1、从 建 筑 行 业 看 能 效 与 节 能经 济 学 人 部 报 告委 托 单 位从建筑行业看能效与节能目 录前 言 2执 行 摘 要 3介 绍 51 能 效 提 高 公 司 盈 利 62 基 础 之 外 ： 新 能 效 措 施 与 实 践 93 智 能 能 源 管 理 与 商 业 策 略 114 对 能 源 现 实 了 解 的 空 白 13新 与 旧 ： 既 有 建 筑 物 的 能 效 14美 国 逃 避 气 候 变 化 问 题 155 大 棒 加 胡 萝 卜 ： 企 业 欢 迎 立 法 176 结 论 19附 件 ： 调 查 结 果 201 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 版 权
2、 所 有从建筑行业看能效与节能前 言受全球建筑能效网络的委托，经济学人信息部编制了 从 建 筑 业 行 业 看 能 效 和 节 能 这一调查报告。本报告 主要探究房地产和建筑业高管们对能效以及监管环境的 看法和行动 。 本报告研究部分包括对美国、欧洲、中国 和印度高管的调查以及与一些商业领袖的深度访谈。我 们在此感谢所有接受调查和接受采访人士能够抽出自己 宝贵时间与大家分享他们的看法。经济学人信息部在进 行分析后撰写了本报告。本报告中的调查发现以及观点 不代表资助人的观点。报告作者是 Sarah Murray，编辑 Brian Gardner。2012 年 10 月受 访 者 名 单 （ 按
3、字 母 顺 序 排 列 ） ：Brotin Banerjee：塔塔集团塔塔房地产开发公 司 常 务 董 事 兼 首 席 执 行 官SyedMohamed Beary： Bearys 集 团 主 席George Caraghiaur：西蒙地产集团能源与采购高级 副 总 裁PeterCouch：固安捷首席运营官 KennethFong：希尔顿酒店集团亚太区工程总监 JeffSchwartz：普洛斯集团联合发起人 JustinSnoxall：英国土地集团商业部总监 MaximeTrocm： 万 喜 集 团 可 持 续 发 展 部 总 监2 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 版 权 所 有从建
4、筑行业看能效与节能执 行 摘 要能源效率有利于业务发展这一观点在房地产和建筑业中已 经越来越被接受。在节约成本的驱动下，行业人士对降低 能耗越来越重视。目前来说，房地产和建筑行业对能效的 投资多集中在新建建筑。对占比例更大的既有建筑改造则 投入甚微。尽管面临削减全球建筑能源足迹的挑战，地产 建筑行业仍拥有扩大能效影响的巨大机遇。与此同时，政 府部门对推动建筑节能也可以起着很重要作用。为研究这一课题，经济学人信息部在世界范围内对来自房 地产和建筑业中的 423 名高管进行采访，并收集他们对能 效和节能的看法。主要的调查结果表明： 尽 管 投 资 方 面 还 存 有 障 碍 ， 但 是 能 源 使
5、 用 仍 然 是 多数企业考虑的重要问题，并有 63%的调查对 象 认 为 能 源 使 用 是 影 响 投 资 决 策 的 主 要 因 素 。 这 一 点 对 于 那 些 具 有 经 济 实 力 的 企 业 来 说 尤 为 重 要 。很 多 企 业 目 前 都 在 使 用 高 效 替 代 品 取 代 现 有 的灯具（ 57%的调查对象）、 HVAC 系 统 和 建 筑 隔热材料（ 50%的调查对象）。十分之四的调查 对 象 在 考 虑 进 行 设 备 升 级 并 重 新 考 虑 建 筑 物 的 设 计 和 布 局 以 便 于 最 大 限 度 地 利 用 自 然 光 。 百 分 之 三十七的调查
6、对象承认能源运营和管理与节能技 术 同 等 重 要 。企 业 现 在 越 来 越 精 于 能 源 管 理 。 令 人 惊 讶 的 是 ， 竟 然 有 69%的 被 调 查 者 将 推 动 能 效 作 为 一 种 风 险 管 理 工 具 。 另 外 ， 很 多 企 业 愿 意 进 行 长 期 投 资 以 取 得 更 高 能 效 ： 一 半 的 被 调 查 者 认 为 最 大 的 能 效 投 资 回 报 期 可 为 5 年 或 更 长 。 很 多 企 业 目 前 将 能 源 管 理 与 财 务 绩 效 联 系 起 来 。 被 采 访 的 高 管 们 说 他 们 认 识 的 清 洁 、 绿 色 建
