1、内蒙古嘉信达土地资产估价有限责任公司 1 关 于 对 包 头 华 资实 业 股 份 有 限 公司 2021 年年度报告的二次问询函的 回复 上 海证 券交易 所上 市公司 管理 二 部：内蒙古嘉信达土地资产估价有限责任公司（以下简称评估公司或我们）于2022 年 5 月 27 日收到 包头华资实业股份有限公司（以下简称华资实业或公司）转来的贵部关于包头华资实业股份有限公司 2021 年年度报告的 二次问询函（上证公函【2022】0497 号）（以下简称问询函）。本评估公司 2022 年 3 月接受华资实业委托，依照 中华人民共和国资产评估法 及其他相关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独
2、立、客观、公正的原则，履行一系列资产评估程序，对包头华资实业股份有限公司拟对固定资产进行减值测试所涉及的房屋建（构）筑物及部分机械设备于评估基准日 2021 年 12 月 31 日 的公允价值减去处置费用后的净额进行资产评估。现就问询函相关问题回复如下：问题 2.问询 函回 复显示，公 司称尽 管停 产多年，但 是其制 糖设 备处于 国内行 业领 先水平，如决定启 动制 糖生产，稍加检修 就可 开机生 产。评估报 告结 果显示公司期末固定资产 可 收 回 金 额 高 于 账 面 价 值，因 此 本 期 未 计 提 固 定 资 产 减 值准 备。请公司：（3）补充披 露评 估报告，详 细说明 上
3、述 资产具 体评 估方法、评 估增值 情况及 其合 理性；请 评估 机构对 问题（3）发表 意见。公 司答 复：（3）补充披 露评 估报告，详 细说明 上述 资产具 体评 估方法、评 估增值 情况及 其合 理性 内蒙古嘉信达土地资产估价有限责任公司 2 公司自停产后，每年末均对固定资产进行减值测试。本期为此专门聘请了专业评估机构。本期以资产减值测试为目的的资产评估采用成本法，评估范围为除运输工具和其他设备外的包括上述闲置固定资产在内的房屋建筑物（100 项）、构筑物（34项）、机械设备（778 项）。经评估，公司资产账面价值 8,170.27 万元，评估价值14,062.47 万元，评估增值
4、5,892.20 万元。由于被评估资产不存在活跃的交易市场，已停产多年无法产生现金流量，不适采用市场法和收益法，故本次资产评估采用成本法。公司部分房产系上世纪 50年代初期建成，建设年代较早，造价相对较低，部分机器设备亦购建较早，账面净值几近残值，物理损耗低于财务制度规定的折旧年限，加之以前年度公司已计提了相应的减值准备，故形成评估增值，据此公司认为，评估机构采用的评估方法是适当的；评估机构所得出的评估结论是合理的。评 估机 构对问 题（3）的 回复：一、评估方法(一)评估方法选择的技术思路 资产评估基本方法包括成本法、市场法和收益法。1、成本 法，是 指首先 估测被评 估资产（对部 分资产或
5、 资产组 合）的 重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除，从而得到被评估资产价值的评估思路。重置成本法适用于可重建、可购置的评估对象。2、市场 法是指 将评估 对象与参 考案例、在市 场上已有 交易案 例的同 类资产进行因素修正、比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法适用的条件是在同一供求范围内存在足够多的类似被评估资产的交易案例。3、收益 法是指 通过将 被评估资 产可以 预期收 益资本化 或折现 以确定 评估对内蒙古嘉信达土地资产估价有限责任公司 3 象价值的评估思路。收益法适用的 条件是与被评估资产具有独立获利能力，而且相对应的收益和成本能够比较准
6、确的量化。(二)评估方法的选择 1、市场 法：本 次评估 对象工艺 流程为 甜菜制 糖设备及 相关房 屋建筑 物，不具备活跃的交易市场，在市场上难以找到相同或相类似的交易案例，故本项目未采用市场法进行评估。2、收益 法：被 评估资 产已停产 多年，无法产 生现金流 量。相 关历史 财务资料距评估基准日年代久远，无法作为可靠参考资料，故本项目未采用收益法进行评估。3、成本法：本次评估对 象为机器设备及房屋建筑物。被评估资产虽已停产，但并未失去使用价值，被评估资产是可再生、可复制的资产，并且具备可利用的历史资料。根据以财务报告为目的的评估指南中评协201745 号（2017 年 9 月 8日）第五
