1、房地产策划师基础知识,北京师范大学房地产研究中心,没有理论指导的事业，是盲目的事业。,房地产业是整个国民经济极为重要的组成部分，分析房地产市场形势与趋势离不开对整个国民经济的分析。仅就房地产谈房地产，没有出路。 今天乃至未来相当长的一个时期，房地产业都将是我国扩大内需乃至促进消费的关键领域和关键环节。 房地产市场中的住房问题，既是经济问题，又是政治问题，还是社会问题，必须引起高度的重视。 一手抓市场机制的完善，一手抓保障制度的建设，两手抓，两手都要硬，才是解决住房问题的正确方向。,分析背景,09年2月全国70个大中城市 房价同比下降1.2%,目录,房地产市场供求 关于容积率 2008年以来房地
2、产政策简要回顾 温总理政府工作报告解读（有关房地产） 慎重激活房地产市场 房地产法知识,一、房地产市场供求,20072009年房地产市场总括,2007年“跃进式”投资拿地 2008年“衰退型”调整筹钱 2009年“高危化”库存销售,住房供给体系,保障机制,市场机制,经济适用房,高档商品房,普通商品房,廉租住房,（一）房地产市场供给,市场机制 保障机制,限价商品房,高档商品住房-适合少数高收入家庭商品住房普通商品住房-适合多数家庭新增住房 经济适用住房（含集资合作建房）-适合中低收入保障对象居民自建住房-适合少数家庭（如小城镇）住房供给体系二手住房（含房改房）-适合多数家庭 单位、居民出租自有住
3、房-适合多数家庭存量住房 租赁住房 直管、自管公房-适合现住户廉租住房-适合少数最低收入保障对象,普通商品房,（夹心层）,经济适用住房,买不起,买不到,经济适用住房,（夹心层）,廉租住房,买不起租不到,不够资格申请,当前住房供给体系存在的问题,1）制度设计不尽完善，操作上没有完全涵盖不同收入人群 现行体系总体上明确了高档商品住房、普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的供应及其适用人群。但联系现实的房价水平和家庭收入水平，考虑不同人群的支付能力： *仍有相当部分中低收入家庭买不起普通商品住房、又享受不上经济适用住房； *部分低收入者买不起或租不到经济适用住房、又享受不上廉租住房，出现了两个所谓的
4、“夹心层”。,2）存量与增量市场发展不平衡 与增量市场相比，存量市场发展总体上仍然是滞后的。 目前，各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%（市场成熟国家一般在10-15%）。 存量住房市场供应不足， 一方面，使大量需求投向增量市场，加大了增量市场的压力；另一方面，存量住房的作用没有得到有效发挥，使既有资源的配置效率不高。 大量农村进城务工人员已成为城市居民的重要组成部分，也是城市中的弱势群体，居住条件较差，但在政策上尚缺乏对这部分人群的有效支持。,3）租赁与买卖市场发展不平衡住房租赁市场发展未能与住房买卖市场得到同步发展和规范，加大了买卖市场，尤其是新建商品房市场的压力。市场供应主
5、要以个人私房出租为主，机构投资者进行住房租赁经营的很少，缺乏持续稳定的供应渠道；市场秩序不规范，违法出租和租赁纠纷多，在质量、消防、卫生、治安等方面存在隐患。,4）住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展与住房市场化进程相比，保障住房建设相对滞后。包括政策落实不到位，保障体系不健全，配套政策不完善。目前，财政、税收、土地和金融政策对住房保障的支持十分有限，政策性住房金融体系建设严重滞后。保障制度建设的滞后，使得市场承受了本应当由保障渠道分流的压力。,资料来源：国家统计局（15/03/2009),2008年 2月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.86，比去年12月份回落1.