7、筑 为 企 业 提 供 了 营 销 优 势 。调 查 介 绍 2012 年 6 月，经济学人信息部对全球四个行业 的 423 名高管进行了调查。这四个行业包括住宅 房地产业、建筑业、商业地产业和工业地产业。从地理分布来看，被调查者均匀分布在美国、欧 洲、印度和中国。调查对象涉及各个规模的组织 机构，近半数的被调查者来自年收入超过 5 亿美 元的企业。3 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 版 权 所 有从建筑行业看能效与节能很 多 企 业 对 能 耗 的 真 实 成 本 都 不 甚 了 解 ， 而 且通常会低估能耗成本的财务重要性。只有 31% 的 企 业 说 他 们 审 核 自 己 的
8、 能 源 使 用 。 企 业 越 来 越 意 识 到 能 效 措 施 能 够 提 高 利 润 ， 但 是 三 分 之 二 的 被调查者高估了节能建筑的建设成本。尽管 75%的被调查者说能效法规能带来效 益 ， 缺 乏 执 行 力 是 实 施 的 主 要 障 碍 。 这 表 明 如 果 实 施 执 行 和 有 效 激 励 措 施 的 话 ， 还 有 机 会 进 行 更 深 度 和 更 快 速 的 变 革 ， 以 及 广 泛 地 推 广 能 效 措 施 。因 此 ， 政 策 制 定 者 在 提 高 建 筑 行 业 的 能 源 效 率 方 面 起 着 至 关 重 要 的 作 用 。 行 业 如 果
9、能 够 认 识 到自身在降低碳排放方面的潜力，它会发挥重 要 作 用 。4 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 版 权 所 有从建筑行业看能效与节能引 言 随着限制温室气体排放的压力越来越大，房地产和建筑 业在改变能源使用方式上可以发挥关键作用。因为这两 个行业约占世界碳排放总量的 40%，所以没有他们的参 与，实现气候变化的目标几乎不可能。在城镇化快速发展的新兴市场，情况更是如此。单说中 国， 2010 年新建房屋的数量比人口将近 5 千万的西班牙 总建筑存量还多。如果建造速度如此之快，加快实施能 效措施则势在必行。幸运的是，很多企业都认识到这一点。能效投资能够给 企业降低碳排放的同时
10、带来利润。另外随着企业重视可 持续能力的提高，提供清洁、绿色建筑的业主可以把自 己同别的业主区别开来。企业正在对这一趋势做出响应。很多公司正在大幅提高 建筑物的能效，通常采用一系列先进的建筑管理服务和 能效技术来提高能效，比如采用传感控制照明和无线温 度控制等。同时业主、物业管理和租户之间的新型关系也为降低能 耗提供了机会。这涉及新出现的合同或更紧密的合作。 在有些情况下，这需要政策制定者消除障碍以改变商业 模式。但是羁绊始终存在。在开始阶段，人们通常将 能效重点放在新建建筑上，因为对老建筑升级 会存在运营、物流和技术上的困难。这些顾虑 是可以理解的，但导致了建筑业没有认识到自 己拥有提高能效
11、的能力。由于建筑物生命周期 较长，能效投入属于长期投资，因此对既有建 筑的节能改造很重要，况且既有建筑仍占整个 建成环境的最大份额。租户和买家缺乏对低能耗建筑的认识也妨碍了 这一进程。消费者的认可能够形成对低能耗建 筑的市场需求以推动创新。这一点在一些欧洲 国家看到。比如，在奥地利，能效获得很高的 重视。企业和决策者在当前都面临着巨大机遇。能效 为企业提供削减成本以及使建筑物与众不同的 机会。由于建成环境快速扩展以及气候变化效 应越来越明显，政策决策者正在跟时间赛跑。通过精心设计的、用以创造市场的政策工具， 政策决策者能够刺激、带动私营部门参与应对 挑战的努力中。5 经 济 学 人 信 息 部
12、 2012 年 版 权 所 有从建筑行业看能效与节能1 能 效 提 高 公 司 盈 利物 业 管 理 企 业 不 能控制一些东西， 比 如 企 业 必 须 缴 纳 的 税 费 ， 物 业 必 须 缴 纳 的 保 险 费 或 者 土 地 租 赁 成 本 。 “如 果 你 抛 开 这 些 成 本 ， 然 后 认 真 审 视 一 下 可 控 成 本 ， 能 源 支 出 占 了 很 大 一 部 分 。 ”采取回报周期短的能效措施是有经济原理支持的。对 建筑行业，采取变革性的能效措施可能意味着回报周 期长，因此挑战较大。这导致很多公司在能效投资方 式上正变得越来越有策略。采取能效措施会对原来的能源消费产
13、生影响。能源支 出在总运营成本中的比例通常较小。对世界最大的房 地产公司之一的西蒙地产集团，能源与采购高级副总 裁介绍说该公司的能源支出约占运营成本的 14%。 对 其他公司来说，能源费用可能会占可控支出的很大一 部分。 “物业管理企业不能控制一些东西，比如企业 必须缴纳的税费，物业必须缴纳的保险费或者土地租 赁 成 本 ”， Caraghiaur 先生说， “如果你抛开这些成 本，然后认真审视一下可控成本，能源支出占了很大 一部分。西蒙地产集团能源与采购高级副总 裁 GeorgeCaraghiaur 说。 企 业 利 用 能 效 投 资 来 管 理 各 种 风 险贵公司是怎样将能效投资作为风
