1、宝丰市调报告2010 年 6 月 24 日一、区域环境1、行政区划宝丰县位于河南省中西部，属平顶山市辖县。北依汝河，南临沙河。东和东南与平顶山市郊区接壤，南和西南与鲁山县及平顶山市西区相连，西北与临汝县交界，北和东北与郏县毗邻；东北距省会郑州市 134 公里，东距平顶山市区 30 公里，西北距洛阳市 141公里。全县总面积 722 平方公里，其中耕地面积 33126 公顷，总人口 48 万人，辖 8 镇 5 乡 1 个办事处，320 个行政村。2、交通条件宝丰县交通便利，焦枝铁路纵穿南北，漯宝铁路横贯东西，交汇于县城，宝丰火车站为国家二级编组站，为焦枝线上重要枢纽。全县村村镇镇通油路，公路通车
2、里程上千公里。漯平洛高速、207 国道、郑南西线、洛界公路、南石公路穿境而过，与本县公路相连，形成四通八达的公路网络。它是河南省中西部重要交通枢纽，是全县政治、经济、文化、交通中心。3、工业农业宝丰县是全国优质烟叶生产基地县之一。年种植面积稳定在 3 万亩以上，上等烟比例在 50%以上。宝丰烟叶驰名中外，已打入国际市场。宝丰县工业企业发展迅速。现有煤炭、酿造、食品、机械、冶金、建材、制药、陶瓷、造纸、轻纺、电力等 17 个行业企业，生产煤炭、水泥、酒、醋、紫砂陶、碳素、葡萄糖、烤烟、高级瓷砖、玻璃瓶、钢圈等百余种产品。其中，宝酒集团生产的宝丰酒于1956 年被确定为河南名酒，1988 年被评为
3、“国家名酒” 。远销国内外，原酒出口量全国第一。【分析】从以上资料可以看出，宝丰县位于河南省中西部，属平顶山市辖县。其交通环境优越，工业农业发展讯速，这些宏观环境都极大地促进了宝丰县房地产市场的发展；但宝丰县域面积较小，城区人口较少，商品房消费力有限。随着房地产市场竞争的加强，消费者更加理性购房，大部分购房者都选择平顶山、洛阳、郑州等周边城市购房，这一定程度上削落了宝丰县商品房的消费力。二、城市发展现状近年来，宝丰县的城市规划得到了进一步的发展，目前，县城建成区面积 17 平方公里，规划控制区面积达 32 平方公里。近几年共投资 1256 万元先后建成生态园、街心花园、玉带河花园、洁石花园等大
4、小花园 8 个，完成了迎宾大道、人民路、南大街等 12 条道路绿化工程，新增绿化面积 16 万平方米，城市绿化覆盖率达 42.8%，人均绿地 7.13 平方米。同时，又投资 545 万元完成了人民路、南大街、龙兴路、西环路的人行道彩砖铺设工程，完成了人民路灯光工程。县城全貌玉带河迎宾大道净肠河三、宝丰房地产市场分析1、宝丰房地产发展现状：宝丰县房地产从 2003 年的几万元一套住房，到现在宝丰的房价每年每平方米平均上涨 150 元，2006 年后上涨速度更快， ，到现在的 1500 至 1800 多元/。项目规模也由原来的单体楼发展到现在的规模开发，最大规模也达到了百亩以上的大型楼盘。同时，专
5、业代理机构进驻宝丰房地产业也为宝丰地产的快速发展注入了新的活力，外地的开发商的进入，一方面提高了宝丰房地产业的发展速度，另一方面也加大了本地房地产业的竞争力度。但从目前来看，宝丰的房地产业发展相对较慢，成熟度相对较低。人们的消费观念和消费能力还相对差距较大，对新事物的接受能力较为缓慢。2、调查问卷分析本次共完成问卷 100 份，其中有效问卷 86 份。 从事职业本次调查对象以企事业单位、教育部门、个体工商户为主。 收入情况19%49%24%5% 3% 1000以 下1000150015002000200030003000以 上从上图可以看出，目前宝丰市民的收入水平相对较低，个人月收入在1500
6、元以下的占了68%以上，而1500以上的只占到29%左右，3000元以上的就更少了，说明普通人群的收入水平相对较低，消费能力也就相对较低。结论：本次调查目的是了解宝丰房产目标人群的购买力，在被调查的人群中月收入主要集中在 1000-2000 元，占总体的 73%，这一部分人群是目前我项目的主要购买群体，但因采用的是分层抽样方法获区样本，并不代表整个城市整体购买力实际情况。 购房需求情况住 房 需 求 类 别66%27%5% 2%多 层小 高 层高 层别 墅需 求 户 型10%33%46%6% 5% 两 室 两 厅三 室 两 厅 一 卫三 室 两 厅 两 卫四 室 两 厅复 式需 求 面 积10
7、%36%45%6% 3% 8099100119120139140159160以 上从以上几个图形来看，人们对住房的需求还主要是集中在多层住宅上，但对小高层的需求也有相当的比例，说明小高层项目也有一定的市场，只要抓住目标客户进行针对性推广小高层项目也是有较大的潜力的。同时也有部分人喜欢别墅和高层住宅。人们对户型的需求还是以三房为主，占总比例的 79%，三房两厅两卫需求较高，三房两厅一卫需求次之，二房的需求占 10%，说明两房也有一定的需求客户。四房和复式的需求相对较少。相对住房面积，客户对 120139左右的喜爱度最高，其次是 100119，再次是 8099的小户型，基本与户型需求相符。 价格承
