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当前房地产贷款风险管理研究——以广东为视角.doc

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1、当前房地产贷款风险管理研究以广东为视角 谢洁华 李成青 中国工商银行广东省分行 摘 要: 2016 年以来, 国家密集出台房地产调控政策, 加强对房地产行业的管理, 以促进房地产平稳发展。在金融监管方面, 房地产风险也成为重点排查领域:人民银行、银监会近期连续下发关于银行业风险防控的文件, 严禁银行资金违规流入房地产领域, 并启动了一系列专项整治, 以进一步加强房地产金融宏观审慎管理, 防范相关金融风险。当前, 国内房地产投资增长速度及销售情况回落, 行业发展面临较大的政策不确定性, 整体行业风险压力加大。鉴此, 分析研究当前房地产发展特征, 总结规律, 有助于商业银行加强对房地产贷款风险的管

2、理, 进一步防范相关金融风险。鉴于广东在全国房地产市场中占比较高, 且发展特征与全国市场一致, 本文以广东房地产市场为切入点, 结合 A 银行的市场调研情况, 进一步分析总结当前房地产的经营特点和风险节点。最后, 本文提出了当前防范房地产贷款风险的管理意见。关键词: 房地产; 信用风险; 风险管理; 作者简介:谢洁华, 中国工商银行广东省分行, 高级经理、高级经济师;作者简介:李成青, 中国工商银行广东省分行高级经济师。2016 年, 广东房地产开发总量居全国第一, 其房地产市场占全国的 10%左右。近期, 广东密集出台房地产调控政策, 主要是限购房地产。这使得房地产开发项目后续去周期化放缓,

3、 销售资金回笼放慢, 进而影响了房价运行。特别是前期取得土地成本较高以及金融杠杆较高的企业, 后续开发成本也将会上升, 相关金融风险也会随之有所上升。因此, 分析研究广东房地产市场情况及商业银行房地产贷款风险管理措施, 在当前经济形势下, 对商业银行信贷经营具有一定的借鉴意义。一、广东房地产市场在全国占比较高, 房地产开发投资保持逐步增长, 虽受调控政策影响, 销售面积有所回落, 但市场仍保持活跃房地产是我国经济的重要组成部分。近二十年来, 中国房地产为经济快速发展、城市化和劳动就业做出了积极的贡献。2016 年, 全国房地产开发投资 102581亿元、商品房销售面积 157349 万平方米,

4、 分别比上年增长 6.9%、22.5%。其中, 广东房地产开发投资 10307.8 亿元、商品房销售面积 14611.6 万平方米, 分别占全国的 10.04%、9.29%。2016 年, 广东房地产开发总量居全国第一, 比江苏、浙江和山东分别多 1351.43 亿元、2838.43 亿元和 3984.42 亿元, 总量同比提高 1.1 个百分点, 在全国房地产市场中具有举足轻重的作用。目前, 广东已陆续有 8 个城市出台房地产调控政策, 限购房地产。其中, 除广州、深圳为一线城市外, 佛山、东莞、惠州、中山、珠海、江门等均为二、三线城市, 目的在于进一步加强对房地产市场的调控, 以保持和促进

5、房地产市场的平稳发展。(一) 2016 年房地产市场整体呈平稳较快发展, 但市场分化态势明显1. 销售面积屡创新高后小幅回落, 但是平均销售价格仍高位运行根据林采宜和刘郁的研究, 2015 年初以来的房价快速上涨与人口流入及土地供给方面的变量没有明显的相关性, 国内金融环境的变化是推动房价上涨的主要动因。由于我国资本项下没有完全放开, 资金海外配置的空间有限, 因此, 在汇率贬值和通货膨胀的推动下, 一线城市的房地产成为大多数中产阶层追逐的保值资产, 大量资金对一线城市房地产的配置导致其价格快速上涨。2016 年, 广东房地产开发投资 10307.80 亿元, 同比增长 20.7%, 增幅比上

