1、 China Index Academy 中国指数研究院 2014年 1月 2013年沈阳房地产市场分析及展望 1 2013全国政策总结： 注重长效机制建立，各城市政策取向各有不同 数据来源： CREIS中指数据， 2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同
2、城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。 2 2013沈阳政策总结： 限购限贷进一步加码 数据来源： CREIS中指数据， 2013年沈阳房地产市场最引人关注的莫过于“沈阳国五条细则”和“沈八条”，两次政策出台，分别将限购由二环扩大至全城，同时将外地人购房需提供证明年限由 1年提高至 2年。 沈阳“国五条”细则 沈八条土地：2 0 1 3 年住房用地计划供应总量不低于过去5 年平均实际供应量，一季度公布年度住房用地供应计划；土地：继续保持住宅用地供应
3、全国领先水平，中小户型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供应比重达到7 5 %以上。住宅：建立中小户型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，中小户型套数达到项目开发建设总套数7 0 % 以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件前提下优先支持其开发贷款需求。住宅：进一步加大中小户型普通商品住房市场供应，建立行政审批快速通道，中小户型套数达到项目开发建设总套数7 0 % 以上的普通商品住房建设项目，银行等金融机构在符合信贷条件前提下优先支持其开发贷款需求。限购在我市行政区域内，已拥有1 套住房的本市户籍居民家庭( 含购房人、配偶及未成年子女，下同) ，可再购买1 套住房；能够提供
4、在本市1 年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1 套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手住房。将非本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限由1 年以上提高到2 年以上，即能够提供在本市2 年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1 套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手住房。信贷银行业金融机构要进一步落实首套住房的贷款首付比例和贷款利率政策，按规定执行第二套( 及以上) 住房信贷政策；人民银行沈阳分支机构可根据市政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款首付比例和贷款利率。居民家庭申请贷款购买第二套住房，商业贷款和
5、公积金贷款首付比例提高至6 5 % 。供应3 政策及对市场影响： 沈阳刚需特征明显，政策影响较小 数据来源： CREIS中指数据， 050100150200250销售面积 ( 万 )历次调控政策均对全国市场均造成不同程度的影响，而对沈阳房地产市场影响则有限，其中“国十条”和“国五条”沈阳市场走势则与全国相反。 纵观历次调控，均指向投资投机性需求，而沈阳房地产市场刚需特征明显，对市场支撑作用较强，受政策影响较小。 从沈阳市场购房群体来看，近几年，外来人口均超过百万，高校毕业生、就业人数连续保持增长，预计未来一段时期，沈阳市场刚需特征不会发生明显变化。 图 : 历次调控对全国及沈阳市场走势影响情
6、况 4 住宅市场 成交 成交均价： 与百城保持基本一致， 7月以后环比连续上涨，总体稳步回升 根据中指数据对 100个城市近一万个项目的持续跟踪调查： 2013年 12月百城住宅均价为 10833元 /平方米，环比上涨 0.70%， 自 2012年 6月以来连续第 19个月环比上涨 ,涨幅与上月基本持平（上月环比涨幅为 0.68%）。 沈阳新房价格指数与百城价格指数走势基本相同， 6月形成低点后，总体保持持续上涨态势， 10月达到上涨顶峰，环比上涨 1.08%， 12月份环比上涨0.43%，同比上涨 3.57%。 图 : 2012-2013年 百城及沈阳新房价格指数 走势 数据来源： CREI
