1、 快乐者 思想者 引领者上海总部 静安区南京西路 580 号南证大厦 B 座 715-717 室 邮编： 200041 电话：021-62172636北京公司 朝阳区东四环中路 82 号金长安大厦 A 座 1602 室 邮编：100022 电话：010-52088766 第 1 页成全机构每日全国地产动态（20091229）成全机构策略中心摘录【政策聚焦】 新拆迁条例将公示 倾向于按市场价格补偿 2009 年 12 月 28 日 观点地产网日前，国务院法制办主任曹康泰在接受媒体采访时表示，新拆迁条例即将公开征集意见。就民众最为关注的拆迁补偿问题，曹康泰表示新拆迁条例倾向于按市场价格补偿。根据之
2、前披露的新拆迁条例草案的有关细节，新的草案对被拆迁人的权利、拆迁的主体、拆迁程序等等方面都作出了明确的划分和规定。草案拟要求在拆迁之前明确“公共”与“非公共”利益的拆迁目的，同时必须先补偿后拆迁，在此过程中，断水断电等暴力拆迁方法将属于禁止行为，而作为拆迁的既得利益者之一，开发商将不再拥有拆迁主体的资格。【市场动态】 今年新房销售额有望达 4.5 万亿元 2009 年 12 月 29 日 中国证券报2009 年，国内房地产市场量价齐升，新房销售额将创历史新高。中国房地产业协会秘书长朱中一 28 日对中国证券报记者表示，1-11 月，新房销售额同比增长 86.8%，比前 10个月增幅扩大 7.6
3、 个百分点。从 12 月的成交情况看，全年销售额同比增幅将继续放大。从 2009 年 2 月开始，新房销售额累计增幅持续扩大。中国证券报记者以 90%的年度增幅计算得出，2009 年我国新房销售额将达 45735 亿元。经过调整，2008 年我国实现的 GDP 为 31.4 万亿元。如果 GDP 同比增长 8%，2009 年GDP 将达 33.91 万亿元，全国新房销售额占同期 GDP 的比重将超过 13%。快乐者 思想者 引领者上海总部 静安区南京西路 580 号南证大厦 B 座 715-717 室 邮编： 200041 电话：021-62172636北京公司 朝阳区东四环中路 82 号金长
4、安大厦 A 座 1602 室 邮编：100022 电话：010-52088766 第 2 页 京沪穗楼市一二手房成交量全面走低 2009 年 12 月 29 日 上海证券报上周政府调控楼市的政策及表态再度密集出现，加重了购房者的观望气氛，京沪穗等主要城市的一二手房成交量全面走低。上海上周成交量、成交面积均大幅回落。美联物业的监测数据显示，上周上海共成交4773 套商品住宅，环比回落 16%；佑威楼市通的统计也显示，上周上海商品住宅成交面积约 30 万平米，环比减少 24%。同样，上海各区二手房成交套数比 11 月普遍有 2 至 3成的降幅。北京市住房和城乡建设委员会的监测数据显示，上周北京期房
5、住宅成交 2854 套，成交面积约 30 万平方米，较前一周的 3741 套和约 37 万平方米分别下滑 24%和 18%。而二手房方面，自上周营业税细则出台后，日成交量急剧萎缩。广州楼市成量也显低迷。广州市国土资源和房屋管理局旗下的阳光家缘网的统计数据显示，上周广州商品住宅网签总套数为 1878 套，比前一周的 2092 套下滑 10%。当地的分析师称，眼下广州楼市已出现开发商加紧推盘以防楼市变数、销售率却不如前期的现象。 成交不足五成 杭城楼市低调告别 2009 2009 年 12 月 29 日 青年时报据透明售房网统计，上周六、周日两天时间，宋都阳光国际、盛泰名都中心、滨江 万家新城、康
6、恒悦麒美寓、绿都 金域三江五个楼盘开盘，超过 1200 套房源入市，但市场反应冷淡，截至昨天下午五点，记者从开发商处统计的数据显示，预定加成交数不及五成。其实开盘遇冷并是不是杭城楼市的突发事件。上周（12.20-12.26） ，杭州主城区成交量为1429 套，而预定量则比冬日的降温更为迅猛，周预定仅仅 83 套，日均 12 套左右。浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，大家对楼市的疯狂热情已经过去，在政策效应下，杭州楼市又将迎来一段不明朗时期。 越调控豪宅越火 上周深圳楼市均价再涨近 4000 元 2009 年 12 月 29 日 南方网世联地产研究部数据显示，上周一手房不仅成交继续上升，且成交
