1、陕西省 2017 年上半年房地产估价师制度与政策：计算建筑面积的有关规定试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是_。A领导定价法B挑战定价法C随行就市定价法D渗透定价法 2、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为。A：10B： 20C： 30D：40E：借款合同3、设计方案评价原则中，下列关于考虑项目全寿命费用的原则，说法错
2、误的是。A：所谓项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用B：项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分C：项目全寿命费用包括建设过程的投资成本，即工程造价和项目建成后使用过程发生的使用成本D：坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最高E：执行层的组织协调 4、下列相应的利润率的计算公式中正确的是。A：投资利润率B：成本利润率C：直接成本利润率D：销售利润率E：工业用地的监测点评估价格5、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为 10，银行可提供 6 成、5年利率 8、按月等额偿还的抵押贷款，则
3、综合资本化率为。A：8.8B：10 C：18 D：18.6E：工业用地的监测点评估价格 6、伸缩缝的宽度一般采用 mm。A：10 一 20B：2030C：4050D：5060E：执行层的组织协调 7、下列关于路线价法的表述中，不正确的是_。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 8、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（） 。A30% 40%B40%50%C50%60
4、%D60% 70% 9、某单位拥有的房地产每年可产生 100 万元净收益，同时此单位有 2000 万元资金以 5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利益，则对该单位来说，这宗房地产与_万元的资金等价。A2000B400C4000D10000 10、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有_。A自然寿命经济寿命B自然寿命经济寿命C自然寿命= 经济寿命D无关11、下列属于房地产开发直接投资的是_。A购买房地产开发企业的债券、股票B购买房地产投资信托基金C购买住房抵押支持证券D购买一座正在运营的高尔夫球场 12、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住
5、房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75%，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 20005 元，月还款额增长率为 0.2%，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为（）元。A2277.4B2281.9C2728.8D2741.95 13、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的_。A市场供求关系B房地产管理部门C业主的愿望D建筑质量14、某房地产的报酬率为 8%，受益期限为 30 年的价格为 4000 元/m2。若报酬率为 6%，受益期限为 50 年，则该房地产价格为_元/m2。A3000B4500C5200D5600 15、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状
6、况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于_阶段。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策 16、某宗土地的面积为 1 000，其上建筑物的建筑面积为 5 000，建筑物的基底面积为 700，建筑物层数为 8 层。则该宗土地的容积率为。A：80B：5 6C：5 0D：07E：工业用地的监测点评估价格 17、是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。A：重点调查B：普查C：典型调查D：抽样调查E：执行层的组织协调 18、在进行项目评估时，如果开发商还没有购
7、买土地使用权，土地费用往往是一个_。A参考数字B限定数C可读参数D未知数 19、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为_。A条形基础B独立基础C整体式筏式基础D箱形基础 20、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是 【2007 年考题】A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B：现时该房改房上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格 21、对于收益性房地产来说，从建
8、筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为_。A设计寿命B经济寿命C法定寿命D自然寿命 22、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为 6000 万元，单位面积的可变成本为 2000 元，则该房地产开发项目的容积率至少是。(此题所给条件不全，有问题)A：2.0B：3.0C：4.0D：5.0E：借款合同23、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。A：使用估价对象房地产的实际成交价格B：使用政府公布的房地产交易指导价格C：使用近一年内房地产的平均成交价格D：依赖于专家证人
9、测算的估价对象房地产的价值E：工业用地的监测点评估价格 24、直线趋势法 y=a+bX 中的常数 a、b，是由决定的。A：房地产的历史价格资料B：房地产的未来价格资料C：房地产的现实价格资料D：估价师选取的现时和未来的价格资料E：工业用地的监测点评估价格25、张某拥有一套建筑面积 78的房地产，据调查，该地区此类房地产净租金标准为 700 元(月) ，剩余使用年限 46 年，按季度在每季度第一月月初支付，第一次尚需交纳半年押金，市场利率 6(单利)，折现率 8，则该房地产的价值为。A：51.67 万元B：54 35 万元C：66 27 万元D：9013 万元E：工业用地的监测点评估价格二、多项
10、选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为 75%和 80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的_风险。A市场B财务C政策D经营 2、下列费用中属于运营费用的有。A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额B：房地产税、人员工资、维修费、所得税C：保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税D：为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额3