14、险管理工具的？ *（ % 的总回复者所选择的每种风险类型） 能 源 价 格 风 险与 市 场 需 求 变 化 有 关 的 风 险 能 源 供 应 风 险 我 们 没 有 将 能 效 投 资 作 为 风 险 管 理 工 具 融 资 风 险 出 台 更 严 格 与 气 候 变 化 有 关 的 立 法 风 险 与 恶 劣 天 气 有 关 的 风 险*5%被 调 查 者 没 有 回 复 6 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 版 权 所 有从建筑行业看能效与节能市 场 需 求 不 足 妨 碍 能 效贵 公 司 在 能 效 投 资 面 临 的 最 大 障 碍 是 什 么 ？（ %的总回复者所选择的
15、每种风险类型）高 能 效 建 筑 的 市 场 需 求 不 足37能 效 不 被 视 为 提 高 建 筑 价 值 的 投 资 方 式28商 业 案 例 没 有 说 服 力25员 工 缺 乏 足 够 的 专 业 技 术25投 资 期 限 短 ， 不 能 获 得 效 益24在 取 得 足 够 信 贷 方 面 存 在 困 难22能 源 价 格 低20没 有 专 门 负 责 能 效 的 高 级 经 理 人18高 管 层 没 有 提 供 足 够 支 持17其 它来 源 ： 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 6 月 .“所 以 所 有 东 西 都 是 平 等 的 ， 如 果 我 们 能 够 出 租
16、高 能 效 建 筑 的 话 ， 这 将 会 带 给 我 们 竞 争 优 势 ”GlobalLogisticProperties联合发起人说。根 据 调 查 ， 大 多 数 企 业 （ 69%） 都 认 为 能 效 投 资 可 以 用 于 降 低 风 险 。 企 业 面 临 的 风 险 范 围 很 广 -从 能 源 价 格 风险以及市场需求变化到未来气候变化立法风险。企业 将能效投入作为风险管理的工具这一事实表明建筑业正 在以更具战略性的眼光来考虑它们的投资。印 度 房 地 产 建 设 、 开 发 和 项 目 管 理 公 司 -Bearys 集 团 - 主席 Syed Mohamed Beary
17、 强调，高能效建筑的住户在 面对能源成本升高或更严格碳排放立法时会比较从容。 这就是被调查者提到的主要风险减缓领域。一些住宅物业业主，比如英国最大的上市住宅开发商固 安捷公司，强调说，因为他们业务结构的设置不同，他 们的租户控制多数公用设施，这使得他们公司与同行相 比不太可能考虑将能效作为一个风险管理手段。这个观 点同我们的调查发现是相符的：与其它领域的被调查者（ 26%） 相 比 ， 来 自 商 业 地 产 领 域 的 被 调 查 者 更 多 地 提 到 能 源 价 格 风 险 （ 37%） 。一些高管认为拥有高能效建筑会给公司带来竞争优 势。这可部分归结于公司越来越希望自己被视为对 环 境
18、 负 责 的 公 司 -包 括 在 选 择 自 己 的 办 公 室 时 。 普 洛 斯 集 团 联 合 发 起 人 ， Jeff Schwartz 说： “我们很 多客户，无论国内客户还是国际客户，都有自己的 可持续性行动计划。 ”他的公司是亚洲最大的物流 设施提供商，在中国和日本都拥有物业。 “同竞争 对手相比，假设所有条件都是相同的，如果我们能 够出租高能效建筑的话，这将会给我们带来竞争优 势 ”。尽管地理位置、成本和分区仍是影响房地产 投资决策的重要因素，但是住户舒适度以及工作效 率正变得越来越重要。可持续建筑在这方面会有优 势。除了能效的固有优势外，绿色认证能成为另一项优 势。英国房地
19、产投资和开发商 British Land 已经取 得 BREEAM（ 英 国 建 筑 研 究 所 环 境 评 估 方 法 ） 认 证 ， 它的所有写字楼和两个零售项目都取得了 “优秀 ” 评级。7 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 版 权 所 有从建筑行业看能效与节能能 源 价 格 低 给 美 国 能 效 带 来 的 挑 战贵 公 司 在 能 效 投 资 方 面 面 临 的 最 大 障 碍 是 什 么 ？（ 选 择 “能 源 价 格 低 ”的 被 调 查 者 百 分 比 ）全 球 平 均 值20美 国欧 盟15印 度11中 国13除 美 国 之 外 的 平 均 值1339来 源 ： 经
