旅游休闲农庄控制性详细规划.doc

1、义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划1第一章 规划区环境概况一、区域位置义乌望道农庄地处义乌市西部，位于义乌市城西街道分水塘，北临浦江县，东接兰溪市，距义乌城区 20 公里。规划区域面积 4.1 平方公里，包括两个自然村，深塘坞村和里京村。二、自然环境义乌地区地质上属新华夏系第二隆起带，金衢断岩盆地，规划区有沟谷地貌形态。河流属钱塘江水系，规划区地表流水向南汇入东阳江。气候属亚热带季风气候区，有明显的盆地气候特点，四季分明，日照充足，空气湿润，规划区有山地气候特征。四季之中，春秋短而冬夏长。年平均气温为 17.1。森林植被以常绿阔叶林为主，规划区内还有水杉、马尾松、竹等植被分布。三、社会经济概况

2、规划区内两自然村深塘坞村和里京村，面积分别约 0.8 公顷和 0.7 公顷，人口分别为 160人和 116 人。农业为其第一产业，居民人均年收入 3000 元。第二章 规划总则一、规划依据1、技术规范（1） 风景名胜区规划规范（GB 502981999） ，中华人民共和国标准，（2） 中国森林公园风景资源质量等级评定（GB/T180051999） ，中华人民共和国国家标准（3） 旅游规划通则（GB/T 189712003） ，中华人民共和国国家标准，2003 年 5 月（4） 旅游资源分类、调查与评价（GB/T 189722003） ，中华人民共和国国家标准，2003年 5 月（5） 旅游区（

3、点）质量等级的划分与评定（GB/T17775-2003） ，中华人民共和国国家标准，2003 年 5 月（6） 城市用地分类与规划建设用地标准（GBJl37-90） ，中华人民共和国国家标准2、法律法规和部门规章（1） 中华人民共和国森林法 ，全国人大常委会，1984 年 9 月 20 日（2） 中华人民共和国环境保护法 ，全国人大常委会，1989 年 12 月 26 日（3） 中华人民共和国土地管理法 ，全国人大常委会，1999 年 1 月 1 日（4） 中华人民共和国水污染防治法 ，全国人大常委会，1984 年 5 月 11 日（5） 中华人民共和国大气污染防治法 ，全国人大常委会，200

4、0 年 4 月 29 日（6） 中华人民共和国水土保持法 ，全国人大常委会，1991 年 6 月 29 日（7） 中华人民共和国文物保护法 ，全国人大常委会，2002 年 10 月 28 日（8） 旅游度假区管理暂行办法 ，国家旅游局，1993 年（9） 旅游规划管理暂行办法 ，国家旅游局，1999 年 3 月 29 日（10） 风景名胜区管理暂行条例 ，国务院，1985 年 6 月 7 日（11） 风景名胜区建设管理规定 ，国家建设部，1993 年 12 月（12） 中华人民共和国自然保护区条例 ，林业部，1994 年 9 月 2 日（13） 旅游安全管理暂行办法实施细则 ，国家旅游局，19

5、94 年 1 月 22 日（14） 旅游安全管理暂行办法 ，国家旅游局，1990 年 2 月 20 日（15） 中国旅游资源普查规范 ，国家旅游局，中科院地理研究所，1992 3、相关成果（1） 中国旅游业发展“九五”计划和 2010 年远景目标纲要 ，国家旅游局，1996（2） 浙江省旅游业“十五”计划与至 2020 年旅游发展规划纲要 ，浙江省旅游局，2000（3） 浙江省旅游资源普查报告 ，浙江省旅游资源普查办公室，2004（4） 义乌市旅游发展总体规划（2000-2020）修编本 ，东南大学旅游规划研究所，义乌市风景旅游管理局，2004二、指导思想近年来，在长三角地区，尤其是江浙沪地区

6、，人们的旅游方式开始出现新的变化，在喜好长线观光旅游中，细分出城郊型短线商务、休闲度假旅游。究其原因有四，一是人们的闲暇时间愈来愈多，二是可自由支配的收入不断增加，三是汽车愈来愈普及，汽车家庭义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划2化的趋势愈来愈明显，进而带动旅游地产升温，致使出城休闲度假概念更容易为人们所接受。在我国城郊型休闲度假旅游已初露端倪，大型城市、特大型都市尤其如此。可以预言，在不久的将来，城郊型休闲度假旅游将会成为我国大城市、大都市市民的一种社会时尚。义乌作为全国乃至亚洲最大的小商品城，商务活动频繁而发达，每年将会举办大量政府部门的招商引资会、商务企业的投资洽谈会以及商品交易会等，对商

