1、新项目入住后公共设备设施评估规范1.0 目的：规范公司新项目入住后公共设备设施评估标准，确保集中入住后各类共用设施、设备安全、正常运行。2.0 适用范围：大连万科物业服务有限公司所接管的新物业。3.0 术语和定义：3.1 共用部位：包括房屋本体的共用部分；配电、电梯、给排水、燃气、消防、智能化等共用设施设备。3.2 质量缺陷：共用部位不符合国家相应规范、标准，合同约定以及客户合理要求的不合格项。4.0 职责：4.1 工程管理部负责本规范的制定、修改、评估；工程管理部（设备设施管理组）负责协调、统筹安排相关人员；负责组织评估新项目入住后设备设施的运行和管理状况，建立书面评估档案；协助服务中心与地
2、产项目部协调处理新项目入住设备设施在评估中出现的质量缺陷。4.2 工程管理部(设备设施管理组)负责组织验证地产项目部对质量缺陷的整改结果。4.3 服务中心负责配合工程管理部(设备设施管理组)完成该项工作。 5.0 方法和过程控制：5.1 工程管理部（设备设施管理组）应在新建项目的房屋集中交付后三个月内完成共用部位设备设施的评估，确保共用部位的设备设施的正常运行。评估标准参照本标准 6.0 条款。5.2 工程管理部 (设备设施管理组)完成对新项目入住后设备设施评估完成后,需在 2 个工作日内出具新项目入住后设备设施评估报告,对报告中应说明不合格项的危险等级,在报告中需对不合格项的整改时限加以规定
3、，报品质管理部。5.3 工程管理部出具新项目入住后设备设施评估报告后，需在不合格项整改规定时限内，检查验证整改结果。5.4 根据工程管理部(设备设施管理组)的统筹安排，服务中心配合工程管理部(设备设施管理组)完成该项工作,服从工程管理部(设备设施管理组)的安排。5.5 分期开发的项目,每次集中入住后的评估均参照 5.15.5 执行.6.0 公共设备设施评估工作内容及标准：6.1 公共设备设施评估工作内容：6.1.1 公共设备设施评估工作内容，按专业可分为资料类、公共设施类、公共设备类。6.1.2 资料类主要验证地产移交指产权资料、技术资料、声像资料等,及新项目建立设备设施台帐.6.1.3 公共
4、设施类包括：电梯厅、人行楼梯、地下空间、防雷设施、休闲娱乐健身设施、围栏隔离设施等。6.1.4 公共设备类包括：配电系统、电梯系统、给排水系统、燃气系统、消防系统、安防智能化系统、空调系统、标识系统等。6.2 评估标准：6.2.1 国家及地方相应规范、标准。 6.2.2 资料类：产权资料、技术资料、声像资料。6.2.2.1 产权资料A. 建设用地规划许可证等用地批准资料。B. 建设工程规划许可证、项目详细规划批复等项目批准资料。C. 施工许可证。D. 用水、用电、用气指标批文。E. 土地使用权出让证明。F. 地界界桩放点报告。G. 房屋产权清册。H. 配套设施设备、管理用房、业委会用房产权证明
5、。I. 建筑物命名、更名审批、地名使用批准书等资料。J. 开发商针对配套或公建签署的协议，如：用电用水协议；垃圾中转站清运协议；幼儿园相关合同等。6.2.2.2 技术资料A. 住宅区规划图、小区竣工总平面图。B. 所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。 C. 单体工程竣工验收证明书。 （每一份施工许可证对应一份竣工验收证明）D. 工程竣工验收备案证明、工程规划验收合格证明E. 地质勘探报告，沉降观察记录。F. 所有设备设施采购及安装合同电子版或复印件（不包含其中的专利、价格和保密条款等） 、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告） ，随机专用工具清单；所有设施设备安装、测试、验收记录。设备设
6、施维保期内作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。G. 电梯资料应包含：1）装箱单，产品出厂合格证，机房井道布置图；2）安装、使用维护说明书（含润滑汇总表、电梯功能表和符号及代号说明） ；3）动力电路和安全电路的电气原理图；4）紧急救援和紧急电动运行(如果有)说明，电梯整机产品型式试验合格证书复印件或报告书；5）安装自检记录（本册） ，要确定数据及签字为手写，已明确其真实性；6）安装过程中事故记录与处理报告（如果发生时） ；7）变更设计的证明文件（如发生时） ，其他有关资料；8）电梯合格证明和准用文件(质量技术监督部门出具)；9）电梯噪音测试
