香港的经济结构转型与土地利用规划.docx

1、。 199./-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All righ臼 reserved. http: :J第 52 卷增刊1997 年 6 月地 理 学 报ACTA GE 也 RAPHICA SINICAVol. 52 ,SupplementJune , 1997香 港 的经济 结 构 转 型 与 土地利 用 规 划 叶嘉安（香港大学城市规划与环缠管理研究中心 ，香港 蝇 E 香港于 80 年代后期由于工业向内地转移而进行了经济结构转型 ， 成为一个金融及服务中心 。工业的就业人数骤 减 。同 时 金 融 、 保险

2、 、房地产及商业服务业人员激 增 。 其经济 结构转型的主要原因是中国实行“开放改革”政策使香港地区的工业能向内地转移 。首先由于毗 邻的珠江三角洲廉价劳动力的吸引 。 经济结构转型最大的负面影响是失业人口及劳动力的规划 。 这对城市规划产生了深远的影响 城市规划需要解决旧工业区的重建 、 日 益增长的工业办公楼 的需求及工业区区也要求的变化等问题 。同 时 它还需要开发科技园及办公楼等基本设施来吸 引新型的工业及经济活动 关键词 香港 经济结构转型 城市土地利用规划1 引 言自 70 年代以来 ，因经济结构转型出现工业分散化及失业人数的增加 ， 影响了全球许多 城市的发展 。 经济结构的转型

3、在老工业区域引起了许多的内城问题 ，使得许多地方政府关 注内域及老工业区 的经济发展 。过去的城市规划方法和土地利用政策很多已过 时 ，无法应 付经济结构转型所带来的挑战 。针对这些问题的新的城市规划方法及土地利用政策将重点 放在促进经济的发展上 。 主要包括提供不同类型的土地和建筑物 、 监督空置物业登记 ， 以 及放宽发展控制等方法门 。 有些政府旨在利用土地的供应数量和质量以及促进它们开发的 相关政策以解决有关问题 2 。 有些政府则要解决由于工业衰退所引起的空置工业用地的恢 复间 题 时 。 由于地方政策希望将流动资金吸引 到自己管辖的地区 ，这 样 ，城市规划往往便 变成为吸引投资和

4、适应流动资金需要的一种工具川 。在新兴工业化国家和地区的城市 ，其经济结构转型所产生的问题并非像欧洲和北美的 城市那么严峻 ，因为尽管它们的经济增长速度开始下 降 但仍在增长中 ，其内城尚未出现 高失业率及土地空置现象 。 因此 ，这些国家和地区的城市在经济结构转型过程中所面对的 城市规划和土地利用政策亦有别于欧洲及北美的城市 。 本文主要探讨香港经济结构转型的 本质 、 原因以及对土地利用的影响 ，并试图提出对经济结构转型过程中的土地利用规划对 策 。2 香港经济结构的转型过程香港的经济增长主要发生在战后 。 当时尽管转口贸易的衰退 ，但来自内地的移民不仅这篇文章是研究基金资助的 “香港工业

5、结构转型研究 ”的其中一项研 究 作者对香港研究基金的资助深表感谢 。来稿日期 ： 1997-021 收到修改稿日期 ： 1997-05,。 1994-2010 China Academic J侃 . ma! Electronic Publishing H 倒 四 .All rights reserved. ht， 340 地 理 学 报 52 卷为香港提供了廉价的劳动力 ，而且带来了资金和企业 家 ， 因 此 ， 在 1952 年 1956 年期间 ， 香港迅速地转变成了一个工业城市飞 海外市场的需求也促进了香港出口导向型工业的发 展 臼 ， 7 。在初 期 ， 纺织业及塑料工业迅速膨胀 ；

6、 在 60 年代 ， 电子工业开始发展起来 。 自 70 年代初以来 ，工业开始趋向多元 化 ， 经 历 了一个由劳动密集型生产简单的产品转向技术密 集型生产复杂产品的过程 。 在 70 年代后期 ， 尽管工业仍保持其重要地位 ， 但香港已经进一 步转变成为亚太区的主要金融中心 8，气 香港最重要的经济结构转型发生在内地采取改革 开放政策之后 ， 工业迅速往珠江三角洲的外迁 ， 本港工业到 80 年代出现明显衰退 。香港的经济结构转型可以从 1961 年 1991 年间就业结构的变化中反映出来（图 1) 。 工业从 1961 年 1971 年呈稳步增长 ， 从 43% 至 47 % , 198