6、6点，比去年同期回落10.69点。,分类指数统计,从分类指数看： 房地产开发投资分类指数为91.88，比去年12月份回落7.78点，比去年同期回落12.95点; 本年资金来源分类指数为92.6，比去年12月份提高1.55点，比去年同期回落11.66点; 土地开发面积分类指数为92.27，比去年12月份回落1.2点，比去年同期回落7.07点; 商品房空置面积分类指数为95.46，比去年12月份回落4.72点，比去年同期回落16.06点; 房屋施工面积分类指数为94.86，比去年12月份回落3.52点，比去年同期回落13.27点。,资金来源,2008年1-12月，房地产开发企业本年资金来源3814
7、6亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081亿元，增长28.1%；其他资金15082亿元，同比下降16.4%。其中,个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。 2009年1-2月，房地产开发企业本年资金来源6046亿元，同比增长6.9%。其中，国内贷款1674亿元，增长9%；利用外资69亿元，增长50.8%；企业自筹资金2215亿元，增长13.9%；其他资金2088亿元，下降1.8%。在其他资金中，定金及预收款1190亿元，降4.3%；个人按揭贷款532亿元，下降0.6%。,开发投资,2008年1-12月，全国完成房地产开发投资30580亿元，同比
8、增长20.9%，增幅比1-11月回落1.8个百分点。其中，商品住宅完成投资22081亿元，同比增长22.6%，回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为72.2%。 2009年1-2月，全国完成房地产开发投资2398亿元，同比增长1.0%，增幅比去年同期回落31.9个百分点。其中，商品住宅完成投资1682亿元，同比增长0.8%，回落21.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。,2007年11月-2008年11月全国房地产开发投资走势,数据来源：国家统计局、中国指数研究院,房屋施（竣）工面积,200年1-12月，全国房地产开发企业房屋施工面积27.4亿平方米，同比增长16.0%；房屋
9、新开工面积9.8亿平方米，增长2.3%；房屋竣工面积5.9亿平方米，下降3.5%。其中，住宅竣工面积4.8亿平方米，下降4.2%。 2009年1-2月，全国房地产开发企业房屋施工面积14.21亿平方米，同比增长14.2%；房屋新开工面积1.08亿平方米，同比下降14.8%；房屋竣工面积5651万平方米，同比增长29%。其中，住宅竣工面积4526万平方米，增长28.5%。,2007年11月-2008年11月竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况,数据来源：国家统计局、中国指数研究院,土地购置面积,2008年1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，同比下降8.6%；完成土地开
10、发面积2.6亿平方米，同比下降 5.6%。 2009年1-2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2288万平方米，同比下降30%，降幅比去年全年扩大21.4个百分点；完成土地开发面积2647万平方米，同比下降 15.5%。,2007年11月-2008年11月土地购置开发面积情况,数据来源：国家统计局、中国指数研究院,商品房空置面积,截至200年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。 两大全国性房地产协会不久前起草的一份内部报告预测，2009年末，全国
11、商品房空置面积可能达到34亿平方米，将是往年的23倍。 这是非常值得担心的一个指标，空置房面积的明显增长，意味着滞销房屋增加，企业资金回笼难度较大。,（二）房地产市场需求,有效需求：在一定的商品房价格水平和购房者收入水平下，购房者愿意并且具有支付能力的所能购买的商品房数量，也可称为房地产市场的现实需求。 潜在需求：具有购买欲望但尚不具备完全支付能力的消费者愿意购买的商品房数量。如果房地产企业将付款的条件变得更为优惠，贷款年限再长一些，利率再低一些，贷款成数再高一些，就可能使部分潜在需求变为有效需求。 名义需求：购房者愿意购买的商品房数量，是一种不要求具备支付能力的需求，仅仅使一种愿望。这对于房