7、S中指数据， 元 / 平方米- 1 . 0 0 %- 0 . 5 0 %0 . 0 0 %0 . 5 0 %1 . 0 0 %1 . 5 0 %850090009500100001050011000百城价格指数 环比元 / 平方米- 1 . 0 0 %- 0 . 5 0 %0 . 0 0 %0 . 5 0 %1 . 0 0 %1 . 5 0 %2 . 0 0 %7000710072007300740075007600770078007900沈阳房价指数 环比5 商品房开发投资额： 开发投资额再创新高，企业投资信心平稳 2013年 1-11月 ， 沈阳市商品房开发投资额为 2114.8亿元 ，
8、 为近年来最高水平 ， 同比增长 14.96%，保持在近年的正常水平 ， 企业投资信心平稳 。 其中商品住宅开发投资额为 1525.71亿元 ， 占比 72.14%，同比提高 3.9个百分点 。 图： 2011年 1月 -2013年 11月 商品房开发投资额走势 数据来源： CREIS中指数据， 0%10%20%30%40%50%0500100015002000250011.1-211.1-311.1-411.1-511.1-611.1-711.1-811.1-911.1-1011.1-1111.1-1212.1-212.1-312.1-412.1-512.1-612.1-712.1-812
9、.1-912.1-1012.1-1112.1-1213.1-213.1-313.1-413.1-513.1-613.1-713.1-813.1-913.1-1013.1-11房地产开发投资额 ( 亿元 ) 增长率6 商品 住宅市场 新开工： 施工面积增速降至近年最低水平，新开工面积同比下降 11% 2013年 1-11月 ， 沈阳市商品住宅施工面积为 8362.78万 ， 同比增长 4%， 增速为近年来的最低水平 。 新开工面积为 2572.88万 ， 同比下降 11%， 从各月来看 ， 除 3、 4、 5月以外 ， 同比均出现不同程度下降 。 图： 2008年 -2013年 1-11月 商品
10、 住宅 施工面积及新开工面积走势 数据来源： CREIS中指数据， - 30%- 20%- 10%0%10%20%30%40%50%60%01000200030004000500060007000800090002008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1 - 11 月施工面积 ( 万 ) 新开工面积 ( 万 )施工面积增长率 新开工面积增长率7 住宅市场 需求： 全年稳步增长，整体好于去年 2013年 ， 沈阳商品住宅总成交量达 1497.39万平方米 ， 同比增长 8.67%， 创历史新高 。 受 “ 国五条 ” 等政策预期及推盘量回升影响 ，
11、3月成交量达到 104.25万平方米 ， 环比增幅达到71.86%。 3月以后 ， 沈阳市场销售情况并未像全国销售走势出现大幅回落 ， 而是稳步增长 ， 全年只有 8、12月销售量同比下降 ， 其余各月均同比增长 。 图 : 2012年 1月 -2013年 12月商品住宅成交面积对比 数据来源： CREIS中指数据， 万- 20%- 10%0%10%20%30%40%50%60%0204060801001201401601802001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月2012 年销售面积 2013 年销售面积 2013 增长率8
12、 住宅市场 供应： 新增供应同比增长 16%，未来供过于求局面或进一步加剧 2013年沈阳商品住宅批准上市面积达到 1761.57万平方米 ， 同比大幅增长 16%， 远超同期销售面积8.67%的增幅 。 4月 ， 市场供应季节性回升； 6-11月 ， 得益于上半年良好销售情况 ， 企业加大推盘力度 ，批准上市面积同比均出现大幅增长 ， 12月出现季节性回落 。 从 2013年新增供应绝对值来看 ， 达到 239万平米 ， 是 2013年销售量的 16%， 这可能进一步加剧 2014年销售压力和供过于求的态势 。 图 : 2012年 1月 -2013年 12月 商品住宅 供应 面积对比 数据来