7、1 年开始下降到 41. 2 % ，而至 1991 年则跌至 28. 1%； 服务业（批发及零售 ， 饮食业及酒店）一直稳定增长 ，而专业化的服 务业（社区 、社会和个人服务）增长轻 微 ， 从 18. 3%增至 19. 9% ， 从 1961 年的 14. 4 %增至1991 年的 22. 5 %； 办公业（金融 、 保险 、 房地产和商务服务）的显著增长主要出现于 1981 年以 后 ， 从 1981 年的 4. 8%跃升至 1991 年的 10. 6 % 。50403010 哩案 和 激 素。批 费 和 零 售 棠 ， 依 食 案 和 旅 馆 服 毒 案及 精 品 阴 云（ 专 性 工业

8、的衰退不仅反映在就业 人数的比例上 ， 而且其绝对数量也 在减 少 ，从其高峰 期 1981 年的 90万人跌至 1991 年的 60 万人 。同期生产 值 占国民生产总值的比例 ， 亦 从 26. 9 % 跌至 15. 9% 。工业除了在就业人数及 占国民 生产总值显示其衰退外 ， 其产业结 构亦开始变化 。 从 1984 年至 1994 年 ，劳动密集型高增值的小型工业 占 总 工 业 就 业 人 数 的 比 例 从 10. 3%降至 4. 2% （表 1) ， 劳动密集型低1961 1971 1981 1991图 1 1961 年 1991 年香港经济结构的转型增值小型工业 占总就业人数

9、的比例 从 70. 2% 降至 60. 0% 。 发展之中Fig. 1 Eoonomic restructuring in Hong Kong 1961 1991 的工业有 ： (1) 资本密集型型低增值小型工业 ； （ 2 ） 劳动密集型高增 值大型工业 ； （ 3） 劳动密集型低增值大型工业 。 香港的工业开始转变为资本密集型及大型 化 。香港工业的衰退和工业结构的转型既有其内 因 ， 亦有其外因 。 究其 内 因 ， 80 年代严重 的劳动力短缺抬升了工资 。究其外因 ， 海外市场的保护主义促使了香港工业尽快提高产品 劳动密集型 、高增值及小型工业是由”香港规划标准和准则”（规划署制定）

10、所定义的 ， 其目 的是用来预测全港 的工业楼宇面积的需求 。平均每个工人的工 厂 、机器及设备的帐面价值超过平均数值以上的工业被划分为资 本密集型 ， 而低于平均值的则划分为劳工密集 型 平均每个工人的增值超过平均值的被划分为高增值 ， 而低于 平均值则为低增 值 小型及大型工业则由平均楼字面积来定义 . 1988 年 ， 高于平均楼宇面职 1 303 m2 的工业 划分为大型工业 增刊 叶嘉安 z 香港的经济结构转型与土地利用规划 41的质素及开发多元化的新产品 ； 同时 ，邻近的东南亚国家在生产劳动密集型产品方面已经 取得了优势 ，这 样 ， 香港的工业必须进行转型才能保持其在国际市场上

11、的竞争能力 。 根据 新国际劳动分工的理论 ，企业 家 ，尤其是那些拥有大规模生产的企业 家 ，会试图通过分散 其加工程序以谋取最大的利益 。 他们将生产程序分散到劳动力廉价的国家和地区以降低其 产品的总生产成本 ，到中国的三资企业和三来一补工业就是这种典型例子 。表 1 1986 年 1994 年香港工业结构的转型 据Tab. I Industrial re垂 tructuring in Hong Kong, 1986 1994就业 人数 分配率 % 1984 年 1994 年 %工业类型1986 1994 1986 1994 增长率 分配率变化 与总增长之差A 资本密集型33 082 20

12、 969 3. 8 4. 8 36. 6 1. 0 12. 7高增值大企 业B. 资本售集型高增值小企业 10 721 8 201 1. 2 . 9 23. 5 0. 6 25. 8c. 资本曹集型低增值大企业 8 187 3 442 0. 9 0. 8 58. 0 -0. 2 -8. 6D. 资本曹集型低增值小企业 94 439 100 489 10. 9 23. 0 6. 4 12. 0 55. 8E. 劳工密集型高增值大企业 8 573 8 705 . 0 2. 0 2. 0 . 0 51. 3F. 劳 工 集 型高增值小企业 88 723 18 517 10. 3 4. 2 79. 1