7、均价为 26195 元/ 平方米，环比上升 17.6%，每平方米上涨近 4000 元。销售冠军楼盘为年度最猛新盘三湘海尚花园，一周签约 271 套，该盘的成交均价目前已超过 38000 元/平方米，无疑也对成交均快乐者 思想者 引领者上海总部 静安区南京西路 580 号南证大厦 B 座 715-717 室 邮编： 200041 电话：021-62172636北京公司 朝阳区东四环中路 82 号金长安大厦 A 座 1602 室 邮编：100022 电话：010-52088766 第 3 页价一周上涨 4000 元提供了有力支撑。进入 12 月，楼市政策猛出，普通住宅有观望情绪产生，可是豪宅成交依
8、然很火，主要表现在关内成交套数上升。世联地产研究部相关人士表示，上周一手市场继续呈量价齐升态势，共成交 1118 套，环比上升 20.2%，其中关内成交 594 套，关外成交 524 套，关内成交量的暴增较大幅度拉升了全市均价。 深圳 2010 年将建保障性住房 2.23 万套 2009 年 12 月 29 日 深圳特区报昨天上午，省委常委、代市长王荣主持召开市政府四届一百五十四次常务会议，研究审议了有关国民经济社会发展议题以及我市近期建设规划 2010 年度实施计划及土地利用计划、住房建设规划 2010 年度实施计划等事项。2010 年，深圳住宅用地计划供应总量 400 公顷，其中新供应用地
9、 90 公顷，更新改造用地 310 公顷。新供应的 90 公顷用地中，有 30 公顷将用于保障性住房建设，计划安排建设保障性住房 2.23 万套，并优先安排在轨道沿线地区、特区内、特区外低收入家庭集中区域以及产业园区等地。 沪楼市新年首月将迎推盘低潮 仅 27 个楼盘上市 2009 年 12 月 27 日 劳动报受到国家宏观调控政策的陆续出台和抑制投资性购房,申城楼市明年一月将迎来一波推盘低潮。根据截至昨天的统计,明年 1 月上海新开盘住宅项目数为 27 个。 1 月份开盘的项目主要分布在浦东、宝山、松江和嘉定,房型上以 90 平方米以下的中小户型为主。例如宝山这次推出的万业紫辰苑和朗诗绿岛等
10、项目,主打的都是两房和小三房房型。而在推盘的数量上,1 月份也将出现锐减，尤其是市中心区只有虹口、闸北和普陀各有一个项目推出。业内人士认为,由于前期预期的房地产调控政策仍未落地,因此许多开发商都采取了观望的态度,这是导致 1 月新盘数缩水的重要原因。 北京 12 月 30 日集中出让七幅地块 涉建面 93 万平方米 2009 年 12 月 29 日 观点地产网北京本年度最后一次土地拍卖会将于 12 月 30 日举行，该次推出的土地共 7 块，规划建筑面积共计约 93 万平方米。7 宗土地中，以商住混合用地居多，仅平谷区平谷镇一幅为快乐者 思想者 引领者上海总部 静安区南京西路 580 号南证大
11、厦 B 座 715-717 室 邮编： 200041 电话：021-62172636北京公司 朝阳区东四环中路 82 号金长安大厦 A 座 1602 室 邮编：100022 电话：010-52088766 第 4 页纯居住用地，石景山区古城西路地块为纯商业用途。截止 12 月 28 日，报价最高的是平谷区平谷镇的纯居住地块，已录得 8 次报价，最高为7.24 亿，溢价 118.7%。该地块面积 176908.3 平方米，建筑面积 346367.3 平方米。而事前最受关注的朝阳区百子湾路 14 号住宅混合公建用地，也录得最高 3.02 亿的报价。该地块毗邻 CBD 区域，占地面积 13821.4
12、3 平方米，建筑面积 41464.3 平方米，以目前报价计算，楼面价已达 7283 元每平方米。 北京明年供地 6000 公顷 抑制地价上涨 2009 年 12 月 29 日 观点地产网近日，在北京举行的“2010 年土地储备开发和土地市场供应情况通报会”上，北京市国土局副局长曾赞荣表示，明年北京将供地 6000 公顷，并通过加大地价款付款力度等措施来抑制地价上涨过快的局面。会上，北京国土局表示明年供应的不低于 6000 公顷土地中，不低于 4500 公顷的土地将用于住宅开发。北京市国土局将力争一季度供应 1000 公顷，上半年完成供应 2000 公顷，主要集中在轨道交通沿线及新城，预计这两个
