1、,房地产基本概念,房地产是房产和地产的总称，又统称不动产。它包括土地和土地上的附着物。具体而言，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公楼、厂房、仓库和商业、服务、文化教育、卫生、体育用房等。地产是指土地及其上、下一定的空间，包括地面道路和地下相关的基础设施等。房地产是房产和地产的结合体和统一物。就市场经济，房地产是一个地区或一个国家经济活动中的大商品， 就社会而言房地产是人类赖以生存及发展的必需品。,房地产基本概念,房地产业 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称，是一个巨大的产业体系。,其产业链范围涵盖土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与
2、出让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。这些组织和部门之间相互联系、相互依存、相互制约，从而形成一个有机的产业整体。,常德,荆州,房地产基本概念,房地产业的主要内容 土地的开发和再开发。 房屋开发和建设。 地产经营（包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押）。 房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等。 房地产中介服务（包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等）。,常德,荆州,房地产基本概念, 房地产物业管理服务（包括家居服务、房屋及配套设施和公共场 所的维护保养、 保安、绿化、卫生、转租、代收代付等） 房地产金融（包括信贷
3、、保险和房地产金融资产投资等）。 确切来说，房地产行业包括开发、经营、管理、服务等各个环节 或过程的经济活动。各类经济组织和经纪人以及各类技术人员， 构成了上述诸要素的有机体系。,常德,荆州,房地产基本概念,房地产市场体系 房地产市场体系的构成可以从不同的角度进行划分。 按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产金融市场、中介服务市场等等。按物业类型划分：住宅市场、写字楼市场、商业楼房市场、工业厂房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场,房地产市场 房地产商品交换的场所和领域，是房地产商品一切交换或流通关系的总和。,按市场层次划分：房地产一级市场（国家作为土地所有者将土地使用权有偿出 让的交易市
4、场）房地产二级市场（经营者与消费者之间进行房地产商品经营 交易的市场，城市土地使用权的转让，商 品房出售等。）房地产三级市场（消费者进行的交易市场，如二手房市场。）,房地产基本概念,常德,荆州,房地产基本概念,房地产的分类 房地产根据不同的标准可以分为: 一、按房地产用途分类: 居住类房地产:专供人们居住的房地产。 商业类房地产:如商店、市场、购物中心、商业店铺、写字楼等。 旅店类房地产:如宾馆、饭店、酒店、餐厅、招待所等。 休闲类房地产:是指各类娱乐健身活动用的房地产包括各类体育馆、娱乐中心等。 金融类房地产:银行、证劵公司、保险公司。 公共事业类房地产:指文教、卫生、行政、社会福利、交通、
5、邮政等用途。工业类房地产:生产用厂房、仓库等,二、按房地产权属关系分类:国有房产 、集体所有房产、私有房产 、涉外房产三、按房地产的开发程度分类： 生地:不具有城市基础的土地如农地荒地等 毛地:有一定程度的城市基础设施但有有待拆迁安置的旧坏房屋的土地 熟地:完全具有成市基础设施进行过平整能直接进行房屋 建造 在建工程:还未达交付使用的建筑物 现房:可使用的建筑物,房地产基本概念,房地产的特性不可移动性； 位置固定性和异质性 地域差别性； 使用的耐久性和效用的多层次性 高值耐久性； 数量的有限性及供给的稀缺性 增值保值性； 权利的可分割性和权益的流动性,房地产基本概念,常德,荆州,房地产基本概念
6、,房地产代销业房地产业作为第三产业的支柱产业，是一项涉及到金融、建筑、装潢等多方面的行业。而房地产业本身也是由多个环节组成的。从房地产开发、房地产销售到物业管理，是一个很长的过程，而且任何一个环节出现问题都会导致过程中出现偏差。所以，在房地产业的高速发展中，对各个环节的要求也越来越高，从而导致各个环节的工作都需要有专业的人才从事，以前一家公司完成整个过程的时代将一去不复返。从房地产的发展趋势中可以看出，今后开发商将专门负责开发（建房子），销售商将专门负责销售（卖房子），物业管理公司将专门负责对成熟小区的管理（把小区内的各项管理事务再分包给专业公司来负责，如保安、绿化等）。,常德,荆州,房地产基
7、本概念,而我们所要负责的，正是其中的一个环节销售。就是把开发商正在建造的房子或已建造完成的房子，通过广告吸引客户至现场，从而把房子卖掉的过程。这个行业虽然不像房地产开发需要很多的资金投入，但对专业性的要求会更高，其中代销业还可再分成四个部分：,常德,荆州,房地产基本概念,（一）纯企划： 就是由开发商出广告费， 企划公司根据项目特点，为其进行一系列的广告策划，不包括现场销售。（二）企划销售：由开发商提供广告费用，代销公司根据项目的特点，将项目重新定位，从前期的案前准备、广告策划以及现场的销售进行一系列的整体运行。,常德,荆州,房地产基本概念,（三）包 柜：代理销售者或公司仅负责销售，而企划则由其
8、它的广告公司负责。（四）包 销：与企划代理的区别在于，由代销公司来承担广告费用，因此包销的风险性在代销业中是最大的。,荆州,市场概述,房地产市场 简单的说，市场就是一种现象。造就市场相关的因素,房地产需求与供给是一个相对的慨念，他是指一定时期内在一定价格条件下消费者愿意购买和承租的房地产数量。,常德,荆州,市场概述,造就市场相关的因素(1)行情与价格：房地产本身的价格，也就是行情。,(2)需求与供给的影响因素： 人口总量与人口结构 房地产价格 政策经济因素: 消费者收入水平和消费偏好 宏观政治环境 生产要素价格与供给(建筑材料) 房地产交易条件 房产开发商素质,常德,荆州,市场概述,造就市场相
9、关的因素 政府的行为或法令的影响：该城市的都市计划、地区相关经济政策及法令、法规。城市范围的扩大、城市人口的增加城市政治经济文化中心的转移单位分房（福利房/集资房） 房改房 货币分房（公积金）商品房银行贷款利率的降低对开发商而言：降低成本对购房者而言：减少贷款利息开发商土地的取得逐渐由协议转让到公开拍卖拆迁,常德,荆州,地产知识,我国土地公有制的形式 我国的土地所有制是公有制。 集体所有制：主要是农村土地，属于农民集体所有； 全民所有制：主要是城市土地，属于全民所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在，任何人不能取得土地的所有权。
10、,常德,荆州,地产知识,土地所有权和使用权以及使用权的出让 土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利；根据法律规定，土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；根据法律规定，使用土地的单位和个人，除享有一定权利外，还必须 对土地承担保护和合理利用义务；土地使用权可以依法转让，但不得以其它形式非法转让土地。,常德,荆州,地产知识,获取土地使用权的主要方式有:出让、转让和划拨三种方式 土地使用权出让的概念：国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为；出让后的土地，土地所有权
11、仍为国家所有，用地者通过有偿形式获得土地使用权，并通过开发利用土地获得土地收益；使用权有偿出让的土地，必须是国有土地，集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。,常德,荆州,地产知识,土地使用权出让的形式：协议出让：是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表，与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，出让土地使用权的方式。招标出让：指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地块的土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让 人在办理完一切手续后取得土地使用权的行为；拍卖出让：在指定时间、公开场合，在土地管理部门主持下，竞投者按照