13、 -6. 0 -29. 8G. 劳工密集型低增值大企业 7 672 8 209 。 .9 1. 9 7. 0 . 0 56. 4H 劳 I 密集型低增值小企业 606 545 262 600 70. 2 60. 0 56. 1 -10. 2一 7. 4I. 其它 6 035 6 419 o. 7 . 5 6. 4 0. 8 55. 7总值 863 941 437 551 100. 0 100. 0 -49. 5 0. 0 0. 0得 资料来源 汇白香港政府统计 处 ： 1988. 1995“就业及单位空缺统计飞中国自 1978 年以来的经济改革对香港的经济结构转型影响很大 。 例如先有深圳经济

14、 特区以鼓励外国投资 。 许多香港工业开始纷纷在内地设立分厂或转包加工程序 。 香港与内 地的新经济开发区之间的“区域劳动分工”逐渐形成并深化 特别是在珠江三角洲地区 。 香 港企业将生产程序中不需要熟练技术的劳动密集型工序通过外发加工的协议分散至内地 。 这类工业包括服务 、 玩具和电子产品 。尽管香港的工业在珠江三角洲地区设立外发加工基地 ，但是它作为研究 、 销售及市场 推广的中心 ， 也促进了香港的服务和办公业的发展 。 这样香港又重新恢复了它的转口贸易 功能 ， 内地通过香港的转口贸易自 1990 年以后急剧增长 。香港除了有世界 第 2 位且以高效 率著称 的葵涌集装箱码头所提供的

15、运输服务外 ， 也有高效率的银行系统和处理票据来往的 财金业务 ，为珠江三角洲的工业所需要的货运和金融服 务 。 许多国际公司也将香港地区作3 。 1994-2010 China Academic J侃 . ma! Electronic Publishing H倒 四 .All rights reserved. ht， ： 42 地 理 学 报 52 卷为在中 国做生意的跳板 ，这促使了香港和珠江三角洲形成了“前店后厂”的局面 ，使香港的 服务和办公业迅速地发展起来 。 另一方面 ，内地许多省级和市级的企业也在香港设立公 司 ，在香港所有主要的经济业务上都有其投资 川 。尽管香港的工业正在衰退

16、 ，但因为其服务业和办公业中与内地相关的贸易成分不断增 加 ， 使香港的经济仍在增长中 ，虽然其增长速度已较前为 低 。欧洲及北美由于经济结构转 型而出现的高失业率现象在香港尚未发生 ，总失业率 在 80 年代至 90 年代前期均保持在 3% 以 下 ， 仅 1995 年略起 至 3. 2 % 。 然而 ，就像其它地方的经济转型经验一 样 ， 工业的失业 率是最高的 。 香港的工业失业率 ，虽然没有官方的数 据 ，而且难以收集资 料 ，但根据一些 劳工团体的抱怨 ， 有可能超过 9% 。 李年及中年的非技术劳工首当其冲 。尽管政府 于 1992 年成立“雇员再培训局”对工业劳工再培训 ， 但是

17、目 前仍收效甚徽 。3 经济结构转型炉土地利用的影响如前所述 ，促使香港经济结 向 转型的一个主要原 因是内地的经济改革和发展 ， 特别是 珠江三角洲的发展 。 因 吨 ，不难发现在香港与珠江三角洲之 间 的客运和货运交通都显著频 繁 11 ， 这造成了交通的剧增 ， 特别是“新界”高速公路上的货运交通更是如此 。 过境的车辆 交通从 1983 年的 70 万辆次增加到 1994 年的 800 万辆次 。 这种超过 10 倍的高增长 引 起了 香港很多交通问题 。 例如 ，屯门公路和吐路港公路 是 70 年代后期设计的 ， 并没有预计要负 担如此繁重的过境交通 ，因而这两条联接“新界”新市镇与

18、市中心的高速公路常常发生交通 阻 塞 ，对新市镇的居民 引 起不便 。由于珠江三角洲外来加工带来的快速经济增长促进了内 地在香港的转口 ， 使香港集装 箱储存需求也有增加 ，从而导致了露天集装箱场的急剧增加 。 在 80 年代 ，“新界”的郊野地 区露天集装箱场的增加主要是因为乡村土地廉价及城市规划条例的漏洞所致 。由于历史的 原因 ，城市规划条例 只 针对现有及有发展可能的城市地区 ，这主要包括市区及 “新界”的新 市镇 ， 其它的地区并不在条例的限制范围内 ，所以不受城市规划条例的管 制 。此外 ，土地 批租条款亦不能控制土地利用 ，因为 1983 年的“迈尔哈杜法案”允许将农业土地用作露

