1、物业新项目承接查验操作手册 第 1 页 共 60 页物业新项目承接查验操作手册本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前，地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是物业管理条例重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。物业新项目承接查验操作手
2、册 第 2 页 共 60 页目 录1、 物业承接查验工作流程032、 物业承接查验工作准备043、 物业资料的承接查验054、 物业设备设施的承接查验065、 房屋本体及公共设施的承接查验116、 供配电系统设备设施承接查验127、 电梯系统设备设施承接查验138、 安防系统设备设施承接查验139、 消防系统设备设施承接查验1410、 楼宇自控系统设备设施承接查验1411、 综合布线系统设备设施承接查验15物业新项目承接查验操作手册 第 3 页 共 60 页12、 空调系统设备设施承接查验1913、 给排水系统设备设施承接查验2014、 绿化园林建筑工程承接查验2115、 绿化园林植物工程承接
3、查验2416、 其他重要配套的承接查验2517、 钥匙承接查验25附： 国家相关行业标准物业承接查验工作流程物业新项目承接查验操作手册 第 4 页 共 60 页工作流程 任务清单 相关文件 接口1.确定新项目是否具备交付条件；2.组建新项目承接查验小组，任命组长、专业人员；3.编制工作计划4.物业资料接收；5.检查核对移交资料是否齐全、完整、符合要求，符合接收、不符合补齐；6.按标准、技术资料分组检查建筑物及附属设备设施；7.合格接管、不合格整改，资料建档保存。1.竣工验收资料；2.房屋验收标准、承接查验规程；3.工作计划、工作文件、技术资料；4.物业资料、交接记录；5.验收记录、移交清单；6
4、.检验报告、安装调试记录、资料归档记录。1、地产2、筹备中的物业中心负责人 3、前期介入组；4、公司品质管理部5、房屋保修部6、设备部7 绿化部8、智能工程部9、外包单位（施工方） 。1.1. 物业承接查验工作准备1.1.1. 新建物业验收应具备的条件：1.1.1.1.建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格，取得相关证件；1.1.1.2.供电、供气、给排水、卫生、道路、配套设施等能正常使用；1.1.1.3.房屋具备初步交付条件。1.1.2. 物业承接查验前的准备1.1.2.1.承接查验前应做好以下准备工作：(1) 与地产项目部联系好查验事项、查验日期、进度、查验标准等；(2) 物业选派专业技术
5、人员到现场摸底，有针对性地编制验收计划；(3) 前期介入组提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数；组建承接查验小组做好承接查验前的准备检查核对进行资料移交整改补齐资料YENO交付前两一月接管NO进行硬件设施、设备移交限时整改 YE S资料归档检查验收物业新项目承接查验操作手册 第 5 页 共 60 页(4) 准备好承接查验用的各类设备设施、记录表格等。1.1.2.2.承接查验小组组长拟定物业承接查验计划，物业承接查验计划应包括以下内容：(1) 物业承接查验项目清单；(2) 承接查验小组人员分工；(3) 承接查验小组日程安排；(4) 承接查验小组施工质量整改工作沟通会（地产、物业
6、、施工方） ；(5) 其他（前期介入组在前期介入中反馈的问题点未整改部分在此体现，督促地产、施工方整改） 。1.1.2.3物业承接查验的主要内容1、物业资料 在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料： （1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）物业管理所必需的其他资料。 2、物业共用部位 按照物业管理条例的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括： （1）主体结构及外墙、屋面； （2）共用部位楼面、
7、地面、内墙面、天花、门窗； （3）公共卫生间、阳台； （4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 3、共用设施设备 物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联运系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。 4、园林绿化工程 园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等，无林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。 5、其他公共配套设施 物业其他公共配套设施查验的主要内容