13、区域土地可供应量将达到 5000 公顷以上。而丰台、大兴、房山的土地供应亦将加大，预计这三个区的土地供应会达到 1500 公顷左右。【房企动态】 北京首开斥资 4 亿竞得沈阳 4 幅住宅用地 2009 年 12 月 29 日 观点地产网首开股份 12 月 28 日发布公告称，其控股子公司沈阳首开盛泰置业在沈阳土地挂牌交易竞价中，成功竞得 4 个住宅项目。合计金额约 4.1 亿，增加土地储备共 41.742 万平方米，4 幅地块折合楼面价约 982 元每平方米。四幅地块均沈阳市沈北新区虎石台开发区，203国道东侧，四个住宅地块呈相邻状态，容积率均小于 2.0。 信置嘉华夺香港大埔“地王” 单价
14、5.8 万 2009 年 12 月 28 日 观点地产网快乐者 思想者 引领者上海总部 静安区南京西路 580 号南证大厦 B 座 715-717 室 邮编： 200041 电话：021-62172636北京公司 朝阳区东四环中路 82 号金长安大厦 A 座 1602 室 邮编：100022 电话：010-52088766 第 5 页香港早前在勾地表被勾出的大埔白石角 D1,D2 两幅非工业用地在 12 月 28 日正式开拍。由于地块位置优越，临海相邻。现场吸引了新世界发展、信和置业、南丰、长实等发展商参与到竞拍。以信和置业、嘉华国际最后竞得价计算，D1 地块楼面价 7145 港元每平方尺，D
15、2 地块楼面价 7284 港元每平方尺（约 5.77 万人民币每平方米） ，均打破新界区地皮的露面价纪录。资料显示，D1、D2 地块均位于大埔白石角发展区第二期大埔市地段，各项指标相同：占地面积 225，237 平方尺，容积率 3.2，建筑面积 720，757 平方尺，建筑限高 51.5 米，勾地价同为 36.04 亿港元。 龙湖重庆土交所竞得 700 亩地票 2009 年 12 月 28 日 观点地产网12 月 27 日，重庆农村土地交易所入驻重庆交易大厦，并举行入驻后的首次拍卖，共拍卖6 宗共计 1200 亩地票，其中，龙湖地产竞得 700 亩地票。此外，这 1200 亩地票除了龙湖竞得
16、700 亩地票外，剩余 500 亩地票被空港园区获得，成交价格方面，本次地票拍卖成交单价创历史新高，达 14.33 万元/亩。据悉， “地票”在重庆市已经可以换成土地使用。重庆土交所称，已有 4 宗地票获得征（转）用批复，由 3 家房地产开发公司顺利落地，总计达 817 亩。从已经顺利落地使用的地票看，地票正成为房地产企业拿地的新方式。 龙湖 16 亿常州再购地 2009 年 12 月 28 日 观点地产网12 月 25 日，在常州 2009 年最后一场土地拍卖会上，龙湖竞得地块的编号分别为20091401 以及 20091402，两幅地块的成交总价分别为 7.59 亿元、8.29 亿元。其中
17、，20091402 地块（即洪庄机械厂及周边 HX-020707、HX-020702 地块）以 7.59亿元成交，折合楼面价不到 2000 元/平米，该地块出让面积 154600 平方米，容积率为2.0-3.5；而 20091402（即洪庄机械厂及周边 HX-020602、HX-020709 地块）以 8.29亿元成交，折合楼面价约 2000 元/平米左右，溢价 55.5%，该出让地块面积 139840 平米，容积率为 1.6-3.5。这是龙湖二度进军常州，早前 10 月 9 日，龙湖就以 50893 万元摘取常州青龙生活区编号为 2-02-03-1、2-03-08 的两幅地块，首次进入了常州
18、市场。快乐者 思想者 引领者上海总部 静安区南京西路 580 号南证大厦 B 座 715-717 室 邮编： 200041 电话：021-62172636北京公司 朝阳区东四环中路 82 号金长安大厦 A 座 1602 室 邮编：100022 电话：010-52088766 第 6 页 传吉宝置业 8.8 亿购得沈阳 30 公顷地皮 2009 年 12 月 29 日 观点地产网据华尔街日报 12 月 28 日消息称，新加坡吉宝置业近日宣布以 8.84 亿元人民币在沈阳购得一个占地 30.3 公顷的住宅项目。该项目将建成 6000 套公寓以及配套商业区。第一期1200 套公寓预计在从 2011
19、年下半年起陆续入市。但经多方查证，该项目更多详细资料仍无法获知。公开资料显示，吉宝置业现正在沈阳运作其内地第三个大型城镇项目。该项目地处沈北新区，距离沈阳市中心 15 公里。该项目建成后将包括多达 6200 户中高层住宅单位，首期预计于 2010 年推出。该项目运作已有两年多，至于上述提及的两个项目是否为同一个，还有待进一步查证。 中国人寿 58 亿入股远洋地产 成第二大股东 2009 年 12 月 27 日 观点地产网据远洋地产 12 月 27 日公告宣布，中国人寿拟以每股 6.23 港元的价格，认购远洋 9.34亿股新股。完成配售及认购后，中人寿持有相当于远洋经扩大的已发行股本约 16.5