12、地产市场营销活动没有直接的意义，但可以作为参考依据。,自主性需求（中房会副会长、秘书长顾云昌教授） 主动性需求：在城市居民中因为结婚生子和家庭人口增加而购买住房的大体被划做主动性自住需求。 被动性需求：由于拆迁的原因造成的购房需求统称被动性需求。 自动性需求：进城的农民工的住房需求，尽管众多的农民工现阶段还租住在地下室、城乡结合部，但随着中国城市化进程的进行，不论是长期、还是短期在城市中谋生的农民工都会遇到居住的问题，而真正有一天这部分大军从地下走到地上，由租房过度到买房，这种自动性需求将无法限量，成为需求过旺的另一个重要因素。 改善性需求：原来有房的人随着收入的增加所产生的增加居住面积、改善
13、居住质量而产生的需求。 “转基因”需求：在现在市场上，全国住宅中还有将近三分之一是合作建房、单位建房、个人建房的，这部分需求进入房地产开发商品房市场被称为“转基因”需求，影响住宅的供求关系，造成需求过旺。,理财需求（投资需求）：理财需求又分为长期的出租用需求、短期的投机需求和相机行事的混合需求。 出租用需求是能和真实的需求对接上的，房子很快被租给了居住需求者而不是投机者，相机行事的混合需求也有一部分租给了真实的居住需求者。 真正的“泡沫”是由短期的投机需求和一部分相机行事的混合需求转化成投机需求导致的，在市场上，我们可以根据存量房产换手时间的长短来分离、统计这一部分需求。由直接的消费需求和长期
14、的出租用需求推动的价格上涨是有坚实需求基础的上涨，不能称为“泡沫”。,正确认识投资需求以及投机需求,首先是投资需求，没有投资者就不会有租赁市场上房屋的供给者；要鼓励租赁市场发展，投资需求是不能加以遏止的。 其次是投机需求，任何市场（汇率市场、股票市场以及形形色色大宗商品期货市场）均不能排斥和排除投机现象。投机者意图就是“低吸高抛”，客观效果恰恰可以在市场萧条时增加需求，在市场高涨时增加供给。当前我国低迷的房地产市场恰恰需要这些投机者涌现。,从2009年1月居民消费价格指数开始下降，至于全年情况如何有待观察,2月份，居民消费价格总水平同比下降1.6%。其中，城市下降1.9%，农村下降0.8%,资
15、料来源：国家统计局网站(15/03/2009),商品房销售情况,2008年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。 2009年1-2月，全国商品房销售面积5131万平方米，同比微降0.3%，降幅比去年全年缩小9.4个百分点。其中，商品住宅销售面积增长1.1%；办公楼销售面积下降29.6%；商业营业用房销售面积增长3.5%。 2009年1-2月，商品房销售额2397亿元，同比增长11.2%。其中，商品住宅销售额增长13.1%，办公楼和商业营业用房销售
16、额分别增长0.9%和13.3%。,2007年11月-2008年11月销售面积及增长情况,数据来源：国家统计局、中国指数研究院,2007.07-2009.02全国成年城市房屋销售价格涨幅变化,资料来源：国家发改委网站（17/3/2009),主要原因,某些公众人物言论影响 经济进入调整周期 企业受经济形势影响裁员降薪甚至是破产 未来预期变坏（收入、前景等） 保障制度欠缺、不完善 政府“救市”举措 股市和房市低靡（折损3万亿）需求萎缩的情况有可能随着宏观经济形势的恶化进一步蔓延,资料来源：http:/ 从供给方面看，要保证房地产开发企业资金链正常而不中断，保证企业经营成本相对较低，有一定利润空间，从
17、而保证投资规模不出现大幅下滑。为此，要降低房地产企业贷款利率；允许房地产企业探索多种融资渠道；减轻房地产企业税收负担；鼓励房地产企业走股权收购等道路减少拿地成本。 从需求方面看，要减轻购房者负担，刺激和引导消费者合理的住房需求。为此，要降低消费者贷款利息支出；减免房地产交易环节的税费或者以税收返还、补贴等形式鼓励基本住房消费。,结论之二,既要促进总量适度发展，也要合理调整供给结构 结构问题主要表现在供给中的高价位、大套型住房超过有能力的市场需求，从而空置房较多。 为调整结构，建设、国土等部门在审批用地计划和施工核准中对中低价位、中小套型的房屋标准应有明确要求，明确其在各个项目中的比重。同时审批
18、、备案信息要与银行、财税、建设、国土部门共享，只有建设结构达到相关要求的，才能享受贷款、减税等政策优惠；只有认真履约调整住房结构的企业才能进行竣工验收，发放销售许可等。,结论之三,科学统计并公布房地产市场的供求状况，用较为充分的信息稳定市场预期，减少市场“看不见的手”运行的盲目性。 为此，应尽快建立存量住房定期统计调查制度，及时公布住房市场的供求总量、结构及市场需求等信息。,二、容积率 地产界至今模糊不清的概念,总建筑面积与单位土地面积之比。 2005年7月重庆市政府将其调整为地上总建筑面积（不含地下）与单位土地面积之比。调整的理由是可以在交通拥挤的情况下促使开发商多修建车库，合理利用土地面积
