1、房地产项目工程常见问题及龙湖式破解和前控,2015年11月,周老师 重庆大学| 工程硕士,厦门龙湖地产 | 工程总兼泉州项目运营总,讲师介绍,厦门龙湖工程第二名,厦门龙湖工程第二名,更高的项目溢价,营销 研发 财务,发展 成本采购 物业,工程,更高效的项目运营,现实：挤压,我们的目标：红旗必须插在山顶上！,工程管理的价值： 确保所有的项目工程管理成果达成 工程职能的工作重点规划、文化塑造与引导 专业标准、流程的建立、宣贯与执行 实现项目高周转 提高客户满意度和对产品质量的认同度，减少营销费用 培养工程人才,目录,一、房地产项目工程管理典型专业问题及龙湖式破解 二、如何有效预控工程质量问题发生
2、三、现场施工如何有效过程管控好工程质量问题 四、示范区（含售房部样板房）工程管理方法 五、工程管理人员工作重点及要求 六、传统木模与铝合金模板的对比分析,地下室内渗水,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,室内腻子起泡,原因有哪些？,外墙防水缺乏刚性保护层,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,外墙防水缺乏刚性保护层,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,地下室外墙部分防水等级一二级,地下室外墙防水构造做法,1.立面卷材与砼结构相接 触的部位应采用满粘法。 2.立面SBS 卷材施工接茬 的搭接长度不小于100mm。 3.在立面与平面的转角
3、处，卷材的接缝应留在平 面上，距立面不应小于 500mm。（也可使用聚氨酯防水涂膜）,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,地下室外墙部分防水等级一二级,6.素土分层夯实。 5.100 厚M5.0 水泥砂浆砖砌保护层。 4.H 厚聚苯乙烯泡沫板点粘贴（密度为18KGm3，厚度按节能设计）。 3.防水层 。 【如：LH-DXWQ-F1-：4mm 厚弹性体改性沥青防水卷材(聚酯胎聚乙烯膜型) 1.5mm 厚溶剂型橡胶沥青防水涂料；附加层宽度为500mm】 2. 均匀满涂刷或喷涂基层处理剂。 1.抗渗钢筋混凝土外墙打磨、修补平整。,地下室外墙防水构造做法,一、工程管理典型专业问题及
4、龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,地下车库车道的挡水线（入口处、中途、坡道最低处）+截水沟+减速带，阻止大量的室外雨水进入地下车库,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,地下室底板部分防水等级一二级,6.抗渗钢筋混凝土底板。 5.50 厚C15 细石混凝土保护层。 4.防水层。（迎水面） 【如：LH-DXDB-F1-/（4+3）mm 厚双面覆聚乙烯膜聚酯毡胎体SBS（型）改性沥青防水卷材； 附加层宽度为500mm。】 3.均匀满涂刷或喷涂基层处理剂。 2.100 厚C15 细石混凝土垫层、表面原浆赶光找平。 1.地基持力层。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇
5、,1.SBS 卷材施工搭接宽度长 边、短边不小于100mm。 2.底板垫层砼平面部位的卷材宜采用空铺法或点粘法。 3.热熔封边：卷材搭接缝处用喷枪加热，压合至边缘挤出沥青粘牢。卷材末端收头用沥青 嵌缝膏嵌固填实。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,1.后浇带浇筑前的施工缝凿毛、清理、润浆。 2.后浇带位置应采用高一等级的膨胀混凝土。 3.采用超前止水带构造方式，后浇带可提前封闭。 4.后浇带浇筑后要保持至少28d的湿润养护。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,抗浮锚杆钢筋部位止水油膏施工完成样板。,1.堵漏剂封堵前应对锚头进行凿毛、清理以及润浆处理。
6、 2.防水涂膜上翻锚杆钢筋100 高。 3.筏板砼施工前用BW 止水条包裹钢筋。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,1.从底面折向立面的卷材与永久性保护墙的接触部位，应采用空铺法施工。 2.主体结构完成后，铺贴立面卷材时，应先将接茬部位的各层卷材揭开，并将其表面清理干净，如卷材有损伤，应及时进行修补。 3.立面卷材铺贴时，应先铺转角，后铺大面。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-地下工程防渗漏篇,防水施工前，界面移交工作严重脱节,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-平屋面渗漏问题,防水施工前，结构找坡不到位,非种植上人平屋面（防水等级二级）（倒置式防水） 8. 保温
