圳)股权投资合伙企业(有限合伙)906,962,400.00 35.7 被动稀释 2017年12月26日 工商变更登记日 6,056,632.02 64.2 906,962,400.00 906,962,400.00-2、其 他 原因 的 合 并 范围 变 动 主体 合并范围 变