7、务活动的场所有很大的需求。同时，由于会议档次的提高和参会者需求的转变，人们更加倾向于离开喧闹的城市，在相对自然的环境中，以一种轻松的心态洽谈合作。望道农庄的开发与建设正是基于此类倾向，营造良好的气氛，提供舒适的环境与设施，以满足其需求。三、规划原则1、资源整合，实施精品工程原则国内旅游开发近二十年的经验和教训告诉我们任何粗制滥造的旅游产品都是没有市场的。本规划区以农业观光、休闲娱乐为主体功能，则更要强调精品意识。因为休闲度假是较高级的旅游形式，目标群体也是较高层次的社会群体，不是精品就没有吸引力。2、生态保护，坚持可持续发展原则旅游开发与资源及环境保护相结合，以保护为前提，合理开发，有利于旅游

8、资源、生态环境、生物多样性、文化多元性和本土性的保护，实现资源永续利用和旅游业可持续发展。3、各要素协同发展原则脱离人文要素的自然环境和没有自然要素支持的人文景观给人以单薄，缺乏特色的印象，旅游区开发中只有各要素协同发展才能得以塑造景区形象，创造独特意境，形成对旅游者强有力的吸引。4、整体建设，分期规划原则旅游区的建设是一个大投入、长期而持续性的过程。在建设的过程中要坚持整体性的原则，对景区有步骤，有计划的进行建设。但是在开发过程中，根据不同的需要，应该在建设的各阶段，制定相应的规划对建设实施有效的指导。5、效益性原则开发旅游产品需要经济效益这是不言而喻的，但效益有局部和整体、眼前和将来之分。

9、只着眼于局部和眼前的效益是不科学的。在注重经济效益的同时，也不能忽视社会效益和生态效益。这是现代企业重要的社会责任，也是一个旅游景区实施可持续发展战略并获得良好品牌形象的基本保证。四、规划分期与目标1、总目标以“农庄、峡谷”旅游资源为基础，以市场需求为导向，借助自身的近郊旅游地的区位优势，充分挖掘“农庄、峡谷”旅游资源的市场潜力，合理设计旅游产品，安排富有农庄特色的旅游项目，展现农庄风貌和峡谷景观，并加强旅游设施的配套建设，提高旅游产品的服务质量与文化内涵，力争把义乌望道农庄建设成为一个集农业观光、休闲娱乐为一体的旅游胜地，成为义乌的“后花园” ，并力争成为长三角旅游区内的一颗璀璨的明珠。2、

10、阶段性目标（1）近期：从 2006 年到 2007 年，为农庄开发启动阶段。在近期，旅游发展的重点是夯实基础，构筑框架，以农业观光和休闲娱乐为重点，进行农庄的基础设施建设，初步具备旅游接待能力。农庄景点建设，初步形成农庄景观特色。多途径对外宣传，树立旅游形象，尽快提高农庄的知名度。到 2007 年，年接待游客达到34 万人次。农庄产业结构逐渐向以旅游为主导产业转变。规划区居民人均年收入达到8000 元，其中旅游业收入占 40%。（2）中期：从 2008 年到 2010 年，为农庄开发调整及高速增长期中期目标在于，继续加强旅游基础设施建设，进一步提高旅游接待能力，同时引进先进的管理理念和管理人才

11、，迅速提高旅游服务水平。重点完善农庄景点建设，改善农庄环境质量及进一步强化景观特色。加强宣传力度，逐步扩大旅游目标市场，进一步提高农庄影响力。到 2010 年，年接待游客达到 78 万人次。完成产业结构调整，旅游成为规划区第一产业和支柱产业，居民人均年收入达到 12000 元，其中旅游业收入超过 80%。（3）远期：从 2011 年到 2015 年，为农庄发展成熟阶段进一步完善农庄景点的建设和外围预留地的建设，全面形成旅游网络和旅游群体。成功树立农庄旅游特色。通过建设，形成环境一流、景观一流、设施一流、服务一流的农庄休闲、娱乐中心。建立一套完善的旅游发展机制，充分发挥农庄的经济、环境和社会效用

12、。义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划3到 2015 年，年接待游客超过 12 万人次，居民收入及旅游业收入所占比重进一步提高。第三章 旅游资源调查与评价一、旅游资源调查及分类规划小组对规划区的风景资源进行了详细的调查，本着科学严谨、客观准确的态度，严格按照中国旅游资源普查规范（试行稿） 的要求，按照规划区资源分布状况，利用影像设备等对规划区的风景资源进行了全面、细致的实地调查，并对所有资源进行分析和提炼，得出以下共 22 个资源单体，详见表 1。表 1 风景资源分类表主类 亚类 代码 基本类型 景点名或景点描述ACA 凸峰 角尖双峰，方尖云影ACF 岩壁与岩缝 一处约 20 丈高石壁ACG 峡

13、谷段落 “V”型峡谷A 地文景观AC 地质地貌过程形迹ACL 岩石洞与岩穴 老虎洞，洋鹤洞BA 河段 BAA 观光游憩河段 谷底溪流BCA 悬瀑 龙潭瀑布B 水域风光BC 瀑布BCB 跌水 溪谷跌水C 生物景观 CA 树木 CAB 丛树竹林，水杉林，马尾松林E 遗址遗迹EB 社会经济文化活动遗址遗迹EBC 废弃寺庙 五化寺FA 综合人文旅游地 FAF建设工程与生产地杨梅生产基地，梯田FB 单体活动场馆 FBB 祭拜场馆 李陆殿FDA 传统与乡土建筑 浙中民居F 建筑与设施FD 居住地与社区FDC 特色社区 深塘坞村，里京村FG 水工建筑 FGA水库观光游憩区段村口池塘，小水库H 人文活动HA