7、层排气管（DN50PVC 管，水平长150，高300，下部90弯头连接，上部45弯头转角）。 7.40 厚C20 细石混凝土刚性保护层内掺4防水剂，R5200 冷轧带肋单层双向钢筋网片，按间距40006000mm 设分格缝（钢筋在缝内断开），缝宽20mm，建筑油膏嵌填密实。 6.20 厚M5.0 水泥砂浆找平层。 5.最薄处30 厚轻质材料找坡（1：8 水泥膨胀珍珠岩、陶粒砼、加气砼块等）（坡度2%3%或按设计）。 4.H 厚保温层（保温材料厚度均按节能设计），留设间距不大于6m 的排气道。 3. 防水层。【如：1.5 厚单(双组份)聚氨脂型防水涂膜，分三遍涂刷，满铺一层聚酯无纺布，附加层宽度
8、为500mm+3 厚SBS(APP)自粘式防水卷材(聚酯胎聚乙烯膜型)，泛水高度从结构面算起500mm 高。】 2.均匀满涂刷或喷涂基层处理剂。 1.钢筋混凝土屋面楼板原浆收光，宜向落水口形成20mm 内高差找坡。阴阳角做50mm 圆弧处理，结构板须做24小时蓄水试验。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-非种植上人平屋面建议做法,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-非种植上人平屋面建议做法,构造 简 图,说明 1.若找坡层最厚处小于 100mm 时，可将轻质找 坡材料与找平砂浆同时 取消，代之以第7 项刚性 防水层兼做找坡层。 2.为使SBS（APP）卷材 与聚氨酯涂膜防水之间 形成“优
9、势互补”和复合 防水，卷材施工时搭接 部位必须满粘密实。,屋顶女儿墙较高时，将施工缝留在高于屋面板的位置，有利于防渗漏,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-屋面防渗漏做法,屋面卷材进行热熔封边,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-屋面防渗漏做法,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙无阳台遮挡外窗防渗漏,飘窗渗水,外墙窗渗水,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙无阳台遮挡外窗防渗漏,外墙窗渗水,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙无阳台遮挡外窗防渗漏节点1,说明 1.窗框上下口防水 涂料在钢副框上下 口防水砂浆塞缝完 成后施做。 2. 窗下口须浇筑 100 厚C20 砼压顶
10、,外墙无阳台遮挡外窗防水节点构造简图,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙无阳台遮挡外窗防渗漏节点1,窗框下口涂刷防水涂料示例,砼窗台施工规范、几何成型尺寸规正。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙无阳台遮挡外窗防渗漏节点2,说明 1.外窗台如采用 铝合金成品窗台 披水板，则不需要 涂刷防水涂料。,外墙无阳台遮挡外窗防水节点构造建议2,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙脚手架眼封堵,外墙架管孔渗漏,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙脚手架眼封堵,说明 1.管洞外侧细石 砼封堵必须浇筑 密实。,外墙脚手架眼封堵节点构造简图建议,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-
11、高低跨外墙防渗漏,临斜屋面墙体未作导墙，防水做在砖体上，会发生什么问题？,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙防渗漏建议做法,瓦屋面与立墙相交类节点构造简图,说明 1.瓦屋面与立墙 相交处钢筋砼反 坎最好与主体结 构整体浇筑，高度 需要针对具体项 目进行梳理确定， 本图只提供一个 参考。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外墙防渗漏建议做法,瓦屋面与立墙相交类节点构造照片,说明 1.瓦屋面与立墙 相交处钢筋砼反 坎最好与主体结 构整体浇筑，高度 需要针对具体项 目进行梳理确定， 本图只提供一个 参考。,斜屋面导墙梯状按砖模数留设，避免砌体端部不密实，防止渗水情况出现,一、工程管理典型
12、专业问题及龙湖式破解-厨卫部分渗漏问题,渗漏的原因有哪些？,泛水范围内采用止水螺杆,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-厨卫部分防渗漏做法,泛水范围内应设置砼导墙,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-厨卫部分防渗漏做法,下沉卫生间穿楼板管道节点构造,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-厨卫部分防渗漏做法,对阴角进行圆弧处理,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-厨卫部分防渗漏做法,厨房防水可按照地方建设部门规定施做全部或局部防水；卫生间在施做防水前，必须对结构板进行蓄水试验，对裂缝渗水的楼板必须采取措施进行封闭修补。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-厨卫部分防渗漏做法,采用工具式顶