20、 济 学 人 信 息 部 2012 年 6 月 .公司商务部主管 Justin Snoxall 认为这类评级以及诸如 美国绿色建筑委员会的 LEED（ 能 源 与 环 境 先 锋 设 计 ） 认 证 向潜在客户发出了强有力的信号。 “我们发现很多住户， 特别是我们写字楼的住户，选择我们的部分原因是因为我 们有可持续性认证， ”他说， “这是一个很重要的营销工 具 ”。节能在这些行动计划中可以发挥重要作用。当然，并非所有的企业都有客户要求入住清洁、绿色办公 室 或 住 宅 。 37%的 被 调 查 者 认 为 高 能 效 建 筑 市 场 需 求 不 足 是投资的第一大障碍。在印度，需求低迷尤为突
21、出（ 41%） 。 Beary 先生称在他的公司在转向绿色建筑初期， 所收取的高于市场价格的租金还没有弥补全部建筑成本。 “对我们来说，一期项目真的是无利可图， ”他解释说， “但是我们确信二期和三期项目能够收回所有成本，因为 当市场意识到绿色建筑的好处时，我们就会比其它竞争者 更有优势。 ”其它影响企业采取节能措施热情的因素包括能源价格。当 成本很高时，公司就较容易支持采取能效措施。比如，在 欧洲只有 15%的 被 调 查 者 将 能 源 价 格 低 视 为 投 资 障 碍 。 而 对于美国企业，由于页岩气产量激增，美国能源价格比较 低 ， 因 此 就 产 生 了 与 上 述 不 同 的 情
22、 况 ： 39%的 被 调 查 者 将 能源价格作为投资障碍之一。尽 管 有 这 么 多 障 碍 ， 但 是 对 于 建 筑 行 业 多 数 企 业 （ 63%） 来 说，能效已经成为一项重要的考量因素，特别是那些自认为 经济实力强大的公司。与 56%的 其 它 被 调 查 者 相 比 ， 在 认 为 自己的公司优于竞争者的被调查者当中有 72%的 认 为 能 源 是 影响投资决策的主要因素。这可能是一个良性循环：具有经济实力的企业更有可能 投资能效，而能效又是他们取得经济成功的一大因素。8 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 版 权 所 有从建筑行业看能效与节能2 基 础 之 外 ：
23、新 能 效 措 施 与 实 践“我 们 通 过 通 风 窗 或 天 窗 在 建 筑 中 利 用 天 然 照 明 ， 我 们 还 投 资 可 以 根 据 使 用 水 平 来 关 灯 和 调 节 温 度 的 智 能 建 筑 系 统 。 ”企业正在尝试一系列实际有效的措施来降低建筑能耗， 包括照明和 HVAC 系 统 。 对 设 备 进 行 升 级 投 资 回 报 相 对 较快。但是人们可以对除这些容易实现的目标之外的措 施 进 行 讨 论 。新照明技术已经证明这是一项节约成本的投资。改善照 明被列为最优先采取的能效措施，而且 57%的调查对象 说他们的公司已经采取了这些措施。侧重于对照明进行 投资
24、并不令人惊讶 -因为这种投资回报期短，且根据 英国政府顾问公司 Carbon Trust 提 供 的 资 料 ， 照 明 费 用一般占公司总电费的 40%。除采用紧凑型荧光灯或 LED 灯 外 ， 企 业 可 以 采 用 一 系 列 节能技术。 Caraghiaur 先生一一列举了从可调电子镇流 器到光电传感器和可以操纵停车位照明灯的无线控制等 各项技术。 “我们还投资购买了智能建筑系统，它可以 根 据 使 用 水 平 来 关 灯 和 调 节 温 度 。 ”他 说 。然而，解决照明问题并不意味着只采购一些新设备就够 了。最大限度利用自然光是降低企业照明成本的另一种 方式（ 42%的企业都侧重于
25、这一方面）。照 明 只 是 企 业 投 资 能 效 的 一 种 措 施贵 公 司 在 新 建 或 既 有 建 筑 中 采 取 了 哪 些 能 效 措 施 ？（每个选项被调查者的百分比）GeorgeCaraghiaur 先 生说。使 用 紧 凑 型 荧 光 灯 或 LED 灯 进 行 照 明57采 用 节 能 的 HVAC 系 统50隔 热 系 统 改 善50设 计 或 改 造 建 筑 以 最 大 限 度 利 用 自 然 光42改 进 设 施 管 理 程 序37安 装 智 能 楼 宇 系 统35利 用 可 再 生 能 源 （ 风 能 、 太 阳 能 、 地 热 ）31检 查 公 司 能 源 使