14、人事记录 HAA 人物 陈望道二、资源分析与评价本规划采用最新公布的风景名胜区规划规范国家标准，围绕风景资源合理利用这一目的，采用定性与定量分析相结合的方法，对规划区的风景资源进行科学评价。1、定性分析望道农庄位于义乌市城西街道，规划区内自然资源是以峡谷、溪流、山林为特色的山区风光。规划区内有两个自然村，村庄 900 年的历史、近现代的名人、丰富的传说，为农庄增加了浓厚的人文底蕴。而果园、梯田为农庄勾画出了迷人的农庄景色。溪谷、山林、农家成为了农庄的资源主体。2、定量评价（1）资源定量评价要求按照国家风景名胜区规划规范,资源评价的要求是： 风景资源评价单位应以景源现状分布图为基础，根据规划区范

15、围大小、景源规模、内容、结构及其游赏方式等特征，划分若干层次的评价单元，并做出等级评价。 在省域、市域的风景区体系规划中，应对风景区、景区或景点作出等级评价。 风景资源评价应对所选评价指标进行双重分析，评价指标的选择应符合表 2 的规定，并应符合下列规定：1）景区或部分较大景区进行评价时，宜选用综合评价层指标；2）对景点或景群进行评价时，宜选用项目评价层指标；3）对景物进行评价时，宜在因子评价层指标中选择；4）根据风景名胜区规划规范中规定的资源评价项目、评价因子和评分标准，规划小组对规划区 22 处风景资源单体进行评价。（2）资源定量评价指标具体评价指标见表 2。义乌望道旅游休闲农庄控制性详细

16、规划4表 2 风景资源评价指标层次表综合评价层 赋值 项目评价层 权重 因子评价层 权重1、景源价值 7080(1)欣赏价值(2)科学价值(3)历史价值(4)保健价值(5)游憩价值景感度 奇特度 完整度科技值 科普值 科教值年代值 知名度 人为值生理值 心理值 应用值功利值 舒适度 承受力2、环境水平 2010(1)生态特征(2)环境质量(3)设施状况(4)监护管理种类值 结构值 功能值要素值 等级值 灾变率水电能源工程管网环保设施监测机能法规配套机构设置3、利用条件 5(1)交通通讯(2)食宿接待(3)客源市场(4)运营管理便捷性 可靠性 效能能力 标准 规模分布 结构 消费职能体系经济结构

17、居民社会4、规模范围 5(1)面积(2)体量(3)空间(4)容量（资料来源：中华人民共和国国家标准 风景名胜区规划规范 ）（3）关于资源分级标准风景资源分级标准，必须符合下列规定：景源评价分级必须分为特级、一级、二级、三级、四级，共五级。1）应根据景源评价单元的特征及其不同层次的评价指标分值和吸引力范围，评出风景资源等级；2）特级景源：分值 95 分以上，具有珍贵、独特、世界遗产价值和意义，有世界奇迹般的吸引力；3）一级景源：分值 90 分以上，具有名贵、罕见、国家重点保护价值和国家代表性作用，在国内外著名且均有吸引力；4）二级景源：分值 8089 分，具有重要、特殊、省级重点保护价值的地方代

18、表性作用，在省内外闻名和具有省际吸引力；5）三级景源：分值 7079 分，具有一定的价值和游线辅助作用，有市县级保护价值和相关地区的吸引力；6）四级景源：分值 6069 分，具有一般价值和构景作用，在本风景区或当地具有吸引力。（4）评价结果根据以上评价方法，规划区风景资源评价结果如表 3 所示。通过对各级风景资源单体进行评价，我们发现在这 21 个风景资源中，优良级资源占资源总量的 4.5%，普通级资源占资源总量的 63.6%，未获级风景资源单体占资源总量的 31.9%。规划区的资源状况整体较好，具有较好的利用价值。具体资源等级评价情况见下表。表 3 风景区风景资源等级评定表资源等级 资源名称

19、资源数量（个）百分比（%）特级 无 0 0一级 无 0 0优良级风景资源 二级 龙潭瀑布 1 4.5三级 角尖双峰，深塘坞村 2 9.1普通级风景资源四级竹林，水杉林，陈望道，20 丈高石壁，谷底溪流，溪谷跌水，里京村， “V”型峡谷，方尖云影，梯田，老虎洞，洋鹤洞12 54.5未获级风景资源未获级马尾松林，李陆殿，浙中民居，村口池塘，小水库，五化寺，杨梅生产基地7 31.93、资源特色评价（1）以山区风光为主义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划5望道农庄位于义乌城西一峡谷之内，自然资源以山林、溪谷、瀑布、流水等风光为主，山区风光特色表现明显。（2）生态环境优越规划区域内，绿地率达到 90%，植