7、报告。10）三角钥匙、电控锁钥匙（随机） 、救援工具（随机） 、油壶、黄油枪等其它随机配件和工具。H. 变压器资料应包含：1） 出厂技术参数、维护使用说明书；2） 验收合格证。I. 环网柜资料应包含：1） 维护使用说明书、验收合格证；2） 专用操作工具；J. 低压配电柜资料应包含：1） 断路器维修、使用、安装说明书；2） 电容控制器使用、维护说明书；3） 高、低压配柜系统图；4） 进线柜、联络柜、市发电切换原理图；5） 低压配电柜电气竣工图；6） 验收合格证；7） 专用操作工具。6.2.2.3 声像资料A.建筑前后的现状、侧、立面照片（效果图）B.内外景观照片（效果图）C.建筑小品（效果图）
8、。D.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像。E.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。6.2.3 公共设施类实施评估标准:6.2.3.1 电梯厅: 首层大堂、各楼层、电梯厅, 地砖、墙砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，无缺棱掉角，砖缝均匀顺直。6.2.3.2 人行楼梯:人行楼梯、走道、栏杆。A.地砖铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，无缺棱掉角，砖缝均匀顺直。B.楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m 靠尺检查平整度允许偏差小于 4mm。C.楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整。D.栏杆焊疤处理平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲
9、，腻子批嵌密实，栏杆高度、间隙符合设计规范。E.铁质栏杆接口焊接严密，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。表面平整度允许偏差 3mm，接缝直线度允许偏差 2mm，接缝高低差允许偏差 0.5mm。6.2.3.3 地下空间:标识系统、保护系统、车道、车位、防洪及排水系统。A.出入口、车位、车行线、疏散通道、功能房间标识齐全。B.出入口应配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置防雨装置。C.地下车库的柱子、栏杆应有防撞措施，出入口应有减速坡、限高杆、防滑坡槽和道闸；并在出入口区域墙上设置反光带。D.车道出入口应防止路面水进入车库的坡道、排水沟。E.车位划定车位标线和编号，出售车位安装车位地桩锁。F.地下车库
10、需按设计规范或相关规定设置符合消防要求的消防水池、出入口应设置防洪闸。G.地下车库设置排水沟、积水井，安装排水泵及备用泵，排水泵实现自动启动及高水位报警功能。6.2.3.4 防雷系统：A 避雷带规格符合设计要求。B 避雷带及引下线焊接符合规范要求。C 全面测试接地电阻符合设计要求阻值，无明确时应小于 10 欧姆。D 防雷接地带需刷漆进行防锈处理。E 室外留有避雷测试点且入箱/盒敷设，且高于地面。F 弱电安防系统应有防雷措施，云台、摄像机、周界等有信号防雷器，控制中心电源有防雷措施。6.2.3.5 休闲娱乐健身设施:健身、儿童设施、泳池设施、园区座椅。6.2.3.5.1 健身、儿童设施:1、设施
11、安装平稳牢固，符合安全设计规范，场地平整，有安全防护措施、使用说明与注意事项；人身接触面无突起，无锐角；能转动摆动部件无噪音。2、木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱做防腐处理。3、设施安装场地需排水通畅，不积水，有照明设施。6.2.3.5.2 泳池设施:1、泳池循环管道上的各阀门前应装活接，便于维修更换阀门。2、应有补水阀门，且排水系统应能排干泳池的水，反冲洗的排水管应接入污水井、排水沟。3、泳池设备房应配置排风系统、设置有足够容量的集水井并配置合适的排污泵。4、泳池周边应设置救生圈，照明应足够，照明应采用双电源供电。5、设置耐用、适量的休闲桌椅及泳池救生员观察椅。6、泳池吸尘口应深入水面不超过
12、 30cm，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。7、泳池周边的配套设施完好无损。6.2.3.5.3 园区座椅: 公园椅安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。6.2.3.5.4 管道井/沟:沟渠井配置有防震功能的活动井盖。6.2.4 共用设备类实施评估标准6.2.4.1 配电系统:配电室、配电柜、发电机房、室外照明。6.2.4.1.1 配电室:1、自动通风系统正常，干式变压器超温报警器（报警信号引至控制中心） 、风机散热装置正常。2、高低压配电室、变压器房、发电机房地坪应高于周边排水位，正上方及周围没有浸水、渗水、滴漏可能，无给排水管道穿行。3、有防止靠近危险设备的警戒线（