13、撑撑补水电洞口，不得采用吊补。,特制工具,为什么用挤塑板加模板,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-厨卫部分防渗漏做法,将风道卸载钢筋置于砼导墙上，有利于防渗漏,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-厨卫部分防渗漏做法,露台门槛（无地暖）节点构造简图,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-阳露台防渗漏做法,1. 设计必须确保 室内外建筑完成 面高差150mm。 2.防水涂膜必须 涂刷至门框处收 口。 3.该做法为室内 无地暖做法。有地 暖则需根据地暖 层构造厚度在 门槛下方加设砼 反坎或上翻梁。,（1）强调结构自防水是防水技术的关键（与龙湖完全相同）现实中还存在一说到防水就联想到防水材料的思
14、维方式，最直接并长久有效的还是结构自防水，防水材料仅能起到封闭毛细孔提高防水性能或作为一种补救措施设计要坚强自防水概念并体现到设计任务书上，防水关键部位要优先采用混凝土构造结构施工质量要有保证，防水关键部位混凝土要一次现浇。砌筑抹灰要控制好技术间歇时间，做好堵缝工作。 （2）防渗漏水要体现防排结合（与龙湖完全相同)施工中常忽略排水对防水的影响，没有做够措施，比如屋面保温层没有排气管、屋面结构不起坡、窗台或外线条排水坡度小等水往低处流，坚持湿区标高比低区低，防水简单有效 （3）合理选用防水层材料防水材料种类很多，各有优缺点，但实际应用中各公司差异很大，选用材料还不够科学，需要进一步明确,万科：主
15、要渗漏防治技术做法,（4）外墙防水防护工程做法（与龙湖基本相同）过往都是凭经验或当地做法确定外墙防水体系，今年已经制定标准，将根据当地气候条件（年降雨量、风压)、结构基层材料、保温做法、饰面材料等条件确定标准做法 （5）关注建筑节点的防水要求（与龙湖基本相同）需要关注水平及竖向构件交叉点的节点处理。关注装修及水电安装带来的新渗漏点 （6）防水管理（与龙湖完全相同）每一公司都要制定防渗漏开裂体系，在集团标准基础上规范统一公司的做法。目前各公司提交的防渗漏体系关于外墙防水做法体系深度不足，需要根据建筑构造图集（二）补充完善。防水体系要列入设计任务书及承包合同，在做好过程控制的基础上，有防渗漏要求的
16、，严格进行闭水，淋水试验集团季度防渗漏风险评估体系已经调整，严格核查项目的防渗漏体系的执行情况,万科：主要渗漏防治技术做法,坡屋顶漏水比平屋顶多，问题在于混凝土浇筑质量差，现要求大于25坡屋顶采用双面支模工艺，确保混凝土质量质量屋面混凝土结构需要进行抗裂验算,这是一个常见做法，也是一个不太好做法，应该采用降板（升板）解决渗漏问题。尤其在阳台、露台，尽管都做混凝土反坎，但由于两次混凝土浇筑的基层处理难度大，往往处理不好而出现渗漏水，应采用一次现浇工艺或留设企口）,万科：主要渗漏防治技术做法结构自防水,通常砌块本身能满足外墙渗漏水要求，大多因为灰缝质量而渗漏。所以推广加气砌块及其干法施工工艺并加强
17、砌体技术间歇时间控制，将减少收缩裂缝的产生，提高自防水能力,万科：主要渗漏防治技术做法结构自防水,混凝土外墙是防治渗漏水方面最好的解决方案，需要大力推广,推广日本三段式模板拉结螺杆的应用，杜绝拉结螺杆孔德渗漏水,尽管有降板设计，但普遍存在边梁没有降低导致实际没有降板，新标准提出解决方案,用降板工艺解决湿区水渗透到干区是最为简单有效方法,万科：主要渗漏防治技术做法防排结合,对于平屋面，推荐屋面结构自找坡，便于排水,屋面保温层内的水分在高温时变成水汽，压力较大常导致防水层的破坏,万科：主要渗漏防治技术做法防排结合,下沉式卫生间设置侧排地漏是防水工程中防排结合的典型例子,公共部位地下室底板采用排水做
18、法，将简化防水做法（PS龙湖：减少了迎水面防水）,万科：主要渗漏防治技术做法防排结合,通常采用的防水材料有：高分子防水涂料；聚合物水泥防水涂料；沥青防水卷材；聚合物水泥防水砂浆；普通防水砂浆。尽管都是合格防水材料，但防水效果还是有明显差异需要综合防水材料性能、使用部位、施工条件合理选用，做到与结构刚柔互补：,万科：主要渗漏防治技术做法合理选用防水材料,无外保温外墙防水防护工程做法,万科：主要渗漏防治技术做法外墙防水体系,万科：主要渗漏防治技术做法外墙防水体系,高吸水率的外保温外墙防水防护工程做法 严格说要限制保温砂浆用于砌体外墙外的做法,万科：主要渗漏防治技术做法外墙防水体系,低吸水率的外保温