8、受能力对消费者对住房价格的承受能力则主要从能承受的单价和总价两方面来考虑，这样有利于了解他们的消费能力、支付能力和对未来生活的预期及他们可支配的存款情况。单 价66%16%14% 3% 1%1200元 1400元 1600元 1800元 2000元 以 上总 价70%15%14% 1%0%15万 元 18万 元 21万 元 24万 元 27万 元 以 上根据上图所示，购买者希望房价在 1200 元/左右的占多数，但有 28%左右的人能承受 1400-1600 元/的价格，说明人们对未来房价上涨已有了预期，同时对于购买者来说都希望价格是越低越好，选择 1200 元左右的对 1400-1600 元
9、/的也会有一定的接受度，同时对于 1400-1600 元/的价格能够接受的客户，他们的消费水平已达到了相当的水平，而少部分可接受 1800 元/及 2000 元/以上的客户则是相对高端的用户，只要设计出合理的户型，他们就有可能成为我们的目标客户。对于总价格的承受能力来说 15 万元左右的最多，说明人们对现在房价的情况比较了解，宝丰房价已从前几年的每平方米900、1000 元上涨到现在的每平房 1500 元左右，15 万以内购房是他们的愿望，总房款在 21 万以下，他们也将会考虑的。这说明当地人在房价上的接受能力 21 万以下占有相当的比重，而超过 25 万的比重则相对较少。 购房考虑因素建 筑
10、 风 格 喜 好051015202530354045中 式 风 格 欧 式 风 格 现 代 风 格系 列 1居 住 区 域 选 择0510152025303540县 城 中 心 东 区 西 区 南 区 北 区系 列 1购 房 目 的051015202530354045第 一次 购房改 善居 住条 件为 子女 购房为 父母 购房 投 资购 房 目 的影 响 购 房 因 素020406080100环 境 价 位 户 型 交 通 配 套升 值潜 力 其 它影 响 购 房 因 素从以上图表可以看出，在建筑风格方面，多数被调查者倾向于接受现代风格的建筑。宝丰目前城市向东扩展，引发了市民对东区住宅的关注，
11、大部分被调查者倾向于在东区购房；由于县城中心成熟的配套和调查进行区域的因素，选择县城中心的也比较多。宝丰人购房目的主要是为了自住，进行投资的客户相对较少。而在购房时考虑的因素则主要有户型、环境、价位三项，交通和配套以及升值潜力情况也有考虑。结论：宝丰人目前的居住喜好以三房两厅的户型为主，不喜欢居住相对较高的楼层。同时他们对小高层的认识也达到了一定的程度。宝丰人目前的个人收入水平相对较低，大多集中在 10001500 元/月，人们的消费水平相对较低。太高端的住宅项目将会很难在宝丰受到追捧。3、宝丰部分在售楼盘调查项目名称 区域位置 规模形态 价格 户型面积 备注良基王朝二期东二环与迎宾路交叉口西
12、北多层、小高层小高层均价 1750元/108125三房140四房一期多层卖完二期两栋小高层在售福星花苑二期东二环路北段路东多层 均价 1600 元/左右101两房124137三房160230复式二期 2011 年元月十日交房盛世嘉园东二环与平宝路交汇处占地 105 亩6 栋 8 层电梯房均价 1500 元/左右90两房119152三房二层、八层价格 1400 元/，每层价格相差 45 元左右。文笔山庄南二环与东三环交汇处叠拼、小高层小高层均价 2000元/左右叠拼 65 万一套96两房150三房、四房280304叠拼博文世家迎宾路与中兴路交汇处多层 均价 1450 元/左右108142两房、三
13、房，160180复式07 年开工，目前现房清盘玉带丽景 东二环中段路东 三栋多层、 多层 1700 元/、 94100两房 5 月 29 日开盘，2011 年 5 月交房目一栋小高层 小高层 1900 元/左右128149三房、四房 前销售有 60 套左右。顶层均为 150220复式。领世华府人民路与东二环交汇处北6 栋多层，一栋小高层均价 1900 元/左右100140两房、三房 4、5、6 号楼为电梯房。新城名郡人民路与东二环交汇处北路西多层 1400 元/左右 拆迁安置项目盈瑞之家东二环中段 多层、小高层多层 1600 元/、小高层 2000 元/左右139154三房、四房 多层基本售完，小高层尚未开始销售金玉蓝湾一期为民路北段路东 4 栋多层、两栋小高层、1 栋高层未定 多层 109125两房、三房高层 140三房预计 7 月份开盘，2011 年 7 月交房大驰首府 东二环南段 8 栋高层 未定 100两房，130三房 尚未动工结论： 受宝丰城市发展影响，目前宝丰在售项目大部分集中在县城东区，东二环沿线最多。 产品还是以多层为主，小高层、高层逐步为宝丰市民所接受。户型以三房为主，面积多集中在 110130之间。 价格方面，目前东区房价最高，多层均价在 15001600 元/左右，小高层价格在 17001900 元/左右。西区、南区房价相对较低。