19、。 结果由此引发了重庆市地产“窝案”,重庆房地产容积率“窝案”,开发商变相调整容积率的方法,地下开超市 买房子的业主自己突破，向天上要面积，突破高度 给别墅搞下沉式庭院（有采光的一面）或者用楼台代替阳台以规避阳台算容积率 写字楼做成酒店式公寓（中关村的立方庭） 商业用地盖住宅（明天第一城） 住宅当写字楼（SOHO现代城） 集中建高层（解决90/70），余下的地建“类别墅”,容积率的重要性,对于一个房地产项目而言，容积率更多地体现在舒适度上。 对一个城市而言，容积率和国家资源环境条件、生活习惯密切相关，和城市运行效率、可持续发展、安全、环保等息息相关。 容积率是一个动态的指标，应该随着宏观调控、
20、经济周期的变动而做适当调整：经济高涨时可适当调高容积率以满足经济增长需要；经济低潮时可以适当降低容积率。 容积率的提高，必须搞好配套。,三、2008年房地产政策回顾与解读,（一）宏观经济政策,面对错综复杂的国内外形势，2008年以来，我国宏观调控政策经历了迅速而大幅度的调整：从“双防”转向“一保一控”，再转向“保增长、扩内需”。,年初“双防”政策,2008年年初，在经济连续5年以高于10%的速度增长后，决策部门认为经济增长有由偏快转为过热的风险，2007年12月的中央经济工作会议确定了2008年的宏观调控任务为防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的“双防”政策，确
21、定实施稳健财政政策和从紧的货币政策，财政支出重点用于加强经济社会发展的薄弱环节，着力促进结构调整和协调发展。,年中“一保一控”政策,2008年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害，5月12日，四川汶川发生特大地震，造成人员重大伤亡，基础设施大面积损毁，工农业生产遭受重大损失。同时，受外需下降和调控政策影响，许多外向型出口企业经营出现困难，出口持续出现下滑势头。 7月25日召开的中央政治局会议明确了下半年经济工作的任务：把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，即“一保一控”。 7月31日，财政部等部门宣布自今年8月1日起将部分纺织品、服装的出口退税率由11%提高到13%。
22、8月初，央行调增了全国商业银行信贷规模，以缓解中小企业融资难和担保难问题。,年末“保增长”政策,进入3季度，国际金融危机的影响逐步显现。10月17日，国务院常务会议指出，采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长。为此，国家出台了一系列保持经济稳定增长的措施： 国家发展改革委10月20日宣布，继续加大强农惠农政策力度，其中包括全力组织开展主要农产品收购，较大幅度提高2009年生产的粮食最低收购价格，较大幅度增加对种粮农民的补贴。 10月21日，国务院常务会议研究加强基础设施建设，核准了公路、机场、核电站、抽水蓄能电站等一批建设项目，决定加
23、快南水北调中、东线一期工程建设进度。 同日财政部、国家税务总局宣布，从今年11月1日起，适当调高纺织品、服装、玩具等劳动密集型商品和高技术含量、高附加值商品的出口退税率。 次日，为改善民生，扩大内需，财政部宣布，将加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的支持力度，加大保障民生投入力度，切实保障低收入群众和特殊群体的基本生活。,年末“保增长”政策,10月25日，温家宝总理表示，中国已经调整了宏观经济政策，把保持经济稳定增长放在了首要位置，同时兼顾抑制通货膨胀和保持国际收支平衡。 11月初，国务院出台了更加有力的扩大国内需求的十项措施，并安排了2009-2010年总规模约为4万亿元的投资。 1
24、2月初中央经济工作会议召开，决定进一步加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。要着力在保增长上下功夫，把扩大内需作为保增长的根本途径，把加快发展方式转变和结构调整作为保增长的主攻方向，把深化重点领域和关键环节改革、提高对外开放水平作为保增长的强大动力，把改善民生作为保增长的出发点和落脚点。,9-12月，央行连续5次下调利率，4次下调存款准备金率,央行从9月16日起连续五次下调利率，四次下调存款准备金率。其中： 2008年9月16日、10月15日、10月30日、11月27日、12月23日分别五次下调利率，导致1年期存款利率