8、有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所） 、停车场（库、棚） 、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等.1.2. 物业资料的承接查验1.2.1. 地产向物业移交资料应符合现行建设部于 2009 年 10 月批准建筑工程资料管理规程 （JGJ/T.185-2009）为行业标准，自 2010 年 7 月 1 日起实施） 、 广东省建筑工程竣工资料统一用表 （2010 版将于 2010 年 12 月 1 日起在全省正式实施）的规定。其中包括：物业新项目承接查验操作手册 第 6 页 共 60 页(1) 基建文件（A 类）内容与要求 a) 决策立项文件b
9、) 建设用地、征地与拆迁文件c) 勘察、测绘与设计文件d) 工程招投标与承包合同文件e) 工程开工文件f) 商务文件g) 工程竣工验收及备案文件h) 其他文件(2) 监理资料（B 类）内容与要求a) 监理管理资料b) 监理工作资料c) 竣工验收资料d) 其他资料(3) 施工资料（C 类）内容与要求a) 施工管理资料b) 施工技术资料c) 施工测量记录d) 施工物资资料e) 施工记录f) 施工试验资料g) 施工质量验收记录h) 竣工验收资料1.2.2. 各种设备设施的随机资料（包括但不限于：设备操作、使用说明书，设备维护保养说明书及维修工艺要求，随机图册，设备产品样本，出厂合格证明，出厂精度、性
10、能检验记录，装箱单、附件明细表，开箱查验单，安装调试记录，安装调试查验记录，安装洽商记录，进口设备技术资料原件及翻译文本等。 ）1.2.3. 与政府主管部门及或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、方案（图纸）等（例如：用电方案批准书，供水协议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录等）1.2.4. 政府主管部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检验、检测记录及或工作记录。1.2.5. 与项目承接验收有关的其他资料。1.2.6. 业主资料（已购房业主的姓名、位置、面积、联系电话等） ，该资料由筹备中的物业物业新项目承接查验操作手册 第 7 页 共 60
11、 页服务中心直接接收。1.3. 物业设备设施的承接查验1.3.1. 编制承接查验工作计划工作小组按照承接查验计划安排，对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施（水、电、机电设备、消防设施、道路、管线等）进行现场查验，并填写相关记录；查验采用观察、使用、试验、查阅有关记录等方法进行。1.3.2. 承接查验的内容包括：1.3.2.1.房屋本体及公共设施的承接查验；1.3.2.2.公共配套设备设施的承接查验（包括供配电系统、电梯系统、智能安防系统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水系统、绿化工程、水景系统、太阳能系统、绿化浇灌系统等项目公共配套系统） ；1.3.2.3.钥匙的承接
12、查验；2. 房屋本体及公共设施的承接查验2.1. 查验范围房屋本体、公共设施等。房屋本体包括：地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。公共设施包括：基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱（房） 、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑和文化娱乐设施等。2.2. 检测查验要求及方法2.2.1. 地基基础查验2.2.1.1.地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损坏；2.2.1.2.本体有地基基础沉降观测点,并做相应的保护措施,有相关的明示标识。2.2
13、.2. 梁、柱、板等主体查验2.2.2.1.无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；2.2.2.2.无钢筋外露，无附属建筑垃圾；2.2.2.3.涂料层均匀，无明显污染；2.2.2.4.查验方法：观察检查。2.2.3. 外立面检查2.2.3.1.房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲、无空鼓等；2.2.3.2.散水坡：无塌陷、无断裂和无分裂；2.2.3.3.面层平整，无脱皮；无倒泛水、积水现象；2.2.3.4.涂料层均匀，无明显污染。物业新项目承接查验操作手册 第 8 页 共 60 页2.2.3.5.查验方法：观察检查。2.2.4. 天台：2.2.4.1.屋面隔热层、防水
14、层；板端缝、伸缩缝油膏紧贴，隔热板、防水层表面无裂缝；2.2.4.2.平屋面应有隔热保温措施,在公用部位应设置屋面检查孔；2.2.4.3.屋面有组织排水功能（排水坡度必须符合设计要求）不得有积水现象。出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管与屋面的连接等应安装牢固,接口平密,不渗漏；2.2.4.4.天台护栏（防护墙）无破损、变形，无明显锈蚀；2.2.4.5.天台防雷网完善，避雷针安装合理；2.2.4.6.天台安装有外墙清洗挂钩，挂钩安装牢固、受力均匀；2.2.4.7.天台靠近住户家位置（突出台面）等有安全防护措施，如防爬刺等；2.2.4.8.按设计要求检查、观察检查。2.2.5.
