1、 汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案1/57/一、 引言本方案运用国际上通行的新产品开发以及市场营销学的理论学科体系，对帝郡豪庭项目的产品开发及营销推广做出了较为全面的阐述，试图为产品销售提供 总的指导方向。1.1 项目简介：帝郡豪庭为高层典状城市公寓，位于福州五一路正大广场，紧邻五一广场，南侧为电信大厦，距市政府路约 300 米。周边生活及商业设施配套齐全，项目建成后将成为福州个性鲜明的高档商住楼。项目基本指标：建筑高度：100 米以下基底面积（二期）：1654.7 m 2标准层建筑面积：1546.4m 21.2 目标市场及细分市场的区分与简要描述目标市场营销的观念已为越
2、来越多的企业所接受，它能帮助企业更好地识别市场营销机会，使企业能为每个目标市场提供适销对路的产品，调整价格销售渠道和广告，避免分散营销力量，以便把重点放在最有潜力的顾客身上。细分市场：汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案2/57/针对本项目所处的地段特征以及现有规划设计要点所面对的细分市场，制定出帝郡豪庭项目的各细分市场如下：地域 细分福州八县人口 细分：福州：海内外商务机构、企业白领、小企业主、 SOHO、投资投机者八县：投资 者心理 变量细分：有强烈的进入社会主流的欲望，和一定的生活情趣有强烈的报负心，精明强干或专业拥有创造财富的能力，同时懂得享受生活对自身能力和专业非常
3、自信兴趣爱好广泛，有较高品位行 为变量：注重产品实质和内涵对需求保持审慎态度购买理性，决定迅速自我决策，也受其他人影响汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案3/57/间歇性使用（出租）可进入的目标市场：福州 28-45 岁公寓产品消费者投资投机者目标市场营销包括以下三个步骤：1 细分市场按照不同的细分变量将市场划分为不同的顾客群。产品开发小组应该明确不同的细分市场的方法，勾勒出细分市场的轮廓。2 选择目标市场制定衡量细分市场吸引力的标准， 选择 一个或几个要进入的市场。3 产品定位确定企业的竞争地位及其向每个目标市场提供产品。1.3 编制计划的人员：为明确方案进一步深入或修正的
4、具体执行人员，以及明确共同完成本方案的市场信息收集整理人员。特将制定本方案的汉臣广告帝豪台项目专项小组的人员介绍如下：【总案企划及撰写】：黄家宇【产品核心形象设计】：丘【市场信息整理】：李旭东【销售企划】：张赟汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案4/57/二、2004 年福州房地产宏观市场运行21、福州房地产市场情况一、 房地产宏观调控效果逐步显现，投资增速过快的势头得到遏制。1-9月全市完成房地产开发投资 142.4亿元，比增 36.14%，开发投资仍在高位运行，但增速减缓，呈现逐季回落的趋势。 二、商品房供求基本平衡，求略大于供。（1）楼市进入“大盘” 时代.（2）存量房
5、特别是市区交易持续攀升，存楼市已进入“大盘”时代量住宅交易增长势头迅猛。（3）新区，金山、东区和五四北板块成为商品房开发热点，三大新区的商品房供应量占商品房供应总量的一半以上。（4）90-110 平方米、三房两厅、两房一厅紧凑户型已成为购房者的主力消费产品；（5）单价 2500-3000元的产品和 3500-4000元产品构成市场消费主力。总价 30万成为市场消费的重心点。汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案5/57/（6）整体房价水平的上升。（7）消费念日渐成熟，促进住房升级换代，小户型消化面积比去年有所下降。（8）60-70 年代出生的中坚力量人群和梯度消费群体成为市场主
6、力，外地购房人群增多。三、商品房空置情况仍是困扰开发商的问题，相对比去年办公楼的情况有所好转。1-9月全市商品房办公楼空置面积 9万平方米，同比下降 43.75%， 这与今年年初的一股写字楼金蝉脱壳不无关系。四、房屋价格整体上涨 10%左右 对市政统计数字结合实际开发情况的分析福州的整体房价上涨幅度对比去年有较大幅度上涨。价格（元/平方米） 今年同期价格 去年同期价格 比增（%）住宅 2911 2755 566商业用房 9281 9009 302写字楼 3699 3662 101车库车位 5413 4862 1113其他 3873 3657 591平均 3230 3080 487五、地价上涨，