19、天 集装箱场及汽车停车场 12 。 为了阻止环境的进一步恶化 ，港英政府终于在 1991 年 1 月通 过了 “1990 城市规划修订条例” ，拓展了 该条例的法律范围 ，以新的区划方式涵盖了整个香 港 ， 增添了郊野公园 、 绿带 、 村镇式发展及露天集装箱场等用地管制 叼在法定的分区计划大纲图编制的过程中 “新界 ”的工地将受暂时性的发展审批图的管 制 。 城市规划委员会可以指定那些需要立即规划控制的地区作为发展审批地区 DPA ） ， 其有效期为 3 年 。所有 在 DAP 内 的开发都要得到城市规划委员会的规划许可才可以发展 。 DAP 的执行管制通知书 、 停止发展通知书和回复原状通

20、知书 ，与英 国 的开发管制制度有 些相似 ， 以此来赋予 “城市规划条例”对违例开发的管制 。 并且建立一个上诉委员会 ，以处 理在 DAP 内有关规划许可中被反对和拒绝的上诉事宜 。港英政府在过去以工业经济为主的时代 ，除了提供基础设施以促进经济发展之外 ，也 很重视工业用地规划 。 工业用地规划包括对工业开展土地的区划 ， 以及土地需求数量的估 计 H J 。 为了保证有足够数量的工业用地以供工业发展 ，港英政府于 1977 年设立了一个土 地辟增特别委员会 以监督土地的供应 15 。 1981 年该委员会易名为 土地供应特别委员会 3 g:;, 199-1-2010 China Aca

21、demic Jow阳 1! Electronic P11blishi11g Ho11se. ,111 rights rese1wd. htf口 ： 蛐串H 事m N量 增坦缸 rN增U川、%崎，l k但0 %们 刊5江1 干叫 丁W 高机归 高 f441I自I低山 川 叭 队 低跚 口 二 口！ 增刊 叶嘉安 ：香港的经济结构转型与土地利用规划 43(SCLS ） .其作用已不仅是指导土地的拓展 ，而且同时兼顾土地的使用及供应 叫 。 1984 年 ， 由于委员会建立的目标已经达到 该委员会便被解散 。 土地供应及使用的监督都交土地及 建筑咨询委员会管理 。 规划署继续每年为该委员会编制未来十

22、年土地需求及供应的滚动计 划及保证有足够的土地供应未来土地的需求 。 由于工业衰退及服务和办公业的增长 ，工业 用地现已过剩 。 奎 IJ 1 9 9 3年 工业 用地盈余 为 6 2. 4 hm 2 . 而 未来十年土地盈余 可高达 20fi hm2 r i:i最 柬 主 城 匾l 中 西 匾2 仔3 柬 JM4 陆 ： 同5 油 1 旺b f徘 “7 儿 也 城R 黄 大 山9 瞰 蝙田 二 l 附 6 年 I 日 4 年五业增 i: 率之 转侈 分配分析Fig. 2 Shift-sha re analysis of manufacturing growch rares , 1986 19

23、94在香港 ， 不同地区受经济转型的影响亦有所不同 。 我们应用转移 分配分析 （ shif t-share analysis ） 方 法 18. 19： 比较 1986 年 1994 年间整个香港的增长 ，特别是经济转型对空间影响 的两个主要行业 一工业和办公业 。 对整个香港而言 工业减少了 50 % ，而办公业则增长 88 % 。 总而言之 工业和办公业的就业人口已从主城区外围分散（表 2 ） 。 在 1986 年 1994 年间 在主城区就业人口的分布显 示 制造业分散比办公业快 而且办公业仍集中在主城 区内。大 约 90 % 的办公业人口集中在市区工作 。 尽管所有地区的工业都出现了