15、顶棚的查验2.2.5.1.抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无污渍；2.2.5.2.查验方法：观察检查。2.2.6. 墙面的查验2.2.6.1.抹灰应表面平整,不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷（允许偏差值 4mm。用 2m靠尺和楔形塞尺检查） ；2.2.6.2.饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角；(1) 表面平整度允许偏差值 2mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺检查；(2) 立面垂直度允许偏差值 3mm。用 2m 托线板检查；(3) 接缝、压条平直度允许偏差值 2-3mm，拉 5m 线检查，不足 5m 拉通线检查；(4) 压条间距允许偏差
16、值 2mm，用尺检查；(5) 接缝高低允许偏差值 0.5mm，用直尺和楔形塞尺检查；(6) 接缝宽度允许偏差值0.5mm，用尺检查；(7) 涂料、刷浆应色泽一致.表面不应有掉粉、起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、流坠、疙瘩等现象；(8) 裱糊工程：壁纸、墙布必须粘贴牢固，表面色泽一致，不得有气泡、空鼓、裂缝。边缘平直整齐，不得有纸毛、飞刺。不得有漏贴、补贴和脱层现象。各幅拼接横平竖直，拼接处花纹、图案吻合，不离缝、不搭接；(9) 外墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮. 无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；(10) 玻璃隔墙墙面：安装必须牢固，玻璃胶垫的安装应正确。表面应色泽一致、平整洁
17、物业新项目承接查验操作手册 第 9 页 共 60 页净、清晰美观。接缝处应横平竖直、玻璃应无裂痕、缺损和划痕。勾缝密实、均匀顺直、深浅一致；(11) 查验方法：观察检查。2.2.7. 楼、地面的查验2.2.7.1.面层与基层必须粘贴牢固,不空鼓；整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；面层坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水；与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏。(1) 查验方法：用小锤轻击检查、用坡度尺检查、观察检查。2.2.7.2.水泥砂浆地面: 抹灰平整,压光均匀,无空鼓、无裂纹、无起泡等。(1) 查验方法：允许偏差值 4mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺检查、观察检查。 2.2.7.
18、3.陶瓷地砖、水泥花砖面层:表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。(1) 查验方法：高度差允许偏差值 1mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺检查。(2) 查验方法：直线度允许偏差值 3mm.用 2m 靠尺和楔形塞尺检查。(3) 查验方法：观察检查。2.2.7.4.大理石、花岗岩、木楼地面、塑料地板:应平整牢固,接缝密合。(1) 查验方法：高度差允许偏差值 0.5mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺检查。(2) 查验方法：直线度允许偏差值 2mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺检查。(3) 查验方法：观察、脚踩检查。2.2.7.5.卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水
