1、浅析商业银行发展房地产投资信托基金 (REITs) 的机遇 刘心明 中国建设银行河南省分行 摘 要： 房地产投资信托基金 (REITs) 是房地产投资证券化的主要方式, 具有收益稳定、流通性强、投资方便等特点, 是有效促进不动产投资和基础设施投资证券化的工具, 也是房地产金融的重要发展方向之一。银行要积极调整房地产经营策略, 积极参与到房地产投资信托基金的发展中来。本文主要介绍了房地产投资信托基金的特点和运作模式, 在此基础上对银行发展房地产投资信托基金的机遇进行了分析探讨。关键词： 房地产投资信托基金; 房地产金融; 商业银行; 1 房地产投资信托基金 (REITs) 概述1.1 定义从国际
2、上看, 房地产投资信托基金被称为 Real Estate Investment Trust (简称“REITs”) , 是一种以发行股票或收益凭证的方式募集公众投资者的资金, 交由专业投资机构进行房地产相关产业的投资运营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上说, 房地产投资信托基金是房地产证券化的重要手段, 即通过设立基金的形式把流动性较低、非证券形态的房地产投资转化为资本市场上流通性强的证券资产。1.2 主要类型根据不同的分类标准, 业界对房地产投资信托基金 (“REITs”) 也有不同的类型划分。按照成立标准不同可分为公司型和契约型, 我国多采用信托协议的方式成
3、立基金;按照募集资金的方式不同可分为公募式和私募式, 一般而言国际上的房地产投资信托基金属于基金性质, 且大部分为公募性质, 而我国的房地产信托为私募性质;按照交易方式不同可分为开放式和封闭式;按照资金的运用方式不同, 又分为权益型、抵押型和混合型三类。国际上通用的分类方式是最后一种。权益型 REITs 的运作模式主要是“物业租金收益+房地产增值收益”, 即该基金以获得稳定的现金流为依托, 参与投资、经营核心地段的房地产开发、租赁业务和特色物业管理, 着眼于使投资者获得长期稳定的投资收益, 更多的体现为中长期投资形式。抵押型 REITs 的运作模式是“房地产抵押贷款利息收入”, 即该基金主要投
4、资于以房产或物业抵押的房地产开发贷款或房地产抵押支持证券, 其收益主要表现为抵押贷款的利息收入。混合型 REITs 的运作模式是“物业租金收益+房地产增值收益+抵押贷款利息收益”, 即该基金介于权益型和抵押型模式之间, 可同时经营上述两种不同的业务类型。在权益型 REITs 的资本组合中, 债务融资比重极低、投资者的股本是其主要的资金来源, 因而其损益平衡点较低, 显示了较高的投资收益与低风险, 具体表现为定期股息收入和稳定的资本增值”, 因而市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型, 而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%。2 房地产投资信托基金 (REITs) 的特点和运作
5、模式2.1 主要特点作为资产证券化的产物, REITs 融合了房地产投资高收益和证券投资易流通的优势, 具有自身显著的特点。结合 REITs 在美国、新加坡、日本、澳大利亚等较为成熟地区的运作来看, REITs 主要具备以下几个特点:一是收益来源特定化, 根据相关监管要求, REITs 总资产中至少有 75%的资金要投资于与不动产相关的项目, 所以其主要收益是租金收入和资本利得;二是较低的相关性, REITs 的长期收益由其所投资的不动产价值决定, 与股票、期货等市场联系较弱, 波动性较低, 且具有抵御通货膨胀的功能;三是高流通性, 与传统房地产投资相比, REITs 是证券化后的产品, 可凭
6、收益凭证等在市场上流通, 从而增加房地产投资的流动性;四是为中小投资者提供了参与房地产投资的机会和渠道, REITs 将房地产资产证券化, 使房地产投资变得大众化。投资者在其财务允许限度内既分享了专业投资房地产业的高收益, 又降低了投资风险。2.2 主要运作模式房地产投资信托基金的基本运作模式是:一是信托公司向公众投资者 (可以是机构投资者, 也可以个人投资者) 募集资金成立专门的房地产信托投资基金, 定期向投资者分红;二是该信托基金用募集来的资金投资于各类不动产, 包括房地产开发、商业楼盘投资和物业服务等, 以获取持续稳定的租金收益和资产增值收益;三是信托基金可委托专业化的基金管理公司对该基