13、宽度约 10cm 的黄色地砖铺设） ，黄色警戒线内铺绝缘垫。4、维修专用工具配置齐全，配置配电系统模拟盘，配置灭火器和应急灯。5、变压器顶端无照明灯具。6、配电室内商业用电与居民用照明电分路控制。7、变压器与配电柜安装在一个房间的有安全隔离防护栏。8、设备房门上有相对应设备房标识。9、通讯设备、电缆进线口封堵严密；变电所、配电室入口安装防鼠板。10、地下配电室内需设置积水坑及强排措施。6.2.4.1.2 配电柜: 1、配电箱、柜门内侧张贴过胶后的电器原理图。2、配电箱、柜内的设备、元件齐全，接地正确，线材色标正确，排列清楚，各开关有标示，接触严密。3、室外配电箱接地良好，照明、插座须设置漏电保
14、护措施。6.2.4.1.3 发电机房：1、机油箱房间应设置防爆灯，发电机应配备两套蓄电池（一用一备） ，如果发电机没有配备充电器模块，需另配备浮充充电器，发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能。2、机组安装基础做减振措施，在发电机房安装高效吸音板降低机房传出的噪音。3、控制柜应设置市电断电测试按钮，送排风系统应设置断电延时装置。4、发电机房位置设置在地下车库，地下车库高度应满足 2.5 米净高，以满足油罐车进出；油箱的进油口设置在方便车辆进出并可装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于 2 寸可直到地面的透气弯管，设置油位管；油箱设置液位管，各进出油口安装球阀。5、放电机房要有足够的通风，一
15、般发电机房的出风口面积是发电机散热器面积的 1.5 倍，机房的进风口面积是发电机散热器的 1.8 倍。6、发电机排烟管道做保温处理。7、发电机组要有工作接地，油箱和共有管道要有防静电接地措施。8、地面做排水沟通往机房外，机房外设置排水坑。6.2.4.1.4 室外照明：小区室外照明、车库照明、景观照明、阳台灯具安装应按设计要求施工(室外照明、泳池照明必须配置漏电保护装置)6.2.4.2 电梯系统：1、曳引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定。2、限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。3、钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象，钢丝绳应刷有平层标识。4、制动器的调整应闸瓦与动轮
16、接触严密，松闸时与制动轮应无摩擦。5、导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。轿厢的组装应牢固，轿壁结合处平整，导靴要能保证电梯正常运行。6、轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过1+2mm。7、层门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变形、不突出装饰面。厅门、轿门应平整，启闭时无摆动、撞击和阻滞现象。关闭时上下门缝一致。8、电梯的电源应专用，机房照明、井道照明、轿箱照明应与电梯电源分开；井道应设置永久性的电气照明装置，即使在所有的门关闭时，在轿顶面以上和底坑地面以上 1m 处的照度均至少为 50 lx。 ；距井道最高和最低点 0.50m 以内各装设一盏灯，中间楼层间隔 7 米设置一个；电梯轿箱
17、内设置应急照明，在紧急状态下应照明 30 分钟。9、电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。10、电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。11、电气接线应正确，连接可靠，标志清晰。12、各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。13、急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。14、极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。15、轿箱自动门的安装触板必须灵活可靠。16、井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。17、安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。18、电梯启动、运行和停止，设置有自动平层装置，轿箱内无较大的震动和冲击，制动可靠。19、运行控制功能达到设计要求。20、超载试
