1、南京江宁区龙眠大道以西、学二路以北地块前期报告1 鹏瑞咨询研展部南京江宁区龙眠大道以西、学二路以北地块前期报告一、江宁房地产市场分析1江宁整体房地产市场综述江宁房地产市场的发展趋势从地域上来看是“由北往南，由西往东”不断扩张发展。目前，江宁区包括了三山、岔路口、百家湖、东山、科技园、方山九龙湖等六大主要板块。其中三山板块凭借大批优质别墅被誉为“南京首善居住区” ；岔路口板块则以便利的地理位置成为购房者首选；百家湖板块作为开发最早的区域，囊括了几乎所有的物业类型；东山板块是传统的中心位置，商业地位更显尊贵；科技园板块以大学城为依托，人文气息浓厚；而方山九龙湖板块的崛起，必将成就一个集居住，娱乐，
2、休闲为一体的全新优质居住区。2科技园板块区域分析江宁科技园区作为江宁东山镇延伸的板块，随着城市推进发展，现已成为东山甚至南京城市人口搬迁的主要承载地。目前该区域的交通条件，配套日益成熟，并不断有高档住宅区和别墅的开发，这里将成为江宁新的高尚居住区。江宁大学城地处南京市江宁区东山镇附近，距市中心约 30公里远，目前有 24 所大学已经签约，其中有 10 所大学已经有近十万人入住。已建成的江宁区体育中心，近 20000的大学南京江宁区龙眠大道以西、学二路以北地块前期报告2 鹏瑞咨询研展部城商业配套等等，都将使得本区域日趋繁华，发展优势日益明显。一、 区域交通分析1 南京地铁一号线南延线由一号线安德
3、门站向南延伸至大学城，经过百家湖，竹山路，穿越雨花区和江宁区，线路全长 17.954 公里，该线已于今年的 5 月 28 日正式建成通车。2 目前经过项目有 3 条公交线路，线路较少，交通不是很便利。大同线：南广学院（江宁大学城）-晓庄学院江宁校区-江宁体育馆南京江宁区龙眠大道以西、学二路以北地块前期报告3 鹏瑞咨询研展部-金陵科技学院-海事学院-医科大学江宁校区（江苏经贸学院）-龙眠大道-义乌小商品城- 江宁高级中学-莱茵东郡-天印花园-成墟路-新亭路-东山宾馆-竹山桥-竹山路- 府前路-江宁商城（水上乐园）-供销商厦（南）-百家湖小学（新区小学）-同曦鸣城（共 21 站）大中线：南广学院（
4、江宁大学城）-晓庄学院江宁校区-药科大学江宁校区-交通职业技术学院- 海事大学-医科大学江宁校区（江苏经贸学院）-龙眠大道-义乌小商品城-江宁高级中学-成山小区-明月新寓-东山总站-东城金发市场-大街东站- 鼓山路-东新南路-中国女人街（共 17 站）南广线：南广学院（江宁大学城）-晓庄学院江宁校区-江宁体育馆-工程学院江宁校区-工程学院江宁校区北站- 医科大学江宁校区（江苏经贸学院）-龙眠大道- 义乌小商品城西站- 江宁高级中学-莱茵东郡-竹山桥-竹山路-府前路- 江宁商城（水上乐园）-供销商厦-武夷花园-河定桥-史家里-岔路口（江宁）-江宁装饰城-气象学院-双龙街-双龙街西站-夹岗-窨子山
5、- 红花镇-后江沿-光卡路-马家圩-中和桥-光华门-大光路（北）-解放南路- 瑞金北村-黄埔路-后宰门-富贵山-岗子村-锁金村-花木公司- 南京车站（共 45 站）【综述】：地铁一号线南延线的建成通车，使得从江宁到主城的距离大大缩短，对大学城区域产生的促动尤为明显，预计将吸引更多的人群前来投资置业。南京江宁区龙眠大道以西、学二路以北地块前期报告4 鹏瑞咨询研展部二、 区域住宅市场分析1区域主要在售竞争个案分析楼盘名称总建面积（万）容积率建筑形态销售周期在售均价（元/）主力面积段（）五矿东方龙湖湾23.8 1.2多层，小高层住宅；联排别墅200712-今9500 60-110宜家国际公寓12.4
6、 1.49多层，小高层住宅20102-今9000 56-83文鼎雅苑14.6 1.99多层，小高层，高层住宅20107-今10000103-108,30-70（挑高）万裕龙庭水岸38 1.4高层住宅，联排别墅预计今年10月开待售 78-129南京江宁区龙眠大道以西、学二路以北地块前期报告5 鹏瑞咨询研展部盘城市之光国际公寓12.3 8.13高层住宅；酒店式公寓；商业预计今年10月开盘待售 40-60融侨世家19.2 2高层住宅；商业预计今年9 月开盘待售 87-135东渡国际青年城23.8 3.37高层住宅；商业20078-今9800 38-54【综述】：（1）价格分析目前该区域主要在售竞争个