19、和渗漏。(1) 查验方法：泼水检查、用坡度尺检查、观察检查。2.2.8. 门窗的查验2.2.8.1.钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确.钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度；2.2.8.2.门窗安装后外观质量应表面清洁。大面无划痕、碰伤、锈蚀；涂膜大面平整光滑、厚度均匀、无气孔。2.2.8.3.锁具开关灵活、灵敏，无卡死现象；外观亮洁无划痕、无污渍；2.2.8.4.查验方法：观察检查。2.2.9. 楼梯扶手的查验2.2.9.1.栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载；2.2.9.2.栏杆高度不应小于 1.05m，高层建筑的栏杆高度应再适当提高
20、，但不宜超过1.20m；2.2.9.3.栏杆离地面或屋面 0.10m 高度内不应留空；2.2.9.4.栏杆安装牢固、匀称、平整，外观整洁、光泽均匀无污染；物业新项目承接查验操作手册 第 10 页 共 60 页2.2.9.5.有儿童活动的场所，栏杆应采用不易攀登的构造。2.2.10. 卫生间的查验2.2.10.1. 供水设备查验(1) 安装牢固,管道、阀门完好无损，无渗漏水、无锈迹；(2) 管道接口无渗水；(3) 龙头、水:流水畅通,接头处无漏水；(4) 管道无振动、无异常声响。2.2.10.2. 排水设备:(1) 安装牢固，外观完好无损，配件齐全；(2) 管道无渗漏水，表面无锈迹、无裂纹、面层
21、油漆均匀；(3) 地漏：安装稳固，管缝密实、无堵塞，排水通畅。 2.2.10.3. 卫生洁具(1) 管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏，水压试验符合要求；(2) 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；(3) 卫生间的排污管出户管长合理（不宜超过 8 米）,选材适当。(4) 卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正,牢固、部件齐全、制动灵活，面层无污渍和刮花痕迹。2.2.11. 公共设施查验要求：2.2.11.1. 路灯：(1) 灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；(2) 灯柱安装牢固，外面油漆均匀，无损伤和刮花；(3) 路灯照明分区控制，专门计量、方便管理，安装断路
22、器，规避漏电隐患；(4) 路灯电缆掩埋处理、施工规范，保护良好，无漏电、进水现象；(5) 路灯电缆接头用环氧树脂封闭处理，接线盒隐蔽安装、不易进水并方便检修；(6) 路灯照明配电箱安装在隐蔽、不易雨淋方便检修位置，安装在室外的配电箱应有防雨功能，基座高出地面 20 公分以上，有防潮措施；(7) 检验方法：观察检查。2.2.11.2. 小区道路：(1) 道路面平整，无积水、无起砂、无空鼓、无损伤；(2) 道路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤；(3) 块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角；(4) 斑马线规范清晰，各类标识完善有效；(5) 道路周边游排水设施（排水口、井等） ，方便排水
23、；(6) 道路中间井盖安装牢固、选材合理，无裂缝、缺失，车行无振动声响；物业新项目承接查验操作手册 第 11 页 共 60 页(7) 检验方法：观察检查。2.2.11.3. 岗亭：(1) 铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍；(2) 混凝土类：大小适当，通风、透彻，外观整洁无污染；(3) 电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏外观光泽、无损伤；(4) 停车场：路面平整、无起砂、无起鼓、无裂纹；车道标识，入口出口标识清楚，油漆均匀；(5) 车场照明：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；(6) 车场排水系统：周边应设有专门排水沟；(7) 车场给水系统：车库每