24、负增长 ， 但 主要的衰退区则发生在主城区的边沿 特别是像深水 士步 和黄大仙一带老的工业区 。 而 “新 界 ”地区衰退较慢 例如无朗 、 大埔和沙田（表 3. 图 2 ） 。 香港所有的地区都显示了办公就业 人口的增长 ，尤其是奎 湾 、 葵青 、 以及主城外围地区如屯门 、 北部和大埔增长最为迅速（表2 . 图 3） 。 尽管办公业仍集中于主城区 但这些地区的办公业就业人口已从 94 % 降至 90% 。 在主城区内 ，东 部 、 南部 、 九龙城和观塘的增长率高于整个区域的增长率 。4 经济结构转型及土地利用规划香港的城市规划 ，从应 付 1949 年 1952 年间年突然的移民潮及

25、50 年代经济膨胀的应:J 。 199./ 2010 Chin Academic Journal Electronic Publishing House. All rights resen1ed. hl/p: www.1ki.11et。 1994-2010 China Academic J侃 . ma! Electronic Publishing H 倒 四 .All rights reserved. ht， 344 地 理 学 报 52 卷变式呗划 f!J 70 年 代贯展新市镇的前晤 陀规划 2 规划的观念和目标有了长 足的哥步质 柬 一 产 fJ 飞 才 主 城 匾1 中 西 匾2 离

26、仔3 柬 匾毛 蚌 L 芭 、 坦 c1 北 Ill - 大 商o 5 油 尖 旺6 部 水7 儿 跑 撬8 黄 大 仙9 缸 搪1986-1994 年 癖工 案 增 盖 率 高 于 平 均 增 岳 率D 高 于 3 0%“ , I 二 J 1 5% 至 3 0D O 至 I5% I E 区 J Oll 15“ - Ll“ 百二 。 I I 斐 f 一 一 一一一一 丑 一图 3 1986 年 199 ！ 年办公业增长率之转移 分配分析Fig. 3 Shif t-share analysis of office growth rates, 1986 1994为了提供一个良好的生活和工作环境 ，

27、 并且保持经济的持续发展 ， 80 年代初期编制的 前 瞻 性的 “全港发展策略 ”综合了土地利用和交通发展规划 。然 而 ， 自 80 年代中期以来的经 济结构转型对香港的城市规划提出了新的挑战 。 新的交通发展策略必须考虑日益增长的跨 境交通 。 “全港发展策略 ”于 1993 年进行了检讨 ，并制订了新的措施以适应经济变化要 求 。 4. 1 全港发展策略（ TDS)1984 年颁布的 “全港发展策略 ”（ TDS） 是针对 90 年代香港的综合性的长期发展策略 。 它不仅考虑了适应土地 、 服务及公共设施发展的要求 ， 而且考虑到以实现广泛的社会 经济环境 目 标的关键性经济活动的持续

28、发展 口气 编制 “全港发展策略 ”的目 的是考虑到城市发展和交通供应之 间 需要协作 ，特别是新市镇的交通急需改 善 。 这个策略的观点是当所有的 新市镇都发展后 ，香港发展的重点将会迁回都会区 内 。 “都会计划 ”，是香港大都会的亚区 域规划 ， 主要包括主城区 、 茎湾和葵青 。它完成 于 1989 年 ，指导了城市旧区重建和大规模 填海以适应办公楼及住宅的需求阳 。在 80 年代初期 ，香港草拟 “全港发展策略 ”之时尚存在着许多不明确因素 22 0 那时香 港的政 治 前途以及与珠江三角洲的经济关系都不明确 。 英国正与中 国就香港地 区 的政治前 途进行谈判 ，而中 国 正在建立

29、经济特区 以促进经济的发展 。 那时经济特区是否会成功以及 它们对香港可能产生什么 的影响尚是未知数 。 到 1984 年 “全港发展策略 ”完成之时 ，香港和 珠江三角洲的经济联系亦尚未真正发展 。 因此 ，过境交通和经济联系在当时制定的 “全港 发展策略 ”中未予以很大的重视 。 它针对的主要是香港的内部交通及土地利用问 题 。1984 年 “全港发展策略 ”通过以后 ，香港与内地的经济联系急剧增 加 ，从而也带来了过 境交通的猛增 。港英政府 于 1990 年认 识 到香港与内地的经济联系将日益密切 ，并且香港经:J 1:; 199./-2010 China Academic Journ