7、金进行管理, 并支付相关管理费用;四是信托基金委托专业机构对募集资金进行监督和管理, 并向该机构支付相关费用, 受托人一般由银行担任;五是银行可通过信贷贷款、设计理财产品等形式参与到该基金的运营中。见下图:3 商业银行发展房地产投资信托基金面临的机遇和路径3.1 面临的机遇一是政策环境利好。REITs 的发展首先要有一个完备的政策支持和法律保障, 政府要做好制度设计。近日, 被各方呼吁和酝酿多年的 REITs (不动产投资信托基金) 再次成为公众话题, 有消息称 REITs 产品即将启动, 证监会目前正加紧研究制定相关政策法规。二是经济转型发展的需要。近几年来, 地方债居高不下成为当前我国经济
8、发展面临的突出问题。2008 年以来, 我国大规模的基础设施建设得到了极大的发展, 而这背后是地方负债高企。中国地方政府的投资资金多通过负债的方式得到, 目前中国的直接负债是 27 万亿元, 加上或有负债和间接负债, 数量还要大一倍”, 基于此国外评级机构还在最近下调了中国主权信用评级。而 REITs 正是用来化解地方债, 盘活存量基础设施资产最科学的证券化工具。三是房地产金融市场的理性回归。房地产行业是典型的资金密集型行业, 作为我国国民经济的支柱产业, 其发展壮大离不开银行的信贷支持。采取银行贷款方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道, 大约 75%的房地产开发资金来自银行贷款的支
9、持。根据外国房地产市场发展经验, 当房地产行业和房地产金融发展到一定阶段的时候, 必须有一些新的金融手段和新的金融工具进行支持, 其趋势是启动资产证券化市场与房地产投资市场, 房地产投资信托基金 (REITs) 正是房地产行业和金融市场相结合的一种资产证券化产品, 也是解决房地产企业融资困难的一个重要手段。3.2 发展路径结合 REITs 特点和国内外发展经验, 商业银行在发展房地产投资信托基金的过程中应当注意以下几点:一是多方位参与 REITs 投资, 抢占新兴产业基金市场。银行可通过信贷投放、开发理财产品等形式直接参与 REITs 投资、对 REITs 资金进行托管、代理销售REITs 基
10、金等, 一来可以提供良好的资金支持, 二来也可以改变传统的信贷模式, 提升综合金融服务水平。二是积极改变房地产信贷策略, 抢占住房租赁市场新蓝海。十九大报告提出“坚持房子是用来住的, 不是用来炒的定位, 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。今年以来, 有关部门连续出台政策, 要求各地加快住房租赁市场发展, 住房租赁管理条例也在紧锣密鼓的制定中。而据媒体报道, 目前我国租赁人口预计为 1.9 亿人, 租赁市场规模已超万亿元, 预计至 2030 年我国租赁人口将达 2.7 亿人, 整体市场规模将达 4.2 万亿元。商业银行要积极同当地政府合作, 参考 REITs 运作模式设计出合
11、理的金融工具, 加大对新增保障房源和住房租赁公寓的金融支持力度;还要加大对存量优质物业的合作, 设计以公寓、商业地产等租金收益为标的的资产证券化产品, 抢占存量房地产市场业务高地。三是适时调整房地产业务结构, 抢占二手房业务市场。随着我国城市土地供应的完备和房地产市场日趋成熟, 一二线城市会逐渐进入存量房时代。商业银行要积极布局二手房市场, 加强同房地产中介公司的合作, 特别是链家、我爱我家等超大型中介公司掌握着海量的存量房源, 通过对分散的公共租赁房源进行整合, 批量对稳定、优质的房源租赁和买卖提供信贷支持, 为真正实现租购并举的房地产市场提供多方位的金融服务。参考文献1张蕾.我国房地产投资信托 (REIT) 的实践和立法初探J.金融法苑, 2005, (02) . 2孙靖.房地产投资信托基金的海外经验及在中国的适用性探讨J.中国房地产金融.2005, (03) .