26、用 情 况自 愿 采 用 外 部 标 准25采 用 热 电 联 产 技 术20 来 源 ： 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 6 月 .9 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 版 权 所 有从 建 筑 行 业 看 能 效 与 节 能10 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 版 权 所 有为利用日光，建筑设计师需要考虑从建筑物坐落位置到怎 样进行屋顶开洞。 “我们通过通风窗或天窗 在建筑中 利用天然照明 ”， Caraghiaur 先生解释道。不 同 公 司 、 不 同 地 域 ， 所 采 用 的 能 效 措 施 也 不 同 。 Schwartz 先生强调普洛斯集团在中国的物
27、业已经采用了 天窗形式来减少白天的能耗，同时还正在建造这种类型的 设施。尽管在日本的公司很少采用这种方式，但是公司正 在研究在大约 20 个 物 业 中 安 装 太 阳 能 板 的 可 能 性 。 与 此 不同的是，固安捷首席运营官 Peter Couch 表 示 尽 管 公 司 有兴趣在新建建筑和改造建筑中更多地利用太阳光，但是 公司没有对日光采集进行大规模投资。他指出法规的不确 定 性 以 及 缺 乏 政 府 长 期 承 诺 是 主 要 障 碍 。尽管照明节能效果不错，采用高效供暖、冷却和通风系统 也具有很大的节能潜力。被调查的公司表明他们正在改进 自己的 HVAC 设备（ 50%）和楼宇
28、隔热系统（ 50%）。超过 三分之一（ 35%）的被调查者反馈说他们所在的公司正在 投 资 购 买 智 能 楼 宇 系 统 。新技术和新系统 -从可供个人用户调光的技术到一些自 动和无线控制技术 -意味着企业在减排方面可以做更多 事情。新技术和新系统还可以改善楼宇住户的生活质量。 但是如果这些公司没有注意不同系统之间的相互作用方式 以及说服用户改变他们的行为，建筑行业可能会错过商业 和 减 缓 气 候 变 化 的 机 会 。3063031从建筑行业看能效与节能3 智 能 能 源 管 理 与 商 业 策 略无 论 采 用 怎 样 的 节 能 策 略 ， 能 源 管 理 都 与 技 术 同 等 重
29、 要 。 几 乎 百 分 之 四 十 调 查 对 象 称 他 们 所 在 的 公 司 正 在 努 力 改 善 自 己 的 设 施 管 理 程 序 。 类 似 比 例 的 调 查 对 象 称 他 们 所 在 公 司 正 在 投 资 一 些 智 能 系 统 来 改 善 经 营 活 动 。由 于 能 效 越 来 越 被 大 家 接 受 ， 很 多 企 业 都 以 长 期 投 资 的 眼 光 、 用 更 全 面 的 方 式 进 行 投 资 。 这 是 一 个 良 好 的 势 头 。 当 企 业 不 再 局 限 于 设 备 升 级 而 将 能 源 管 理 植 入 他 们 的 商 业 模 式 时 ， 节
30、能 潜 力 就 会 大 幅 提 高 。有证据表明目前的情况是这样的：企业在能效投资方面 越 来 越 具 有 弹 性 ， 通 常 能 够 接 受 更 长 的 回 报 期 。 对 于 超 过 一 半 的 被 调 查 者 来 说 ， 他 们 可 接 受 的 最 长 回 报 期 为 五 年 或 更 长 。 尽 管 还 有 四 分 之 一 的 被 调 查 者 称 只 能 接 受一或两年的回报期。但是还有很多企业（ 18%）称能够 承受 10 年 或 更 长 的 投 资 回 报 期 。 在 这 一 点 上 ， 欧 洲 和 中国表现突出：分别有 30%和 19%的被调查者声称他 们 的 企 业 能 够 接
31、受 超 过 十 年 的 投 资 回 报 期 。“如 果 我 们 开 发 一 个 新 项 目 ， 我 们 将 把 能 效 作 为 整 个 工 程 造 价 的 一 部 分 进 行 考 虑 。 ”固安捷首席运营官 Peter Couch 企 业 越 来 越 能 接 受 能 效 项 目 较 长 的 投 资 回 报 期 。在决定能效投资时贵公司可接受的最长投资回报期是几年 ?（被调查者人数百分比）1-2 年 美 国平 均 欧 盟25%印 度中 国3 年 26平 均 1725%255 年 34平 均 4733% 252410 年 以 上 10平 均18% 131930来 源 ： 经 济 学 人 信 息 部