6、年提高 8.9 个百分点。全年商品房销售面积 14611.60 万平方米, 增长 25.1%, 增幅比前三季度回落 6.9 个百分点, 比上年回落 0.3 个百分点;全年商品房销售额16214.61 亿元, 增长 41.7%, 增幅比上年提高 6.5 个百分点。全省平均商品房销售价格为每平方米 11097 元, 比上年提高 1301 元, 带动了销售金额增长。全省商品房待售面积比上年减少 135 万平方米, 下降 2.4 个百分点。受上年基数前低后高和新一轮从严调控政策的影响, 广东商品房销售增幅自年初高位开局后逐月回落, 但各月销售面积基本都超过 1000 万平方米, 市场仍保持活跃。从区域

7、市场看, 珠三角地区商品房销售面积 10694.06 万平方米, 同比增长22.8%, 占全省的 73.2%。其中, 排名前四位的佛山、惠州、广州、中山的销售面积分别为 1856.95 万、1700.22 万、1624.01 万和 1015.33 万平方米, 均超过1000 万平方米。重点城市表现活跃, 市场分化态势延续。总体上, 2016 年广东房地产开发投资保持了平稳较快增长, 商品房销售市场整体良好, 销售面积在屡创新高后小幅回落, 平均销售价格则仍高位运行, 商品房待售面积略有下降。2. 四季度市场有所降温, 部分房地产调控城市出现回落随着部分城市房价、地价的较快上涨, 2016 年国

8、庆前后, 广东多地出台调控政策, 同时加强房企融资监管, 规范开发、销售、中介等市场行为, 合理引导市场预期。在多措并举下, 销售市场热度整体有所回落, 全年商品房销售面积、销售均价同比增速分别比前三季度回落 6.9 和 0.8 个百分点。2016 年前三季度房价及其涨幅较高的广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞等6 个城市, 均出台了调控新政。在出台新政后, 四季度珠海、东莞的商品住宅成交面积较三季度回落, 珠海环比下降 55.3%;而广州、深圳、佛山、惠州成交面积则继续增长。房价方面, 深圳、珠海、惠州四季度房价出现回落, 环比分别下降 15.1%、7.6%和 3.6%;广州、佛山、东莞房价

9、则继续上涨, 但环比增幅已较前三季度有所收窄。(二) 2017 年销售加速回落, 但开发投资同比增幅仍有提高;非调控区域增长加速, 稳房价压力加大1. 一季度房地产市场概况2017 年一季度, 广东房地产开发投资 2004.11 亿元, 同比增长 14.7%, 增幅同比提高 1.9 个百分点, 比 2016 年全年回落 6.0 个百分点。一季度商品房销售面积 3011.06 万平方米, 同比增长 6.2%, 增幅同比回落 58.6 个百分点;商品房销售额 3484.35 亿元, 增长 15.3%, 增幅同比回落 77.1 个百分点 (见图 1) 。全省平均商品房销售价格为每平方米 11572

10、元, 同比增长 8.5% (见图 2) 。从区域市场看, 2017 年一季度, 珠三角地区商品房销售面积 2038.29 万平方米, 同比下降 5.2%, 珠三角商品房销售面积和金额分别占全省的 67.7%和 84.5%, 同比分别回落 8.1%和 4.1%;一季度, 粤东、西、北地区商品房销售量同比增速明显高于珠三角地区, 市场同比也有所提升, 带动全省增工。此外, 粤西北地区的房价上涨幅度已接近珠三角地区, 其“稳房价”压力渐显 (见表 1) 。总体上, 一季度广东房地产开发投资同比增速回升, 但商品房销售面积大幅回落, 而商品房销售价格继续提高。在热点城市不断加强对住宅市场的调控之下,

11、珠三角地区商品住宅市场整体有所降温。2. 房地产调控升级, 调控效应有所显现2017 年, 一方面, 广东房地产调控范围扩大, 又增加了中山及江门两个城市;另一方面, 原有调控城市的调控政策更趋严格, 进一步加码“限购”“限贷”“限卖”等措施, 以遏制投资投机性购房。截至 2017 年 4 月末, 广东已出台房地产调控政策的城市有 8 个, 分别为广州、深圳、佛山、东莞、惠州、中山、珠海、江门 (均为珠三角城市) 。从目前各地区的调控政策看, 惠州、江门、中山的调控政策较为为宽松。特别是惠州, 只对二手交易要求证满 3 年后方可转让 (对二手交易影响较大) 。江门及中山对非户籍居民家庭只要求缴