12、规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的行为。,常德,荆州,地产知识,挂牌出让，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。土地使用权出让的年限： 居住用地70年； 工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其它用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年。,常德,荆州,地产知识,土地使用权转让的概念指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限内，在履行原合同义务的前提下，将土地使用权有偿让渡给其它使用者的行为；包括：出售、交换、赠予。,常德,荆
13、州,地产知识,土地使用权转让的形式：出售：指土地使用权的转让者将土地的直接支配权转移给购买方，购买方在取得土地使用权同时，向出售方支付地价及有关价款；土地使用权出售后，出让合同中规定的一切权利与义务全部转给新的土地使用者；交换：指土地使用者与其它土地使用者相互交换余期的土地使用权时，交换双方连同原由土地使用权规定的权利义务也同时交换；其它：出租、赠予、抵押、继承等不同形式。,常德,荆州,地产知识,土地使用权划拨， 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式获得土地使用权的用地类型包括：国家机关
14、用地和军事用地；城市基础设施用地和公益失业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，也可通过划拨方式得到的开发用地目前主要是经济适用房项目建设用地。,常德,荆州,地产知识,无偿取得方式：指国有土地使用者通过国家行政划拨方取得土地使用权。中华人民共和国土地使用法规定：国机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地、国家种地扶持的能源、交通、水利等国民经济基础设施用地法律、法规规定的其它用地，经县级以上人民政府批准，可以通过划拨方式取得土地使用权。,常德,荆州,地产知识,房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合
15、性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。,常德,荆州,地产知识,房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：,常德,荆州,地产知识,a) 实物形态上看
16、，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面： a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同； c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。,常德,荆州,地产知识,房地产的特征 房地产的自然特征 a) 位置的固定性； b) 使用的耐久性； c) 资源的有限性； d) 物业的差异性。,常德,荆州,地产知识, 房地产的经济特征 a) 生产周期 b) 资金密集性 c) 相互影响性 d) 易受政策限制性 e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断
17、上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。,常德,荆州,地产知识,房地产的类型 按用途划分： a) 居住房地产:包括普通住宅、高级公寓、别墅等 b) 商业房地产：包括商务办公楼（写字楼）、旅馆（宾馆、饭店、招待所、旅店达等）、商店 （商场、购物中心、铺面等）、餐馆、影剧院等 c) 旅游房地产：包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所 d) 工业房地产：包括厂房、仓库等 e) 农业房地产：包括农场、林场、牧场、果园等 f)特使目的房地产：包括政府机关办公楼、学校、教室、寺庙、墓地等,常德,荆州,地产知识,房地产土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合
18、同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。房地产住宅的层数划分的规定： 低层住宅为1-3层 多层住宅为4-6层 小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层16层以上为高层住宅,常德,荆州,房地产专业名词,1、常用名词 五证： a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用 证；e.商品房预售许可 证； 两书： a住宅质量保证书、b住宅使用说明书； 房地产证： 是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证； 房地
19、产市场： 主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场； 一级市场： 是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；,常德,荆州,房地产专业名词, 二级市场： 是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场； 三级市场： 是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；,常德,荆州,房地产专业名词, 房地产产权： 是指产权人对房屋的所有权和对该房
20、屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利； 土地使用权： 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；,常德,荆州,房地产专业名词, 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买
21、期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。,常德,荆州,房地产专业名词, 现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 毛坯房：是指没有装修的房。 业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。,常德,荆州,房地产专业名词, 会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求
22、，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。 入伙：是指业主领取钥匙，接房入住。,常德,荆州,房地产专业名词, 契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。 征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契
23、税的纳税人。 （1）国有土地使用权出让； （2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换； （3）房屋买卖； （4）房屋赠予。,常德,荆州,房地产专业名词,2、房子的种类 安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。,常德,荆州,房地产专
24、业名词, 产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。 商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。,常德,荆州,房地产专业名词, 集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同
25、承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。,常德,荆州,房地产专业名词, 公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。 房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。 房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。 空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。,