19、外墙防水防护工程做法,外门窗防渗漏一直都是关键部位： （1）外门窗型材要满足力学要求，要通过力学验算选用型材 （2）外门窗型材选用要成体系，满足自身防水要求 （3）配件质量可靠，保证密闭性及耐久性 （4）外门窗套上有滴水线，下窗台向外坡水大于5% （5）铝合金外门窗优先采用干硬性防水砂浆塞缝，外侧做防水层加强，塑钢窗在150cm以下部分也要采用干硬性防水砂浆塞缝。研究采用注浆法塞缝及塑钢窗采用砂浆塞缝（PS：与龙湖相同） （6）淋水试验,万科：主要渗漏防治技术做法防水节点,外门窗套本来是起到防雨水作用，但目前应用适得其反，成了导水板。主要原因是门窗套型材不是专用型材没有排水坡度、没有滴水线、固
20、定方式不对国外干法工艺不能简化使用，也不能与湿法工艺简单混合使用，需要策划好,万科：主要渗漏防治技术做法防水节点,出屋面烟道通风道渗漏时有发生，出屋面井道要用混凝土现浇，盖帽采用成品,屋面天窗应该是专业厂家产品，而不是几根铝方通固定块玻璃这么简单,万科：主要渗漏防治技术做法防水节点,公共楼梯间一般没有防水要求，但如果在住户旁边的楼梯就要小心，考虑防水要求,室内外必须有不小于300高差，首层地面必须按照楼板配置结构板，并做好地面防潮,万科：主要渗漏防治技术做法防水节点,外墙面上一些小砌体、门窗垛等，因为约束不足，容易开裂渗漏水，推荐采用钢筋混凝土构造,砌体与混凝土接触面因不同材料弹性模量不一样导
21、致开裂渗漏，所以采用混凝土反梁防治墙上外挑线条渗漏水,万科：主要渗漏防治技术做法防水节点,有没有一次浇筑成型的？,厨卫间门槛石应在厨卫间饰面前先安装，严格采用座浆铺贴并在迎水面做防水加强,鉴于卫生间地面采用干铺法，砂浆疏松导水，所以淋浴房设防水槛,万科：主要渗漏防治技术做法防水节点,穿楼板屋面的管道采用防水套管是最好防渗漏做法，在屋面必须采用,止水节是解决管根渗漏水的好办法，要加大推广力度,万科：主要渗漏防治技术做法防水节点,给水管道预留长度要合适，阀门直接与管道连接，减少渗漏隐患。 有地柜的，取消地柜背板，改贴瓷砖，便于安装及防渗漏,给水管道阀门仅能设置在湿区,万科：主要渗漏防治技术做法防水
22、节点,每一公司都要制定防渗漏开裂体系，在集团标准基础上规范统一公司的做法。气候条件差不多的，区域应统一做法。 防水体系要列入设计任务书及承包合同，在做好过程控制的基础上，有防渗漏要求的，严格进行闭水，淋水试验。设计任务书要明确的防水节点要求。严格核查项目的防渗漏体系执行情况。加强检查和验收，杜绝渗漏发生。,万科：主要渗漏防治技术做法防渗漏管理,一、总平面图类问题 1、配套用房布置（含变电所、物业用房、安控中心、垃圾房、居委会、化粪池、门卫等）； 2、竖向标高关系：道路标高、园林标高、建筑正负零、首层入口标高等竖向标高关系； 3、与周边环境关系：核实用地红线、建筑控制线等与周边现有道路关系，核实
23、用地周边铁路、河道、高压走廊等的退线要求等； 4、地库出入口、地下室排风井等与单体关系； 5、消防相关：消防道路宽度、回车场大小、登高面位置及距单体距离等。 关键词：预控,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图平面布置-水系布置,案例描述：红线范围为水系，其下方为变配电室，在变配电室顶板上设置水系隐患较大，且供电局审图较难通过,提示：总图进行排布时，应考虑景观专业对其他专业的影响，尤其在水系、大乔木等的布置上，避免对水、电、气等专业造成影响。,案例描述：该地块方案设计中，为追求货值最大化，尽可能多的布置别墅，导致小区双向车行道距离只有4米，给今后业
24、主实际使用埋下了隐患。,提示：在满足小区主道路宽度不小于6米，宅间组团路不小于5米的前提下进行单体布置，审图时应重点关注。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图-平面布置-道路宽度,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图- 平面布置-出入口关系,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图- 平面布置-风井位与建筑物关系,车库通风井严重影响景观效果,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图- 平面布置-风井位与建筑物关系,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图- 平面布置-风井位与建筑物关系,案例描述： 9号楼前，配电室风井设置在大堂入口前，影响入口视线。,提
25、示： 今后在初步设计阶段，要将地下室全部出风口在总图上体现，尤其是配电室风井这类因功能要求，导致出地面高度较高的，要重点关注。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图- 平面布置-风井位与建筑物关系,风井与室外地面略高的实景照片,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图- 平面布置-生化池设计,案例描述：该地块方案设计中，将生化池设置在小区出入口，后期物业清掏时将影响业主的出行，同时在清掏时对园区的品质管理带来不利,提示：小区生化池、隔油池不能设置在小区出入口、车库出入口、商铺门口、单元出口,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图-竖向标高关系-主路坡度,案例描述：原设计