20、7%，将成为远洋的第二大股东。而最大股东中国远洋运输，权益摊薄至 16.85%，略高于中寿；而中化集团持股则由 12.64%降至 10.55%。【营销万象】 上海：中鹰黑森林圣诞名筑鉴赏会邀旅德作家王小慧浅谈德国环保科技生活体验 搜房网12 月 26 日， “中鹰黑森林礼遇圣诞名筑鉴赏会 ”在德国文化会所拉开帷幕，活动邀请到旅德作家王小慧。在王小慧浅谈德国环保科技生活体验，并对中鹰黑森林的空气质量和建筑品质的产品表示敬意之后，大家积极参与样板房体验活动。最后，中鹰黑森林礼遇圣诞名筑鉴赏会在抽奖环节之后圆满结束。 北京：三枪拍案惊奇世茂工三业主专场首映圆满成功 搜房网2009 年 12 月 12
21、 日， 三枪拍案惊奇 世茂工三业主首映专场在美嘉欢乐影城三里屯店快乐者 思想者 引领者上海总部 静安区南京西路 580 号南证大厦 B 座 715-717 室 邮编： 200041 电话：021-62172636北京公司 朝阳区东四环中路 82 号金长安大厦 A 座 1602 室 邮编：100022 电话：010-52088766 第 7 页圆满举行。活动当天近 500 名工三业主及各大媒体嘉宾欢聚一堂。首映现场，主办方还为来宾朋友们抽取了价值不菲的高档礼品，数次掀起首映礼活动高潮，现场气氛十分活跃。据悉，世茂工三开盘以来多次创造销售奇迹，在不足 5 个月的销售期内签约额已突破 11亿，三里屯
22、高端热销红盘的地位无可动摇，并深受业内专家认可。 苏州：雅戈尔太阳城 2010 年 1 月 3 日推盘 60 余平米精装公寓将完美呈现 搜房网2010 年 1 月 3 日，雅戈尔太阳城将加推国际精装公寓。此次推出的是 4 号楼西单元 115 层，户型面积均在 60 多平米，价格在 900012000 元/平米之间，共 89 套房源。4号楼是一栋双子楼，不管是立面效果还是整体的造型都是按照 ARTDECO 建筑风格进行设计。雅戈尔太阳城位于园区大交通枢纽，占据现代大道(东西向)及星华街（南北向）两大城市主轴。项目总建筑面积约 94 万平方米，总用地面积约 52.6 公顷。容积率 1.8，绿地率5
23、3.5%，车位比 1：1，共分成四个地块来开发。【各抒己见】 叶檀：2009 年房地产盘点：应急产生大泡沫【叶檀-每日经济新闻首席评论员，评论版主编。】年终将至，没有哪个行业比房地产收获更多的臭鸡蛋和烂番茄。虽然在这一年，房地产的价格与成交量惊人上涨，虽然这个行业为拉动内需、为经济数据的复苏作出了莫大贡献。普通购房者在高房价中受煎熬，房地产行业在严厉的道德谴责中构筑沙滩上的百年老店，而政策在宏观经济指标与激烈的民意之间左右摇摆。应急举措产生大泡沫2009 年房地产价格经历了时光隧道，从年初的黯淡，到 3 月转入大阳春，5 月之后有越来越多的投资客进入房地产市场，象征着房地产市场步入炎夏。而到年
24、末，12 月 16 日快乐者 思想者 引领者上海总部 静安区南京西路 580 号南证大厦 B 座 715-717 室 邮编： 200041 电话：021-62172636北京公司 朝阳区东四环中路 82 号金长安大厦 A 座 1602 室 邮编：100022 电话：010-52088766 第 8 页福布斯评选 7 大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下：中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况，开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。有数据可以印证上述结论。中国指数研究院的 2009 年度报告显示，2009 年 11 月，20个重点城市