13、源： CREIS中指数据， 万- 80%- 60%- 40%- 20%0%20%40%60%80%100%0501001502002503001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月2012 年批准上市面积 2013 年批准上市面积 2013 增长率9 住宅市场 成交 销供比： 全年销供比为 0.85,4-11月销供比均低于 1 2013年沈阳商品住宅销供比为 0.85。 1-3月销供比分别的 1.99、 2.33和 1.76， 从 4月开始 ， 到 11月份 ， 各月销供比均低于 1， 12月份出现季节性供应量下降 ， 销供比略高
14、于 1。 图： 2012年 1月 -2013年 12月 商品 住宅市场 月份 销供比走势 数据来源： CREIS中指数据， 00 . 511 . 522 . 51 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月2012 年销供比 2013 年销供比10 住宅市场 成交 价格段区分： 5000（含） -6000元价格段为成交主力，价值中枢将继续上移 从 2013年沈阳商品住宅成交价格段来看， 5000（含） -6000元价格段销量占比为 21.1%。 5000元以下各价格段占比下降明显，而 5000（含）元以上各价格段占比则大幅提升。 受金廊沿
15、线项目以及部分中高端项目影响， 7000（含）元以上价格段总占比提升 2.6个百分点。 数据来源： CREIS中指数据， 图 : 2011年 至 2013年住宅各价格段成交面积占比情况对比 0%5%10%15%20%25%2011 年占比 2012 年占比 2013 年占比11 住宅市场 成交 面积段区分： 刚需户型成交占比持续提高，再改及享受型户型供求关系改善 2013年沈阳住宅市场成交主力面积段为 80-100 ， 占比 36.37%， 比 2011年提高将近 5个百分点；其次分别为 60-80 和 100-120 ， 占比分别为 18.20%、 13.56%。 从销供比情况来看 ， 受
16、市场刚需支撑 ， 80-100 销供比为 0.94；由于近两年高端住宅销售不佳 ，市场供应相应减少 ， 由此导致 144-180 及 180 以上面积段销供比明显提升 ， 其中 180 以上面积段销供比达到 0.99。 数据来源： CREIS中指数据， 图： 2011-2013年商品住宅份面积段供求对比 0%5%10%15%20%25%30%35%40%2011 年占比 2012 年占比 2013 年占比0 . 40 . 60 . 811 . 22011 销供比 2012 销供比 2013 销供比12 住宅市场 成交 区域分布： 于洪区跃居首位，铁西区成交面积连续两年下降 数据来源： CRE
17、IS中指数据， 2013年各区域成交前三甲分别为于洪区 、 东陵区 （ 含浑南新区 ） 和铁西区 。 于洪区 2013年成交面积为 287.95万 ， 同比增长 30.99%， 跃居首位；东陵区 （ 含浑南新区 ） 成交面积为 264.48万 ， 是唯一一个连续两年增长的区域；铁西区尽管位列第三 ， 但成交面积较 2011年下降 24.12%。 图： 2011年至 2013年沈阳各区域成交面积对比 万0501001502002503003502011 年销售面积 2012 年销售面积 2013 年销售面积13 写字楼市场： 新增供应量远超同期销售量，价格稳步攀升 2013年， 沈阳 写字楼共
18、计成交 36.82万，同比上涨 22.28%。从供销情况来看，供应面积为51.48万平方米，远超同期销售面积，全年销供比仅为 0.72。 销售均价为 10054元 /，同比上涨 4.75%，为近年来最高价格水平。 数据来源： CREIS中指数据， 表： 2010-2013年沈阳写字楼市场销售面积及价格 表： 2013年 1-12月沈阳写字楼市场供销及价格 02000400060008000100001200005101520253035402010 年 2011 年 2012 年 2013 年销售面积 ( 万 ) 销售价格 ( 元 / )020004000600080001000012000
19、1400016000024681012销售面积 ( 万 ) 批准上市面积 ( 万 ) 销售价格 ( 元 / )14 商业地产市场： 供应压力进一步显现，未来市场风险巨大 2013年， 沈阳 商业地产共计成交 161.3万，低于去年水平。销售均价为 10967元 /，同比上涨11.8%。从今年供销情况来看，全年销供比仅为 0.54，市场仍处于供过于求状态。 从统计局开发经营数据来看，沈阳商业地产施工面积达到 2023.55万 ，新开工面积达到634.34万，市场风险显著。 数据来源： CREIS中指数据， 表： 2010-2013年沈阳商业地产市场销售面积及价格 表： 2013年 1-12月沈