7、土地投入市场面积增大。六、开发资金来源多元化， 贷款比例下降，个人住房贷款大幅增长。七、城市房屋拆迁门槛抬高。汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案6/57/22、未来福州房地产市场走势。一、房地产投资将继续保持稳定增长。二、地产市场将延续供需两旺的局面。三、房价仍将保持稳中有升的态势。四、今年下半年收缩房贷的压力明年有望轻微缓解。五、土地供应有可能适当增加，而在其他如项目立项、选址等环节加强管理。六、政府注重宏观调控，适度保持房地产市场政策稳定。七、房地产开发回归现实，市场大浪淘沙，促进房地产开发企业优化整合。结论：福州的房地产市场处于较理性发展与趋于全面整合的局面，在供给旺
8、盛而需求变化，尤其是小户型市场萎缩的情况下，对本案的销售提出了考验，如何抵挡大盘的高素质平价竞争与市场对小户型市场的疑虑，成功销售并卖出体现地段价值的价格，抓住有效客群提出鲜明理念针对性营销成为操作本案的关键。汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案7/57/三、项目可行性分析31 位置福州市五一路五福天桥站正大广场，福州市中心地段，心脏位置。临五一、古田两条交通主干道，交通便捷，但由于福州市政交通的先天不足也给本案的汽车交通造成了一定影响。西拥福州五一广场，西北可眺乌山。距离东街口商圈约米。距离福州市政府约00 米。配套设施成熟完善，周边有电信大厦、先施百货、越洋书城、邮政大厦
9、、银行、香格里拉酒店等。商业气氛呈现出高端但平静的特色，多以服务娱乐行业为主。汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案8/57/32 项目整体形态由住宅、写字楼（从原规划和市场需求角度判别）和商场组成，属于混合业态的物业。33 项目一期情况略34 项目经济技术指标：建筑高度：100 米以下裙楼高度：8 层，约 30米基底面积（二期）：1654.7 m 2基底形状：方正修角，纵横同约：43 米标准层建筑面积：1546.4m 2规划层数：20 层（928） 另：技术转换层 1层通道：4 部电梯加 1部消防电梯，2 个楼梯通道结构：框剪结构汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销
10、策划提案9/57/35 建安成本测算一、开发成本估算1. 建安工程费用: 高层 31036 m 21700元/ m 2 =5276.120万元公建及配套分摊按（0.05）计 31036 m 20.05 1200=186.216万元合计总建安工程费用 +=5462.336 万元2. 室外工程费用（含绿化费用）:200元/ m 2108.3 m2=2.166万元3. 前期工程费用: 规划设计费 5462.336 万元3%=163.870 万元 可行性研究费 5462.336 万元0.15%=8.194 万元 水文地质勘察费 5462.336 万元0.15%=8.194 万元 筹建开办费用 5462
11、.336 万元2.0%=109.247 万元合计前期工程总费用 289.505 万元4. 开发期间税费: 配套设施建设费 5462.336 万元6.0%=327.740 万元 建筑工程质量安全监督费 5462.336 万元0.4%=21.849 万元汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案10/57/ 其他 5462.336 万元2.0%=109.247 万元合计税费 458.836 万元5. 不可预见费:(5462.336+2.166+289.505) 3.0%=172.620万元二、预计销售收入假设总体均价 4500元/ m 2。总销售收入 450031036=13966.2
12、00 万元三、开发费用估算（设土地费用为）1. 管理费用:(M+5462.336+2.166+289.505) 3.0%=M3.0%万元+172.620 万元2. 销售费用: 广告费 139661.5%=209.490 万元 策划及销售费 139661.5%=209.490合计 415.980 万元3. 财务费用汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案11/57/假设土地抵押贷款的数额为 M45%，贷款年限为 2年，年利率为 4.77%，财务费用为 M45%4.77%2=0.4293%M合 计 开 发 费 用 3%M+172.620+415.980+0.4293%M=588.60