12、交半年的个税或社保, 对一手房销售影响不大 (见表 2) 。表 1 2016 及 2017 年一季度广东各地区商品房销售情况 (单位:万 m、亿元、元/m) 下载原表 表 2 广东主要地区房地产调控政策简表 下载原表 深圳、珠海、惠州、东莞、中山等城市因调控政策严厉, 一季度商品住宅销售面积同比下降, 且跌幅均超过 30%。另根据广东省房地产协会的数据, 一季度, 广东个人按揭贷款同比下降 3.7%, 增速比去年同期分别回落 34.6 和 55.2 个百分点, 房地产销售回笼资金增长乏力。在调控政策持续收紧下, 行业销售回笼资金增速总体逐月回落。调控效应正逐步显现。由于 2016 年上半年房地

13、产行业高涨, 金融机构可以为房地产企业提供几乎涵盖房地产开发每个环节的融资。而大部分房地产企业, 则是通过高杠杆金融来运作项目。随着房地产调控政策的密集出台, 房地产开发企业目前融资环境明显收窄。特别是随着热点城市调控政策效应的进一步显现, 以及相关部门不断加强对金融市场的监管, 严禁其他资金违规进入楼市, 预计后市行业资金压力可能会进一步增大。二、A 银行近年房地产业务办理情况及对房地产贷款及调控的问卷调查情况A 银行在广东地区房地产业务中的占比为 13%, 同业占比较高, 以其为例具有良好的示范意义。鉴此, 本文以其业务经营情况及当前房地产贷款问卷调查情况作为案例进行分析。(一) A 银行

14、的房地产业务以珠三角城市及大型房地产集团为主, 与当前市场发展趋势一致A 银行自 2016 年 1 月 1 日至 2017 年 4 月 14 日以来, 共审批通过房地产贷款业务 (含并购贷款) 80 笔。从地区分布情况看, 主要分布在佛山、中山、东莞、珠海四个地区, 占全部业务的 58% (见表 3) 。从归属集团分布情况来看, 主要集中在碧桂园地产、保利地产、美的地产、雅居乐地产四个集团, 占全部业务的 53% (见表 4) 。A 银行业务的区域分布及客户分布均为集中, 主要以珠三角城市及大型房地产集团为主, 与目前房地产发展趋向集中的态势相符。(二) A 银行房地产贷款问卷调查反馈情况表明

15、, 目前房地产市场正常, 调控政策有利于促进房地产平稳发展本文针对房地产建设资金投入、销售、购买客户、项目封闭管理、调控政策影响以及未来市场的预测等情况, 对佛山、东莞、惠州、中山、珠海 (包括横琴) 、江门 6 个城市 A 银行的分支机构进行了问卷调查。截至 2017 年 4 月 10 日, A 银行在这 6 个城市向 73 户发放房地产贷款共计 201.29 亿元, 占 A 银行业务总量的 72%, 表明调查问卷具有代表意义。问卷的回复情况较为一致。A 银行反馈的调研情况如下:第一, 房地产项目建设进度、销售情况及贷款归还正常。问卷调查的房地产项目建设进度及投入资金情况与预期基本相匹配,

16、未出现资金挪用等现象;目前已进入销售阶段的项目销售正常, 不存在滞销的情况, 并能按照项目贷款约定要求还款。目前 A 银行存量房地产贷款中绝大部分土地成本较低, 具有较好的对抗风险能力。第二, 房地产购买人群有所变化。从购买群体结构变化看, 在政策实施前, 东莞、惠州、中山等地区的购房群体, 尤其是临深片区的深圳购房者占比较高, 新政实施后深圳以及投资性客户比例有所下降, 但临深片区由于地缘的特性和深圳价格差的支撑, 深圳购房者比例依然是去货主力。随着目前房地产价格趋稳, 本地刚需客户将会增加。第三, 二线城市的房价依赖于一线城市的带动作用。调查反馈, 本轮房地产周期中大幅上涨的二线城市部分是

