1、城市化背景下商业地产研究,专 题 研 究,商业地产研究,业态手风琴定律,综合化,专业化,杂货店 1860年前,专业店 1860年后,百货店 1930年后,便利店 1950年,商业街20世纪60年代,时间,城市化背景下的商业地产,综观中国的商业版图，以广州、上海、北京为核心的珠江三角洲、长江三角洲和京津塘地区已经开始从行政区划上的城市群落逐步形成从“中心城市大城市中型城市小城市” 的逐层辐射的城市商圈，各商圈内呈现出高度一体化的融合局面。现在，广州、上海、北京之间的商业较量已经上升到城市商圈的高度。,城市商圈的高度,城市化背景下的商业地产,未来的商业地产人才，是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运
2、作的复合人才要站在城市、地产与商业之间，为商业地产项目开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善的服务流程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接，充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。,商业地产对人才的要求,城市化背景下的商业地产,研究商业业态的规律业态的变化研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商业地产开发商面前最棘手的问题。 E驾驶证能开什么车 http:/ 驾驶员之家,城市化背景下商业与地产的对接,中外商业发展规模对比分析,商业地产的发展态势,同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。 F驾驶证能开什么车 h
3、ttp:/ 驾驶员之家,中外连锁商店比较,商业地产的发展态势,同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考,中外百货商店比较,商业地产的发展态势,同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考,日本各类型购物中心比较参考,金手指考试 http:/ 金手指2016科目一科目四,商业低进入壁垒的后果,商业地产的发展态势,在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争”,商业地产研究,总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就
4、聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产裂变。 商业地产是“三高产品”：高风险、高回报、高技术含量。,商业地产市场发展条件,商业地产研究,尺度三：依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。我们把城市的发展分为三个阶段，1、城市化初级阶段：城市化率30%以下；2、城市化初级阶段：城市化率70%以下；3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。,商业地产开发定位尺度,商业地产研究,城市商业中
5、心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。,商业地产开发定位,初级阶段,城市化率30%以下,商业向城市的 几何中心聚集,零售行业的特征：向心聚集,中级阶段,城市化率70 %以下,零售行业的特征：离心分散,商业向城市的 几何中心发展,高级阶段,城市化率70%以上,零售行业的特征：离心聚集,商业离开城市的几何中心，向郊区聚集,商业地产类型和规模,常见的类型有：购物中心购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。 商业街,商业地产项目开发的类型和规模的确定,商业地产研究,大致有三种。 一种是Shopping Center这是一种主体性购物
6、中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入居民社区，能够弥补大型超市在商品线上的不足，并可通过出租场地增加附属的一些商业业态和服务业态，既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能；二是以大型百货商店为主体的购物中心，往往成为中心城区的商业中心，但一般很难在社区里生存。,商业地产项目开发的类型,商业地产研究,一种是Shopping Mall，这种模式购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业
7、的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。购物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、公园、体育中心等城市设施类似。,商业地产项目开发的类型,商业地产研究,商业地产项目开发三阶段,开发过程三阶段第一阶段整体策划布局第二阶段推广和招商第三阶段后期经营管理。 元贝驾考 http:/ 元贝驾考2016科目一,商业地产研究,“豪布斯卡”(HOPSCA)是6个英语单词的第一个字母组合的译音。HHotel (酒店)OOffice (办公楼)PParking (停车场)SShopping (购物)CConvention (集会)AApartment (公寓)把商业街变成生活街，即变传统的“购物街”为“生活街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。,“豪布斯卡”(HOPSCA),商业地产研究,细分功能区划的“豪布斯卡”规则， “中央商务区产业“三三二二”配比，即30%办公区，30%零售，20%服务，20%高档公寓；,“豪布斯卡”(HOPSCA),
