1、1.一、中国房地产市场的发展历程及现状中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。 真正意义上的中国房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地 人 ，步 了中国房地产市场 的 发展 。 中国房地产市场 的 就是房地产 的市场 ，人 在 经济时 的 房产的需 发出来，供需 开始发 ， 然供应来，是需 为
2、，房地产 currency1currency1“。 可以fifl，2006年以 ，房 一 于一个比 的状。2006年fl2007年，房开始出现动，”现 上“。 fl2008年，房 有 ，然 于以 。 发现，自就不 不， 年 有一 的房子。 、 国现在房地产 性的 为比 的房 与人 比是46，为房 比 了5的 。 上 中可以的fifl，国的房 比 经 过了一 。 中国房地产市场在 持 增长 的 时出现了有 需 不 ，房产 的现 ，房地产的 于有 需 ， 房空置率 过国际 。 时，房地产过剩与短缺并存，一方面，的 房积，主要是指没有充 市场需 ， 市场有 需 估 不 ，过投 档住宅，导致了空置；另
3、一方面，居民的住房还 紧张，住宅尤 是经济适用房供给短缺、增长缓慢。 于一个发展中国家 言，样的 房 是不 的。 然房地产业的 增长可 会使GDP”现出一种非常繁华的景 ，神话一旦破灭， 不堪想。经济学者 此忧心忡忡， 为国目 的房地产业经形成了泡沫， 国是一个严重的隐患，泡沫一旦破灭，就会 国经济造成无法估的损。据国家统 局网站2008年8月5日消息，2008年全国各地一路狂涨的房 开始出现 ，在一些城市率先出现了下跌；由于 未来房 预 的改变，消费者开始了 楼市的观望，房市场交易开始急剧萎缩。 三、国家宏观调控措施及 房地产问题引起了国家有关部门的 重视，早在2003年年底开始的新一轮宏观
4、调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。 2006年，就出台了一系列政策 房地产业进 宏观调控。 中最引人注目的莫过于5月17日国务院 温家宝在国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施 常 的“国六 ” ， 了住房供应、 、 贷、 地、 房 经济适用房 等方面，是 政 开始调控中国房地产市场的开始。此 ， 提 了 率，国 局 个人 不 年的住房的 全 业 ， 部 房 比 进 了调 ，国务院立 地 局 地方 地 ， 局 部 发出 进 房地产开发 经 ，并currency1进一步了 地调控。2008年政“还会出台一系列 政策来进一步起fl房 的用， curre
5、ncy1政策的 性会一些， 需 上面，fi息、fl业 等，过增 房支出， ，来低 房需 。 供给上，政“会 续 性住房的 ，以及 开发 地开发进程 ，严地 ”现 出现，最 地增供给，缓供需，达fl房 的目的。 由此可 ，国家在房地产的宏观调控上出了相 的 ，是 fl底fi可以说是 。 然增有 缓， 然在增长中。2008年以来，中国房地产市场出现一些 变 ，交易下 ，房 下跌、 等 眼时常 。然 ，国家发改 的 月 70个中城市房 指为108.2%， 比上涨8.2%。 房 在上涨。 房 指的新涨 fi，2008年上年，在35个中城市中有 个城市的房 出现了下跌， 是 深圳、重 、 州、广州、，