17、承接一线城市的溢出效应, 典型的是深圳对惠州、东莞的溢出;广州对佛山、清远的溢出。表 3 A 银行房地产贷款业务地区分布情况 下载原表 表 4 A 银行房地产贷款业务主要集团分布情况 下载原表 第四, 调控政策有利于促进房地产平稳发展。上述房地产调控城市分行均反映, 房地产调控政策在一定程度上影响了房地产的销售, 但整体有利于稳定房价、遏制短期房地产投机行为, 从而保障房地产市场平稳发展。对于后续房地产市场发展, 各行仍旧看好。三、广东房地产市场区域分布和产品类型结构均发生明显改变, 具有新的特征及代表性一是销售情况有所回落, 阶段性有所降温。自 2016 年四季度以来, 广东房地产销售回落趋

18、势明显。根据广东房地产协会的预测, 调控措施对市场预期及交易行为的实际影响将在 2017 年 4 月份及以后的时间内更为清晰地显现出来, 但整体仍将维持相对稳健。二是区域集中程度较高, 且重点城市仍表现活跃。珠三角地区 2016 年销售面积占比 73.2%、2017 年一季度占比 67.7%。虽然 2017 年占比有所下降, 但市场份额仍居高位。2017 年一季度, 广州、佛山和江门商品房销售分别增长了24.1%、47.1%和 45.6%, 销售增长较快;深圳和东莞分别下降 24.1%、47.9%。重点城市成交仍活跃。三是市场分化态势延续, 部分城市波动加剧。珠三角地区经济发达, 人口集中,

19、外来人口不断流入, 居民收入水平较高, 城市建设投入大、发展快, 房地产开发需求大, 短时间内仍会持续发展。目前, 广东部分三、四线城市销售大幅增长, 上涨幅度已接近珠三角地区。其整体市场需求量有限, 稳房价压力渐显, 后续存在调控的可能性加大, 并会加剧市场的波动。从长期走势看, 人口决定城市未来。四是金融市场渐趋规范, 销售资金回笼放缓, 行业资金压力隐现。当前, 房地产调控政策的主基调已由去库存转向去杠杆, 通过加强房地产金融整顿与监管和收紧房企发债政策等规范金融市场, 严查和打击各类违规资金进入楼市, 加上行业销售回笼资金增速总体逐月回落, 行业资金压力可能将进一步增大。五是形成城市群

20、模式的房地产市场格局。城市群已经成为我国未来城镇化的主体形态。广州、深圳周边城市受其住房需求外溢支持与城市群发展趋势的影响, 已形成以广州、深圳两个一线城市及其周边城市所组成的城市群, 构成资源和价值的集中区域, 整体仍会维持稳健发展态势。六是房地产调控政策仍存在持续升级的可能。目前, 广东商品房销售均价仍有所增长, 部分三、四线城市及非住宅商品房销售及价格增长过快, 或将导致调控政策继续升级;因城施策的效应也会加强。例如, 热点城市调控可能继续加码, 部分三、四线城市也将加入限购限贷行列。七是银行房地产贷款质量良好。目前, 大型银行房地产贷款质量良好, 且贷款主要集中在珠三角分行, 区域市场

21、活跃。目前, 进入销售阶段的项目, 销售情况良好;借款客户主要为大型房地产集团, 整体实力较强, 贷款整体保障性较高。八是房地产杠杆率较高。2016 年 6 月末, 房地产行业的资产负债率已升至81.33%。以存量的概念来计算, 房地产企业的杠杆率达到 4.36, 而去年同期则是 3.3, 杠杆率上升很快。随着 2016 年下半年市场的繁荣带来房企收入和利润增速显著上升, 房地产行业的主要财务指标应会好转, 杠杆率会从高位回落。在 2017 年, 在监管部门要求促进金融资源更多流向实体经济, 降低房地产杠杆水平的情况下, 房地产企业的融资渠道及门槛将越来越高。四、制定提高房地产贷款标准、优选企

22、业及项目, 加强管理控制的信用风险管理策略综上所述, 在国家控房价、防风险的政策导向下, 商品房销售市场区域分布和产品类型结构均发生了明显改变, 由于房地产政策从严趋紧的态势或将长期存在, 房地产市场将趋于回落。因此, 需制定风险管理策略, 采取必要的措施, 从风险前端强化准入管理、持续优化房地产融资结构, 有效加强对房地产贷款风险的应对。(一) 提高准入标准, 优选借款人第一, 尽量选择与全国性大型房地产企业合作, 特别是要选择资产负债水平合理的集团, 要求以 2016 年集团合并报表为基准, 资产负债率不超过 80%。同时, 应在集团授信总额上整体进行控制, 根据其开发项目情况, 择优进入