25、中，12 个城市成交均价超过历史最高水平，其余 8 个城市也已接近历史最高水平。北京在 2009 年商品房均价上涨幅度已经超过 60，而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了 50以上这一低估的房价涨幅计算：三城市房价的涨幅都超过了 GDP 的 5 倍。这意味着，目前的高房价是无法兑现的，一旦多数人持房按照市场价兑现，楼市泡沫立马崩溃。根据美联物业发布的一份关于租售比、房价收入比、房价与 GDP 涨幅的对比数据，可以得出同样的结论。11 月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了 1：500，达到了1：546 ，部分区域甚至达到了 1：700 。而这一比例在 2008 年基本在
26、 1：400 左右，上涨幅度达到了 25%。上海的租售比为 1：500。11 月美联物业（上海）住宅蓝筹投资回报率仅为 2%。深圳的租售比平均为 1：450。这意味着持有物业的人不可能通过出租得到合理回报，惟一收加投资的手段是通过房地产转手交易，房地产成为彻底的类似于 17世纪初荷兰郁金香一样的投资品。有人认为，只要房地产有买家，泡沫就能持续。从表面上来看，确实如此。只要有富裕人群接盘，只要银行阻断楼市可能存在的风险，那么通过向境外开外房地产市场吸引全球富裕人群到中国城市购房，似乎一切矛盾都可迎刃而解。但年末的迪拜危机提醒我们，这样做是短视的。迪拜精心维持的海市蜃楼因为债务过高、中东美元不愿意
27、援而暂时终结。迪拜之梦甚至吸引了全球浮华的明星们到此投资，却依然无法躲过刺破泡沫的针尖。我们不知道针尖来自何处，也许是连续十次加息，也许是邻国发生偿债危机引发全球金融市场的恐慌，也许是美元突然疲软，用时髦的话说，当资金链崩紧到一定程度，当杠杆拉长到一定程度，任何一只飞过天际的黑天鹅都可能引爆泡沫。中国式的金融杠杆支撑房地产泡沫为了拯救年初摇摇欲坠的 GDP，政府拉长了房地产金融杠杆，给房地产泡沫火上加油。中国工商联住宅产业商会会长聂梅生强调 “2009 年房地产资金杠杆率提高”，依据是今年国内贷款的增幅快速增加，2008 年四季度增量是-10% ，今年三季度到 9 月底是快乐者 思想者 引领者
28、上海总部 静安区南京西路 580 号南证大厦 B 座 715-717 室 邮编： 200041 电话：021-62172636北京公司 朝阳区东四环中路 82 号金长安大厦 A 座 1602 室 邮编：100022 电话：010-52088766 第 9 页90%；定金和预售款去年 4 月份是-40%，2009 年三季度是 100%。如果以自有资金率35%为基准线，19 月份热点城市房地产成本的资金杠杆率已从 2.86 倍大幅提高到 6.67倍。若考虑在土地环节上存在的资金杠杆（各种形式的股权基金、分期拿地等），这意味着提高自有资金成本杠杆率将翻一番。如果年底房价继续上涨，那么自有资金相对于总
29、价值的杠杆率在热点城市将冲到 20 倍以上。房地产的金融杠杆有可能更高。从去年开始，刺激房地产政策出台，全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例大幅放松，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分是在 20%30%之间，远低于 5 部委通知的规定。而今年 5 月国务院将保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从 35%调低至 20%，同样拉长了资金杠杆。与此同时，房地产得到了前所未有的资金支持。截至今年 11 月 6 日，全国 61 家中国内地房企通过银行授信、银行贷款、定向增发、IPO等方式融资总额约 4000 亿元人民币。其中，前 15 家企业融资总额就超过了
30、3000 亿元，占 61 家房企融资总额的 80%以上。万科居榜首，实现银行授信 500 亿元、增发集资112 亿元，融资总额为 612 亿元人民币；绿地、金地、SOHO 中国、方兴地产分列 2 至5 位。60 余家房企获得银行短期授信和中长期授信总额超 2400 亿，成为最主要的融资来源，获得银行授信金额前 10 名的房企总共获得了总额约 2400 亿人民币的银行授信。自2009 年下半年重启以来，先后有金隅股份、华南城、恒盛地产、宝龙地产、恒大地产、禹洲地产、明发集团、龙湖地产、花样年、佳兆业等 10 家内地房企赴港上市成功，实际募集资金合计逾 400 亿港元 通过向大开发商倾向性授信，通