24、隔 50 米左右设置一处取水点，砌取水池；(8) 车场排风系统：应设有专门送排风系统；(9) 安全系统：车库通往住宅楼梯口安装门禁，电梯口安装门禁，有防止无关人员进入住宅的措施；(10) 车库墙面、顶面：颜色匀称，无渗水痕迹，各类管线布置平整、规范、美观。2.2.11.4. 检查井、化粪池：(1) 井、池内无垃圾杂物，进排水畅通，井、池壁无裂痕；(2) 检查井和化粪池进出水高度差不小于 5 厘米，立管与粪池之间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；井盖搁置稳妥并设置井圈，方便抬起；(3) 污水井安装浮球自控装置，安装一备一用两套水泵；(4) 污水泵功率适当，安装牢固，运行声音平稳无堵塞，管
25、道阀门完好，无堵塞漏水。2.2.11.5. 围墙、围栏：(1) 查验围墙主要依据物业规划性质、设计要求进行；(2) 围墙一般 2.5 米高左右，地面混凝土，中空栅栏设置为好；(3) 围墙高低起伏匀称，尽量杜绝忽高忽低不规则现象，方便安全管理；(4) 围墙照明、闭路监控、周界红外设备分布均匀，无安全管理死角；(5) 围墙安装防爬刺；(6) 围墙外立面禁止张贴瓷砖、大理石等（减少后期跌落伤人风险） ，以刷外墙涂料为宜。3. 供配电系统设备承接查验3.1 查验范围：包括但不限于项目范围内的如下设备设施：3.1.1. 变配电室设备设施（包括：应急发电机系统设备、设施） ；3.1.2. 空调系统供电设备
26、、设施；3.1.3. 给排水系统供电设备、设施；3.1.4. 楼宇自控系统供电设备、设施；物业新项目承接查验操作手册 第 12 页 共 60 页3.1.5. 消防系统供电设备、设施；3.1.6. 安全防范系统供电设备、设施；3.1.7. 照明系统设备、设施；3.1.8. 办公用电系统设备、设施；3.1.9. 电梯系统供电设备、设施。3.2. 查验组织3.2.1. 系统查验工作，应由施工单位完成各系统的自检，并提交自检报告后进行。3.2.2. 各系统查验工作完成后，物业将存在问题进行汇总，由地产报送各有关施工单位，由施工单位对存在的问题进行确认，并开展完善与维修工作，完善、维修工作结束，工作小组
27、对整改结果进行验证。 3.3. 设备、设施查验内容与要求3.3.1. 高压柜及直流屏3.3.1.1.高压柜检查内容(1) 检查设备规格是否符合设计图纸；(2) 检查一次接线系统是否符合设计图纸；(3) 检查二次回路和接线是否符合厂家图纸；(4) 设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全； (5) 高压柜机械连锁、电气连锁应动作准确、可靠；(6) 检查防止电气误操作的“五防”装置齐全，并动作灵活可靠；(7) 柜内控制电缆的位置不应妨碍手车的进出，接线端固定牢固；3.3.1.2.高压开关的检查(1) 真空开关的检查内容：真空断路器应固定牢靠，外表整洁完整；电气连接应可靠且接触良好；真空断路器与其操
28、动机构的联动应正常，无卡阻，分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧痕，灭弧室真空度应符合产品的技术规定，绝缘部件、瓷件应完整无损；(2) 六氟化硫开关检查内容：开关应安装牢固可靠，外壳清洁完整，电气连接应可靠，接触良好；开关及传动机构的联动应正常，无卡阻现象；分合闸指示正确，辅助开关及电气闭锁应动作正确可靠。支架及接地引线应无锈蚀和损伤；密度继电器的报警、闭锁定值应符合规定；电气回路传动正确；六氟化硫气体漏气率和含水量应符合规定；(3) 分段安排停电：进行全面检查、清扫、紧固、查线；3.3.1.3.直流屏检查内容(1) 对直流屏电池进行检查，电池布线排列应整齐，极性标志清晰、正确