7、章第三十条、三十一条相关规定，本次评估采用成本法进行评估。（三）具体评估方法 1、房屋建（构）筑物的评估 纳入评估范围的房屋建筑物、构筑物，评估人员在账证核实、资料审阅和现场勘查的基础上根据其功能特点、使用状况和资料取得情况，同时考虑本次评估范围内建（构）筑物均为工业用途，故 采用重置成本法评估。重置成本法，即从建（构）筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建（构）筑物的重 置价格或重建价格，结 合成新率，计算建（构）筑物的评估值。评估价值=重置全价综合成新率-处置费用。（1）重置全价的确定 内蒙古嘉信达土地资产估价有限责任公司 4 重置单价=工程综合造价+前期及其他费用+工程项目管理
8、费+资金成本，重置全价=重置单价建（构）筑物面积。对于大型、价值高、重要的建(构)筑物主要采用典型案例法，即根据同类建筑物的工程预决算进行个别因素调整确定建安成本单价，同时考虑前期工程费及其他费用、资金成本因素求和确定 重置成本单价，以产权证登记面积计算出建筑物重置全价。对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。（2）综合成新率的确定 采用下列方法确定其综合成新率，其计算公式为：综合成新率=现场勘察成新率60%+年限成新率40%其中：年限法成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限100%；现场勘察 成新率：将影 响建（构）筑物 成新率 程度的主 要因素 分为三 部
9、分：基础结构部分、硬覆盖部分、设备部分(水电配套等)。通过上述建(构)筑物造价中影响因素各占的比重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。（3）评估值的计算 评估值=重置全价综合成新率-处置费用 2、机器设备的评估 根据企业 提供的 机器设 备明细清 单，逐 一进行 核对，做 到账表、账实 相符，同时通过 对有关 的合同、法律权 属证明 及会计 凭证审查 核实对 其权属 予以确认。在此基础上，由 工程技术人员对设备进行必要的现场调查和核实。对机器设备评估采用重置成本法。具体公式如下：评估值重置全价成新率-处置费用 内蒙古嘉信
10、达土地资产估价有限责任公司 5（1）重置价值的确定 重置成本 由购置 费（含 运杂费、安装调 试费）、工程项 目管理 费、资 金成本等部分构成。重置全价计算公式：重置全价设备购置费（含运杂费、装调试费）工程项目管理费合理的资金成本 评估值重置全价成新率-处置费用 重置全价所包含的各项费用的计算标准如下：设备购置价的确定 对于各类标准设备和有生产厂家提供成型设备的非标准设备，根据设备的用途、功能、主 要技术参数指标，主要通过查阅各种报价手册中查得价格和向设备生产厂商、设备经销商询价等途径，取得与评估对象品质及功能相同或相似的设备的全新现行市场价格，在此基础上确定设备的购置价；对年久已被淘汰不再继
11、续生产的设备，按其替代或类似设备的参照价调整后作为其购置价。工程项目管理费的确定 项目建设管理费包括、可研报告费用、环境评价费用、招投标、工程监理费、工程竣工验收等相关费用，一般大型、成套生产线设备予以计取。依据财建2016504 号，财政部关于印发 基本建设项目建设成本管理规定 的通知确定。资金成 本的确定 资金成本以设备购置价、运杂费、安装调试费、基础费、其他费用等为基数，按照项目工期，根据评估基准日同期贷款基准利率，假设资金均匀投入，计取合理建设工期的资金成本。（2）设备成新率的确定；依据国家有关的经济技术、财税等政策，以调 查核实的各类机器设备的使用寿命，根 据设备 现状及 设备运行、