32、 2012 年 6 月 .11 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 版 权 所 有从 建 筑 行 业 看 能 效 与 节 能12 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 版 权 所 有项 目 类 型 不 同 ， 企 业 接 受 投 资 回 报 期 的 长 短 也 可 能 不 尽 相 同 。 “对 万 喜 集 团 来 说 ， 这 还 取 决 于 运 营 周 期 ， ”法 国建筑企业可持续发展总监 MaximeTrocme 说 ， “比 如 ， 万 喜 集 团 通 过 较 短 的 合 同 期 限 来 运 营 各 种 设 备 （ 通 常低于五年），这样的投资回报期要短些；在 PPP 模 式
33、（ 公 私 合 伙 模 式 ） ， 投 资 回 报 期 可 能 会 较 长 ”。通常情况下，能效投资可以与一般改善费用结合在一起， 这 样 能 效 投 资 可 以 作 为 总 改 造 预 算 的 一 部 分 方 便 企 业 对 节 能 措 施 进 行 融 资 。 “如 果 我 们 现 在 做 的 事 情 在 以 后 才 能 看 到 成 本 节 约 的 效 果 ， 我 们 一 般 不 会 给 能 效 投 资 设 定 一个投资回报期， ”Couch 先生说， “如果我们开发 了 一 个 新 项 目 ， 我 们 会 把 能 效 作 为 整 个 工 程 造 价 的 一 部 分进行考虑。 ”在 这 一
34、更 宽 泛 的 能 效 投 资 方 式 中 ， 人 的 因 素 很 重 要 。 “任何公司通过能效措施取得的节能成果的三分之二是 来自人的行为， ”Caraghiaur 先生说， “这是一个非常 保 守 的 数 字 ”。但是能效的人的因素要采用多管齐下的策略。为使设备 性能最佳，设施管理者必须对它进行正确设置和操作。 与 此 同 等 重 要 的 措 施 还 包 括 改 变 楼 宇 住 户 的 行 为 ， 微 调 温 度 以 及 确 保 在 不 使 用 设 备 时 关 闭 设 备 或 拔 掉 电 源 插 头 。 这 可 能 要 求 房 东 和 租 户 之 间 建 立 新 型 关 系 。企 业 在
35、 达 到 上 述 阶 段 前 还 需 要 在 内 部 推 销 能 效 概 念 。 “如 果 没 有 看 到 实 际 效 果 ， 任 何 人 都 不 会 想 到 节 约 ”， Caraghiaur 先 生 说 ， “人 们 不 会 为 持 续 浪 费 有 危 机 感 的 ， 如 果 他 们 不 知 道 被 浪 费 的 东 西 是 可 以 节 约 的 。 所 以 第 一 步就是要传播有关能效的潜在影响和重要性。 “0-10% 1310-20% 2020-30% 1930-40% 2040-50% 1250-60% 10从建筑行业看能效与节能4 对 能 源 现 实 了 解 的 空 白我 正 在 亚
36、太 地 区 推 动 建 立 一 个 从 空 调 到 供 暖 到 照 明 的 一 个 完 整 平 台 -采 取 每 一 项 能 够 节 能 的 措 施与排放交易或可再生能源投资复杂性相比 ,能效是一种相 对简单的减碳策略。因此房地产和建筑行业的高管仍对 能 源 现 实 知 之 甚 少 。在 被 调 查 的 建 筑 业 高 管 中 有 三 分 之 一 的 人 严 重 低 估 了 供 暖 和 制 冷 使 用 的 能 源 成 本 。 根 据 建 筑 能 源 专 家 提 供 的 资 料，在一栋建筑中，供暖和制冷能耗占建筑总能耗的 20% 到 60%，这取决于建筑物的能效。少数被调查者（ 33%） 称它所
37、占比例低于 20%。企业不仅错误判断了能源支出，它们甚至连能效投资 成 本 都 不 是 很 清 楚 。KennethFong， 希 尔 顿 酒 店 亚 太区工程部总监企 业 错 误 判 断 了 供 暖 和 制 冷 能 耗贵公司为维持一个舒适的环境在暖通（ HVAC）方面的能耗占总能耗的百分比是多少？（每个选项被调查者的百分比）60%及 以 上 6 来源：经济学人信息部 2012 年 6 月.能 效 成 本 严 重 高 估根据建筑类型，成本从 5%到 15 以 上 不 等 （ 被 调 查 者 的 百 分 比 ）在你看来，在你所在国家与设计和建造标准建筑相比，高能效建筑物的设计和建造成本占多大比