13、0+3.4293%M(不计土地增值和库存积压费用)四、项目收益为13966-(5462.366+2.166+289.505+458.836+172.620+3.4293%M+588.600+M)=6811.907- 103.4293%M以上仅作为本提案考虑价格的分析。36 市场环境概述在福州市场，混合（尤其是三种）业态产品本就是非主流产品，在此前的市场行为中，尚未有任何一家同类型或相似的产品有过足以引起市场整体好评的佳绩。对于本案，这也是一大考验。商业物业市场平缓，商场型商业物业投资需求严重不足。1997 年后的写字楼市场一直未走出低谷，投资几乎为副需求。在 2004年写字楼市场有所抬头，但仍
14、显疲软，要走出困境根本在于福州城市运营的成败。住宅市场发展迅速，2004 年下半年高温回落，呈稳健发展态势。但整体市场消费理念和住宅品质高位提升，典式高层住宅被版式所替代。收入水平决定了福州市民对高层住宅的恐高后遗症无法除灭，高层和高收入几乎划上等号。小户型火爆一时，跟风颇盛，市场冻结品乘机盘脱。会不会步上海小户型后尘疑虑难消。汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案12/57/37 开发的建议根据市场的环境和项目自身的特点建议：支持酒店式小户型公寓的开发思路。理由：1、 地段价值和潜力可以支撑高档公寓。2、 一期的开发和定位以及 8层名店城形成浓厚的高档的商业区公寓氛围，并为酒
15、店式的管理在实际和认知上打下了基础，延伸思路开发有利于形成合力。3、 典式楼体已经不适合开发一般的高档住宅。4、 写字楼市场疲软而稍有复苏，游离于其间的购买力是本案争取的目标。汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案13/57/四、竞争分析41 版块竞争今年版块的竞争上演得异常激烈，而市中心楼盘由于价格高其可群有很高的集中性；其区域分散性造成内部竞争的小气候，加上北江滨的冲击，市区中心的楼盘显得举步维艰，也就是造成年初温泉版快大户型牺牲品的原因之一，正确定位楼盘，规划合理的户型和确定适当的价位以开发是楼盘成功先决条件。 福州高档住宅主要集中于三个版块，即市中心、北江滨、温泉。三者
16、虽然各有千秋，但争夺高端市场之间的拉锯战在所难免。对于本案而言，只有综览全局，把握区域精髓并且挖掘核心竞争力才能瞒天过海地隐伏固有的劣势，有效规避对抗，取巧求胜。一、 北江滨版块（1） 、主流产品：高层成为福州房地产市场的领头羊汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案14/57/（2） 、主流户型：气派大三房，阔气大四房成为豪宅的代表作（3） 、主流面积：150 平米180 平米成为开发商必然的选择（4） 、主要客源：福清和长乐“美元”的聚集地，鼓楼人的升级版（5） 、市场价格：4500 成为目前市场的龙头，价格的提升，最终市场说了算（6） 、未来走势：上海的外滩在福州是否重演，
17、城市的吸引力是“总裁判”二、 温泉版块（1） 、主流产品：地段的稀缺性和不可复制性将高层产品推向市场的前沿，不同业态多样性产品各行其道（2） 、主流户型：大户型成为市场竞争的先烈，小户型已然成为大户型的替代品。 （3） 、主流面积：50 平米左右成为单身贵族的第一个“安乐窝”，150 平米以上的正在接受市场的考验（4） 、主要客源：写字楼与小户型似乎成为一对“比翼鸟”，投资者也是这块“蛋糕”不可小视的一部分（5） 、市场价格：5000 元/平米成为小户型的标志，4000 元/平米成为大户型尴尬的选择（6） 、未来走势：供给者对小户型盲目的青睐，将会导致市场失衡；大户型受江滨版块的刺激，前景相对
18、黯淡受市场购买力影响，纯商业物业依旧举步维坚三、 市中心版块（1） 、主流产品：楼盘的分散性导致产品的多样性，但是地价的节节攀升使得电梯房成为主流汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案15/57/（2） 、主流户型：三房成为换代型消费者的首选（3） 、主流面积：130 平米150 平米目前市场的去化空间（4） 、主要客源：地段情节决定了区域客源，口碑效应带动了外地客源（5） 、市场价格：区域决定价格，价格参差不齐（6） 、未来走势：多层产品炙手可热，电梯房看价格而定；商业物业形势相对好转结论：就区域竞争情况而言1、 开发高档公寓是首选，面积在 130-160之间的高品质公寓。2