20、物物种丰富，生态系统相对稳定，生态环境优越。（3）人文资源丰富规划区内有自然村两个，村中有两处反映浙中民居特色建筑。深塘坞村有 900 多年的历史，近代有陈望道等名人。而关于村子、溪谷景观流传的传说，为其增添不少人文底蕴。丰富了农庄的人文资源。第四章 资源开发背景与条件分析一、开发背景分析1、国际旅游蓬勃发展21 世纪初，国际格局将继续向多极化发展，和平与发展仍然是时代主题。经济全球化、文化区域化、新科技革命、世界经济结构调整和人民生活品质提高，这五大趋势将会进一步明显，并对世界旅游经济发展产生决定性影响。据世界旅游组织公布，至 2004 年底统计，全球旅游收入已达？亿美元，占全球贸易出口总量

21、？%，成为全球最大的经济产业之一。据其预测，旅游的发展势头还将继续保持，到 2010 年国际旅游收入将超过 1.5 亿美元，旅游总人数将达到 11 亿人次；2010 年东亚和太平洋地区旅游业发展将超过美洲，成为世界第二大旅游区；到 2020 年全球国际旅游者将达到 16 亿人次，旅游总收入达 2 万亿美元，旅游年平均收入增长率将达 6.7%，远高于全球 3%的经济平均增长率。2、国内旅游作为朝阳产业逐渐成为支柱产业（1）入境游市场日趋成熟，国内游，出境游发展迅速作为目前世界增长最快的目的地国家，中国被国际知名旅游传媒 TTG 评为 2004 度全球最佳旅游目的地。2004 年底 全国入境游人数

22、为 9914.203 人次，比 2003 年同期增长19.60%，外汇累计 250 亿美元。比 2003 年增长 49.61%。根据国际经验当人均 GDP 达 400 美元时，国民将普遍产生旅游动机。 85 年以来中国人均收入已超过这一临界值，国家旅游局预测，2010 年。国内旅游人数将达 20 至 35 万人次旅游收入达 10000 亿元（2）黄金周和双休日制度对国内旅游的重要的推动作用仍在继续，国内旅游业在国民经济中的地位不断提升自 1999 年“十一”实施新的节假日休假制度至今五年，除了 2003 年 SARS 期间暂时的需求减少以外，黄金周制度继续发挥其对国内旅游的推动作用，年年出现需

23、求、供给不断增长的局面，国内旅游业在国民经济中的地位和作用越来越重要。过去的 2004 年中国旅游业不仅从 SARS 的衰退中全面恢复，而且又有了新的十分显著的发展。中国旅游业发展的各项指标均大大超过历史最高水平，旅游业的产业地位及其对社会的影响进一步加强。2004 年旅游外汇收入高达 250 亿美元，比 2003 年同期上升 49.6%，比 2002 年同期上升 26%（3）区域旅游合作蓬勃发展，长三角、泛珠三角、环渤海旅游协作区的形成，开启了区域旅游合作的新阶段。随着区域经济一体化的发展，区域间的旅游合作也正在蓬勃兴起。资源各异的区域通过资源整合以最大程度地建立相对资源优势，谋取共同发展。

24、整合区域资源，以充分体现其特色和内在联系，促进区域旅游业的协调发展是新世纪中国旅游业面临的重要课题，也是旅游业可持续发展的关键。（4）旅游产品结构调整力度加大，休闲度假产品成主流旅游产品结构调整将成为未来我国旅游资源开发和旅游经济发展的核心领域主要体现在：传统热线产品提升更新换代；新考古发现、独特自然景观发现、大型工程建设成就成新热点；休闲度假旅游产品成主流。3、浙江省旅游为强盛产业二、开发条件分析1、区位的经济市场大环境上，规划区位于长江三角洲经济圈，该区域经济发展迅速，产业结构完整，居民收入居全国前列，消费能力较高。充足的闲暇时间和可自由支配收入使得人们产生了强烈的旅游需求，为旅游开发创造

25、了客源市场的保证。而义乌的商务环境带来了商务及会展义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划6的蓬勃发展，游客的旅游层次也有了相应的提升，产生了对商务旅游和休闲度假旅游的需求。2、丰富的旅游资源规划区内旅游资源数量丰富，在 1.4 平方公里的范围内集中了各类自然及人文资源 20 余处，自然环境较好，如加以合理的整合和利用，将会产生较高的经济、社会和生态效益。3、区位优势望道农庄位于义乌市城西街道，距市区 20 公里，开车仅需 15 分钟。作为城市的近郊旅游目的地，在可达性上具有了较强的优势。4、用地条件规划开发中后期，规划区内两村将迁至山下，其宅基地将可作为农庄开发的游客中心及接待设施建设用地，同时村