6、中深圳下跌 最，下跌8.6%。房 上涨 过4% 新涨 的有3个城市，是 、 、， 中上涨 最，为7.1%。 为 会出现种现 主要有地方政“，房地产开发 ， 房者三方面的 。在国地方， 房地产为支产业来发展。一，房地产业产业长，关 ，产业拉动 ， 了自 的发展，还可以 动fi ，家装等相关产业的发展， GDP的 增长有的拉动用。 ，房地产的活跃 推进本地的基础施 ，提 地使用 ， 地方的形 提“ 招 引会提供有 的 支持。三，在 个房地产 交易的过程中，政“ fl的 地出让金，各种 费 是一个不 小觑的 。统 表，在 个房地产的 、交易的过程中，政“ 、费 占fl了房地产的 近3040%左右。f
7、i 再上占房地产 2040%的 地费用，地方政“在房地产上的 近占fl 个房地产 的5080%。fi此，房地产业给地方政“ 来fi此巨的好，难怪地方会 中 的宏观调控措施采取暧昧的 ， 房地产业的过热投 不是遏， 是采取默许至是鼓励的 。 实际上国住房消费水平 提 ，住房自有率，住房人 面积至 过了发达国家。中国人 住房是有特殊情的， currency1 中国房地产市场现实国情fi，人地，人口 续增，经济 增长，城市进程 ，家庭 模 小 ， 消费意识形成等等 相互用，导致需 膨胀， currency1具有相 的刚性，不随 的上“ 需 下。再上境内 许 房者并不是出于居住的需要， 完全是在投 或
8、者说是投机的心 驱使下，在房 的 峰 蜂 上，导致房 进一步上涨。不断上涨的房 又使一 本来持币观望的仆 ，出于“羊群 应”， 金源源不 进 中国房地产市场，fi是恶性循环，炙 可热的房 便可以 fl 了。房地产市场调查 告 “经济适用房”应退出市场 “经济适用房”政策颇受泡沫威胁论者的青睐。 依笔者之 ，“经济适用房”并不经济，应 退出房地产市场。 “经济适用房”政策的 初衷与现实南辕辙。“经济适用房”的出发点是让低 群 起房子，现实情况是真正的低 者然 不起房子，的“经济适用房” 中等以上 者 。特 是在城市 质地 造“经济适用房”，让低 者望 却步。 使 部门开” ，代表 权的“房号”照
9、样会抬 低 者的实际 。 在 谓“经济适用房”的 安排下，政“过 政策补贴开发 ，指望低了开发成本的开发 低 住宅，又 住宅一 时间内(fi 年)不 再转让。 市场经济的法则及道德精神fi，不可转让，意味人为低 产流动性，低 源置 率，增私下交易的法 风险；政策 ，意味不平等竞争，有悖社会正义。 “经济适用房”政策的具 操过程中，寻 、 现 在 难免。实施 政策的部门 有关人员， 易出现权 与责任的错位。无关痛痒的事 与罚无法杜 种违 为。fi，某市主 部门 开发 不“经济适用房”项目进 有 ，业主误以为自 的是可转让的一般 房， 引发纠纷、诉讼。照中国 部的 ，“经济适用房”的 经过 地fl
10、 部门 。 有的开发 至以 于 近一的 。那种以为 补贴会不不 fl低 消费者 中的想法是 的。现有的 水平与人员 质上一系列 市场的法，导致的 就是，要 开发 以正常的 房 “经济适用房”， 取不 ；要 本该低 群 有的补贴 错误地投 人。 在城市 地国家 有的中国，政“要小心 的房地产市场，不过 政 预，要“无为”； 于市场机 不 及的，政“又要“有为”。fi，政“可以为低 的房地产交易 政策，或者采取有 退 政策。再fi， 造适 低 居住的 社区，过增 一般居住要 的、中低 住宅的有 供给，以市场 拉开与 住宅的 。此 ， 币 补贴或者住房 等方 是低 者居住问题的有 之道。低 者可 住
11、宅，并 不动产增，不存在产权流动性方面的。 要政“不 出“fi 的 ”，市场 “fi不 的 ”会低 者fl一个相 的房 或房 。取消“经济适用房”，是要低 居住 适、适用，进 经济。 房地产市场调查 告 此 非 现代健康住宅 不再 是 之 ， 居住空间、空、currency1、热、水、 等“ 环境 ，fl社区、人等 环境 ， 非 统住宅 比拟。人 在争论房地产泡沫的 时，却fi了 本 的fl进步与新。住宅不“，消费者不 ；“了的住宅不涨 ，就意味 。居住环境的健康性与社会环境的健康性，最 要 fl房产 上。 样的地 ，由于有 投 不 ， 质就不一样。fl有 ，不指地，还与之”的地上 。日居住活