25、由7.47%降为5.31%，1年期存款利率由4.14%降为2.25%。 2008年9月、10月、12月初和12月末，央行分别四次下调存款准备金率，由17.5%降为为13.5%（中小金融机构）和4.5%（大金融机构）。,结论,保持经济平稳较快发展：2009年经济工作的首要任务,（二）房地产政策,2008年初，房地产政策核心是完善住房保障体系，抑制不合理住房需求,2008年1月9日，国务院办公厅发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 2008年2月4日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员修
26、订经济适用住房开发贷款管理办法，可适当下浮经济适用住房开发贷款利率，支持经济适用住房建设。 2008年3月3日，财政部、国家税务总局颁布关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税2008第024号），明确了支持廉租住房、经济适用住房建设的税收政策与支持住房租赁市场发展的税收政策。,2008年3月温家宝总理在两会政府报告中明确指出，要“抓紧建立住房保障体系，让人民群众安居乐业。”温家宝强调，今年要采取四项措施： 一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。 二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠
27、道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。 三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。 四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时，要加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。,2008年4季度，房地产政策核心是加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模,2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款利率、减免税费、降低房贷首付。 财政部
28、、国家税务总局两部委明确，自11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时宣布，下调个人住房公积金贷款利率。,2008年12月8日至10日，中央经济工作会议在北京召开，会议提出了明年经济工作的重点任务。其中指出，要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。
29、2008年12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施：明确要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。,2008年12月21日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号），提出： 一是加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造。 二是进一步鼓励普通商品住房消费。加大对
30、自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。 三是支持房地产开发企业积极应对市场变化，支持房地产开发企业合理的融资需求。取消城市房地产税。 四是强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。 五是加强房地产市场监测，建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制。要积极营造良好的舆论氛围，坚持正确的舆论导向。,2008年下半年以来，伴随国际经济环境急转直下，国内经济困难明显增加，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展，对实现经济“软着陆”意义重大。中央连续两次出台房地产调控政策，降低居民购房负担，增加住房交易量，以减少