26、子外迁可以使区内居民减少，便于旅游管理。规划区内部分农田所处山坡地角度大于 15 度，将作退耕还林处理。三、存在问题1、资源平淡农庄资源种类及数量丰富，但是资源总体质量不高，资源等级较低，特色不明显，在自然资源丰富的浙江省来看，资源相对平淡。2、同质资源较多浙江省境内峡谷山林景观较多，且质量较高，以金华市为例就拥有一级地文景观 4 处、二级地文景观 12 处、三级地文景观 64 处。因此形成了同质资源较多，竞争激烈的情况。3、基础薄弱望道农庄所处规划区，并未有过开展旅游活动的经历，没有相应的旅游接待设施和服务设施，居民缺乏旅游接待经验，区内没有经过专业训练的旅游从业人员。景区景点开发水平较低。

27、整体上来看，规划区旅游基础薄弱。4、土地政策国家对于土地利用有相当严格的要求， 农村土地承包法 中华人民共和国农业法中华人民共和国土地管理法 农业部关于稳定和完善土地承包关系的意见等均对农村土地利用做出了相关的规定和要求。规划区建设农庄，开展以农业观光、休闲、娱乐为主的农庄旅游，必须严格按照这些法律法规的要求，合理规范利用土地才能按期建设，充分盈利。第五章 旅游市场分析一、市场现状及需求潜力分析义乌市的旅游业起步较晚，发展也不平衡。一方面，旅游六要素中缺游、缺娱，另一方面，义乌的中国小商品城的兴旺发达又有力的推动了旅游接待业的发展。义乌的宾馆业发展迅猛，开房率一直居高不下。与之相联系，义乌的购

28、物旅游也显示出勃勃生机。来义乌购物旅游的人数逐年上升，2002 年已达 133 万人。各旅行社都把中国小商品城购物旅游纳入浙中旅游线路及义乌周边县市如千岛湖、黄山、双龙等的旅游线路中。义乌是一个快速发展的现代化商贸名城。改革开放以来，义乌人抓住了历史的机遇，使义乌由一个贫穷落后的农业县变为全国闻名、在国际上已有一定影响的现代化商贸城市。“将义乌打造成服务全国面向世界的著名购物旅游目的地”已经成为了义乌旅游发展的目标。商业的发展，带来的是城市的建设、商务活动的进行、居民收入的增加、闲暇时间的增多，也就是生活水平的提高。居民生活水平的提高使得居民对休闲娱乐的需求增加，无论是数量上还是质量上都提出了

29、新的要求。义乌市传统的自然观光产品和质量相对较差的人文旅游产品已经不能满足人们的需求。现代都市的发展使得生活其中的人们逐渐远离了自然的环境，对自然的人居环境的向往和传统生活方式体验的追求，逐渐成为现代都市人的主要旅游目标。生态农场的建设以及相应旅游活动的开展，正是迎合了人们的这种需求。因此，义乌市经营小商品的老板及城市中高收入人群成为了农庄的稳定也是最主要的客源。而浙江省经济的整体发展带来的高收入人群的也可为农庄提供一定的客源。优良的环境、新颖的项目、有潜力的市场以及稳定的客源为生态农庄的建设奠定了基础，为农庄经营盈利提供了保障。二、市场定位义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划7根据农庄旅游资源

30、状况和义乌市旅游市场情况及项目开发目标，其客源市场可分为基础市场、目标市场和机会市场，其中：1、基础市场定位为义乌市及金华地区。根据农庄的资源特色、市场竞争等开发条件和其开发目标，结合该区域居民的休闲、娱乐需求，将农庄开发的基础市场定位为义乌市的城市居民和城郊居民以及金华地区，成为农庄开发的基本客源保障。2、目标市场定位为浙江省。规划区的自然资源在浙江省特色并不算明显，但是通过规划，整合其自然与人文资源，赋予其深层次的内涵，再开展富有特色的旅游项目，以及他的中高端定位，通过宣传促销等手段，有可能吸引浙江省的客源，因此将浙江省作为了规划区目标市场。3、机会市场定位为全国。义乌是全国乃至亚洲最大的

31、小商品市场，每年来义乌购物旅游者超过 200万人，他们来自全国各地，是一个庞大的客源市场，如果能抓住机会，吸引其中的一小部分也将会为农庄带来可观的收入。因此全国可以定位农庄开发的机会市场。三、市场细分根据农庄旅游的特点和定位，可将其客源市场细分为以下几类：1、农业观光市场由对农业生产存在好奇和强烈求知欲的青少年组成的群体；2、乡村休闲市场由有休闲需求的商务人员、公司职员、政府工作人员组成的中青年群体；3、养生保健市场由有养老、保健需求的老年人组成的群体。四、市场预测由于农庄未曾开展旅游活动，也就没有相应的旅游统计数据，因此结合义乌市旅游发展状况和同类旅游地情况，以规划区现有居民接待能力，年 2