31、过允许开发商 IPO或者再融资，银行与股市培育出了一连串敢于拿地王的豪气冲天的开发商。至此，围绕房地产的完整资产高估链条基本形成：土地与房产价格提升，银行根据抵押品的市场定价发放更多的贷款，而股市投资者根据土地与房产的市场盈利给予地产股过高的估值。那些不大块拿地、不建高端住宅的房企将无法在资产泡沫中获取红利，由此造成了抢地、抢房、抢高端房现象。一旦某个投资品引发社会疯狂投资，进而撬动存款与贷款，无限度拉长融资杠杆时，最危险的泡沫也就形成了。地方政府暗中获大利央企、地王成为热门词汇，年底地王频出，地价坐上了火箭。快乐者 思想者 引领者上海总部 静安区南京西路 580 号南证大厦 B 座 715-
32、717 室 邮编： 200041 电话：021-62172636北京公司 朝阳区东四环中路 82 号金长安大厦 A 座 1602 室 邮编：100022 电话：010-52088766 第 10 页年底拍地掀狂潮，截止 12 月 19 日的一周，龙湖、复地、保利、招商等在上海、北京、南京各大城市竞得土地，溢价率均超 100%，最高逾 400%。有开发商的感觉是，“今天来看，2007 年的天价地其实是如此便宜 ”。12 月 22 号，底价高达 165 亿元的广州亚运城项目整体出让成功，由富力、雅居乐、碧桂园等民营地产三巨头组成的联合体以 255 亿元的总价竞得，战胜了保利、万科、中海组成的国企联
33、合体，成为全国“新地王”，媒体称之为民企战胜国企。但总体而言，国企仍占优势，2009 年，总价地王排名前四位的开发商分别是绿地（72.45 亿元）、中海（70.06 亿元）、北京大龙（50.5 亿元）、远洋地产（48.3 亿元），都是国资背景。国企也好，民企也好，疯狂拍地的背后是对土地溢价的再次肯定。开发商在台面上推高地价，高地价的幕后推后到底则是地方政府。今年 11 月 12 日，国土资源部和国家发改委共同发布限制用地项目目录(2006 年本增补本)和 禁止用地项目目录(2006 年本增补本)。新目录明确规定，商品住宅用地的宗地出让面积，小城市(镇) 不超过 7 公顷(105 亩)，中等城市
34、不超过 14 公顷(210 亩) ，大城市不能超过 20 公顷(300 亩)。到 12 月 17 日，财政部等五部委联合发布发布关于进一步加强土地出让收支管理的通知规定，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%。这些抑制性政策，被开发商与地方政府听成了冲锋的号角。广州亚运城项目确连破两戒，既远远超过了土地面积的上限，也突破了付款下限。按照亚运城出让合同规定，亚运城总地价分三期付清，首期付总地价的 40%，在 12 月 25 日前付清；第二期和第三期分别为总地价的 30%，分别在 2010 年 12 月 10 日和 2011 年 12月 10
35、 日付清，三家民企将要在 3 天之内缴齐 40%的土地出让金(约 102 亿元)。当然，广州市可以用亚运城项目挂牌出让先于国家新政出台为理由，认为此次出让并不违规。但在新政出台后，如此大张旗鼓出售大块地，显示了地方政府的迫切心情。并非广州一家如此，其他地区也不遑多让。各地垄断土地的土地储备中心都已建成，用于推高地价的招商、勾地等举措纷纷出炉。考虑到中国地方政府财政收入中土地出让收入占比高达 53%，地方政府的行为实在是再正常不过的理性经济人行为。但与公共产品提供者的身份则差之万里。投机政策酝酿出投机市场快乐者 思想者 引领者上海总部 静安区南京西路 580 号南证大厦 B 座 715-717
36、室 邮编： 200041 电话：021-62172636北京公司 朝阳区东四环中路 82 号金长安大厦 A 座 1602 室 邮编：100022 电话：010-52088766 第 11 页房地产在 2009 年匪夷所思的上涨，是投机性政策的产物，是托了宽松货币政策的福。如果说投资性购房是投机者，那么，多变的政策更是投机的产物。政府缺乏长远的规划，或者有了规划却缺乏实行的勇气，是房地产市场疯狂的渊薮。2009 年一系列的刺激政策，与极其宽松的货币，以及在境外投资人士购房上的松绑，使房地产市场尽收其利。财政部关于契税、印花税和土地增值税的税费优惠，央行关于“首套房贷款利率 7 折、首付 20%”