7、案的均价范围是 900010000 元/，地铁一号线南延线的建成通车对本区域的房价提升作用明显，预计未来几个新项目的入市价格或将突破万元大关。（2）客源分析本区域客源的主要构成是：东山镇拆迁户；刚参加工作不久的南京江宁区龙眠大道以西、学二路以北地块前期报告6 鹏瑞咨询研展部大学生；打算在南京安家落户的外地人；来自本市其它区域的投资客。在此工作的外地人、刚参加工作不久的大学生是小公寓类产品的绝对客源。位于方山风景区脚下的别墅类产品的主要客源为本地生意人及市区投资客。三、 区域二手住宅价格分析目前大学城周边二手房成交价范围是 82009500 元/，该价格与区域内一手房的价格已经非常接近，距离本地
8、块最近的紫金银座二手房价格为 9460 元/，沿着龙眠大道自南向北，生活配套越是齐全的区域二手房的价格越高。四、 周边商业项目价格分析项目名称 体量（） 商业形态建筑层数价格（元/）协众财富广场1540小区配套商业步行街1F,2F25000-35000乐活时尚街区6000区域性商业步行街1F,2F21000-31000南京义乌小商品城170000（售罄）小商品批发市场1F /莱茵东郡 40000（售 区域商业中心 1F /南京江宁区龙眠大道以西、学二路以北地块前期报告7 鹏瑞咨询研展部罄）【综述】：区域内最大的商业项目义乌小商品城（17 万）以及莱茵东郡由于开发时间较早，目前均已售罄；其余两个
9、项目体量较小，销售情况一般，由此可见本区域内商业容量较小。五、 地块情况（1） 地块参数地块编号：NO.2007G114 地块土地坐落：南京市江宁区龙眠大道以西，学二路以北地块出让面积：63490用地性质：二类居住、商业混合用地容积率：2.0建筑高度：60 米90及以下的套型面积所占比例：45%居住的建筑总量不得超过该地块地上总建筑面积的 70%该地块设置一处基层社区中心，用地面积不得小于 7000（其中公共集中绿地不得小于 4000） 。社区管理服务设施，托老所，社区卫生服务站等相关用房建成后应无偿移交给政府使用。地块内单独设置一所 6 班幼儿园，用地面积不小于 2700。南京江宁区龙眠大道
10、以西、学二路以北地块前期报告8 鹏瑞咨询研展部（2） 地块分析 按照容积率 2.0 计算，该幅地块将建成 12.7 万左右的社区，根据规划要求，住宅面积约 8 万，商业面积约 3 万。 本地块周边在售楼盘销售情况普遍良好， “价格适中，地铁楼盘”是购房者看中这里的主要原因。 目前本地块除交通外，周边超市，医院，银行，菜场等一些基础生活配套几乎没有。 本地块开发体量在区域内并不占优势，预计今年年底或明年年初是推案高峰期。（3） 项目建议 区域在售楼盘销售情况整体较好，地铁一号南延线建成通车的利好及相对合理的价位都极大的促进了区域楼盘的销售。目前低总价的中小户型住宅在区域内比较热销，与本案的特质比
11、较契合。南京江宁区龙眠大道以西、学二路以北地块前期报告9 鹏瑞咨询研展部 基于本案的客户群分析，其购房的目的多以产品总价，工作生活方便，交通便利，小区配套等方面作为重要考量因素，这对于本项目的产品规划有重要的指示作用。 目前区域内商业项目相当少，本案商业面积有 3 万多，地块距离地铁站点的距离并不远，可考虑将其打造成区域商业中心，商业形态应以“主力店+商业风情街”进行组合。 本案前期可考虑在河定桥附近设置临时外接待处，利于项目前期蓄水。附图（周边在售项目工地情况）：东方龙湖湾一期多层产品，业主均已入住南京江宁区龙眠大道以西、学二路以北地块前期报告10 鹏瑞咨询研展部万裕龙庭水岸联排别墅已封顶 文鼎雅苑在建高层小公寓南京江宁区龙眠大道以西、学二路以北地块前期报告11 鹏瑞咨询研展部协众财富广场准现房单身公寓 宜家国际公寓的小高层已封顶