29、；(2) 电池编号应正确，外壳清洁、液面正常；物业新项目承接查验操作手册 第 13 页 共 60 页(3) 电池组的绝缘应良好，绝缘电阻应不小于 0.5 M；(4) 直流屏交流电源互投功能应正常；(5) 直流屏内各接线标志应齐全、清晰；(6) 直流回路与交流回路应有明显区别。3.3.2. 变压器3.3.2.1.干式变压器检查内容(1) 检查名牌数据符合设计要求；(2) 检查通风及温控系统工作正常；(3) 组织停电全面检查紧固；(4) 接地装置引出的接地干线与变压器的低压侧中性点直接连接，干式变压器的支架或外壳应接地；(5) 新安装的变压器应进行 5 次空载全电压冲击合闸实验无异常情况；(6)
30、变压器温度显示装置完善，超温报警装置连接至监控中心；(7) 变压器试验合格后，应空载运行 24 小时。3.3.2.2.变压器检查方法(1) 变压器冲击合闸试验，第一次受电后持续时间不少于 10min，励磁涌流不应引起保护装置的误动。3.3.3. 低压盘3.3.3.1.低压盘检查内容(1) 检查设备规格是否符合设计图纸；(2) 检查一次接线系统是否符合设计图纸，绝缘电阻值应大于 0.5 M；(3) 检查二次回路和接线是否符合厂家图纸，绝缘电阻值应大于 1 M；(4) 设备标号、电力电缆、开关标识、操作电缆标号是否齐全； (5) 分段安排停电：进行全面检查、清扫、紧固、查线；(6) 检查低压连络开
31、关与主进开关自投自复是否正常；(7) 分段母线相序应一致；(8) 对电容器柜柜进行检查：电容器接线应正确，保护回路应完整，电容器外壳应无变形或渗漏油现象，端子连接牢固，熔断器熔体的额定电流应符合设计规定，放电回路完整且操作灵活，电容器外壳及构架的接地应可靠。3.3.3.2.低压盘主要检查方法(1) 使用 500V 绝缘摇表摇测一次接线系统及二次回路和接线；(2) 二次回路交流工频耐压试验，当绝缘电阻值大于 10 M 时，用 2500V 兆欧表摇测1min，应无闪络击穿现象，当绝缘电阻值在 1-10 M 时，用 1000V 兆欧表摇测1min，应无闪络击穿现象；物业新项目承接查验操作手册 第 1
32、4 页 共 60 页(3) 检查低压连络与主进开关自投自复应在空载状态下进行；(4) 分段母线相序可使用相序仪或万用表进行测试；3.3.4. 电缆3.3.4.1.检查电缆型号、规格应符合设计规定，敷设应排列整齐，无机械损伤，标志牌应装设齐全、正确、齐全；3.3.4.2.高低压电力电缆，强电、弱电控制电缆应按顺序分层配置；3.3.4.3.检查有无未封堵空洞；3.3.4.4.电缆敷设完毕后，应及时清理杂物，盖好盖板；3.3.4.5.室外电缆进地下室时应在室外做 U 型设计，避免水随电缆进入室内； 3.3.4.6.检查电缆桥架安装应牢固，电缆支架等的金属部件防腐层应完好；3.3.5. 其他 3.3.
33、5.1.检查专用工具（高压安全用具应具有相关部门检测合格证） 、操作手柄、小车联锁及钥匙齐全；3.3.5.2.高低压柜绝缘垫应整洁完好，并具有符合要求的检测报告；3.3.5.3.检查房屋、土建结构；有无渗漏和未封堵空洞；3.3.5.4.检查配电室消防报警是否灵敏；3.3.5.5.照明及通风系统检查正常；3.3.5.6.配电室应安装与实际设备相符合的模拟屏；3.3.5.7.配电室应按照相关规定开通直拨电话一部；3.3.5.8.配电室应配备适量的消防器材。3.3.6. 应急发电机系统3.3.6.1.应急发电机检查内容：(1) 检查应急发电机是否符合设计要求；(2) 发电机受电设备接线及性能了解、元
