1、 本 资 产 评 估 报 告依 据 中 国 资 产 评估 准 则 编 制 宁 波 联合 集 团股 份 有限 公 司拟 发 行股 份 购买 资 产 涉 及 的杭 州 盛元 房 地产 开 发有 限 公司 股 东 全部 权 益价 值 评估 项 目 资 产 评 估 报 告 坤元评报2019 605 号（共一册 第一册）坤 元 资 产 评 估 有限 公 司 二一九 年 十一月 三十日 目 录.1.2.4.4.20.21.22.23.23.25.34.35.36.38.40.40.42.149.151.166.168.169.170.171.172.174 1 声 明 2 宁 波 联合 集 团股 份 有限
2、 公 司拟 发 行股 份 购买 资 产 涉 及 的杭 州 盛元 房 地产 开 发有 限 公司 股 东 全部 权 益价 值 评估 项 目 资 产 评估 报 告 坤元评报2019605 号 摘 要 一、委托 人和 被评 估单位 及其 他 资产 评估 报告使 用 人()()二、评 估目的 三、评 估对象 和评 估范围 2019 6 30 3 2019 6 30 3,501,107,242.54 2,436,804,973.03 1,064,302,269.51 四、价 值类型 五、评 估基准 日 2019 6 30 六、评 估方法 七、评估 结论 2,468,303,648.47 1,064,302
3、,269.51 1,404,001,378.96 131.92%八、评估 结论 的使 用有效 期 2019 6 30 2020 6 29 4 宁 波 联合 集 团股 份 有限 公 司拟 发 行股 份 购买 资 产 涉 及 的杭 州 盛元 房 地产 开 发有 限 公司 股 东 全部 权 益价 值 评估 项 目 资 产 评估 报 告 坤元评报2019605 号 2019 6 30 一、委 托人、被评 估单位 及其 他 资产 评估 报告使 用人(一)委托 人 概况 1.()2.1 3.4.31,088 5.6.9133020025410108X4 7.8.5(二)被评 估单位 概况 一)企 业名 称
4、、类 型与组 织形 式 1.()2.3.4.12,762.43 5.6.913301097429376368 7.8.二)企业 历 史沿革 1 2002 9 11 1,000 900(90%)100(10%)2 2003 4 10%()6 5,000 2,000 3,000 2006 10 8 50%2006 10 20 50%2007 10 4,000 2,000 2,000 2014 6 50%2017 8 50%2018 3 2,762.43 2,762.43 12,762.43()7,762.43 60.8225%5,000.00 39.1775%12,762.43 100.0000%
5、三)被 评估 单位前 2 年及 截至 评估基 准日 的资产、负 债 状况 及经 营业绩 见下 表：2017 12 31 2018 12 31 4,093,437,205.01 2,982,921,628.97 3,543,478,434.69 3,720,333,875.97 1,776,287,053.63 2,321,568,079.94 373,103,329.04 1,206,634,575.34 1,221,910,354.75 7 2017 2018 2019 1-6 308,763,770.26 121,468,495.24 63,977,480.66 224,340,938.1
6、8 77,316,393.00 37,714,380.05 185,105,945.24 259,001,939.56 11,476,986.47 179,481,642.41 251,390,756.09 15,275,779.41 2017 12 31 2018 12 31 3,734,582,890.62 2,933,227,024.81 3,501,107,242.54 3,236,274,970.78 1,880,175,201.30 2,436,804,973.03 498,307,919.84 1,053,051,823.51 1,064,302,269.51 2017 2018
7、 2019 1-6 144,009,891.17 91,042,393.88 52,019,819.03 85,026,898.80 54,871,797.61 31,946,245.00 166,896,740.64 58,832,433.20 6,329,195.49 171,235,272.57 54,743,903.67 11,250,446.00 2019 9342 四)企 业所 在行业 现状与 发展 前景分 析 1.(1)1)20 GDP 20 1998 GDP 3,434.50 2018 59,846.00 15.36%GDP GDP 2008 GDP 1998 4.03%201
8、8 6.65%8 GDP WIND 2010 2018 24.14 64.57 15.09%2010 17%9 2)2010 48,259.40 2018 120,263.51 13%GDP 2018 7.04%WIND 2010 65%72%2008 2010 2011 24.63%32.84%30.25%3)2016 2017 10 2016 1 2018 CREIS WIND 2016 2016 12 18%2016 20%26.82%2016 2019 6 2016 18.86%3.87%20%0.55%(2)11 1)2)(3)1)20 90 2018 59%1990 75%2018