12、的 ，fi有的 成为 需。不 地现代住宅与 统住宅相比 ，要fi ，要fi性 比。fi 房产 的增长并未导致性 比的低， 就不言房地产泡沫。 房地产市场调查 告 房地产正在成为中国的“ ” 中国房地产正在成为“ ”，并为 与 。一个中长 步增长的房地产市场 有 于消 金融泡沫、缓金融危机。 地 本 fl及 占空间特殊的表现形 。由于不动产的不可性，经济增长与 膨胀会 步或 地用fl不动产市场上，推动 中长 。房地产 ，一个 fi，是不是可以说，“ 币相 ”低。经济 增长与 转 ，币 、 步膨胀的时，房地产则于相 或“状。具有好 性与性的房地产投 然地充 居民个人投 中的重要种。 经济的中国长
13、实施的 地 政 、位 住房 ， 导致经济转 时 地产权 不、 不 ， 性使用 地 源。fi 水 源一样，由于政“实施低 用水政策，水 源 的城市却存在 费水的现 ，currency1水用具难以推广。 无 问， 于 来近 免费的 源，在初 产权 及市场 寻过程中，基本上是以涨 为主。房地产市场是fi此， 地 、 房 性使用 地源 有 。 中国房地产的可持续发展，还有一个不可fi的推动 ， 的要 。城市中堪 视 的 与 占有的 金地 不相 。低质的房产实现不了 质的地产的 ，市场机会形成“ 短”的需 ， 或改造视 意义上的 质 ， 的程质完全达房地产市场调查 告。中国 年 的 ，fi有的 是“ ”
14、。不的 来， 或改造未fl使用 的 ，fi 说一个不想 的人 一样难。为在一个 重人权、 产权的社会 难进 统方 的 。一 一 来交易费用“ ，“ 子 ”有权 天要 或 交易(注意经济意义的“ 子 ”没有 义， 平的交易来自 方自，为方抬 天经地义)。fi来，政“ “ ”的精 用于“”为 要。2.中国房地产市场的发展现状与 中国房地产市场发展现状及存在的问题 房地产的 模来；地区发展不平 房地产发展 模 增长 存在地区 ；城 居民居住水平存在地区 ；房 居 不下 一、中国房地产市场发展现状及存在的问题国房地产业 20 80年代开始 起，1998年国家停 房实 住房 币 ，房地产业开始真正发展起
15、来。90年代发展壮，在国家积 的政政策刺 下，全国固 产投 增长，房地产投 占GDP比 渐增。随城 居民的经济水平不断提 ， 房需 不断增长，房地产业 fl飞 发展，近20年的发展取 了令人瞩目的成就。全国人 住房面积城市达fl20平方米，农村达fl25平方米，住宅成 率达fl70%。住宅业增占GDP的比重，城市达4%，城乡 达7.5%，房地产业上“fl支产业的地位。近两年来住宅 经济增长的贡献率 在1.5个 点左右。 一 房地产的 模来一，房地产投 模不断扩。房地产开发投 占全社会固 产投 比重 年增。 ，开发 模 增长。地区发展不平 一，房地产发展 模 增长 存在地区 。主要表现在无论是房
16、施面积还是房竣面积，东部 占有比 。是由于东部地区经济发展水平 ，中国房地产市场起步 早 致。中部的增长 ( 了 )基本于先水平，并 于全国平 水平。随东部地区 地 源偏紧，房地产 的上“ 竞争 烈，一些房地产开发 开始 中、西部转移，房地产的地区发变 ，尤 是随中部经济的发展，中部的各项指( )的增长 于 他两部。地区间 正 步缩小。随活水平的提 ，中、西部的房面积占全国面积的比 有 增，currency1中、西部居民个人 住宅在全国的 在增，由2002年的13.6%，21.7%上“fl15.7%，24.3%，中、西部居民 住宅的增长比 ， 于全国平 的增长比 。可以fi出，随西部开发战fi