19、、 其次为精巧型小户型，面积在 30-80之间的紧凑型豪华一房、二房、二房半多功能商务公寓。42 主要小户型一览案名 地段 均价 主力户型 体量 销售及推广 入市期 备注 形象汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案16/57/鸿雁.COM 五一南路台江4300元/M 2 29-58 M2 28层 4万 福州首座温泉小户型特区青春万岁低层基本售空，剩余高楼层03.1206。3 交房E代天骄 六一路 106号3200元/M 2 3256 16亩 第二代超“MINI”套房040101阿波罗大酒店公寓民航广场 3900元/M 2 略 11万 首座超豪华小户型酒店公寓2003年 现在还在
20、招租与销售华城国际 五四路 162号一期 4000元/M2二期 5500元/M225-60 10万 开启 CBD王座生活，小户型第三代，水景五四广场、超星级商务酒店2003、09、17一期结案二期销售50%汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案17/57/好家碧玉 五一南路、好又多旁30 48 26层952万251 户过半（开盘当天）集体精装修居住、办公、投资2003、11、29售完阳光 365 五四路与华林路交叉口现 5000元/M23252 35 万套 数：约 500套“小，非常棒”已售完2004年初 都市的、年轻的、CBD的核心圈、小尺度金色维也纳 五一路，市一医院对面3
21、600元/平方米11万 剩余 100套小户型月 40套0412 交房 首座音乐住宅社区，三大主题：音乐、咖啡和雕塑泛会所体系。 中融商务公寓五一中路 3800元/平方米37-169 25500 60%五一路精英驿站2006年底交房温泉入户汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案18/57/帝豪国际 福州广场 5500元/M 2 48-120平层及跃式1000余套 城市的珍藏品 生活的艺术品2004年 6月分析：1、 相对于去年至今年年初小户型火爆的情况，眼下小户型需求逐渐降温。2、 从供给情况来看，今年由于受市中心地块稀缺、信贷缩减、福州闲置土地清理等因素影响，真正的小户型公寓投
22、入开发或改造的数量比较有限。3、 与年初的火爆相对应的小户型价格涨幅可观，但随着温州人的淡出和市场的冷却，出现了叫好不叫座的局面，随着诸项目的交房，三级市场推想台前必然影响二及市场。43 当前主要竞争楼盘案名 地段 价格 主力户型 体量 优势 劣势 定位与主打广告词 销售情况中融商务公寓五一中路 3800元/均价 32-57一房90-120小三房500余套 工程形象好户型多样典状、地段略逊商务公馆。 60%汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案19/57/帝豪国际 福州广场 5500元/M 2 48-120平层及跃式500余套 CBD地 500余套段酒店管理典状、改造工程城市的
23、珍藏品 生活的艺术品50%华城国际 五四路 162号一期 4000元/M2二期 5500元/M225-60 10万 CBD地段酒店管理户型多样典状、改造工程开启 CBD王座生活，小户型第三代，水景五四广场、超星级商务酒店一期结案二期销售50%可以看出：1、 楼盘的各方面素质与本案很接近，短兵相接。2、 与“CBD”的距离成为价格的首要因素。3、 客群交叉面大，直接的竞争。4、 推广概念内涵基本相同，酒店式管理、商务、小户型。汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案20/57/结论：本案要做的首要挖掘潜力，创造具有核心竞争力的独特概念，张扬鲜明个性，以达到创新并在树立领导品牌。2、
24、 充分展示五一广场人文中心地段的独特魅力。3、 创新营销手法运用，展示福州前所未有的酒店式公寓深层理念。4、 整合传播，立体高保真宣传广告攻势同公关活动无缝结合，创造堡垒式广告进攻策略。五、产品分析51 位置、技术经济指标及整体项目形态略（前已提）汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案21/57/52 周边环境及配套分析交通、自然、人文、配套、商业等环境：略（不赘述）地段特色挖掘：拥有无与伦比的高尚气质。于山脚下；绝版市中心至尊高尚地段；独据福州人文标志五一广场零距离位置；1000米距离全市最繁华商业中心；1000米距离福州的中央商务区；高尚及名流聚集地；科教与人文熏陶；气质无