11、、下列关于记名债券的优缺点的表述正确的是。A：记名债券的优点是比较安全B：记名债券缺点是流动性较差C：记名债券优点是流动性强D：记名债券缺点是转让时手续复杂E：记名债券缺点是转让手续简便 4、下列关于房产分丘图的表述中，正确的有。A：房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图C：房产分丘图的比例尺为 1：1001：1000D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记E：房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细5、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于。A：被拆迁房屋的权属证书记载的面积B：拆
12、迁人提供的被拆迁房屋的面积C：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D：具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E：房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 6、新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金。A：由物业管理企业代管B：由房地产管理部门代管C：由财政部门代管D：由业主自行管理E：执行层的组织协调 7、关于年度运营预算，下列说法错误的是_。A该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目B不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间C不需为不可预见费用的支出预留空间D除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业
13、提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会 8、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或。A：租金收入B：土地出让收入C：长期抵押贷款D：净经营收入E：借款合同 9、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为。(2009 年试题)A：设计寿命B：经济寿命C：法定寿命D：自然寿命E：借款合同 10、租金常常以为计算基础。A：建筑面积B：使用面积C：出租单元内可出租面积D：每平方米可出租面积E：借款合同11、无差异曲线的特点主要有。A：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值B：无差
14、异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用C：离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小D：无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交E：无差异曲线凸向原点 12、账簿包括。A：转账账簿B：凭证账簿C：序时账簿D：分类账簿E：备查账簿 13、在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由_引起的。A特质性B有用性C稀缺性D有效需求E应急性14、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的_的款额后，抵押权人方可优先受
15、偿。A税金B拍卖费用C土地使用权出让金D土地使用成本 15、根据注册房地产估价师管理办法 ，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有_。A缓刑期未满的人员B现职公务员C年龄超过 65 周岁的人员D具有完全民事行为能力的人员E申请在 2 个房地产估价机构执业的人员 16、下列关于瑕疵请求权的含义，表述正确的是。A：瑕疵请求权是指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷B：相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人不负有告知的义务C：瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷D：拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿E：瑕疵请求权是依
16、赖过错责任理论和担保责任理论原理得以操作的 17、技术设计阶段必须编制的概算是。A：建设项目总概算B：单位工程概算C：设计概算D：修正概算E：执行层的组织协调 18、某可比实例的成交价格为 2400 元/m2，建筑面积 100m2，首期付款 12 万元，其余半年后支付 8 万元，1 年后支付 4 万元。已知年利率为 10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A2290.91B2326.41C2344.16D2308.66 19、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了 3 年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为 40 年，土地使用权年限为 50 年，则该项目的经营期为年。(20
17、09 年试题)A：37B：40C：43D：50E：借款合同 20、会计的基本职能包括。A：反映职能B：监督职能C：盈利职能D：增值职能E：管理职能 21、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种。(2008 年试题)A：长期投资B：短期投资C：风险投资D：金融投资E：借款合同 22、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。A：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金B：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整C：出
18、售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 3E：售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20、高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金23、在估价中，测算开发利润时应注意_。A开发利润是所得税后的B开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润C直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本D成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本 +管理费用+投资利息E销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值 24、针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有。A：理论上适用的估价方法，都必须选用B：在适用的估价方法中，选用两种即可C：理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用D：必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法E：仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法25、房地产面积测算的边长和面积分别取至_。A0.1m，0.01m2B0.01m ，0.1m2C0.01m ，0.01m2D0.1m，0.1m2