37、的信贷政策，国务院关于促进房地产市场健康发展的若干意见的 131 号文件等一系列优惠政策的实施，在创造地王与楼王的同时，也加快了房地产交易的流转速度，使让中介公司和地产公司创造了历史最佳业绩。经济数据好转之时将是房地产优惠政策退出之日。年底，密切的调控政策出台，虽然不是核心政策，但目标所指十分清楚，就是降低交易流转速度，加大交易成本，使投资者知难而退。12 月 7 日闭幕的中央经济工作会议中提出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；12 月 9 日，国务院常务会议决定对营业税优惠政策进行调整，将个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年，只在抑制房地产市场的投机行为；
38、12 月 14日，国务院常务会议决定，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，提出要继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。措施包括：增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房，加强市场监管，大规模推进保障性安居工程建设，力争到 2012 年末，基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题，这些措施被媒体称之为“国四条”。12 月 17 日，财政部等 5 部门出台，进一步加强土地出让收支管理的通知：要求地方政府必须将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，开发商拿地，分期缴纳全部土地出让价款期限，原则上不得超过一年。首次缴款比例不得低于全
39、部出让款的 50%。同时规定要严格按照规定，将土地出让净收益的 10%，用于补充城市廉租住房保障资金，同时确保足额支付征地和拆迁补偿支出，补助被征地农民社会保障支出。业内人士惊恐地看到，2005 年的房地产周期又要再来一轮。政策周期周而复始，投机性过强的政策只能培育出极度投机的市场参与者，要改变的是政策底蕴，政策有一以贯之的逻辑，房地产才有健康发展的未来。首先，保障型住房不应是花拳乡腿，其次，抑制房价与地价要从地方财税收入的源头着手，培育实体经济税源是关键；第三，考虑征收房屋空置税，加大投资者的成本。而货币政策必须及时跟进，无度宽松的货币是房价的导火索。快乐者 思想者 引领者上海总部 静安区南
40、京西路 580 号南证大厦 B 座 715-717 室 邮编： 200041 电话：021-62172636北京公司 朝阳区东四环中路 82 号金长安大厦 A 座 1602 室 邮编：100022 电话：010-52088766 第 12 页2010 年房地产市场面临诸多不确定因素，总体而言，房地产价格已经危如累卵，如果不进行调整，摧毁的可能是中国经济。【商品住宅每日销售情报】 2009 年 12 月 28 日（周一）商品住宅销售情报城市 成交（套） 成交面积（平米）北京 386 45777上海 581 51586广州 301 41014深圳 185 14715苏州 452 53832天津 2
41、81 31958数据来源自：上海克而瑞系统和苏州e房网【商品住宅每周销售情报】 2009 年 12 月 21 日至 2009 年 12 月 27 日商品住宅销售情报供应情况 完成交易情况 成交价格城市 可售套数可售面积（万平米）成交套数成交面积(万平米） 环比成交均价（元/平米） 环比北京 93559 1262.89 4069 44.57 -6.06% 20200 2.02%上海 33899 478.93 4777 50.49 -13.76% 11325 -3.85%广州 30369 383.19 1720 23.4 11.37% 快乐者 思想者 引领者上海总部 静安区南京西路 580 号南证大厦 B 座 715-717 室 邮编： 200041 电话：021-62172636北京公司 朝阳区东四环中路 82 号金长安大厦 A 座 1602 室 邮编：100022 电话：010-52088766 第 13 页深圳 33204 374.48 1112 9.84 17.06% 26211 17.05%苏州 17372 246.98 1899 23.8 38.75% 7774 -8.85%天津 2717 28.8 -15.92% 7913 0.95%数据来源自：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统