20、阳商业地产市场供销及价格 0200040006000800010000120001001101201301401501601701801902002010 年 2011 年 2012 年 2013 年销售面积 ( 万 ) 销售价格 ( 元 / )02000400060008000100001200014000160000102030405060销售面积 ( 万 ) 批准上市面积 ( 万 ) 销售价格 ( 元 / )15 住宅 热销 项目排行榜 ： 碧桂园银河城、中海寰宇天下继续领跑沈阳市场 2013年， 沈阳住宅销售金额 TOP10项目共成交 165.87亿 元，占总 成交金额 的 17.54
21、%，比去年同期提高 1.9个百分点 。 数据来源： CREIS中指数据， 表： 2013年住宅销售 金额 TOP10排行榜 2013年排名 2012年排名 项目名称 成交金额 (亿元 ) 1 1 碧桂园银河城 48.65 2 2 中海寰宇天下 21.05 3 3 汇景新世界 18.54 4 6 中海城 14.04 5 4 中海国际社区 12.25 6 12 华润置地橡树湾 10.64 7 36 名流印象 10.61 8 7 金地 铂悦 10.12 9 19 碧桂园凤凰城 10.11 10 - 鑫丰 雍景豪城 9.86 16 图： 2013年热销项目套均面积、成交均价、环线、区域情况 数据来源
22、： CREIS中指数据， 热销分析 ： 面向刚需人群成为热销项目首要特征，改善型需求住房占有一席之位 热销楼盘中，项目主要位于于洪区；另外，在这些项目中，多位于二至三环。从价格方面看，热销楼盘普遍集中在 5000（含） -7000元 /平方米价格段，其套均面积主要以 80-100平方米左右。可见，受供应结构和价格因素影响，目前对沈阳房地产市场起支撑作用的刚性需求人群集中在此区域置业。中海寰宇天下、金地 铂悦、鑫丰 雍景豪城均价较高，但其区位优势、教育资源等附加价值有效提升了项目性价比。但同时不难发现，汇景新世界进入热销项目，可见改善型需求住房占有一席之位。 2013年排名 项目名称 套均面积
23、 （） 成交均价 (元 / ) 环线 区域 1 碧桂园银河城 99 6607 二至三环 于洪区 2 中海寰宇天下 97 8415 一环以内 皇姑区 3 汇景新世界 176 13435 一至二环 和平区 4 中海城 103 6850 二至三环 于洪区 5 中海国际社区 120 8112 二至三环 和平区 6 华润置地橡树湾 109 6659 二至三环 于洪区 7 名流印象 86 6756 二至三环 浑南新区 8 金地 铂悦 108 9060 一至二环 大东区 9 碧桂园凤凰城 103 4921 三环以外 苏家屯区 10 鑫丰 雍景豪城 84 8834 一环以内 铁西区 17 数据来源： CREI
24、S中指数据， 2013房地产市场地位领先企业 ： 占沈阳市场份额超三分之一 尽管年内调控持续深化，但一、二线主流城市房地产出现全面回暖态势，需求增长明显，大多数标杆企业均通过深耕这些主流市场实现了良好业绩。一方面，全国性标杆企业依托广泛的市场布局，实现了热点市场聚焦与均衡拓展并举，在多个一二线城市实现了业绩突破；另一方面，区域性标杆企业深耕当地市场，依托更多元的产品线，强化客户渗透，继续维持了优势市场地位。 2013年，中国指数研究院继续对全国主要城市重点房地产开发企业的经营状况进行了研究，基于销售额、销售面积、销售去化率、客户满意度等关键性指标，运用加权赋分法，形成 2013沈阳 的市场地
25、位领先企业 ， 进一步分析来看，这些企业持续深化核心市场布局，业绩稳定增长，成为 沈阳 市场的榜样。 表： 2013沈阳房地产市场地位领先企业 2013年， 碧桂园、万科、中海地产、金地集团和保利地产 等 十 家企业多盘联动，凭借其高品质，或性价比优势，取得较好市场表现， 2013年销售金额共计393.45亿元，在沈阳市场中的占比 为 33.16%。 与去年相比，市场资源进一步向优秀品牌企业集中，这些企业的品牌集聚优势和市场地位进一步提高。 排名 企业名称 1 碧桂园 2 万科 3 中海地产 4 金地集团 5 保利地产 6 华润置地 7 荣盛发展 8 恒大地产 9 新世界中国 10 中铁置业