32、 万人次作为基准游客量。根据农庄的开发条件和周边旅游景点的实际情况，以及景区开发中游客的增长将呈现近期快，远期慢的特点。故对其增长率确定为： 20062007 年，景区开发初期，增长率按 35%计算。 20082010 年，景区建成期，增长率按照 25%计算。 20112015 年，开发后期及成熟经营期，增长率按照 10%计算。结合义乌市旅游总体情况分析，对望道农庄在近、中、远期客流量的预测如下：表 4 旅游者分期客流量预测表（单位：万人次）客流量预测规划期限 预测游客量近期（20062007 年） 34中期（20082010 年） 78远期（20112015 年） 1112第六章 空间布局与

33、分区规划一、规划范围深塘坞与里京两个自然村以及其西部峡谷地带至山顶原林业站，以山脊线为界划定保护区范围，面积 4.1 平方公里，本次控制性详细规划面积 1.4 平方公里，包括两个自然村及溪流谷地区域及林业站至山顶。二、空间布局1、布局原则（1）生态保护原则旅游地要想占领一定的市场份额，不仅要有独具特色的旅游项目，健全完善的配套设施，还需要有良好的生态环境作后盾。义乌望道农庄依托溪谷的自然环境，为了给农庄营造良好的生态环境，并保证农庄旅游的可持续发展，必须坚持生态保护原则，并划出一定的生态保护区域。（2）资源集中分区，特色明显根据农庄旅游资源的集聚程度，突出重点。在分析农庄旅游资源分布基础上总结

34、其集义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划8聚特征，利用现有的资源安排旅游项目，使各功能区主题明显而又相互呼，并以核心旅游吸引物及其辐射范围并以此进行总体布局。（3）有利于旅游组织，便于管理农庄的功能区的布局应该充分考虑到各功能区的功能，服务区、游览区、娱乐区合理布局，既独立又相互支持，在空间和功能上保持相对的连续性，以有利于旅游的组织，便于管理，从而保证游客旅游的连续、通畅。（4）土地的有效利用农庄在进行功能布局与项目设置时应该充分考虑现有土地利用状况，在分析资源特色、旅游需求及土地基本特征的基础上，因地制宜进行旅游服务设施及旅游景点的开发建设，以实现对土地的有效利用。2、布局结构根据义乌望道农

35、庄的资源特色，结合旅游现有的旅游设施及市场的开发目标，确定义乌望道农庄的结构布局为“一心 一轴 四区” “一心”是指在农庄入口区建设游客服务中心，作为农庄旅游的活动、组织、协调中心，并且以建筑、生态广场、望道雕塑等，成为向外传达农庄特色的中心。 “一轴”是指由农庄所处峡谷溪流所组成的主体区域。通过景观廊道将各区联系在一起，共同将峡谷空间划分为“展缩展缩展缩展”的三大层次，成为一以峡谷为纽带，联系着以村落、溪流、山林为特色的峡谷休闲胜地。 “四区”是指根据农庄开发需求，以资源为依托，划分的老年公寓区、庄园娱乐区、峡谷观光体验区、望道草堂休闲区，各区以其不同的建筑及资源特色承担不同的接待、休闲、娱

36、乐、农业观光等功能。三、功能分区及项目设置1、功能分区根据义乌望道农庄资源和景观的差异性，结合其总体布局的特点，将其划分为四个大区：老年公寓区、庄园娱乐区、峡谷观光体验区、望道草堂休闲区。其中老年公寓区建设老年公寓，区内通过植物景观的建设和环境的改造，创造良好的休憩环境，成为义乌市老年人养老、修养的理想场所。庄园娱乐区，建设有浙中民居特色的高档酒店和茶室，成为农庄主要的住宿、娱乐及民俗体验场所。峡谷观光体验区，溪谷风光、农庄景色的观赏体验，建设部分园林小品以丰富景观。望道草堂休闲区，农庄的高档接待中心、会议中心。2、策划定位结合方案构思与当地资源文化特点，定位为：以休闲娱乐活动为重点，以山谷、

37、溪流、生态环境为特色，融文化民俗体验、农业观光为一体的农庄休闲娱乐活动中心。 庄园山林峡谷间的田园农庄 休闲浙中地区一流的休闲胜地 生态自然与人类活动完美结合3、策划意境力求营造：生态意境、文化意境、乡土意境和休闲意境： 生态意境以原生态景观为主，体现自然的景观风貌，以生态造景法为指导，通过对农庄游步道的建设、林相的改造、景观的规划、绿化的实施营造生态意境。 文化意境陈望道作为陈氏先辈，为中国革命盗来天火，是深塘坞文化的重要构成，农庄以望道命名，结合浙中地区独特的文化传统创造文化意境。 乡土意境通过生态意境、文化意境，结合典型的乡土材料与建筑形制以及饮食活动来传达乡土特色。 休闲意境休闲是旅游

