1、1 1财富名城 商 业 方 案 2 2内 容 提 要：一、项目总认知 二、业态定位建议 三、招商建议四、物业销售建议 五、一层商铺价位、面积建议一、项目总认知（一）项目概况： 位置：财富名城位于桂林市七星区漓江路 X 号 面积：占地 130 多亩，总建筑面积为 23 万 物业：10 栋 12 层小高层（9.9 万） 、酒店式公寓 3 栋（6.6 万） 、五星级 酒店 1 座（2 万） 、其它建筑 2.3 万 配套：紧邻穿山公园、七星公园、甲天下广场、桂林市体育馆；附近有桂林一中、桂林十五中、桂林穿山中学等教学单位；南城百货、喜洋洋超市等商场紧邻项目，方便购物 交通：方便快捷，6 路，16 路，
2、27 路，31 路，32 路等公车经过项目（二）项目商业： 位置：靠漓江路边的 1-2 层为商业街（门面） 面积：一层 1500，二层 3700，合计 5200 现状：准现房，竣工在即（三）项目 SWOT：优 势 S： 地段优越：位于一定程度成熟商圈，周边购物、休闲、交通齐全 政府支持：为七星区政府关注项目，将成为区域标志性商住建筑 万众瞩目：邻街商铺为商圈目前仅有待售底商，客户持币待购3 3 新型业态：成功的商业定位将为商圈增添新特色品种劣 势 W： 工期延长：整体项目工期延长已造成一定负面影响 人气欠旺：整个商圈还未完全成熟，人气有待加强机 会 O： 未来中心：即将形成的东区商业中心使项目
3、商业备受关注，眼球经济带来高 价值回报 商鳄进驻：沃尔玛的成功签约为直接的利好消息，刺激并带旺项目物业的发展前景 威 胁 T： 期望值过高：受商业价值驱动，可能过高的期望值会适得其反 大环境疑问：沃尔玛属地尚未动工，一定程度影响客户投资信心小 结 ：项 目 商 业 因 地 段 优 越 ， 自 身 价 值 巨 大 ， 未 来 发 展 存 有 令 人 期 待的 升 值 空 间 ； 政 府 支 持 力 度 、 商 业 业 态 定 位 将 成 为 项 目 商 业 运 营 成 功 与否 的 关 键 。二、业态定位建议（一）遵循四原则：1、错位原则：避免与沃尔玛百货业态重复，错位业态，差异定位。2、填补原
4、则：业态必须是填补区域市场空白，或引进新型业态。3、主题原则：业态一定是主题定位，不能是“百业百态” 。4、高端原则：由于项目属性，必须考虑到业态定位的高端性。4 4（二）定位建议：基于以上四原则，我们建议如下：财富名士大本营1、商业案名：财富名士大本营2、业态类别：高级主题购物休闲广场3、业态定位： 一层 财富名士街（ ） 二层 财富名士会所（）小结说明： 定位理由：第一层：从整个七星区域来说，珠宝首饰、男女职业装卖场尚未成气候，二者业态目标对象均指向商务人士、高端消费者，未来发展成区域商业中心，随着居民收入增加、商务公司人员增多，高层次消费伺机可待；第二层：目前项目周边有林立的星级酒店、会
5、展中心、高等院校、高尚住宅，目前市场已存有相当多的高级商务会所的消费群体，但区域尚未有高档次的商务聚会的大型高级场所。我们借此填补市场空白以上定位都是较为专业偏高端的业态定位。健身俱乐部 KTV 歌厅 桑拿足浴房咖啡吧 茶艺室 特色高档中餐珠宝首饰品牌职业装图 示：财 富 名 士营大 本二层一层 财富名士街财富名士会所5 5 案名理由：正因目标客户是偏中高端消费群（商界名流、政务要人、知本教授、企业高管、机关高职等） ，因应项目总名称“财富名城” ，所以我们取名“财富名士大本营” ，可以统领一、二层商业。（三）两层定位详解： 一层：财富名士街珠宝首饰品牌职业装1、街铺（沿街第一排商铺）：约 1
6、6 套珠宝首饰专卖街寻求街铺价值最大化（形成珠宝首饰一条街，引进周大福、周生生、周大生、戴梦得、明牌、越王、老凤祥、谢瑞麟、金大福、福辉等中国名牌。 ）2、内铺 （向内第二、三排商铺）：约 26 套品牌女性职业装、品牌男性西装寻求内铺价值合理化（引进女性职业装：如 歌力思、白领、滕氏、玫而美、红人、玖姿、好日子、哥弟、斯尔丽、莱珂等；男性西装：如 新郎、杉杉、罗蒙、雅戈尔、报喜鸟、红领、红豆、庄吉、法派、培罗蒙。以上均为消费者所评选的中国十大女性职业装与男性西装。 ）小结说明： 专场竞争力：以上各业态在本商圈西北的国展购物公园都有体现，但他们的珠宝、服装是品种欠缺、零散性质的出售，如果我们做到
7、专业化的大型集中专卖，成本节约化，其竞争力势必超越国展购物公园。 同场竞争力：未来沃尔玛的业态里可能包含以上类别，但我们都知道沃尔玛一向是以“天天平价”入市，其市场竞争力不在于商品的高端，而在于商品的平民化、价位的低度化，这样本项目一层商业高端定位就区隔了与沃尔玛的经营方针，弱化了与之直接的竞争。6 6另外：我们没有考虑在一层经营餐饮品牌一条街，是因为目前桂林餐饮市场基本处于饱和状态，且餐饮在一层会带来相应环境、噪声问题，影响作为二层高级休闲会所的品位。 二层：财富名士会所健身俱乐部KTV 歌厅桑拿足浴房咖啡吧茶艺室特色高档中餐打造名人会所，考虑引进广西或全国较为知名的休闲餐饮品牌，如上岛咖啡