31、房地产市场波动对宏观经济造成的冲击。,结论： 2008年乃至未来两年内房地产政策的基本目标是,保持房地产市场平稳健康发展,四、 温总理政府工作报告解读（有关地产）,2009年3月5日上午，十一届全国人大二次会议在北京人民大会堂开幕， 国务院总理温家宝作政府工作报告。 中新社发 任晨鸣 摄,（1）总的基调,报告原文： 促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。 坚持房地产市场化改革方向，“不动摇、不懈怠、不折腾” 解读一：总的基调是促进房地产市场稳定健康发展和推动房地产业平稳有序发展。 解读二：采取更加积极有效的政策措施
32、 解读三：“三稳定”稳定市场信心和预期，稳定房地产投资,（2）住房保障,报告原文： 加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。 今年中央财政拟安排保障性安居工程资金493亿元，加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准，扩大农村危房改造试点范围，实施少数民族地区游牧民定居工程。 选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。 积极发展公共租赁住房。,即将出台的做法,广州住房保障建设将有重大新举措将通过企业出地、政府出钱的方式加快
33、保障房的建设，这些保障房会优先解决企业内部低收入住房困难家庭的住房问题，剩余房源将向社会提供。 据初步统计，2008年我国全国住房公积金缴纳余额达到了2.02万亿元，同比增长了24.9%。个人贷款余额达到了6017亿元，增长了18.6%。缴纳人数达到了7300万人，同比增长1.6% 。 1月9日住房和城乡建设部负责人在“全国建设工作会议”上表示，今年将启动闲置公积金支持经济适用房等保障房建设的试点工作。以此来拓宽我国保障性住房建设资金渠道，提高公积金使用效率。,来自经济学家对经济适用房的批评,“政府没有义务满足个人对房产的占有欲”,所有的交换都是商品由低价值的地方转向 高价值的地方,机会均等并
34、不是公平，真正的公平应该是 给最穷的人帮助，剥削最富的人一点,廉租房才是最好的解决办法,“为富人说话，为穷人办事”,为富人办事的多、为富人说话的少；而面 对穷人则是反过来，说话的多、真正办事 的少因为为穷人说话总是对的，为富 人说话就要挨骂；帮富人办事有钱拿，帮 穷人办事则没钱拿。茅于轼说，一个仇富 的社会是没有前途的。,经适房| 1，多位置偏僻，价格优势不大2，配套设施不全 3，有限产权 4，申请机制问题较大 限价房| 1，房价偏高 2，申请条件苛刻 3，地段偏远 4，流程复杂 5，质量堪忧 廉租房|1,涵盖范围界定难 2,房源和政策开展区域选择难 3,申请环节多时间长 4,配套设施打折扣
35、出路试探| 低价回购商品房、扩大廉租房建设、经济适用房和限价房并轨,正确理解住房保障,明确住房保障的范围，不反复，给市场供求双方以明确、稳定的预期，消除观望和不合理的期待。 不宜把“住房保障”泛化为普遍的“社会福利”。保障的本质含义是救助。住房保障，是全社会对其成员中“无力参与市场竞争者以及竞争中的失败者”进行的居所救助，避免其流离失所。因此廉租房制度需要尽快建立与完善。 住房保障是社会保障体系的一个组成部分，因而与社会保障一样，不应将之泛化为一种普遍化的、多数人分享的福利。,社会保障性住房从被提上议事日程到予以实施，可以说是我国发展过程中住房结构的一次“拾遗补缺”，是政府保障住房民生的职能回
36、归。 按照现行的保障房准入条件，只能覆盖一半左右的城市中低收入人群。存在相当一部分中等收入的“夹心层”家庭既买不起商品房，又不符合保障房的申请分配条件。 夹心层”的尴尬存在说明，在现有的住房结构体系中有一个断层，这个断层是市场商品房和保障住房都无法覆盖到的，弥补断层的办法只能是政府扩大住房保障的覆盖范围。,然而，扩大保障房覆盖面临诸多现实难题。土地、资金，关乎保障房建设的两个最重要因素，同时也是保障房覆盖面进一步扩大的“拦路虎”。 住房保障制度创新实践最离不开的就是强大的财力支撑。此次，国家将9000亿元资金投向全国的保障性住房市场究竟能产生怎样的效果有待观察。,积极发展公共租赁住房：这类房如
37、何落实？ 政策性租赁房对中低端租赁市场的影响有多大，要看政策性租赁住房的供应量、所处地段以及对租客入住条件的限制 ，有待进一步观察。 需要时间进行检验。,保障性住房的解决思路,通过政府和市场结合的方式建设足量保障性住房，解决中低收入群众住房困难问题。 保障性住房带有一定公共产品性质，仅靠市场机制难以足量提供。但在当前我国财权与事权不完全对称的财税体制和从上到下都关注GDP的考核机制下，仅靠政府也不现实。 解决保障性住房建设问题 短期看要探索政府和市场合作的有效方式，如以贷款优惠、税收优惠、土地成本优惠等政策明确鼓励商品房建设项目中配建保障性住房；加大力度清理各地烂尾楼，将其作为保障房房源或保障