38、的重要内容，农庄通过乡村旅游、生态观光为游客提供林间漫步、峡谷游憩、民俗体验等休闲活动，构造休闲意境。4、功能及项目规划（1）游客服务中心 功能定位：游客服务、旅游集散 区域范围：农庄入口北侧平地及深塘坞村 主要资源及建设项目：入口主门景、游客服务中心、生态停车场、生态广场、陈望道雕塑等 主要项目规划：A望道农庄入口门景（近期）位置：深塘坞村村口以南 50 米义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划9功能：入口标志，集散主要内容：按照当地民居风格，建造望道农庄近期入口主门景 1农庄主门景以木制结构为主，既通过古朴的风貌与周围自然山水融为一体，又可以体现 2当地民居特有的建筑风格，展现义乌地方文化。这

39、个建筑为两层楼，建筑面积 250m2（25m10m） ，建筑除作为入口标示外，还可执行农 3庄的售票检票职能。B游客服务中心（近、中期）位置：现深塘坞村功能：游客服务，管理协调，餐饮主要内容：建设前期，两个村居民完全搬迁存在困难，利用村口部分空地及闲置房屋区域建设临时 1的游客服务中心，执行游客服务中心的功能，以及在规划建于里京村基址上的庄园建成前临时实现餐饮服务功能。对现有居民房屋进行修缮，对居民进行旅游服务培训，使其成为农庄的接待住宿场所。建设中期，对深塘坞村现有建筑改造，对有保留价值的一处清代木制建筑实施保留、修 2缮，其余建筑拆除，在其基址上根据功能需要另行重建游客服务中心。建设各期，

40、游客服务中心建筑均采取建筑群的形式，不同的功能组织如：农庄管理机构、 3宣传咨询、邮政服务等分别置于相对独立的建筑单体之中，通过道路、景观相联系成为一个整体。对村口现有池塘（30m10m）进行扩建，面积达到 900m2（60m15m） ，利用地势高差可 4做跌水景观，水中种植荷、莲等观花、观叶水生植物。修建明渠引山谷泉水入池塘，使其成为活水，既象征风水学中传统村落前的水系，又可为整个服务中心增添景观层次和内容。C生态停车场（近期）位置：深塘坞村村口东面平地区域（南）功能：停车，集散主要内容：对现有公路进行改造，外部交通至停车场止。停车场作为内部交通节点，连接各级道路， 1通往农庄内各区。考虑到

41、停车场规划用地的地势高差，停车场建设可采取梯级式的布局。 2停车场地面采取草坪格铺装，并以树阵的形式种植大树，如香樟、松等，即作为停车场 3的上层绿化树种，又可成为自然的划分停车区域。四周种植竹林、侧柏、银杏及等乔灌木，高低错落，能吸收汽车尾气及抗尘污染等，既 4满足强度要求，又生态美观，成为高档次的生态停车场。停车场总面积 2500m2，设计停车位 50-60 个。 5D生态广场（近期）位置：深塘坞村村口东面平地区域（南）功能：游客集散，活动组织主要内容：硬质地面铺装，形成开敞的广场区域，作为农庄活动的组织区域，可开展有金华地区特 1色的，如廿三里的叠罗汉、义亭铜山岩的社戏、迎龙灯等节事活动

42、。对远处山坡地带梯田进行改造，依地势建设梯田种植果树等能表现农庄特色的景观，以 2此作为广场的背景。广场面积根据需要定为 15002500m 2，广场周围可适当放置有当地民俗特色的雕塑等。 3生态大棚尽可能沿原梯田地形建设，采取条状的形式。由地形限制，单体体量不宜大， 4但须成片建设，以显出气势。E陈望道雕塑（近期）位置：生态广场（规划）功能：观赏、标志性景观主要内容：广场中设置陈望道大理石雕像，作为农庄的标志性景观之一。 1义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划10雕像旁设标示牌，介绍陈望道其人其事，陈述农庄名字的由来，是农庄的人文景观之一。 2（2）老年公寓区 功能定位：养生、保健 区域范围：

43、深塘坞村西面山谷 主要资源及建设项目：天然山泉、自然山林、老年公寓 主要项目规划：A老年公寓（中、远期）位置：深塘坞村西面山谷功能：养老，静养主要内容：老年公寓建筑，采取浙中民居形式，建筑单体体量不宜过大，单体用地面积控制在 1100m2 左右。建筑四周依山势建造小院，岩石嶙峋，附藤飞舞，从建筑内隔窗观赏，构成以粉墙为纸， 2青山为底，树石为绘的立体中国书卷。以植物及景观建筑，将各单体分割，形成各自相对独立的空间。 3小型花圃：一小块自由土地，供老人们种花养草，怡情养性。 4公共活动室：老年公寓区的公共活动区，提供棋牌娱乐、健身等活动，为在此修养的老 5年人们提供一处交流活动的场所。同时还可于

44、周围山林之中设置座椅等设施，为老年人养鸟、观鸟提供方便。B小水库（近期）位置：深塘坞村西面山谷功能：供水，造景主要内容：对现有的小水库进行扩建，增加蓄水量，使其成为游客服务中心的主要生活用水水源地 1整修现有泉水引用管道，直接引山泉水入游客服务中心，通过净化处理，作为饮用水。 2水库环境改造，四周合理布置灌丛、乔木、竹林，既可作为该区景观，又可保护水源地， 3免受人为活动影响。C农庄入口至老年公寓道路建设（中期）位置：入口门景至老年公寓功能：交通连接主要内容：目前由村口至老年公寓规划建设地无机动车道路相通，在规划建设中期，应建设一条双 1向车道的道路连通公寓与农庄入口。由于老年公寓与入口之间为