26、中，场区主轴道路局部坡度大于8%，虽然该段道路不作为消防道路，但东北地区冬季降雪后，8%的坡度对行车十分不利，后期对图纸进行了调整，使坡度降至8%以内。,提示：逐段审核场区道路坡度，除要满足消防要求外，还需考虑业主冬季冰雪路面行车的便利性。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图-与周边环境关系-挡墙设置,提示： 核对不同施工阶段（土石方平场、主体施工、景观施工）的场地竖向标高，重点分析高差较大处的边坡处理。,案例描述：总图中，园区西侧挡墙位于回填区，原地形标高为101米，回填完成标高为109.9米，高差为8.9米。如设置两级挡墙，第二阶挡墙同样需设置在持力层上，施工难度大、成本高，设
27、计采用一阶挡墙。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图- 与周边环境关系-平场,案例描述：15栋楼与1号楼之间为小区人行出入口和地下车库出入口；小区人行出入口从市政道路上到小区内通过梯步从284.5标高到288.8标高。该区域场地岩石露头，场平图未考虑出入口的设置，在场平时该区域场平标高为288.5。按图实施会造成后期景观进场约4m高石方（合计380m3石方量）的开挖。,提示：对于岩石场地，为避免市政道路修建或小区景观施工时，剔打岩石对结构主体及其施工造成影响，一般用地红线作为坡底线进行场平，同时应将平场图与建筑总图核对，特别注意当小区内道路标高高于市政道路标高时，与外部市政道路相连
28、的道路区域的场平。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-2.建筑,建筑专业问题预防要点 1、首层平面图：与外场标高关系、无障碍设计、机动车/非机动车出入口与单体关系、单元门尺寸、单元入口门禁/雨棚设置、信报箱设置等； 2、顶层平面图：排水伸顶管位置，坡屋面局部净高等； 3、标准层：门窗垛设置、阳露台反槛、降板部位、入户门尺寸、管道/烟道布置、门窗/柱布置等； 4、屋顶：上屋面通道设置、出屋面管道/管井与门窗及女儿墙关系、排水等； 5、立面图：材料分区、三道基本尺寸线及标高、门窗/线条/外遮阳/壁灯/雨落水管间关系； 6、剖面、外墙大样图：各层楼面、楼梯、休息平台、屋面结构板等是否清晰； 7、
29、楼梯及电梯：楼梯/休息平台净宽及净高、防火分区、排烟及采光，电梯井道尺寸等； 8、详图：厨卫、阳露台、空调板等详图与平面图一致性等。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-2.建筑标准层-门洞尺寸,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-2.建筑标准层-门洞尺寸,案例描述：该户型卫生间窗未设置窗垛，门窗尺寸未考虑外墙保温及装饰面层厚度，导致实际施工时窗无法安装。,提示： 外墙门窗必须设置不小于100mm的门、窗跺，同时，对于文化石、石材饰面部位应计算装饰层厚度，增加门、窗垛宽度。 保质量，预控为主。,案例描述：原设计图纸中，休息平台部位梁底净高不含装饰面层仅为2026mm，实际精装完成后，仅为1
30、950左右，无法满足规范要求，且规范要求，踏步外扩300mm区域，净高应不低于2200mm，此处也不满足设计要求。,提示： 1、施工前应对休息平台及梯段净高、净宽重点审查，并注意扣除装饰层厚度； 2、对于高层建筑，应对通道净宽重点关注，计算时扣除装饰层厚度。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-2.建筑梯段及平台净高,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-2.建筑施工工序错误,案例描述：给水管局部嵌入了腻子层，内墙腻子又严重污染了给水管。,措施： 单位工程的施工工序梳理，应在实施前系统梳理到位。,房间内开窗数量过多，谁来负责施工整改？,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-建筑功能使用问题,
31、空调室外机位缺乏美化处理（前控、土建与安装专业审图严重缺失）,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外立面美观问题,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-3.结构-顶层露台临空面栏板高度,案例描述： 阁楼层该处露台临空面栏板离地坪完成面高1.6m，使得露台完全没有外眺视野，名为露台实为天井，后期将该处结构调整，取消结构梁，做成落地栏杆，在露台可看中庭。 提示： 对阁楼层部位露台周边墙体高度及屋面向露台外挑檐宽度仔细核对，并在结构实施完成后到现场感受其合理性,因上荷载太早振动钢筋造成开裂,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-3.结构-砼结构裂缝,雨天浇筑砼漏浆严重造成开裂,一、工程管理典型专业