23、, 并设定年度融资控制总额。第二, 重点选择区域内本土实力雄厚、风险抵御能力强、企业市场口碑良好、项目储备多的区域大中型房地产企业, 综合考虑其储备的土地成本, 锁定项目进入。第三, 不进入借款人、股东、实际控制人或高管涉及高息民间借贷的企业。(二) 优选区域, 防范区域风险第一, 重点选择去货周期低于 8 个月的城市, 并且是常住人口持续流入量大的城市。第二, 主要选择房地产价格上升幅度较低的城市, 发展较为稳健的城市。(三) 择优进入项目, 做到好中选优, 锁定良好的市场第一, 积极进入位于城市市区中心、位置良好的项目, 重点选择具有学区或项目周边有公园、山水等自然资源, 或交通便捷、生活

24、配套完善的项目。县域城市项目原则上不进入。第二, 优先考虑项目土地取得成本较低的项目。对 2016 年下半年通过竞拍取得土地的项目要严格控制, 尽量不进入;对通过并购股权取得土地的, 选择土地成本在项目周边竞拍价格 70%以下的项目。第三, 对外地购房者为主的区域及项目需密切关注, 坚持进入以本地需求为主, 定位为本地客户服务的项目。(四) 强化贷款条件, 提高整体的风险对价第一, 提高项目条件, 要求落实房地产抵押;对项目公司要求落实, 如上市公司主体等最有实力的企业提供担保, 以提高银行的风险对价。第二, 要求股东借款及债券融资等负债性资金不得作为项目资本金, 并且项目自有资金需反映为财务

25、报表的所有者权益, 加强自有资金比例控制, 从前端防范风险。第三, 严格控制房地产杠杆比例, 特别对并购项目, 其并购业务及住房开发贷款合计不得超过项目整体总投资的 60%, 以进一步降低企业的杠杆率。(五) 加强后续管理, 确保项目整体封闭管理第一, 通过合同条款及日常监督使用, 使银行贷款资金用于项目建设, 并按工程进度提款, 确保企业无法擅自改变贷款用途。第二, 加强房地产项目的封闭管理, 要求企业开立项目建设资金及销售资金回笼专户, 要求项目自有资金、借款资金、全部经营收入等需回笼该专户;对项目建设资金使用和楼房销售款回笼实行封闭管理, 销售回笼资金不得用于关联方款项支出, 并落实专人

26、切实执行还款来源的封闭管理。第三, 制定详细的还款计划, 适当加快收贷速度。要求项目销售后, 每月按不低于销售回笼资金的一定比例归还贷款, 并在项目销售率 (按面积计算) 达到50%时归还不低于贷款发放金额的 50%, 项目销售率达到 70%前归还全部贷款本息。参考文献1戴莉芬、李成青.企业融资结构化运作的风险管理思考J.武汉金融, 2012 (3) 2李成青.小议银行不规范经营行为J.金融管理与研究, 2012 (5) 3李成青、谢洁华、李础蓝.当前经营环境对银行信贷客户影响研究J.金融论坛, 2009 (10) 4梁荣松、李成青、谢洁华.北岩银行挤兑危机对我国银行业信贷高速增长的启示J.海

27、南金融, 2010 (5) 5林采宜、刘郁.2017 年, 中国房地产市场的机会与风险R.2016 6文世尧、李成青、李础蓝.新能源战略下银行信贷经营策略分析J.南方金融, 2009 (10) 7谢洁华、李成青.论新形势下银行信贷进入策略J.南方金融, 2009 (1) 8郑泽宏、马佳佳、李成青.信贷风险管理视角下企业资金流分析应用研究J.投资研究, 2009 (7) 注释(1) (1) 根据广东统计局的数据, 珠三角地区包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、惠州、江门、肇庆 9 个地级市;粤东地区包括汕头、汕尾、潮州、揭阳 4 个地级市;粤西地区包括湛江、茂名、阳江 3 个地级市;粤北和山区包括韶关、梅州、河源、清远、云浮 5 个地级市。

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