26、18 整体市场土地供求： 供求连续两年下降，商业 /办公用地占比降至近年低点 2013年，沈阳土地供应面积为 2896.14万，同比下降 11.02%；成交面积为 2329.52万，同比下降 5.66%，供求连续第二年下降。 从土地用途来看，住宅用地成交面积占比为 47.68%，而商业 /办公用地成交面积占比仅为 6.90%，为近年来最低水平。 图 :2010-2013年 整体市场土地供求情况 数据来源： CREIS中指数据， 图 :2010-2013年整体市场土地成交 按规划用途占比 0100020003000400050002010 年 2011 年 2012 年 2013 年推出面积
27、成交面积0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %2010 2011 2012 20134 7 . 6 8 %3 8 . 4 7 %5 1 . 0 3 % 4 7 . 6 3 %6 . 9 0 %1 0 . 1 0 %1 2 . 4 5 %6 . 9 0 %4 5 . 1 3 %5 0 . 6 5 %3 5 . 0 5 %4 5 . 1 7 %0 . 2 9 % 0 . 7 8 % 1 . 4 6 % 0 . 2 9 %其它用地工业用地商业 / 办公用地住宅用地19 整体市场土地成交 楼面均价、平均溢价率
28、： 楼面均价上涨，但溢价率仍低位运行 2013年，全市用地成交楼面均价为 1344元 /，与去年基本持平，其中 4月为全年高点，达到 2109元 /。 平均溢价率继续低位徘徊，为 3.82%，同比小幅提高 1.02个百分点。 图 :2011年 1-2013年 12月整体市场土地楼面均价及平均溢价率 数据来源： CREIS中指数据， 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%05001000150020002500平均楼面地价 ( 元 / ) 平均溢价率20 整体市场土地成交 分区域： 于洪区、东陵区居各区前列，铁西区楼面地价最高 ,增速最快 从各区域土地成交情况来看， 2013
29、年于洪区、东陵区居各区前列，共计成交 1564万（占地面积），在全市中占比 66.84%。 从各区域 2013年土地楼面均价来看，铁西、和平、沈河分别位列前三，其中铁西区2013年楼面均价达到 3586，涨幅同比达到42.64%。 图 :2011-2013年 各区域土地成交情况 数据来源： CREIS中指数据， 图 :2011-2013年 各区域土地楼面均价情况 0200400600800100012001400于洪区 东陵区 大东区 沈北新区 苏家屯区 皇姑区 和平区 沈河区 铁西区2011 成交面积 ( 万 ) 2012 成交面积 ( 万 ) 2013 成交面积 ( 万 )0500100
30、01500200025003000350040004500铁西区 和平区 沈河区 皇姑区 东陵区 于洪区 大东区 苏家屯区 沈北新区2011 平均楼面地价 ( 元 / ) 2012 平均楼面地价 ( 元 / ) 2013 平均楼面地价 ( 元 / )21 住宅用地 供求： 连续两年大幅下降 ，未来仍有较大潜力 2013年供应量为 1391.13万平方米，同比大幅下降 18.43%；共计成交 1109.64万平方米，同比下降11.94%，供求连续两年大幅下降。 从各月来看，供求高峰均出现在 7月和 12月。 7月供求分别达到 283.64万平方米和 265.59万平方米， 12月供求分别为 28
31、2.69万平方米和 195.26万平方米。 图 :2013年 1月 -12月住宅用地 供求 情况 数据来源： CREIS中指数据， 图 :2011-2013年 住宅用地 供求 情况 050010001500200025002011 年 2012 年 2013 年供应面积 ( 万 ) 成交面积 ( 万 )050100150200250300供应面积 ( 万 ) 成交面积 ( 万 )22 住宅用地 成交 区域分布： 东陵区、于洪区 仍居各区前列 分区域看，东陵区、于洪区仍居前列，共计成交 755.96万，在全市中占比为 68.1%。其中，下降最为明显的为沈北新区，住宅用地成交面积仅为 45.60