8、、天下人间、菜根香等。 健身俱乐部商务人士、公务员工作压力大，需要身体素质的强化； KTV 歌厅亲朋好友、商务公关聚会之需要，一展歌喉，利于放松情绪； 桑拿足浴房松驰精神，调整心态，让身体更放松，化解应对公务压力； 咖啡吧在暖洋洋的情调中，浓浓咖啡味，谈天说地或去除公务之烦闷； 茶艺室品香茗茶，在古典的氛围里，或有古琴相伴，浅笑细语，心情愉快； 特色高档中餐开怀畅笑，把盏言欢，公务、家务合二为一，其乐融融。小结说明： 存在市场空白：目前七星区高级俱乐部欠缺，在未来的区域商圈中心打造高级休闲会所，以高层次商务、聚会之必需！另外：我们没有考虑在二层经营夜总会，是因为夜总会的内涵仅限于“城市中供人夜
9、间吃喝玩乐的场所，有餐馆、酒类出售、节目演出、音乐和舞池” ，表明夜总会经营时间主要在夜间，同时更多是一种纯粹的吃喝玩乐，没有情调、没有修身养性、没有一个相对宁静的商务和聚会环境，这并不是商务人士、政客要人所完全需要的地方，所以我们建议以高级会所来统领更切合项目定位。三、招商建议当务之急是：成立招商部并作为未来的物业管理部，分派人员前往考察招商，主要目的地是计划引进的名牌的总部所在地。招商地主要集中在广东（广州、深圳、佛山、东莞等城市） 、香港，也可考虑去长三角（上海、南京、杭州、苏州等城市）考察市场。7 7四、物业销售建议大原则：“卖一层租二层”1、一层出售形式：项目商业一层面积主要为三类型
10、：临街 37665、其后 2449、2680。如果临街第一排作为珠宝首饰专卖街，每一店面应该在 80左右，而临街单个铺位面积在 37665（开间 405进深 930）左右，即每个珠宝店面要包括 2 个铺位（具体销售价位和返租政策见第五、六项） 。作为第二排三排的品牌职业装的铺位面积，也以两个铺位相连较为适中。但销售铺位面积除了第一排街铺需要分割外，其余可保持原有面积出售。2、二层整体出租：作为公司物业，只出租。租金大约为 2030 元/月，如果按二层面积 3700计算，一年公司出租金收入将是：20（30）370012 元，即为8881332 万元/年。特别说明：如果考虑二层出售，是不太适合项目
11、较高级别的定位，且无比较适合的常规业态定位。故租二层也是作为我们建议的首选！五、一层商铺价位、面积建议第一方案：不考虑返租因素我们经过对周边市场考察，结合本项目的未来价值和控制总价的原则，不考虑前三年返租政策，我们建议：1、一层商铺销售基价 18000 元/，均价 21000 元/2、临街 37665再分割为一半（即近 19）3、其余面积可不变特别说明：1、关于铺位面积：临街铺位若分割为 19，其总价即为：1921000=399000 元。商铺8 8总价不超过 40 万，为普通投资者中心区投资理想的总价位。2、关于销售价位：目前项目商圈沿街铺面租金为 6090 元/月。我们以项目沿街商铺面积
12、19、取目前商圈较高月租金 90 元/为基准计算： 月租金为：1990=1710 元 5 成贷款 15 年月供：1454.1 元 月租金月供，差额为 17101454.1 = 2559 元所以我们认为本项目商业一层销售基价 18000 元/较为适中。结合未来市场变化，可以考虑在此基价上作一定幅度的上调，大约可上调 167%，达到均价 21000 元/，以下为计算证明：如果是 21000 元/均价：19铺位总价 399000 元，5 成贷款 199500 元，首付 199500 元，15 年月供：1696.46 元略低于月租金 1710 元，可为投资者接受，同时开发商利润趋于最大化。第二方案：考
13、虑返租因素考虑返租三年政策因素，即每年税后 7%，三年合计 21%的一次性返租，我们评估：一层销售均价在 26500 元/（其余两点与第一方案相同）特别说明：建议物业管理公司与每个投资客户签定 3 年的返租合同，一是保证投资客户在市场培育期的利益，二是保证经营户店面面积的一定规模的适中性。具体执行为：每年返租 8%，税后近 7%的租金，合计一次性返还 3 年 21%，以此充抵总房款（注意不是充抵首期款） 。我们仍以第一排 19铺位面积为例：总价 1926500 元返租 39900021%=397765 元故实际总价为 397765 元，5 成贷款 198900 元，首付 198865 元，15 年月供：1691.35 元略低小于月租金 1710 元。所以我们认为如施行三年 21%返租政策，本项目商业一层销售均价 26500 元/。小结：两种方案区别在于返租政策是否施行。我们建议采用第一种方案较为妥当。如采用第二种方案，其 26500 元/销售均价在数字上可能会吓退投资客户，造成不必要的误解。采用第一种方案 21000 元/均价比较适中，切实目前区域商铺价位，易于投资客户接受。本方案总结基于我们对桂林市场和七星区域市场的认知，主要为本项目商业勾画了业态定位和销售价位，因时间仓促，挂一漏万，再沟通确定执行方案！9 9