38、房用地来源；探索住房信托投资基金、住房公积金收益转用建设保障房等措施。 长期内要改革我国财税体制和政府考核机制，充分调动各级政府和社会力量建设保障性住房的积极性。,（3）二套房,报告原文： 落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。 对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策； 对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。,解读之一：二套房松绑了嘛？,第二套普通自住房与二套房是有区别的 必须“符合条件”，并没有说明是何条件，而参照之前国家的有关政策，这个条件很可能还是“人均住房面积低于当地平均标准”， 二套房贷没有说“放开”。二
39、套房贷没那么容易突破： 地方政府对金融体系影响有限 地方政府救楼市的本意并不单纯，基本是从自身利益出发，特别是土地出让和税收这一块，很难指望地方政府能主动让利。 把面粉价格降下来，把面包质量提上去,解读之二：房地产税制如何改？,在全部税收中，营业税和地方附加税所占比例最高，占到了全部税收的48.84%。为什么不能使得刚性的成本软化来刺激成交量呢？这应是比较现实的做法，在税收这一块降低房价，让利于民，这样做是值得的，有利于整个商品房市场循环。 关键是看看政府的态度。,专家、地产商对税制改革的态度,全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康在回答中国证券报记者提问时表示，“报告对房地产税制只提到了
40、一句话，我理解应该指的是房地产行业相关税费改革，其中包括我们前几年就在做的物业税改革”。 SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)认为，由于政府报告还提及“加快发展二手房市场和住房租赁市场”，这就要求降低交易环节税费，简化交易手续。 “应取消20%的预提增值税。”保利集团董事长贺平如此解读，他表示，开发企业在拿到地块后，尚未开工就要预提20%的增值税，“这不利于促进房地产投资”。 国政协委员、星河湾控股集团董事长黄文仔(黄文仔博客,黄文仔新闻,黄文仔说吧)则表示，目前开发企业承担的税费过重，需要缴纳营业税、土地增值税等，需要适当调整。“如果税费降低后，成本降低，开发企业自
41、然就会降低房价，限制过多反倒不利于行业的稳定健康发展”。尽管房地产税制改革具体内容尚未明确，黄文仔仍多次强调，自己对行业和政府“很有信心”。,（4）鼓励地方救市吗？,报告原文 促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。 总的目的：激活房地产市场，更大的是拉动投资与消费 解读之一：是对各地采取救市政策的默许 解读之二：将需求和供给结合起来稳定住房市场。 解读之三：明确了信贷支持的对象。 解读之三：二手房市场和租赁市场得到进一步重视。 解读之四：赋予地方更大的自主权
42、，在稳定和发展房地产市场举措上不搞一刀切。 解读之五：住房市场调控手段有望实现多元化分类管理,解读之四： 不搞一刀切，给地方政府一定发挥空间。各地情况差别较大，整齐划一的政策可能适得其反，但过于软化的原则性要求又可能流于形式。 建议中央通过划定保障房建设占比、收入房价比、空置房占比等相对指标的控制范围（允许地方进行适当浮动），对各地提出要求；同时明确最严格的耕地保护制度不能松动等原则性问题。,漫画：地方政府齐推救楼市政策 中新社发 吕建设/绘,国务院确定的总投资达4万亿的扩内需、 促增长十项措施。 中新社发 ANP 作,住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受上海证券报采访时表示， 国家
43、的4万亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的占32%，“ 可以看出中央对房地产业的重视程度远远高于其他行业。”,据国家统计局投入产出模型测算， 在中国每100亿元的房地产投资， 可以带动国民经济各部门的产出 286亿元，其中房地产业自身10.98亿元。,（5）房市秩序,报告原文 继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。 解读：这是一个老生常谈的问题，至今也没有很好地解决。 整顿房地产市场秩序，主要是指对企业经营行为和市场运行秩序要加强管理。 一定要把好关口 其一，把好开发市场的入口。 其二，把好产品的出口。 其三，把好消费者的入口。,（6）农民工住房问题,报告原文： 帮助进城农民工解决住房困难问