32、问题及龙湖式破解-3.结构-砼结构裂缝,砼结构裂缝及处理 1、砼结构裂缝产生的主要原因 （1）材料方面原因：砼塌落度过大；砼含泥量超标；砼掺加粉煤灰过多；冬季施工时未按规范掺加外加剂。 （2）施工方面原因：养护不到位；漏浆；拆模过早；上荷载过早；施工堆载超过设计荷载；踩踏等造成钢筋移位。 （3）设计方面原因：剪力墙超长；预埋管件削弱砼构件截面；未按规范设计抗裂钢筋。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-3.结构-砼结构裂缝,砼结构裂缝及处理 2、砼结构裂缝处理要点 （1）砼结构裂缝处理前，须相对准确判断裂缝产生的原因，必要时召开专题会请权威专家诊断，并判断裂缝对结构强度是否有影响。 （2）裂
33、缝处理须制定专项技术方案，技术因素主要考虑对结构强度的影响，非技术因素考虑当地客户接受度和对交房的影响；对防水部位和非防水部位可以有不同的处理方案。 （3）常用裂缝处理材料：改性环氧树脂。任何情况下，都不允许仅用聚氨酯涂料处理结构裂缝。 （4）裂缝处理方案在大面积实施前，必须做好样板带路。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-3.结构-砼结构裂缝,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-4 强电-起重设备设置对设备房的影响,案例描述： 1、左图：地下是变电房设置了塔吊基础。影响后期变电所电缆沟施工，进而影响变电所的供电土建验收及最后项目供电。 2、右图：人货梯布置位置在水泵房的不锈钢水箱正上方
34、，人货梯下部支撑体系影响了不锈钢水箱的安装。 图纸审查重点： 1、在总包施工组织设计审查时，重点对机械设备布置与地下室重要设备机房布置进行核对，必须全部避开。 2、审图时重点注意后浇带全部避开重要的设备机房（如：变电所、水泵房等）,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-4.强电-起重设备设置对设备房的影响,案例描述： 后浇带穿过变电所、设备用房、电梯井道，易造成后期漏水，对安装工期的影响极大，漏水易造成后期设备损坏。,提示： 考虑到功能间的提前使用，检查后浇带设置、塔吊、人货梯、钢筋等重量级堆放场地等位置避开变电所、开闭所、设备用房、电梯井。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-4强电电梯配
35、电箱配置双电源,案例描述：该项目业态是洋房，单元电梯因不是消防电梯，故只设计了单电源供电，如果停电关人，由于电梯数量多，救援时间会延长，造成业主被困，引发投诉 提示： 1、所有的电梯应是双电源供电。2、清理所有的双电源回路是否正确。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-6给排水-雨水倒灌,案例描述： 问题描述：雨水多次从一层北侧铝合金门的入户门进入室内，导致室内受损（十余户）。原因分析：回填土下为地下车库，景观为保证坡地造型及树木成活，回填土标高提高；业主北花园坡地最低点与门口高差仅为3-4CM，导致户内进水。后期加大排水面积及管径（DN150） 。 图纸审查重点： 1、缓解方案：景观提升了
36、坡地回填土标高后，应要求排水专业重新出图；排水专业应结合现场，考虑极端天气的排水问题。2、根本方案：景观审图时，应提前提出回填土的要求，提高入户地面的正负零是解决的根本方向。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-6.给排水-排水系统,提示：雨落管地面散排冲击绿化影响品质，建议：建筑外围设建筑明沟，雨水排至明沟。 明沟为什么不沉降？,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-6.水暖-小区自来水泵房、消防泵房 设置位置不合理,提示：自来水、消防泵房设在2#地块高层区车库内，而高层区比别墅区晚交房1年，2#地块高层区又是最晚施工的，这样给别墅区交房带来很大风险。建议：根据开发节奏，合理设置泵房位置。
37、,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-6.综合管网-商铺内管网,提示：各专业设计出图后，需对管线密集的商铺进行合图，合理安排各管线的平面位置，预留施工间距，考虑梁上预埋套管，所有管线穿梁板下实施，减少对静高影响，避免后期交房风险。,案例描述：原设计中，给水、排水、消防喷淋系统、消火栓干管及桥架均设置在商铺内，全部设计为梁下安装，没有考虑管网综合后对商铺净高和空间使用的影响。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-6.给排水-私家花园井盖,案例. 私家花园井盖 描述：边下叠地面私家花园内有五个井盖。 分析：小市政条件紧张导致，雨水提升泵井、阀门井或电力井。考虑局部硬化或者选择井盖材质，地下为连
