1、港中旅香蜜湖项目策划思路 xx地产顾问集团 品 质 时间见证永恒 建筑 品质 ： 建筑的永恒之道在于与居者精神世界的和谐统 一，港中旅的建筑不仅具有高尚的品质，更多 的是掠去浮华以后的沉稳和内涵 源自国际 尊贵人居的品质！ 人文 品质： “八百买屋 ， 千金买邻 ” ， 在深圳拥有一套大房 子并不值得炫耀 。 关键在于 ， 生活本身具备怎样 的品位和文化 ？ 本项目所拥有的社区特有文化符 号界定了生活的品质和韵味 ， 是一所值得一生珍 藏的心灵住宅 ！ 第一部分 高端物业市场分析 一、市场现状 2002年 ， 深圳批准预售面积 890万平方米 ， 超过2001年同期预售量的 39%。 南山 、
2、 福田及宝安成为深圳楼市的三大热点区域 。 据统计， 2002年深圳高端物业市场的供应量将近400万平方米，地产界因此称 2002年为 “ 豪宅年 ” 。 二、项目所在片区市场分析 香蜜湖 农科中心片区 香梅路、农林路、侨香路、深南路围合地带，以香蜜湖路为界，东面为香蜜湖片区，西面为农科中心片区。中心区一级辐射地带是联系中心区与华侨城的纽带。 片区住宅市场特点 A、 丰富的自然人文景观 ， 功能分区明显 ， 已初步 形成高尚住宅组团； B、 地处 CLD环形区的高端区域 ， 开发潜力巨大； C、 具有良好的教育资源和休闲设施 D、 人气不浓 ， 商业气氛较差； E、 区内公交系统和生活配套尚不
3、完备； 香蜜湖片区 在未来的规划中，将呈现一个国际生态的居住大社区，随着 CBD的日益成熟和 WTO后的新经济时代， 其国际化的人居氛围是深圳市 CLD首席领地。 深圳 CLD片区构成： 1、以环香蜜湖片区形成的高尚物业区域，吸引着 CBD层 峰人士及高级经理人 2、以皇岗公园、中心公园周边形成中高档物业居住区 域，吸引着中高等收入家庭，并吸引部分港人 3、由新洲、石厦、下沙形成中等物业居住区域，吸引 中高级白领人士 三、深圳市内高端物业可比性片区 1、 华侨城片区 东起侨城东路 ， 西抵沙河西路 ， 北至北环大道 ，南到深圳湾海岸线 ， 总面积约 15平方公里 。 特点： 华侨城片区是深圳知
4、名度较高的高端物业区，自然景观和人文景观是 “ 旅游 +地产 ” 开发理念的核心，在全国范围内大力推广！ 滨海大道以北 ， 沙河东路以东 ， 侨城东以西 ， 白石洲路以南 ， 占地面积约 2.9平方公里将规划为低密度的高尚住宅区 。 （ 我公司正在策划代理的东部红树湾项目 ） 2、深圳红树湾片区 地理位置 、 规模 、 景观 、 前景都是独一无二 ， 未来深圳顶级住宅社区 ， 肩负着构筑深圳滨海城市特色的重担 ,深港两地大地产商十分关注 ， 发展前景看好 。 特点： 中心区位于深圳市特区内的福田区 ， 用地由滨河大道 、 莲花路 、 彩田路及新洲路四条城市干道围合而成 ， 市中心区总占地面积
5、607公顷 ，规划居住人口 7.7万人 。 3、深圳中心区 作为深圳市 “ 二次创业 ” 的主要功能区 ， 中心区的建成 ， 将使深圳的城市整体功能更为协调 ， 未来建成的中心区建筑群 ， 将成为深圳二十一世纪的标志性建筑 。 特点： 典型楼盘 户型（比例） 面积（平方米 ) 波托菲诺 四房二厅二阳台 50% 240.65 四房二厅四阳台 10% 220 四房三厅四卫三阳台 20% 249.65 别墅复式 20% 670 纯水岸 86套 TOMNHOUSE 250 290 12栋多层、 345套 180-335 四、深圳高端物业个案分析 策划思路 1. 华侨城“旅游 +地产”的开发理念 2.
6、独特的人文资源和氛围 3. 独一无二意大利风情小镇 4. 宣传主题：自在的优雅，质朴的浪漫 5. 宣传卖点：区内 7500m2燕栖湖， 4300m2天鹅湖 典型楼盘 户型（比例） 面积 （ M2 ） 星河国际 二房二厅 11.7 85 87 三房二厅 68.5 120-178 四房二厅 19.1 219-325 五房三厅 0.7 232 263 策划思路 1. 中心区 +地产 ” 的开发理念 2. 国际化的中心区规划 3. 为国际人量身定做的居家方式 4. 宣传主题： CBD国际生活领域 5. 宣传卖点： CBD、十四米架空层园林，国际卫星接收系统。 香榭里花园 三房二厅 91-121 四房二
7、厅 130-180 五房二厅 140217 策划思路 1.美地置业在深圳的开山之作 2.展现尊贵的建筑文化 3.宣传主题：来自世界的认同 4.宣传卖点：亚洲唯一金块奖 水榭花都 17 万 平 方 米 ， 容 积 率 1.4 ， 3 层TOWNHOUSE， 多层 、 小高层 策划思路 1. 实力雄厚的发展商背景 2. 香蜜湖“景观 +地产”的开发理念 3. 优越的湖景资源 4. 宣传主题：地产价值定律。 5. 宣传卖点： 地段 +景观 五、深圳高端物业楼盘分析结论 小区规划彰显身份 ， 个性鲜明 。 容积率低 、 覆盖率低 ， 建筑风格独具特色 环境的附加值高 周边有良好的自然环境或人文环境为依
8、托，小区 自身有极好的园林，表现为规模大，工艺精致， 苗木品质高。 物业硬件配套方面 小区的停车位比较充足 ， 至少为 1： 1.2以上 电梯 、 发电机等设备采用国际知名品牌 小区的智能化程度高； 物业软性配套方面 小区有高档的会所设施 ， 如室内恒温泳池； 物业管理档次高 ， 服务好 。 物业价格 、 户型方面 环香密湖片区，高端物业价格均在 7000元以上。 “ 性能合理、空间舒适 ” 的大户型，面积集中在 110 170 的三房、四房等大格局户型，在 市场反应良好，销售顺畅。 第二部分 项目分析 一、项目基本资料（一期） 总建筑面积： 122087.98 其中： 住宅： 92143.06 商业： 1570.80 会所： 1543.00 架空面积： 3644.07 容 积 率： 1.77 总 户 数： 550户 车 位： 628个 (1:1.14) 二、地块解析 项目地块现状 项目南侧的深圳高级中学