45、游客服务中心，为使道路的存在不破坏游客服务中心建筑环 2境的整体性，道路应尽量沿现深塘坞村南部边缘建设，同时道路两边种植风景林，将其与服务中心环境相隔离。D老年公寓区门景（中、远期）位置：老年公寓区口功能：标示、控制主要内容：老年公寓区是一个相对独立的分区，主要为老年人提供一处安静、环境优美的静养场所， 1如果过多的游人进入带来的嘈杂将会影响其功能的实现。因此在入口部分建设一个体量较小的有标示性的门景。门景应尽量采取自然的形式，如竹栅栏、木隔离等，仅起标示性的作用。 2（3）庄园娱乐区 功能定位：住宿、娱乐 区域范围：里京村及其东北部和西南部山谷 主要资源及建设项目：庄园酒店，茶文化中心 主要

46、项目规划：A庄园酒店（中、远期）义乌望道旅游休闲农庄控制性详细规划11位置：现里京村功能：住宿、餐饮、娱乐主要内容：对里京村现有建筑进行重建及改造，作为庄园酒店建设基础。 1庄园采取园林式的酒店形式，在有限的范围内，按照富有诗情画意的主题思想，精雕细 2琢因地制宜的塑造山水、栽植花木、经营鸟兽鱼虫之类，酒店建筑点缀其间，从而创作一个理想的幻觉无穷的自然风景境界“咫尺山林”形式。酒店辟出一块区域作为饮食文化区，为游客提供餐饮服务，其中以富有金华地区地方特 3色的民俗菜肴为主，但也不用拘泥于浙系菜，根据游客的需要亦可提供湘、川、鄂、粤、鲁、京、徽、苏、闽等菜系中的名特色菜肴。酒店中设室内表演广场，

47、可定期举办浙江民俗戏剧、社戏等文化艺术表演活动。 4于酒店的园林设施中开出区域，提供休闲、娱乐区域，可供游人读书、作画、弈棋、对 5酌、健身、游泳等。酒店所有的服务设施均以四星级标准建设。 6B茶文化中心（中、远期）位置：里京村东北部山谷功能：休闲、品茗、会客主要内容：对山谷内的植被进行整理，重点保留竹林及灌丛，适度改造其自然环境，但以不破坏生 1态为前提。杆栏塔楼式建筑。内设中外名茶品茗馆、茶民俗文化馆、茶道馆、茶宴馆、茶具馆及茶 2文化研究院，并提供各式茶点小吃和有关茶的专著，亦可开展古今中外茶文化学术与交流等活动。塑品茶名家雕塑，如唐代王维、元稹、宋代王安石、元代文征明、清代曹雪芹、乾隆

48、等像。于正堂塑茶圣陆羽坐像与石刻茶经 。游人至此可以品尝各式各样风味的茶，如龙井、碧螺春、擂茶、功夫茶、药茶等，同时 3可参与茶会、茶宴、茶道等茶文化活动。亦可仿少数民族农历七月十六“茶祖会”之典，饮茶赏月，载歌载舞，放“孔明灯” ，祭“茶祖”孔明，融入民俗风情而举办茶文化节。C幽谷观鱼（中、远期）位置：里京村西南部山谷功能：观赏、游乐主要内容：该山谷位于里京村西南部，是一处隐映于密林、灌丛之后有清泉穿流的谷底。可选择原 1有山泉流线，在地势低洼处，拓宽挖深，形成一人工池塘，其内放养观赏鲤鱼。池边以天然山石修筑驳岸。岸边建观景亭、回廊，供游人观鱼、休息、娱乐。建仿木石 2制亲水平台，石桥，方便

49、游人喂鱼、观鱼。该山谷有天然谷口两处，可对其进行改造，建步道通往鱼池，步道采用青石板路，两旁 3为天然灌丛、花茎，道路隐映于植物之中，有宁静幽远之意。两谷口可分别作为入口和出口，接入观赏游线之中。D农技馆与生态大棚（中、远期）位置：深塘坞村村口东面平地区域（北）功能：农业知识学习、农业生产体验主要内容：此处原为农田，在总体上不改变其用地特征的条件下，建农技馆，为游客提供农业科技 1知识学习的场所。建生态大棚，为游客提供农作物种植、养护的实践场所。为不打破农庄景观的整体性与和谐性，农技馆采用单层组团式建筑形式。生态大棚内种 2植蔬菜、瓜果，即可为游客提供种植、养护的体验，也可进行蔬果采摘活动，采摘的蔬果又可成为客人盘中的佳肴。生态大棚中蔬果的栽培要以生态为原则，生长过程中不使用