38、通，或可考虑减少地面井盖的数量。 结论：研发做提升泵暗井方案运营会确认，处理花园内的阀门井，共18处36个井盖降低处理，采用铸铁+树脂+覆土+草坪交付。由物业在装修引导方案中做提示。 业主在为更大花园面积买单的同时，购买了不利于花园使用的井盖，价值感缺失。,高层建筑外墙雨水排水立管，直接排水到景观低洼地，导致排水不畅，植物淹死。 措施？,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-6.给排水-室外排水,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-6.给排水-屋面排水,案例：小屋面无排水设计下雨后形成水帘，后期整改困难。 建议：小屋面等位置进行单独梳理与各专业及深化图纸核对走向及出水口位置。,一、工程管理典
39、型专业问题及龙湖式破解-7.暖通-寒冷地区壁挂炉烟囱位置影响,案例描述： 寒冷地区采用壁挂炉采暖时，冬季严寒天气下烟气产生凝水会在烟囱口下面滴落处结冰，当为洋房或高层时存在掉落伤人风险M,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-7.暖通-寒冷地区壁挂炉烟囱位置影响,提示： 烟囱排出口位置避开下发人员活动区域，尽量缩短烟囱长度，减少冷凝结冰情况发生。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-7. 暖通-设备在屋顶的平面位置,案例描述：原设计风机设备在塔楼建筑周边，影响塔楼的进出通道及首层业主，后修改设计采用屋顶做风管隧道的方式将设备移开。,原设计,调整后设计,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-7
40、.暖通-设备在屋顶的平面位置,提示： 1、商业的升顶管井较多，且为避免在商业内的转换管道过多，商业顶的塔楼周边的管井一般都较多，审图中必须重点考虑管井的处理及风机设备的位置处理。 2、屋面上如冷却塔、风冷热泵等大型设备，必须考虑其与塔楼之间的距离，同时控制设备选型中的噪音、震动等。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-8.地库-截水沟设置,案例描述： 该车库北入口截水沟设置在坡道上，未设置在坡底，且集水井也设置在坡道上，井盖部位容易过水，另因截水沟未设置在坡底，过水性好，雨量较大时，水容易流入地库。 提示： 1、可以在坡道中部增加截水沟，但此截水沟无法替代坡道底部截水沟，无论坡道中部是否设有
41、截水沟，坡道顶、底部必须设置截水沟； 2、集水井位置应尽量避开坡道位置。坡道位置设置集水井后，集水井盖板部位无法防过水，且提排泵管设置于坡道处也不安全，容易造成碰撞。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-8.地库-车位划线与规范不符,第1类问题：由于设计柱间距不满足划线要求，实际划线车位宽度连微型车规范都达不到。（图示3-118业主已经投诉），涉及11户。,目前解决方案： 不满足微型车位规范要求，如报事就按调换做预案。 调换车位来自未售产权车位，但是与业主当时购买车位位置差异较大，增加沟通成本。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-8.地库-车位划线与规范不符,第2类问题：由于划线，车库消
42、防水管等布线，导致管道占用面积导致车位无法满足规范。（图示2-200业主已经投诉），涉及9户。,目前解决方案： 1、如现场条件可拓宽划线，则加宽到2.4米； 2、需改消防管道，改完后重新画线满足规范。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-8.地库-车位使用不便,第3类问题：业主使用不便。设计及划线满足规范，但业主实际使用不便，特别需考虑唐宁ONE业主实际多为较宽大的高档车。（图示两个车位11月18日在现场实地试验，确实无法顺畅停车）已投诉3户。个案报事沟通解决。,3-039：已投诉。业主车为保姆车，车身长，且车位前有墙体，且正好在车道转弯处，当天试验无法顺利停车。,2-403：已投诉。车位临
43、近车库出口，车道宽度较窄，当天试验确实无法顺利停车。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-8. 地库-车位划线与规范不符,部分车位改完布线后满足车位规范要求,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-8.地库-顶板结构找坡做法,案例描述：为保证覆土深度满足管网施工，地库顶板局部采用结构找坡，但仅在建筑平面图中表示结构找坡，建筑、结构图中均未体现相应位置的节点做法。,提示：在建筑找坡厚度影响覆土深度及管网施工时可根据管网坡向设计结构找坡，但结构找坡在建筑及结构图纸中必须有相应节点做法进行明确。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-8.车库-建筑及结构蒙图,案例描述：负一层建筑平面范围与结构平面范