32、万 ，同比大幅下降 82.78%。 从成交楼面均价来看，东陵区、于洪区、沈北新区及苏家屯区处于相对较低水平，看好未来发展空间。 数据来源： CREIS中指数据， 图 : 2011年 -2013年 各区域土地成交情况 010002000300040000100200300400500600700东陵区 于洪区 皇姑区 和平区 苏家屯区 沈北新区 大东区 沈河区 铁西区2011 成交面积 ( 万 ) 2012 成交面积 ( 万 )2013 成交面积 ( 万 ) 2013 平均楼面地价 ( 元 / )23 住宅用地 成交 土地出让金 TOP10： 土地出让金同比涨幅较大，平均溢价率涨幅平稳 201
33、3年 沈阳住宅用地成交总价前十位共计 133.55亿元，同比上涨 30%。同去年相比，今年成交地块大部分在二环以外，平均溢价率略有增长，仅比去年增长 0.43个百分点，显示企业拿地仍较为谨慎。 品牌企业中，中海地产今年拿得胜利大街东和先建及气象局南两宗地王地块，规划建筑面积均在 50万 以上，均属大体量项目。 数据来源： CREIS中指数据， 图 :沈阳 2013年住宅用地出让金前十位 图 :沈阳 2012-2013年土地出让金 TOP10整体情况对比 排名 项目名称 区域 建设面积 土地出让金 楼面地价 溢价率 (万 ) (亿元 ) (元 / ) 1 西塔地块 和平区 7.12 30.89
34、 3617 0.62% 2 金廊 22-1 沈河区 4.17 16.40 2186 0.00% 3 胜利大街东 和平区 18.51 15.62 2557 0.27% 4 先建及气象局南 和平区 17.80 13.12 2457 0.29% 5 省体育训练中心 于洪区 13.26 11.29 2745 17.06% 6 长白西二街东、 24米规划路北 和平区 11.71 10.41 2963 5.33% 7 田义村地块三 皇姑区 19.90 9.95 2500 14.15% 8 滨河湾南 和平区 8.90 8.84 2207 0.32% 9 赤山路北 -2 于洪区 19.64 8.61 1753
35、 1.56% 10 金沙湾南 和平区 8.49 8.43 2207 0.32% 1 0 8 . 3 91 0 2 . 7 324703 . 5 6 %1 2 9 . 4 9 1 3 3 . 5 5 25773 . 9 9 %占地面积（万） 成交总价（亿元） 楼面地价（元 / ） 平均溢价率2012 年土地出让金 T O P 1 0 2013 年土地出让金 T O P 1 024 标杆企业动态： 土地储备继续大幅增加，中海新增居首 碧桂园、万科、中海地产、金地集团、保利地产等十家作为沈阳市行业内的标杆企业， 2013年继续保持领先地位。 2013年标杆企业中，十家企业共拿得 27宗地，占地面积共
36、计 257.41万，其中中海地产和荣盛发展拿地总面积均超过 70万。在成交楼面均价方面，中海地产所拿地块和平区居多，楼面均价相对均较高，而荣盛发展所拿地块在皇姑区，楼面均价相对较高，但在于洪区，楼面均价相对处于较低水平。 数据来源： CREIS中指数据， 图 :2013年标杆企业拿地情况 图 :2013年标杆企业拿地楼面均价 保利地产 荣盛发展 8931292129224572207255722071860 1774 1704162716271627 14207011420697 70419293346254021122499893 883 8831855050010001500200025
37、00300035004000楼面价（元 / ）金地集团碧桂园万科中海地产保利地产华润置地荣盛发展恒大地产企业名称 地块数量 总占地面积 (万 ) 总规划面积 (万 ) 拿地总价 (亿元 ) 碧桂园 1 3.17 5.87 0.52 万科 2 20.00 48.00 6.2 中海地产 6 77.31 239.94 54.61 金地集团 4 38.21 72.15 11.9 保利地产 5 37.47 66.55 6.04 华润置地 1 1.42 4.25 0.82 荣盛发展 7 73.72 172.62 27.21 恒大地产 1 6.10 13.43 2.49 新世界中国 0 0 0 0 中铁置业
38、 0 0 0 0 25 标杆企业动态： 近三年来土地储备，荣盛居首，新世界中国无新增 对比标杆企业近三年拿地情况， 2011年数量偏少， 2012年标杆企业拿地热情回升，新增储备面积 133.27万 ， 2013年有八家企业拿地，新增储备面积达 257.4万，占近三年比重为 57.82%。 碧桂园、华润置地、新世界中国因前期土地储备量较大，仍在开发期内，近三年中碧桂园与华润置地仅分别拿得 1宗地块，新世界中国无新增。 数据来源： CREIS中指数据， 图 :2011-2013年标杆企业拿地情况 1 9 . 9 34 . 5 61 1 . 2 41 8 . 7 6万平方米1 8 . 9 42