34、器件核对、登录；发电机馈电线路连接后，两端的相序必须与原供电系统相序一致；(3) 发电机至低压配电柜馈电线路的相间、相对地间的绝缘电阻值应大于 0.5M；(4) 发电机用的燃油罐应采用钢制油罐，有排气口、进出油管口；(5) 燃油室地面应敷设消防沙，油罐设置有油位显示装置；(6) 烟过滤系统完好，启动电池一备一用；(7) 实际开机、对外供电及停机操作；检查实际运行油耗及供电性能是否符合用户要求（机组连续运行 12 小时） 。3.3.6.2.应急发电机检查方法：(1) 发电机馈线端与原供电系统之间使用相序仪（或万用表）进行相序核对；(2) 发电机至低压配电柜馈电线路的相间、相对地间的绝缘电阻值可使
35、用 500V 绝缘摇物业新项目承接查验操作手册 第 15 页 共 60 页表进行摇测；(3) 发电机组开机运行按照厂家相关规定进行，同时做好相关记录。3.3.7. 动力设备供电系统3.3.7.1.检查内容(1) 盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好，清洁整齐；(2) 盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固；(3) 所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求；(4) 抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全；(5) 操作及联动试验正确，符合设计要求。3.3.7.2.检查方法(1) 盘、柜的固定应牢固，外观整洁无污染，门、锁开关自如，无异
36、常声响；(2) 所有二次回路接线应与图纸相对应，各类标识美观、完善；(3) 在停电情况下或将开关柜抽屉置于试验位置进行分合闸联锁试验；(4) 对于互投或其他功能的配电箱柜进行空载通电试验，互投功能自投自复应正常；3.3.8. 各盘、箱、柜电源3.3.8.1.一般要求：(1) 盘、箱、柜的金属框架及基础型钢必须接地可靠；装有电器的可开启的门和框架的接地应用裸编织铜网带连接，且有标识；(2) 盘、箱、柜应有可靠的电击保护措施；(3) 盘、箱、柜安装应牢固，封闭良好，并应能防潮、防尘，安装位置应便于检查，成列安装时应排列整齐；(4) 盘、箱、柜面的指示灯、操作按钮应安装牢固、无破损，标识应清晰、坚固
37、、准确；(5) 盘、箱、柜内应有一、二次系统原理图，并安装牢固；(6) 主、备电源在上级低压盘上的开关编号清晰准确，供电电缆应挂标识牌；(7) 一、二次回路接线整齐、牢固，宜采用螺栓连接、插接、焊接或压接等；(8) 配线回路导线均应标明回路编号、排列整齐、避免交叉，编号应正确、字迹清晰且不易脱色，并应固定牢固，不得使所接的端子排受到机械应力；(9) 采用插接式端子的，不同截面的导线不得接在同一端子上；(10) 按图施工，接线正确，功能正常，仪表指示灯显示正常。3.3.8.2.查验方法：(1) 测量盘、箱、柜电压、电流指示值应正常；(2) 检查各部位连接点无松脱、锈蚀、烧伤、过热等异常现象；(3
38、) 拉合各级开关，检查负荷运行情况应正常，标识应与竣工图纸相符；物业新项目承接查验操作手册 第 16 页 共 60 页(4) 试验电源互投装置、控制按钮等功能应正常；(5) 对盘、箱、柜进行设备登记，记录电缆截面、路由及大约长度参数，登记电气元件参数及数量；(6) 检查制造厂提供的图纸资料和文件：产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸，以及备品备件、专用工具等。 ；(7) 主供电源在低压盘上开关编号；(8) 备用电源在低压盘上开关编号；(9) 电源互投的条件及有无优先（作自投及复归检查） 。3.3.9. 电动机3.3.9.1.一般要求：(1) 电动机性能应符合周围工作环境的要求，铭牌应符合设
39、计要求；(2) 电动机应安装在牢固的机座上，机座周围应有适当的通道，并应保持干燥清洁；(3) 电动机外壳应有可靠接线装置，电源线应安装牢固并有保护套管；(4) 电动机运行声音正常、电流正常、温度符合制造厂的规定。3.3.9.2.查验方法：(1) 外观检查：电机安装牢固，螺栓及防松零件齐全。接线盒盖应密封良好，机壳应清洁无可燃物和其它杂物，手动盘车正常，风扇转动良好无破损；(2) 电动机应在空载情况下做第一次启动，空载运行时间应为 2 小时，并记录空载电流；(3) 电动机试运行，并应符合下列要求： 旋转方向符合要求，无异常声音；各部位温度不应超过产品的技术条件的规定；带负荷启动，检查运行参数符合