44、围不统一。,提示：负一层车库及裙房外轮廓线范围建筑与结构图蒙图检查，审图时应重点关注。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-9.市政配套-室外污水系统,案例描述： 原设计排水生化处理设备设置无运输通道。严重影响设备吊装及后期维护。调整方案：取消此生化池及化粪池（与下游处理设备合并）及200米接入市政DN300污水管网，新增60米DN300污水管网，其中35米为超过3米深管网（在道路施工前完成此段施工） 。此方案可极大节约造价（一套生化处理设备价格约70万）、缩短施工工期及减少后期物业维护范围。,提示：总平排水设备设置（特别是别墅区）需要考虑成本、施工工期、维护等多种因素，不能只关注是否满足功
45、能需要。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-9.市政配套-雨污水管道设置,案例描述： 室外雨污水管道因覆土层仅为1.2米，导致管道设计时候的标高均为理论标高，未考虑实际的管道施工工艺及管道的壁厚与井座高度等，导致雨污水主管道存在交叉无法施工现象。 提示： 对于室外总体部分，特别是重力流管道的标高需要严格核对并满足施工要求。当建筑提供的覆土高度不能满足的情况下，需要求建筑、结构满足其他专业的设计要求。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-10.精装修-入户门调整,案例描述： 该项目入户门原设计为4.4米高深色木饰面、夹空钢化车边实木复合玻璃门，自重大且安装方式为铰链连接。后期优化处理，门基
46、层以方钢为龙骨，以地弹簧替代设计铰链，进而解决自重、变形等问题。,提示：图纸所设计的入户门等构件，需考虑其自重及安装实操性。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-10.精装修安装位置不合理,案例描述：A户型，每层端头4户，原设计的厨房冰箱位置，摆放冰箱后，最里侧一扇地柜门将无法开启；并且，由于冰箱厚度的原因，造成局促感。,提示：图纸审查阶段应充分考虑家具、家电的位置摆放关系，避免出现，家具之间“打架”等不便于使用的情况，特别是精装，业主后期改动条件有限。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-11.园林景观-平台踏步,案例描述： 该项目入户平台踏步设计时未考虑后期园林铺装的面层厚度，导致铺装
47、完成后铺装面高出踏步两侧翻边面，后期翻边处二次抬高。,提示： 非水泥地面交付区域，在建筑设计图纸会审时应考虑后期铺装厚度，并根据铺装厚度进行结构降板等。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-11.园林景观-停车位间设置植草带,案例描述： 该项目停车位前期设计时为增加景观效果，在停车位中间设计有植草带，后期投入使用后经常被车辆碾压，未能达到预期效果，重新进行整改，将该部分植草带取消。,提示： 景观设计前期方案除考虑景观效果之外，还需考虑实际使用是否便利，尤其是在人流车流较为集中的区域，功能的重要性应排在第一位，以避免此类不必要的返工。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-11.园林景观疏散通
48、道与私家花园之间的关系,案例描述：车库的消防疏散通道通往私家花园。,提示：属于公共性质的消防通道不能通过私家花园，避免破环私家花园的完整性及业主的私密性。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-11.园林景观-地库排烟口,案例描述：景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突，阻挡消防排烟，无法通过 消防验收 。,景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-11.园林景观-地库排烟口,案例描述：景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突，阻挡消防排烟，无法通过 消防验收,此处景观楼梯拆除，更换为钢楼梯，将车库消防排烟风口露出来。,提示：景观图纸不仅要与地面构筑物核对，还要注意安装洞口对景观的影响。,一楼架空层的外墙渗漏，原因？,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-11.景观倒坡和缺乏排水明沟导致室内倒灌,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-11.景观倒坡和缺乏排水明沟导致室内倒灌,案例描述： 建筑外墙地面倒坡，雨水积水，向室内漏水。 产生原因： 1.室内外高差150mm，偏小； 2.种植后导致单体外墙处地面竖向倒坡； 3.土壤不密实，降雨后塌陷积水 4.建筑室外缺乏排水沟； 提示： 1.建筑雨落水管有组织外排； 2.加大室内外高差、保证竖向正确、回填土密实、防水及套管施工质量； 3.建筑室外设计排水沟； 4.结论写入设计任务书。,