25、以复制。分析本案的地段价值非常具有潜力，虽然对面的“中融”均价仅 3800元，但本地段特殊的环境及人文拥有很大的开发前景，如何就充分挖掘地域价值提高汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案22/57/楼盘素质及形象是本案操作的重要一环。53 建筑及安装分析建筑高度：100 米以下裙楼高度：8 层，约 30米基底面积（二期）：1654.7 m 2基底形状：方正修角，纵横同约：43 米标准层建筑面积：1546.4m 2规划层数：20 层（928） 另：技术转换层 1层通道：4 部电梯加 1部消防电梯，2 个楼梯通道结构：框剪结构分析整体建筑比较普通，没有特别的优劣势，外立面由于大面积
26、运用玻璃，加上挺拔的楼体，流线与角的配合的表现形式，显示出不凡的现代感，但与一期的带有欧式味道的贵族风格不相称。54 户型分析A3-A8：朝东南，长进深；面积 40（A8 面积 435） 。汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案23/57/A1：西南向，面宽大，带南阳台；面积 50。A2：朝南，带阳台套间，面积：635。A9：带东阳台，面积：49。B1-B5：朝东北，长进深；面积（B5 带北阳台，面积 435） 。C2-C4：西北朝向，长进深；面积 40C5、C8：西向正观广场，采光面大，户型巧；面积：。C6、C7：正西观广场，短进深C9、C10：西南朝向，长进深；面积 40C
27、1：朝北，带阳台套间，面积：635。分析整体看，户型方正，采光面较大，进深面宽比为 2，朝向同视野互缺互补，均好性高。不足之处是格局单一，招牌户型很少。户型优劣依次为：A2C1C5、C8、A9、A1其他的值得商榷。汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案24/57/55 供给分析两房一厅共计：56 套占 13.0%一房一厅带阳台共计：42 套占 9.7%一房一厅共计：222 套占 51.4%一房共计：36 套占 8.3%跃下共计：24 套占 5.6%带阁楼共计：72 套占 16.7%合计：432 套分析：户型配比不是最佳，一房比例过大，二房偏少。结论很少有机会有尽善尽美的事物。很
28、显然，在这样的竞争环境中，我们并没有产品上特别独到的优势，属于同质性产品。因此要从重重包围的“酒店式商务公寓”竞争市场中突围只有两种方案：1、 调整改进产品硬件品质，强调地段无以复制的价值，强势掠夺市场以领导气势进入市场。2、 不改变产品或只做局部微调，从消费市场入手进行细分和准确定位，创造核心卖点，从服务和文化上丰满形象，超越对手，形成竞争力，抢夺市场份额，我们一般称之为竞争策略。汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案25/57/汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案26/57/六、SOWT 分析61 优势：地段的绝对优势，处于福州市中心地段，心脏位置。零距离
29、拥福州五一广场，西北可眺乌山，自然环境有优势。人文氛围突出。交通便捷、配套设施成熟完善，与商圈约米商务圈保持最佳距离。名店城汇聚国际时尚精品和经典品牌，营造现代潮流的贵族购物环境。一期的良好形象8层的商场还可围绕核心规划多样与国际商务、名流生活相映衬的消费场所，这里不一一例举。地段核心特色挖掘：拥有无与伦比的高尚气质。于山脚下；绝版市中心至尊高尚地段；独据福州人文标志五一广场零距离位置；1000米距离全市最繁华商业中心；汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案27/57/1000米距离福州的中央商务区；高尚及名流聚集地；科教与人文熏陶；气质无以复制。62 劣势：物业使用的年限只有
30、 60年，作为投资收益减少 10年。早先 “烂尾工程”的口碑影响传播。由 9楼起卖，建筑成本高于一般建筑，因此均价水平拉高。高层典式建筑的格局不利于将户型设计，因此户型单一且格局单调。户型配比及面积不是最佳状态。受一期形象基础的制约，不能脱离整体楼盘重新创造风格。五一路的交通管制致使许多商业无法存活，尤以大型商业为典型；几年的兴衰变化，这已成为福州几乎人所共知的事实。本案的商场部分体谅庞大，直接受到该条件的影响。而公众对本案商场的评价会映射到二期的形象上。63 机会：西海岸经圈的提出和打造，以及福州城市化进程的推进从宏观上保证了福州未来经济发展的方向，同时也为福州的商务环境和需求展开了蓝图。汉