9、 81%43%66%12 30%70%2016 2016 2 2016 9 1 2)13 2017 2018 3)2016 2018 4)2010 2019 6.5%18%14%38%14 WIND 2017(4)1)A.30 10%15 B.C.2)A.2010 2018 100 1,327 2,600 7%16 B.2.(1)2010 2018 2,651.88 6,500 12%956.20 3,068.90 15.69%17%2010 36%2010 2014 2015 2018 46%WIND(2)17 五)公 司经 营概况 1.,2019 4 2019 4(1)30,000 68,
10、881 2004 8 2006 12 1 509.03 60(2)CBD 45,182.70 222,612.23 2006 12 2009 3 2009 11 2012 12 2016 6 1 4 20 19 151 6 269(3)2011 1 29,947.00 29,471.00 2018 0055997 18(4)2011 12 2015 12 17 4,448.86 2.2 4 1 2008 2 50%440,635,388.63 2 2013 8 50%212,177,205.43 3 2008 1 100%40,661,351.76 4 2009 11 25%206,996,4
11、60.21 5 2017 9 49%82,489,526.11 6 2007 12 100%3,065,947.08(1)A B C A 26 1-4 5 A 7 B 34 27 C 41 43 52,250.00 252,438.07 2005 8 12 2006 5 25 2008 6 18 2008 12 31 187,902.33 402.23 2 161 8,891.69 73(2)241,340.00 19 288,414.60 1.0 2019 10 2020 37 2 124 2 133,203.00 248,181.40 134,231.02 77,725.05 54,144
12、.95 41%2019 4 2022 11 2023(3)87,386 131.08 16 326,664.11215,802.05 110,862.06 211,631.72 949.40 1,582 2014 11 2015 6 2017 12 2 1 25(4)8 1 32,085.90 100,094.69 78,935.25 65,285.91 63,777.731,508.18 2017 12 2020 5 20 2020 10 8 1 37,238.22 101,897.35 77,820.92 28,974.34 2018 12 2021 7 2021 11 8 1 31,48
13、4.60 76,155.11 56,910.07 2019 3 2021 7 2021 11(5)149,916.77 2016 9 2018 5 2021 3 406 25,635.19(三)委托 人与被 评估单 位的 关 系(四)其他 资产评 估报告 使用 人 二、评估 目的 21 三、评估 对象 和评 估范围 2019 6 30 2019 6 30 3,501,107,242.54 2,436,804,973.03 1,064,302,269.51 1,729,641,348.65 1,771,465,893.89 986,025,879.22 839,737,498.32 733,37
14、5,481.01 20,037,929.95 15,952,238.98 1,669,785.35 34,442,509.33 3,501,107,242.54 2,025,712,006.21 411,092,966.82 2,436,804,973.03 1,064,302,269.51 1.(1)1,384,818,763.89 1,395,245,434.40 10,426,670.51(2)22 322,274,374.45 2019 4(3)986,025,879.22 2 4 1 440,635,388.63 50%2 212,177,205.43 50%3 40,661,351
15、.76 100%4 206,996,460.21 25%5 82,489,526.11 49%6 3,065,947.08 100%(4)839,737,498.32 733,375,481.01 1 509.03 69,105.23 2,724.23 2,924.73 2.四、价 值类型 及其 定义 1 2 23 五、评 估基准 日 2019 6 30 六、评 估依据(一)法律 法规依 据 1.2.3.4.5.(二)评估 准则依 据 1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.6(三)权属 依据 1.2.()24 3.4.(四)取价 依据 1 2 3.4.5.6.7.8.9.