30、al Electronic Publishing House. All righ臼 reserved. http: 主城区 (1 -19 区） -54 5 65 59 -6 80 -8 94 90 -4茎湾 葵青非主城区-48 2 24 25 1 125 37 4 4。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。增刊 叶嘉安 ： 香港的经济结构转型与土地利用规划 45济的未来将依赖与内 地的结合 ， 特别是珠江三角洲地区 ，便决定对“全港发展策略”重新修 汀 。 港英政府于 1993 年推出“全港发展策略检讨一发展的方案”以咨询公众【 23. 叫 。 修订这 个发展策略的必要性

31、 还由于要决定机场和港口等关键的基础设施的选址问题 因为 1989 年 “港口和机场发展策略 ” PADS）决定将启德机场迁至赤 角 ， 并且扩建大屿山北部及西 部码头区的港口设施 。表 2 1986 年 1994 年香港工业及办公业转移 分配变化的空间分布分析 份Tab. 2 Shirt-share analysis of chan1es In spatial distribution of manufacturing and office sectors In Hong Kong, 1986 1994工业 办公业百分比 分配 百分比 分配仅议会地 l尺 .!ft K: 转移 分配率 t曾

32、长 转移 分配率事 分 自 己 率 分配1986 1994 1986 1994 1986 1994 1986 1994I. 中西区 -56 -6 2 2 。 63 -25 45 39 -62. 湾仔 -41 9 1 。 80 -8 19 183. 东部区 -48 2 6 7 。 298 209 4 8 44. 南部区 49 3 3 。 109 21 。5. 汹尖旺 -53 -3 6 5 。 65 -23 15 13 -26.深 水 -61 -12 12 9 -3 58 -30 4 37. 儿 龙城 46 3 7 169 81 2 38. 黄大仙 -62 12 10 7 -2 -22 -llO

33、29. 观糖 -53 -3 19 18 -1 169 81 2 310. 茎 湾 葵青 -48 2 24 25 1 125 37 4 411. 屯门 -41 9 4 4 370 28212. 元朗 - 19 31 2 3 167 7913. 北区 -32 18 1 228 140 4. 大埔 - 7 43 2 4 2 327 23915. 西贡 -2 47 629 54116. 沙田 -18 32 2 3 425 337 217 离岛 -60 -10 248 160所有地区 -so 100 100 0 88 100 100。(1 17 区 ） -25 25 11 16 5 316 228 3

34、6份 资料来源 ： 汇集自香港政府统计处 ： 1988, 1995“就业与职位空缺统计 ” 在 “全港发展策略的检讨 ”中高度重视与珠江三角洲联系的重要性 。 另一重要原则是整3 。 1994-2010 Chi n Academic Journal Electronic Publishing House. All rights rese r飞 ed. ht 学46 地 理 报 52 卷个区域的发展方向问题也是考虑到受珠江三角洲联系影响 。 发展方案也紧密地围绕与珠江 三角洲相互联系及其发展 ，方 案 A 假设将珠江三角洲地区作为香港的主要经济腹地 ，而方 案 B 则将珠江三角洲和内地省份都作为

35、其经济腹地 。工业和办公楼的土地利用是“全港发展策略”的重要组成部分 。 在制定规划过程中进行 了工业和办公业需求的综合研究 25 27 。 土地开发策略主要是提供一个较宽的工业用地幅 度以适应工业转型及多元化的需求 。 办公业土地开发策略则要强化香港作为国际商业金融 中心的角色 。 自 1987 年以来 ，办公业已经成为香港最重要的经济成 分 ，而且其发展存在着 对土地使用的特别要求 。 有些办公业可以离开中心的地区 ，但大部分的办公 业 ，特别像金 融机构仍需要中心位置 。与内地贸易 的增加导致了在香港和内地的接壤区 、 港口和机场设 施附近的土地需求的增加 。 办公业发展策略建议在适当的

36、位置增加提供办公用地 ， 这样可 以使租金保持具有竞争水平 。 它同时建议在市中心商务区 CBD） 建设一个高质 及充满活力 的办公中心 ；在 （ CBD）以外的沿着主要的交通网络的节点 ，如地铁站 ，发展以扩展中心商 务区功能的次级中心 ； 在市区内便捷可达的位置设立非中心性的办公楼以满足其特殊的商 业活动的需求 ；在都会区 的外围地区设立分散的非市区 的办公中心以满足当地及特殊的需 要 。4. 2 工业土地利用规划 近来急剧增加的在内地外发加工和转包合同工业导致了香港的土地利用规划出现新的趋势 。 指导未来香港土地利用发展的 “全港发展策略检讨 ”己对工业结构转型作出有关的应 变方法 21