31、臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案28/57/信贷减缩和烂尾工程、闲置土地清理规定抑制许多准备投放市场的市区改造工程，给小户型的供给以喘息的机会。2004年下半年的宏观调控平抑了福州爆涨的房价，尤以对新区的作用为突出。在新区房价回落的情况下，福州投资者一定程度上将目光转向了市中心具有升值潜力的物业。福州的小户型市场处于鼎盛时期，供需两旺。酒店式公寓竞争个案或同类个案的营销推广手法策略还停留在初级阶段，真正的杀手锏并未亮相市场。64 威胁：福州的产业基础毕竟薄弱，而商服是以经济实力和城市辐射力为基础。其作为省会中心城市目前与真正意义的 CBD距离还十分遥远，并没有十足的客流作为
32、商务公寓的支撑。福州的土地投放量偏大，整体市场的供给量居高不下。而从本届房展会的情况看，即将或刚投放市场的商品房数量及增幅比例比去年仍有增无减，在福州需求即购房能力一定的情况下，冷战成为必然，从一定程度上对楼价的正常提升造成影响。大盘时代带来集约化经营，在供大于求的情况下，势必形成包装推广的竞争与价格竞争并存，尤其是市区大型改造项目，势必追逼市中心楼盘。2004年福州市区小户型及商务公寓的供应量约有近万套，开发面积约 40万平方米，其中售出的约 70%；随着项目的竣工，二手房市场将冲击一手房的销售。由于公寓及小户型有其特殊的消费群体和数量，加上新开工的项目，对本案都是直接的压力。商务公馆、小户
33、型空间、酒店式管理的概念都已充斥市场，仍然在这样的产品定位上，推广上的成功需要有新的突破。汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案29/57/七、营销定位综上所述：本案的处境可说是优势与弱势同时共存并且很突出，面临的环境也是机会与风险并存，这也是福州楼市基本问题。深刻挖掘核心竞争力，理顺关系，形成系统的营销推广系统就成为当前的任务中心。从树立地标形象，最大化地段价值和找准客群，从市场和软件寻找突破口是本案定位的两大方向性策略。如何突围市场？建立市场领导性品牌地位提前引导市场质变点，全面建立竞争优势建立产品及概念系统挖掘产品核心竞争力概念优势的建立 产品优势的建立 现场优势的建立
34、整合攻击优势建立建立核心优势的关键汉臣广告策划 2018-8-13 帝郡华庭营销策划提案30/57/71 概念优势的建立？ 市场前提 ：酒店式公寓或者商务公馆的概念在福州市场频繁亮相，其中不乏推广的成功的案例，继续酒店式公寓的推广应该在其中融入新的元素，并将品牌发挥到及至，也无与伦比的气势包容市场，领导酒店式的公寓市场。市场的机会在于还没有哪个概念将福州中央地标的概念融合到顶级酒店公寓概念中，制造至尊气势。 企业前提 ：2003年是正福地产完成第1阶段的品牌质变年，目前已经在市场上具有较好的知名度，为帝郡豪庭在市场上建立了良好的形象；因次，目前已经具备第二阶段信赖感的建立前提。 帝郡豪庭定位内
35、涵 ： 五一广场是集政治、文化、经济、生活为一体的福州市中央区，她展现的人文价值是多方位的，可以说代表了福州的城市标志，既有君临天下的霸气又有文章盖世的雍容,才是本案地段要表达的真正内涵，就是帝王之仁代表中国传统人文的最高内涵。塑造酒店式小户型公寓服务的人群更多不是为了生活，而为了享受，其实生活就应该成为享受，所以，服务匹配雍容人生，气度生活的服务成为关键的点，围绕之形成真正酒店式管理的内涵。 帝郡豪庭品牌定位思路： 用“中央”涵盖五一广场作为政治、人文、经济中心的尊崇地位，必能在以地段定位的市中心市场脱颖而出，以其宏大的包容性，收复以往其他楼盘以“路” 、重要景点、建筑标志为依托的，片面强调
36、某个特征突出定位概念，凸显五一广场中心地位，形成独一无二的领导气势。酒店式管理是居住服务的最高规格，采用星级酒店的服务内容和管理模式，又具有住宅和写字楼的一些特点，既可居住，也在室内办公。物业导入酒店管理充分显示自身地位优越，也彰显了业主的不凡身家，并且使楼盘在推广中有丰富的源泉。再则，香格里拉定位福建最高档的酒店，同样矗立于五一广场，与本案交相辉映。小户型很大一群消费人群是商务精英，他们有不诽的高收入，同样也有高品位。将自己的眼界定位于国际是心志高昂的绝大多数商务人士的一致追求。因此用“国际”代表商务概念，更突出本案宏大的气势，也迎合了商务人士的品位。帝郡豪庭品牌契机 ：建立海峡西海岸经济区省会中心城市，正大名店城的市场影响及开业，香格里拉开业。（城市扩张，中心非此莫属；名店城、香格里拉、帝郡豪庭三个航母共同引爆中央区潜力。
