1、池州豪波房地产开发有限公司 清溪南苑东侧地块 TC 运营提案提案策划：南京思汉房地产经纪有限公司 提案协助：上海麦士恩管理咨询有限公司1清清溪南苑东侧地块TC 运营提案2010 年 5 月 18 日池州豪波房地产开发有限公司 清溪南苑东侧地块 TC 运营提案提案策划：南京思汉房地产经纪有限公司 提案协助：上海麦士恩管理咨询有限公司2提案整合分析项目规划数据A 地块用地面积约为 2330，二类居住用地，规划容积率为 5.0，建成面积约 11650B 地块用地面积约为 4642，公共设施用地，规划容积率为 8.0，建成面积约 37136合计建成总面积约为 48786 绿地率：A 地块 30、B 地
2、块 25 项目地块 SWOT 简析本案优势（S）1：北临清溪河，拥有优美的城市自然景观2：项目地紧临贵池中学，具备教育地产的自身区位优势【强化项目优势关键】充分预估项目地块的核心价值及未来潜力，打好教育牌，品质牌。本案劣势（W）1：建设地块规模太小，不能建设成配套完善的小区2：项目地块中规划有占地面积近 5 亩的 11 万伏变电站，对项目环境影响较大！3：规划面积的限制使得户型无法多样化配置，从而很难具备区域市场的竞争优势！4：池州商品房空置率居高不下，差异化市场空间不易寻找！池州豪波房地产开发有限公司 清溪南苑东侧地块 TC 运营提案提案策划：南京思汉房地产经纪有限公司 提案协助：上海麦士恩
3、管理咨询有限公司35：项目地区域暂没有成型的商业结构！6：项目周边入住率较低且层次不明晰。本案独自营造商业氛围的可能性不大！本案机会（O）1：池州的经济发展、规划建设和教育发展是房地产拉动引擎之一，为房地产市场提供了开发支撑；2：本区域楼盘的开发为本案的开发创造了一定的楼市氛围和即将建设的池州会展中心及池州市体育馆，一定程度上利于本案的借势开发；3：市场整体操作水平处于初级阶段，产品同质化严重，营销手段雷同无新意这为本案开发提供了创新思维的操作空间【克服劣势把握机会的关键】消费群的准确把握，做品质，不做价格的举高者，引入新的差异化项目运作模式”是本案的关键!本案风险（T）1： 城镇人均可支配收
4、入较低，两级分化严重，市场消费能力有限，价格敏感度较高，存在产品力提升和价格的矛盾点；2：产品规划最后能不能得到表现？最后能不能得到客户认可? 这也将是本案最大的风险之一；【防止威胁的关键】尽快树立起楼盘的核心竞争力及市场的认同度!池州豪波房地产开发有限公司 清溪南苑东侧地块 TC 运营提案提案策划：南京思汉房地产经纪有限公司 提案协助：上海麦士恩管理咨询有限公司4本案相关策略建议 A 地块项目策略建议 目标群体设定及建筑规划建议建立差异化客户定位，结合项目 “小”的因素，制定市场消费群个性化的寻求，最终拟定为年轻人士群体：2535 岁左右。该目标群体的主要特征：个性化较强，相对喜好独立，追求
5、自由是其生活的基准理念！消费力的主要特点为：自有资金不是太充裕，但消费力后劲较强（个人发展性）！基于目标客户群体差异化的特质，在本案的设计规划中应着力凸显如下要点：1：户型设计在 98110，结合本案只需要设计两种户型结构。2：建筑风格应体现后现代主义风格，突出项目的个性化风格，主要表现在建筑的色彩及建筑材质的运用！3：建筑外观要以通透式为主，全面“自由空间”为主要着力点！ 案名建议豪波琉晶公寓案名解析 主导理念：年轻一族个性化私人空间，自我自由的独立平台！营销主脉：个性化的自由空间，携寓有“牛津”之意！差异理解：区别于大同的项目定位，收藏一种年轻态自我的生活空间！池州豪波房地产开发有限公司
6、清溪南苑东侧地块 TC 运营提案提案策划：南京思汉房地产经纪有限公司 提案协助：上海麦士恩管理咨询有限公司5 B 地块项目策略建议 目标群体设定及建筑规划建议针对本案相对独立的特征，需建立差异化产品定位，现拟定为投资型 SOHO 商业地产产品模式！投资型 SOHO 产品模式：此模式介于住宅与办公之间的一种建筑用途定位，结合学区房的投资价值的借鉴并融入办公投资形式（池州确定的行政中心的总体规划） ，产品形式上定义为“单一层复式建筑”形态，即可形成安居投资双重价值，最终满足市场差异化需求，抢占市场空白点！整体采用三幢主体建筑单体，通过空中通廊有效相连，独立而又整体形成 L 型建筑外观效果。同时外立
7、面采用现代镜面建筑设计风格，标准层建议为 4.8 米左右，设定三位六梯的“景观电梯”通行！4.8 米的层高设计，将使本案建筑达约 130 米的高度，成为池州第一高楼，将有效提升产品形象！但会在项目建筑成本上略有增加，但个性化，独特化的品质将会有利于本案市场快速去化，同时价格会因整体价值的提升为本案带来更大化的利润保证！整体 4.8 米层高的池州第一高楼，可有效提升投资者对产品的高性价比追求，同时建议整体采用三层底商，考虑到未来池州会展中心，市体育馆的建设，必会带来较大的人群流量，兼顾到池州旅游立市的城市定位，建议三层底商可以商务酒店或假日酒店的业态定位，前瞻性的与市场机会点对接！主要投资群体分
8、析：小型投资者（住宅市场的投资控制 60%） ，外埠投资者（需依赖投资宣传引导 40%） 。池州豪波房地产开发有限公司 清溪南苑东侧地块 TC 运营提案提案策划：南京思汉房地产经纪有限公司 提案协助：上海麦士恩管理咨询有限公司6 案名建议豪波三元国际案名解析主导理念：“大三元，投资聚财之地” ，三幢建筑合成， “自我、财富、增值”之意！营销主脉：小投资大增值差异理解：放弃同类型竞争，创立最具价值的池州第一高楼！ 项目利益点潜力初步分析及建议 A 地块个性化消费群定位请确立个性化价值，放弃同区域楼盘的类比竞争，创立自我的价格策略，初步预测应在 4000 元/-4500 元/.4000*11650
9、=4660,0000(约 4700 万左右)4500*11650=5242,0000(约 5 200 万左右)最高走势：5000 元/,500*11650，5000（约 580 万潜力价值） B 地块差异化产品定位确立新的财富投资模式，放弃池州住宅与办公的同类竞争，创立项目开发新的利益着力点 4500 元/-6000 元/ 左右，在此不考虑底层商业部分的情况下。4500*37136=1，6711，2000（约 1，6710 万）6000*37136=2，2281，6000（约 2，2281 万）池州豪波房地产开发有限公司 清溪南苑东侧地块 TC 运营提案提案策划：南京思汉房地产经纪有限公司 提案协助：上海麦士恩管理咨询有限公司7差异化空间存在于：750*37136=2785 ，2000 （约 2700 万）若按以上提案全方位拟定，最终将完成 3300 万的潜在利益！