39、. 3 11 6 . 2 82 2 . 7 24 4 . 0 52 8 . 9 73 . 1 72 0 . 0 0 7 7 . 3 13 8 . 2 13 7 . 4 81 . 4 27 3 . 7 16 . 10204060801001201402011 年拿地面积 2012 年拿地面积 2013 年拿地面积26 标杆企业动态： 市场反应灵敏，总体成交呈上涨趋势 2013年，标杆企业销售面积共计 508.91万，占全市商品房比重为 29.05%。 从各月来看，标杆企业从年初即开始加大销售力度，领先于全市从 4月开始转暖的步伐， 3月进入年内第一个销售高峰期，随后，销售步伐趋于平缓，但随着传统
40、金九月份的到来，销售逐步达到的第二峰值，而到年尾，逐步下降。 数据来源： CREIS中指数据， 图 :2013年标杆企业整体销售情况及占全市比重 万平方米0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%0501001502002501 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月标杆企业销售面积 全市商品房销售面积 占比27 标杆企业动态： 碧桂园销售涨幅达七成，迅猛发展 标杆企业 2013年的销售面积及销售金额的增长率分别为 15.9%、 10.7%，整体价值较快增长。 碧桂园、保利地产、华润置地、荣盛发展、恒大地产、中铁置
41、业销售面积及金额均有不同幅度增长，其中碧桂园增长率居各企业之首，相比之下，金地集团销售面积及金额均有均不同程度降幅。 对比销售面积及销售金额的差值，可以看出，碧桂园总体价值涨幅最快，华润置地、保利地产、中铁置业、恒大地产、荣盛发展总体价值平稳增长。 数据来源： CREIS中指数据， 图 :2013年标杆企业销售面积、销售金额同比增长情况 7 9 . 6 %5 . 0 %- 1 . 6 %- 2 . 1 %2 . 7 %2 8 . 6 %4 . 7 %1 . 4 %1 3 . 5 %1 0 . 4 %7 3 . 1 %- 3 . 7 %3 . 0 %- 1 1 . 4 %1 9 . 4 %2
42、6 . 2 %0 . 3 %4 . 3 %- 8 . 6 %1 6 . 5 %- 20%- 10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%碧桂园万科中海地产金地集团保利地产华润置地荣盛发展恒大地产新世界中国中铁置业销售面积同比增长率 销售金额同比增长率28 土地： 全国 300个城市土地供应量整体增加，全年共推出土地 45187宗，推出面积 177964万平方米，同比增加 7%；相比之下，沈阳市场土地供应连续两年大幅下降， 2013年较 2011年下降 36.34%。“沈八条”中明确提出“继续保持住宅用地供应全国领先水平”，按照“沈八条”精神，土地总体供应仍将保持增长 ，一方
43、面，开发商购置土地将有更多选择，一方面将会继续加大市场供应和销售压力。 住宅市场： 尽管“沈阳国五条细则”和“沈八条”进一步提高了 购房门槛，但市场成交并未受影响，全年成交量仍保持稳步增长，并创历史新高，究其原因，与刚需强有力的支撑密不可分。考虑到人口结构、外来人口和高校毕业生等诸多因素，未来 2-3年仍将是刚需为主的市场结构。 近期沈阳房地产走势展望： 29 高端住宅： 2013年沈阳 180 以上住宅销售面积达到 113.37万，同比增长 14.31%。同时，销供比由2011年的 0.55提高至 2013年的 0.99。近两年，沈阳高端住宅销售的持续低迷令供应面积不断下滑，而小幅增长的销售面积却又验证了真实的市场需求，经历了一轮低谷后， 2014年沈阳高端住宅或将迎来转机。 商业地产： 沈阳商业地产供过于求已是不争的事实，新玛特、伊势丹的倒闭可能成为多米诺骨牌的开始。但中国指数研究院 2013年城市居民满意度普查结果显示，社区商业配套不完善成为业主抱怨较高的方面之一。一方面是商业地产过剩，一方面是社区商业配套无法满足需求，或许，未来引入主力店的社区商业可能成为开发商商业地产的发力点之一。 近期沈阳房地产走势展望：