37、 。 工业的增长地区主要是环境边界 、 集装箱终端站及新机场之间的沿线发展（图3） 。 这些新的增长地区的位置主要来自 1991 年工业署阳 对香港未来工业发展的调查结果 。 香港与内地的联系主要是工厂之间半成品的转运 。 因此 ，在管理线附近及沿管理线 、 机场 或集装箱终端站之间的主要沿线划分工业区 以方便香港和内地工厂之间的联系 。香港工业外迁造成了工业用地大量过剩 。 因为早在 80 年代初期还没有工业衰退的迹 象时 ，这些土地的形成是过去根据工业对未来土地需求的过高预测而提供的 。 大批工业外 发加工和转包合同后 ，港英政府规划署采取了一些补救措施 。 在每年的工业土地需求评估 中

38、， 以一种新的计量经济方法取代以往的就业人数为基础的预测方法 ，使工业数量需求的 预测更符合实际 。“香港城市规划标准与准则 ”（ HKPSG ） 阐明了各种类型的土地开发的具体规划标准及 准则 。 其中第 5 章是工业土地利用开发的标准及参数 。 根据目前工业结构的变化 ， 规划署 已经聘请了顾问修订这些标准及参数 。香港科技园和商务园的开发的可行性也正在研究 中 。5 新的海合工业一办公楼的土地利用1991 年工业署对香港未来工业发展的调查显示 ，工业正向着支持在内地完成全部制成品的转包程序及生产自动化和高增值的产品方面发展 25 0 香港与海外国际市场保持良好 的商业联系 ，并且拥有高质

39、素的人力资 源 ，因 此 ，只有那些劳动密集型的生产程序转向内 地 ，香港还保留其服务和办公业 。 办公业最近亦随着因向内地发展工业所需要的办公业的 支援而加速发展起来 。 工厂的总部及其它与转包生产程序有关的活动 ，例如研究与开 发 、增刊 叶嘉安 ： 香 港 的 经 济 结 构 转 型 与 土 地 利 用 规 划 47行政管理 、 设计 ，质量控制和组装主场推广仍在香港操 作 ，这带来了补助性办公用地的需 求 。 在过去 由于对环境和安全的要求不同 工业及办公楼的土地利用是互相分开 的 ，随 着香港王业结构的变化 产生了对与工业相关的办公空间的需求 ， 并且已结造成了新的工业 办公混合土地

40、利用的开发 。 现在两种形式的混合土地利用 工业 办公楼及工业 办公 楼区的发展 。s. 1 工业 办公楼工业 办公楼 0）的概念于 1989 年的规划体系中已经引用 ，按照 “城市规划条例 ”的 第 16 条 ， 工业用地可以向城市规划委员会申请做工业 办公楼 。 工业 办公楼是双重用途的 建筑 ，建筑的每个单位都可以灵活的既作工业用途 ，也可作办公用途 。最初的规划标准有在“工业”区内申请做工业 办公棍合楼的规定 ： 工业 办公楼中的办 公室必须是在同一工业区内的工业活动的补助部分 。 但因为香港工厂很多的生产线转移到 了外地 把非 工业的 及总部的功能留在香港 。 这原来的规定便无法灵活

41、地适应市场的变 化 。 因此 .1994 年城市规划委员会同意修改“申请在工业区内的工业 办公混合楼的准则” ， 删除了办公室所服务的工业必须“在同一工业区内”规定叫这一改动满足了日益增加的与 工业有关的办公室的需求 ，带来了大量的工 业 办公楼发展的规划申请 ， 1994 年年增长率为 400 % 。由于在工业 办公楼内的办公室的性质与其它的经济及金融活动完全不同 工业 办公 楼使用者的地点选择亦有不同 。 大 部 分 的 工 业 办 公 楼 的 规 划 申 请 主 要 集 中 在 主 城 区 内 。许 多位于主城区的老工业区内 ，它们比较靠近交通更方便的市中心（九龙及新九龙）及地铁站 (M