44、题。 解读：这应是在政府工作报告中首次提到要帮助农民工解决住房困难问题。这也会增加部分住房需求，无论是对住房租赁市场和保障性住房市场，都是一个积极因素。,（7）住有所居,报告原文： 深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居的目标。 传达的信息有三： 住房制度改革只能继续深化，不能走回头路 居民住房需求是多层次的，要根据自己的实际情况来满足需求，政府也有义务满足居民的住房需求 再次重申住房制度改革的目标是：住有所居，而不是居者有其屋。,正确理解“居者有其屋”和“住有所居”,诚然，自人类有史以来，“居者有其屋”一直是每个人的梦想。但在“居者有其屋”问题上，宜从理念、制度、现实
45、三个层面来理解，且不可笼统地一概而论。一概以论之，很可能会引发一系列可怕的后果。,正确理解“居者有其屋”和“住有所居”,从理念层面看，中国参加的联合国经济、社会与文化权利公约明确规定，“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相对的生活水准，包括足够的食物、衣著和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利，并承认为此而实行基于自愿同意的国际合作的重要性。”很显然，国际社会为公民的基本住房保障设置了一条国际法上的底线。中国宪法第三十三条第三款也规定了“国家尊重和保障人权”。由此可以说，“居者有其屋”是个人的一项宪法权利，是国家的一项重要的人权义务和责任。,正确理解“
46、居者有其屋”和“住有所居”,从制度层面看，经济、社会与文化权利公约也只是规定了公民有追求一定物质生活水准的权利以及政府为保证实现这一权利所负有的“努力”。而“努力”只是一种“软”的价值导向，而非实在的、具体的义务和责任，没有什么强制性可言。基于同样的理由，中国国内尚无具体的法律制度对此加以明确规定，因此我们也只能说“居者有其屋”是一种抽象的宪法权利，而非具体的法律权利，原因就在于作为一种具体的法律权利，它必须有具体的内容和实现途径。如说平等主体的公民、法人和其他组织都有订立民事合同的权利，这就是一项具体的法律权利，不但有具体的内容，还有实现的途径，也为合同法、民法通则等具体法律规范所保障和调整
47、。 如果非要给“居者有其屋”的权利属性下结论的话，那么，它只是追求幸福权利的一个组成部分，是宪法层面的权利，是抽象的权利。,正确理解“居者有其屋”和“住有所居”,从现实层面来看，“居者有其屋”是人们追求幸福权利的一个组成部份，是一个带有理想化的目标追求，在目前中国人多地少等现实国情条件下很难实现。相对而言，“住有所居”每个人都有住的地方实现的难度相对要小得多。“居者有其屋”和“住有所居”，其核心虽然都是“居”，但所反映的人们住房状况的内涵和意义却截然不同。前者是居者享有所居住房屋之所有权，而后者却视情况而定，或者居者拥有所居住房屋之所有权，或者居者拥有所居住房屋之使用权；前者一般通过购买房屋而
48、实现，后者可通过或购买或租赁或借用等方式而实现。 从“居者有其屋”到“住有所居”，是居住目标从一元化到多元化的转变与跨越，也是中国深化住房制度改革的指导思想和工作方针的根本转变。,（8）房价,政府报告只字不提房价，政府职能悄悄回归， 不再去干预价格，安心做一个保障性 住房和公共政策的供给方。,报告只字不提房价，但政策招招都在促 使房价理性回归，这才是政策最高明之处。,买得起才是硬道理,市场是消费者用脚投票、用钱选择，,正确认识住房价格,在一个供不应求的市场环境下，市场价格作为一个“出清”价格，注定会远高于所谓“成本+平均利润”，也肯定会高于大多数具有购买意愿者的出价水平，否则市场怎么实现分配功
49、能呢？试想一下，如果我们人为地将住房价格固定在“成本+平均利润”水平，或者按中等收入家庭可支付能力确定一个计划价格，那么，住房供给注定萎缩，住房需求注定放大，于是住房肯定将回归为一个极度短缺的产品，产品的分配只能靠排队、摇号、甚至行政分配来解决，这也就不能算是市场了。,房价为何居高不下,全国工商联在全国政协会上递交了一份名为我国房价为何居高不下的大会发言说，其房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本总税收）所占比例为49.42%。 其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%；北京为48.28%；广州为46.94%。,开发项目销售收入主要流向,上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份额为42.42%，除土地之外的成本补偿所占份额为45.71%，企业剩余部分只有11.87%。,