38、例 ？超过标准 25%以上 15%以上 5%以上 与标准建筑 低于标准建筑 建筑成本的 相同 成本25%18 15 33 9 7来 源 ： 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 6 月 .13 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 版 权 所 有从建筑行业看能效与节能三 分 之 二 的 被 调 查 者 称 节 能 建 筑 与 标 准 建 筑 相 比 成 本高 15%或以上， 18%的被调查者估计二者相差在 25%以上。由于所采用的建筑物类型、气候和专业 技术各有不同，实际成本也不尽相同，但是应在 5% 到 15%范围之内。因 此 鉴 于 对 能 源 成 本 的 错 误 理 解 ， 企
39、业 不 跟 踪 能 耗 记录一点也不奇怪。只有 31%的接受调查者表示会 对能源使用情况进行核查，同时只有 7%的被调查者 称 能 源 审 查 对 能 效 措 施 投 资 决 策 具 有 重 要 意 义 。 另 外 ， 只 有 一 少 部 分 企 业 （ 25%） 遵 守 外 部 审 查 标 准 ， 比如 LEED 或 BREEAM。由于跟踪能源使用情况通 常 是 控 制 能 源 使 用 的 第 一 步 ， 因 此 很 多 企 业 可 能 会 错 过 一 次 机 会 。新 与 旧 对 比 ： 现 有 建 筑 物 的 能 效现有建筑的能耗占总能耗的比例最大。由于较老的建筑物普遍比 新建建筑物的能
40、效低，因此提高改造速度能够为决策者提供一次 实现低碳目标的绝佳机会。但是由于与新建绿色建筑相比，改造 建筑物获得的关注度较低，要想达到这一目标也不是一件轻而易举 的 事 情 。在印度和中国，在未来二十年里仍会建造很多楼宇。企业注重新建建筑的事实在某种程度上是可以理解的，因为在建筑寿命 期，它们的投资可以更容易进行摊销。与处理现有建筑物相比，在新项 目上安装最先进的节能暖通系统、高性能门窗和绝缘系统会容易很多。 在 较 老 或 历 史 建 筑 中 ， 出 入 方 式 可 能 会 限 制 内 部 安 装 设 备 的 尺 寸 。 另 外 在现有建筑中，必须保持部分施工，部分入住状态。与 改 造 建
41、筑 物 相 比 ， 多 数 企 业 （ 71%） 对 新 建 建 筑 的 能 效 投 入 更 大 。 那么怎样让建筑行业将低能效建筑物改造成节能且能够减少碳排放的建令人吃惊的是，在全世界范围内都是这种情况。新兴市场正在经历 快速建设和增长时期，因此我们可以预料到会出现这种情况。令人 意想不到的是美国和欧洲 城市化高度发展且新建建筑相对较少的 市场 -也侧重于对新建建筑进行能效投资。这种现象就成问题了 ,因 为低能效建筑仍会在相当长一段时间内消耗能源。在纽约，到2030 年，今天存在的建筑物预计仍会占该市总建筑物数量的 85%。筑呢？决策者可以通过实施清除改造项目障碍的措施来帮助达到这一目的。这
42、可能包括为能效改造项目承包给能源服务公司提供便利，梳理项 目批准程序或者提供技术支持。要想制定正确的刺激政策需要进行认真 思考，同时所采取的措施还要适合具体市场和气候条件。能 效 投 资 侧 重 于 新 建 项 目 美 国贵公司的能效投资与新建项目最相关还是与现有建筑改造最相关？ 欧 盟（被调查者百分比） 印 度 新 建 项 目 63 中 国平 均 5771% 8677现 有 37建 筑 物 改 造 43平 均 1429% 2314 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 版 权 所 有来 源 ： 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 6 月 .从建筑行业看能效与节能在 建 筑 行 业
43、内 仍 存 在 忽 视 能 源 现 实 的 问 题 。 但 是 一 些 先 导 企 业 越 来 越 了 解 自 己 的 能 效 成 本 且 正 在 受 益 于 能 效 投 资 。 事 实 上 ， 成 本 已 经 大 幅 下 降 。 “我 将 重 点 转 移 到 此 领 域 几 乎 有 七 年 的 时 间 了 ， ” Schwartz 先生说， “如果你正在根据 LEED Gold 标 准 开 发 一 个 新 项 目 ， 那 么 边 际 成 本 可 能 下 降 了 一 半 左 右 。 ”即使在一些市场刚刚处于起步阶段的发展中国家 ,技 术 和 采 购 经 验 也 会 使 成 本 进 一 步 降
44、低 。 “如 果 企 业 对 供 应 链 没 有 任 何 了 解 ， 那 么 （ 绿 色 建 筑 ） 的 额 外 成本为 12%至 18%， ”Beary 先 生 说 ， “但 是 我 们处于一个系统中，我们 知 道 怎 样 选 择 正 确 的 材 料 ， 因 此 对 我 们 来 说 ， 额 外 增 加 的 成 本 大 约 在 8%到 10%之间。对能源使用情况了解越多，越能促使企业采取进一 步措施来降低能耗，包括对企业能源足迹进行严格 测量。比如，在亚太地区，希尔顿计划聘请一家公 司 对 公 司 在 该 地 区 的 所 有 酒 店 进 行 审 查 。美 国 逃 避 解 决 气 候 变 化 问