42、TR ）（长沙湾 、 现塘和奎湾） 。 香港岛上的工业区因远离市中心 ，所以申请很少 。 这显示 了可达性是这类用地的一个重要选址标准 。 除了可行性外 接近支援性的设施和高效率的 联系生产程序 ，以及与生产伙伴的信息交流也是影响选址的其他两个重要因素 。5. 2 工业 办公楼 I/0） 区为了促进工业 办公楼的发展 除了工业 办公楼规划申请之外 政府还设立新的工 业 办公楼 0） 区 .1994 年起 在这些区内兴建 工 业及办公棍合楼不需要规划申请及补付高额的地价 。 建立这类土地利用地区的主要目 的是使其成为环境敏感地区如住宅区的缓冲地 带 在此区内允许发展辅助性办公室及与工业有关的土地

43、利用 。 除了重型的 、 有害的工业 及厌恶性工业外 所有的工业都可在该区内发展 。 这一实验区为将来的新的工业 办公楼区 概念的引用奠定 了 基 础 。6 结论香港回归中国之前 ，两地间的经济联系 己 对香港的经济举足经重 。 这种关系主要与1978 中 国的改革及开放政策以后所带来的珠江三角洲的迅速经济增长有密切关系 。 1997年 7 月 1 日以 后 ，香港地区作为特别行政区将在政治上与内地结为一 体 而重要的垮境交 通设施的完成将进一步加强香港与内地的联系 并且增强香港地区作为中 国南部门户的区 域 性 中 心 的 地 位 。过去 10 年 ，香港地区经济因为 中 国的经济改革而发生

44、了很大的变化 。珠江三角洲廉价 的劳动力及土地促使了香港的工业转到珠江三角洲各地设厂 。 受影响最严重的是劳动密集4， 乞 j 199-1-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights rese1wd. http: w1:J 199./-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All righ臼 reserved. http: 48 地 理 学 报 52 卷型工业 。 香港工业结构已从劳动密集型转向了资本密集型及高增值的生产方式 。

45、 香港的工 业结构转型对香港的工业土地利用带来了深远的影响 。香港的城市规划对于经济结构转型所产生的土地利用的变化 ，以及与内 地的新经济关 系已经作出了相应的对策 。 它一方面对“全港发展策略”进行检讨 ， 以面对经济结构转型土 地利用需求变化 ，另一方 面 ，它发展工 业 办公楼及工业 办公楼区以适应旧城区老工业空 间 需求的减少 的问 题及满足由于在内地外发加工所引 起的办公空间的需求增加 。这些新的 土地利用规划方法促进那些在老工业区内缺乏重建潜力的陈 旧建筑物的改建 。香港的经济结构转型受到全球经济和新国 际劳工分工的影响 。很幸 运 ，香港的经济远 在增长中 ，并没有像欧洲及北美许

46、多城市所要面对的高失业率和内城衰退的问 题 。 城市规 划能够有助于城市空间由于经济转型所引 起的不同土地用途的变化需求的转型 。其它城市 的经验反映出需要政府更多的参予 ， 这样才有助于在经济转型时所需要对土地利用 、 基础 设施及劳动力技能的适当调整叫 。 香港需要制定人力资源规划及推动高科技工业发展的工 业政策 31） .同 时 ， 也 需要政府的支持以吸引 外国投资及提高劳动力的技能 ， 从而适应高增 值的服务及办公业的发展 。过去 20 年 ， 香港的土地利用规划虽然不断地改善 ，但土地及物业的价格因为受到投机 的影响一直在上升 。它已成为世界上地价及写字楼租金最昂贵的城市之 一 。

47、香港的工资也 随着地价而上涨 ， 削弱了其经济的竞争力 。 有些办公业已把一些可以外放的工作 ， 如数据 处理外放到其他城市 ， 避开香港昂贵的工资及租金 ，以减低成本 参考其宫城市所经历过 的经济转型的经验 ， 香港应该反省 ，应该怎样利用适当的土地政策去减 低 占生产成本中重 要部分的土地价格 ， 从而吸引新的工业 、服务业及办公 业 ， 以促进经济发展和防止就业的 流失 ， 保持香港的安定繁荣 。参 考 文 献l Sellgren JMA. The changing nature of economic development activities : a longitudinal an

48、alysis of local authorities in Great Britain 1981 to 1987. Environment and Planning C , 1991, 9: 341 362.2 Adams CD, Russell L , Taylor-Russell CA. Land use policy responses to economic restructuring. Land Use Policy ,1993, 10(2) : 151 172.3 Roberts . The rehabilitation of derelict Indus trial Land in Germany and Britain. London , UK : Behhaven Press, 1994.4 McGuirk P. Economic restructuring and the realignment of the urban planning sysetem : the case of Dublin. U