18、验必须达到电梯能安全启动、运行和停止。曳引机工作正常。21、电梯首层设置消防队员专用的操作按钮，测试动作正常。22、电梯底坑应平整、整洁，设置自动排水系统；电梯底坑除缓冲器座、导轨座以及排水装置外，底坑的底部应光滑平整，底坑不得作为积水坑使用；在导轨、缓冲器、栅栏等安装竣工后，底坑不得漏水或渗水。 23、底坑内应有：A.停止装置，该装置应在打开门去底坑时和在底坑地面上容易接近，且应符合规范要求；B.电源插座；C.井道灯的开关，在开门去底坑时应易于接近。6.2.4.3 给排水系统：泵房、各类管线、水箱（池） 、中水系统。6.2.4.3.1 泵房:1、泵房设置有匹配的排水沟、积水坑和排污泵，积水坑
19、应安装高水位报警并连到控制中心。2、水泵变频控制系统应具备：A.PLC、变频器运行过程出现故障时，应有故障代码指示及故障记录查阅。B.该系统在突然断电后又恢复正常供电时，该系统应可以自动复位。C.根据现场实际情况，应可以设置供水压力的上限、下限。D.根据现场实际情况，应可以设置每台泵运行切换时间。3、设备在维修时，相应的每台泵应能退出自动切换运行程序，并可复位。4、泵房内宜有检修水泵的场地，检修场地尺寸宜按水泵或电机外形尺寸四周有不小于 0.7m 的通道确定。5、生活水管表面应刷绿色。6、水泵基座四周应设置排水沟。6.2.4.3.2 各类管线:1、给水管 A.每层管道内应设支架，管卡埋设牢固，
20、管卡与管子接触紧密。 B.各类给水管网应有功能及流向标识，各阀门应有控制范围及状态标识。 C.给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。 D.水表安装位置正确、平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大于20mm。 E.变频供水的小区，每个单元装设单向阀，防止主户水表反转。 F.每个单元必须安装有单独的总阀，室外供水管网合理设置分区阀门，末端设自动排气阀，低端设排空阀等。 G.明敷管和管道井应将管接口麻丝和管子口污物清理感干净后，刷银粉漆二度。 H.所有的给水管（含热水管）都经试压且符合规范标准。 I.所有的主给水管要有原始的冲洗记录。2、排水管 A.排水管每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪
21、 0.51cm，阳台地漏低于地表面 0.5 cm，地漏地滤铁网安放稳固。 B.检查口位置正确，清扫方便。 C.排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净。 D.所有排水管灌水通球试验做到不渗不漏，排水通畅。 E.各类排水管网应有功能及流向标识，管道标有排水类型。 F.高层楼宇 PVC 排水立管中间应设置弯头，最下部应设置铸铁管，防止硬质物破坏。 G.顶层排水管口安装有防护箅子，避免杂物掉入。 H.雨水、污水分流排放。主给排水管线坡度需不小于 0.5%，室外地埋管线不足 1.2 米时，做管道保温处理。3、空调水管 A.按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。 B.管道支承件
22、的间距应统一，立管 75 以上的支承件间距不大于 2m。 C.立管的垂直度偏差：每 5m 不大于 10mm，全高不大于 30mm。 D.所有管道不堵不漏，排水通畅。4、雨水管A.按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。B.管道支架的间距应统一，立管 75 以上的支架间距不大于 2m。C.立管的垂直度偏差：每 5m 不大于 10mm，全高不大于 30mm。D.雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。 E.天台雨水排水口设置有排水篦子F.所有管道不堵不漏，排水通畅。6.2.4.3.3 水箱(池):1、排水管设置在水箱底部，水池底部应有坡度。2、最低处做 60 公分直径、深 50 公分的潜水坑。3、水池内壁贴瓷片，水池内爬梯应采用不锈钢材料，溢水管口和水池出气管口应用不锈钢网封管口；水池人员入口应设不锈钢网并加不锈钢盖密封加锁。4、水箱设置水位监视镜、水深标尺、检修爬梯和高低水位报警装置，报警信号应传至监控中心。5、水箱的排水管不小于 80mm，地下室储水池排水管不小于 100mm，设置在水箱最低处，