45、 题夏 季 居 高 不 下 的 气 温 、 严 重 的 风 暴 和 干 旱 是 气 候 变 化 影 响 的 有 力 证 据 。 另 外 ， 应 对 温 室 气 体 是 一 个 关 键 目 标 已 经 成 为 全 球 共 识 。 美 国 这 一 世 界 最 大 经 济 体 成 为 最 例 外 的 国 家 。美 国 给 世 界 出 了 一 个 难 题 。 建 筑 业 百 分 之 四 十 的 接 受 调 查 者 不 承 认 对碳排放富有企业责任。在欧洲、中国和印度， 84%的受访者将减 排 作 为 企 业 的 重 要 责 任 。 美 国 调 查 对 象 的 态 度 已 经 反 映 在 它 的 政 治
46、 过 程 和 相 对 薄 弱 的 能 效 立 法 上 。承 担 当 前 排 放 责 任 方 面 ， 美 国 也 是 一 个 局 外 人 。 只 有 30%的 被 调 查 者 认 为 发 到 国 家 在 应 对 气 候 变 化 方 面 应 比 贫 穷 的 发 展 中 经 济 体 做 出 更 大 贡 献 。 来 自 欧 洲 、 印 度 和 中 国 的 被 调 查 者 分 布 更 加 均 匀 ： 50-55%被 调 查 者 承 认 发 达 国 家 应 做 出 更 大 贡 献 。摆 在 决 策 者 面 前 的 问 题 就 变 成 怎 样 让 更 加 有 效 地 提 到 企 业 日 程 上 来 。 这
47、特 别 具 有 挑 战 性 ， 因 为 低 廉 的 天 然 气 价 格 和 国 内 化 石 燃 料 的 供 应 首 次 让 美 国 降 低 了 能 源 进 口 量 ， 这 样 人 们 就 会 把 能 源 安 全 问 题 抛 之 脑 后 。美 国 在 拖 气 候 变 化 后 退你认为谁应对碳减排负责 ? 美 国（每个选项被调查者的百分比） 欧 盟印 度 作 为 企 业 ， 碳 减 排 不 是 我 们 的 责 任 中 国40161618作 为 企 业 ， 碳 减 排 是 我 们 的 责 任 。60848483发 达 国 家 和 发 展 中 国 家 应 平 均 承 担 碳 减 排 责 任494845
48、D 发 达 国 家 在 碳 减 排 方 面 应 比 发 展 中 国 家 做 出 更 大 贡 献3051525570来 源 ： 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 6 月 .15 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 版 权 所 有从建筑行业看能效与节能“我 正 在 亚 太 地 区 推 动 建 立 一 个 从 空 调 到 供 暖 到 照 明的一个完整平台 -采取每一项能够节能的措施， 希尔顿酒店集团亚太工程部总监 Kenneth Fong 说 。一些有见识的企业也正在采用一些自愿认证标准规范。 在印度，塔塔集团旗下的塔塔地产公司通过了印度绿色 建筑委员会的认证。 “我们所有的项目都至少
49、通过 GOLD-认证 ”，公司常务董事兼首席执行官 Brotin Banerjee 说。在英国，万喜集团的所有设施都通过 ISO 50001 认证（该标准要求实施、维持和改善能源管理系 统）。英国土地公司通过了 BREEAM 认证体系，而普洛 斯公司在其亚洲区的建筑中采用了 LEED 标准。这 些 企 业 的 经 验 告 诉 我 们 决 策 者 采 取 强 制 能 源 审 查 ,或 者 作 为 第 一 步 ， 采 用 激 励 计 划 来 帮 助 弥 补 审 查 成 本 -会 影 响 行 业所采取的能效措施。.16 经 济 学 人 信 息 部 2012 年 版 权 所 有从建筑行业看能效与节能5 大 棒 加 胡 萝 卜 ： 企 业 欢 迎 立 法好消息是企业普遍赞成立法。很多企业将立法作为建立公平竞争环境的一种方式。其它企业需要在投资前要求 进行澄清和确认。企业对法规的积极态度使政府更加容易地通过政策工具来达到能效目标。在此情况下所面临 的挑战是，决策者要能够提供促进而不是妨碍企业采取提高建筑物能效的各种法规、政策工具。现在进行立法的时机已经成熟。根据 75%被调查者的反馈，能效立法能够使建筑行业受益。 34%的被调查者称 缺乏强制执行力度是对能效投资的主要