16、2008170 691 50 10.2016 18 11.2016 43 12 13 14 iFinD 15 25 16 17 18 七、评 估方法(一)评估 方法 的 选择(二)资产 基础法 简介 26 一)流 动资 产 1 2(1)(2)3(1)2006 2016 2019 4(2)4 27 二)非 流动 资产 1(1)(2)2 3 45()28(1)(2)3(3)4(1)(2)1),29 2)(3)(4)5 5 6 三)负 债 30(三)收益 法简介 一)收 益法 的的应 用前提 1()2 3 二)收 益法 的模型 t11)ntttCFFr=+n tCFF t r t t 三)收 益法
17、评估参 数的确 定 31 1.2023 2019 7 2023 2.3.1)(WACC)()1edEDWACC K K TE D E D=+WACC Ke Kd T D/E dK CAPM e f cK R Beta ERP R=+32 eK fR Beta ERP cR 2)A.2019 6 30 5 B.iFinD C.Beta iFinD Beta u=l 1+(1-T)(DE)(T l Beta u Beta DE)beta Beta()lu=1+1-t D/E Beta D.300 iFinD 2009 2018 300 ERP ERP E.Rc 33 3)A.eK e f cK R
18、 Beta ERP R=+B.dK dK C.()1edEDWACC K K TE D E D=+4.5 3 5.6.34 八、评估 程序 实施 过程和 情况 2019 1 17 2019 11 30(一)接受 委托阶 段 1.2.3.4.(二)资产 核实阶 段 1.2 3 4.5 6 7 8(三)评定 估算阶 段 1 2 3 4.35(四)结果 汇总阶 段 1 2 3 4 5(五)出具 报告阶段 九、评 估假设 1.(1)(2)(3)(4)(5)(6)2.36(1)(2)(3)(4)(5)十、评 估结论 1 3,501,107,242.54 4,889,015,654.68 1,387,90
19、8,412.14 39.64%2,436,804,973.03 2,420,712,006.21 16,092,966.82 0.66%1,064,302,269.51 2,468,303,648.47 1,404,001,378.96 131.92%A B C=B-A D=C/A*100 1,729,641,348.65 2,701,055,064.72 971,413,716.07 56.16 1,771,465,893.89 2,187,960,589.96 416,494,696.07 23.51 986,025,879.22 2,132,584,559.17 1,146,558,67
20、9.95 116.28 37%A B C=B-A D=C/A*100 733,375,481.01 0.00-733,375,481.01-100.00 15,952,238.98 47,570,000.00 31,617,761.02 198.20 1,669,785.35 0.00-1,669,785.35-100.00 34,442,509.33 7,806,030.79-26,636,478.54-77.34 3,501,107,242.54 4,889,015,654.68 1,387,908,412.14 39.64 2,025,712,006.21 2,025,712,006.2
21、1 411,092,966.82 395,000,000.00-16,092,966.82-3.91 16,092,966.82 0.00-16,092,966.82-100.00 2,436,804,973.03 2,420,712,006.21-16,092,966.82-0.66 1,064,302,269.51 2,468,303,648.47 1,404,001,378.96 131.92 2 2,470,435,600.00 3 2,468,303,648.47 2,470,435,600.00 2,131,951.53 0.09%38 2,468,303,648.47 十 一、特别事 项说 明 1 1 509.03 2(1)152 64,073.86 6 8,441.55 50,000.00 2017 5 15 2027 5 15 43,357.00(2)509.03 2,724.23 63,969.47 1,052.31 39 3.(1)(2)(3)(4)4.5 6 7.8 40 十 二、资产评 估报 告使用 限制 说明 1.2.3.4.5.2019 6 30 2020 6 29 6.7.十 三、资产评估 报告 日 2019 11 30