12、维护 保养状 况、充分 考虑设 备的设 计、制造、内蒙古嘉信达土地资产估价有限责任公司 6 使用情况以及维护状况等因素，并分析实体性、功能性和经济性贬值因素，综合判断评估基准日设备的成新率。使用年限成新率的确定 使用年限成新率=（经济耐用年限-已使用年限）/经济耐用年限100%观测法成新率的确定 在评测设备成新率时，重点观测了解设备的以下情况：a.设备现时技术性能状况；b.在占用时间内设备开动是否饱满；c.购入后实际使用年限；d.设备维护保养状况；e.是否发生过重大故障；f.查阅设备档案，了解关键零部件更换情况；g.设备配套完整性；h.设备工况是否恶劣。在评测设备使用过程的各项影响因素基础上，
13、结合 资产评估常用数据和参数手册 机器设备成新率评估参考表各项内容，综合分析确定设备的综合成新率。综合成新率的确定 综合成新率采用权重法，年限法成新率权重 40%，观测法成新率权重 60%。公式为：综合成新率=年限法成新率40%+观测法成新率60%对于已经提足折旧超期使用的设备，如能继续发挥其功能，按现场勘察成新率确定综合成新率。资产处置费用的确定 内蒙古嘉信达土地资产估价有限责任公司 7 按现行税收制度简易税率 3%计算减半征收，实收为 2%，城建、教育费 附加、地方教育费三项费用合计为 12%，其他杂费取值评估值的 0.2%。处置费=（重置成本成新率）2%+简易税率征收增值税额12%+其他
14、杂费=（重置成本成新率）2%（1+12%）+（重置成本成新率）0.2%=（重置成本成新率）2%（1+12%）+0.2%=（重置成本成新率）2.44%（4）评估值的计算 设备评估值=重置全价综合成新率-处置费用 二、评估增值情况及合理性说明（一）评估结论 经实施现场调查、市场调查、询证和评定估算等评估程序，在评估前提和假设条件充分实现的前提下，采用成本法，对包 头华资实业股份有限公司资产评估申 报 表 所 列 示 固 定 资 产 于 评 估 基 准 日 2021 年 12 月 31 日评估价值为140,624,704.00 元，人民币 大写 金额为：壹 亿肆仟 零陆 拾贰万 肆仟 柒佰零 肆 元
15、整，评估增值58,921,963.98 元，增值率为 72%。评估结果汇总表 单 位：元 项 目 账面价 值 评估价 值 原值 净值 原值 净值 1 房屋建 筑物 183,75 0,082.24 47,233,764.44 185,43 0,461.00 90,830,790.00 2 构筑物 68,240,297.53 20,281,291.64 38,539,146.00 23,600,742.00 3 机器设 备 195,94 0,833.75 14,187,683.94 126,56 2,521.65 26,193,172.00 合 计 447,93 1,213.52 81,702,7
16、40.02 350,53 2,128.65 140,62 4,704.00（二）评估结论及分析 1、房屋建筑物类固定资产评估增值 内蒙古嘉信达土地资产估价有限责任公司 8 评估范围内房屋建筑物及构筑物账面原值 251,990,379.77 元，净值67,515,056.08 元，评估 增 值 46,916,475.92 元，其中：房屋 建筑物 评 估增 值43,597,025.56 元;构筑物评估增值3,319,450.36 元。评估增值原因：部分委估房产系上世纪 50 年代初期建成，建设年代较早，造价相对较低，部分房屋建筑物账面净值为 0.00 元，加之物理损耗低于财务制度规定折旧年限，故评
17、估增值。2、机械设备类固定资产评估增值 评估范围内机械设备账面原值195,940,833.75 元，净值14,187,683.94 元，评估增值12,005,488.06 元。评估增值原因：由于 2018 年 4 月 已 有 评 估 机 构 对 机 器 设 备 进 行 评 估 并 计 提 减 值102,229,666.60 元，原账面净值较低，加之部分机器设备购建较早，账面净值为5%的残值，实际 机器设 备物理损 耗低于 财务制 度规定的 折旧年 限，故 评估增值。通过上述对房屋建筑物及机械设备类固定资产评估结论分析，我们认为本次委估资产评估增值是合理的。内蒙古嘉信达土地资产估价有限责任公司 2022 年 8 月12 日