40、产品及设计要求；(4) 对电动机进行登记，记录铭牌参数；(5) 检查制造厂提供的图纸资料和文件：产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸，以及备品备件、专用工具等。3.3.10. 公用区照明及动力供电系统3.3.10.1. 母线:(1) 一般要求：a) 母线应标志清晰、外观完好无变形；b) 母线外壳接地线连接完好牢固；c) 母线与低压柜连接处固定牢固，绝缘处理应完好无破损；d) 母线水平与垂直固定支架应牢固完好，弹簧等伸缩装置完好；e) 母线每段连接应完好、无松脱现象。(2) 查验方法：物业新项目承接查验操作手册 第 17 页 共 60 页a) 进行母线外观检查；b) 悬挂式母线的吊钩应有调整
41、螺栓，固定点间距不大于 3 米；c) 封闭母线端头应装有封闭罩；d) 各段母线的外壳连接应可拆卸，外壳之间应有跨接线，并应接地可靠；e) 供电电源在低压盘上开关编号；f) 电源电缆截面、路由及大约长度参数登录；g) 插接箱数量、设备规格、运行电流登录；h) 插接母线接头位置及数量登录； i) 检查制造厂提供的图纸资料和文件：产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸，以及备品备件、专用工具等。3.3.10.2. 电缆桥架:(1) 一般要求：金属电缆桥架及支架和引入或引出的金属电缆导管必须接地可靠，且必须符合下列规定：a) 金属电缆桥架及支架全长应不少于 2 处与接地干线相连接；b) 非镀锌电缆桥
42、架间连接板的两端跨接铜芯接地线，接地线最小允许截面积不小于4mm2；c) 镀锌电缆桥架间连接板的两端不跨接地线，但连接板两端不少于 2 个有放松螺帽或放松垫圈的连接固定螺栓；d) 当设计无要求时，电缆桥架水平安装的支架间距为 1.53m，垂直安装的支架间距不大于 2m；e) 电缆桥架固定牢固、盖板齐全不松脱，桥架上无木头、螺丝等杂物，防止其掉下伤人伤车风险；f) 电缆桥架走线规范，无裸露电缆；g) 电缆桥架外观颜色均匀，无污渍，无渗水痕迹，无锈蚀。(2) 查验方法：a) 进行电缆桥架全部外观检查；b) 检查接地线与干线连接情况；c) 检查支架与吊架间距及安装牢固程度；d) 检查桥架安装排列整齐
43、、横平竖直、盖板齐全；e) 路由及电缆数量、走向是否符合设计；f) 桥架吊架牢靠、接地线齐全。3.3.10.3. 电气照明装置（灯具、插座、开关等）(1) 电气照明装置的施工应符合现行国家标准 GB 503032002电气工程施工质量验收物业新项目承接查验操作手册 第 18 页 共 60 页规范的规定。(2) 查验方法：a) 照明系统通电，灯具回路控制应与照明配电箱及回路的标识一致，开关与灯具控制顺序相对应，插座接线顺序正确，风扇的转向及调速开关应正常；b) 公用建筑照明系统通电连续试运行 24 小时，民用住宅照明系统通电连续试运行 8小时。所有照明灯具均应开启，且每 2 小时记录运行状态 1
44、 次，连续试运行时间内无故障；c) 检查制造厂提供的图纸资料和文件：产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸，以及备品备件、专用工具等。3.3.10.4. 配电室(1) 检查接线系统、配电箱设置符合设计要求；(2) 检查室内配电箱清单； (3) 检查有无串层供电情况；3.3.11. 电气系统注意事项3.3.11.1. 各个电气控制系统的原理图、接线图及线路的管线表要有一套完整的竣工图纸。3.3.11.2. 复杂的系统电气资料和说明书，保护电气设备的数据及设定值，有必要的设备应做模似保护试验。3.3.11.3. 施工单位要讲明各个电气控制开关所控制的范围，在开关上标明用途，并实际操作运行，直至正常工作。3.3.11.4. 查验人员要