17、的实施，中、西部经济的发展，地区间正 步缩小 。 ，城 居民居住水平存在地区 。在中国人口增长的情况下，人 面积在增长， 了城 居民的居住水平 fl了提 ，各地区的不 fi有 。 表3-4可以fi出 城 居民人 住宅 面积的 上来fi，东部地区24.91西部地区23.25中部地区22.06。是为东部地区经济发达，中国房地产市场比 活跃，居民可支 最 ，西部地区 然房地产发展不完善，人口密 小，相 来说居住面积 为宽松，中部地区人口密 ，经济又不发达， 以人 住宅 面积最小； 增长 来fi，西部地区5.1%中部地区4.6%东部地区3.6%。 三 房 居 不下近来，中国房地产市场出现了“三 ”，房
18、 、居民 房热情 居民可支 。2004年全国 房 “，达fl了2714元/平方米，比2003年增长了355元，于19982003年年平 的增长， 中上海、 、深圳的 房 达fl8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之 应的居民家庭人 为16683元、15638元 27596元。 三、中国房地产市场发展 国房地产业经过近20年的发展取 了巨成就，纵观20年的发展， 特点主要有以下 个方面 一，房地产 业正在 步 市场 。房地产业开始注重牌，是市场 的一个重要。2001年“地产牌”在国拉开了序幕，fl2002年，各地产 在 烈的市场竞争中，经 牌战fi为重头戏。 然个 名地
19、产 与业主之间出现过不 谐音符，并没有影响国内房地产 司实施 牌战fi的 心。的地产 开始重视牌 ，重视产质， 服务， 有 于中国房地产市场的持续经 ，提“房地产的竞争 ，促进中国房地产市场 程 的提 。房地产局部投 市场开始形成。根据调查 ，现在有约406的潜在 房者 房的目的为“投 ”。一 可以证两个最基本的事实 中国房地产市场还于起步 ，部 人 房为了自住；另一方面， 注意fl， 目 的房地产投 ，一个投 房地产的 却正在形成。 房 个人的增。近 年 房 个人的每年 以 的比 增，fl2001年，个人 房占 房中 达fl93.696，说国的消费者 于住房成为一种 不是 一观念经 受，国的
20、房地产改革政策经初 成 ， 于正在飞 发展的国房地产业 中国房地产市场起fl了支持。国正在形成一些有 模的房地产开发 。 然国房地产还是 产业，中国房地产市场刚有雏形，国的房地产开发企业的迅 崛起及成熟，推动了中国房地产市场的形成。房地产企业的成熟， 使一 投机取巧、 不 范、借助于政策或 漏洞来趁机“捞一 ”的企业受fl约 步淘汰。样有 业责任心的企业自然就 适应市场变的要 。 ，房地产与 本市场的关系紧密。国房地产经过 年的发展，在经历了 时代与产时代 ，正在进 本经 时代，特 是中国房地产市场经初步 现出种。由于房地产是 本密集 业，为国国民经济发展的支 产业，房地产的 本 程 是 房地
21、产 业成熟的主要 。过 的 年，由于国家在房地产金融政策上的不完 房地产 业的特殊性使 房地产开发 经常在缺 金的状况下。 另一方面，众的金融机又难以进 房地产业，造成 本与中国房地产市场的脱currency1， 为国房地产一的融 渠道，不 房地产业发展瓶颈的症。 随中国房地产市场 程 的 渐提 ，国家 房地产企业上市融 、各 投 基金进 房地产以及房地产 产证 政策的 步实施与完 ，的融 渠道 融 方 为房地产企业的迅 发展提供巨的补血用。 种 本市场与中国房地产市场的紧密 触， 会 中国房地产市场 本经 的时代。 三，房地产进 发展的时 ，增长迅 ，热点扩散。面的统 据可以fi出，国的房地
22、产业正在进 发展时 ， 特点是增长迅 ，热点扩散。房地产业 持 增长的 有 国家 的增， 经济发展的增长，为房地产业，特 是为住房消费、 群众的住房问题、改善群众的居住 提供了根本的基础 支撑 住房 币 改革的 实，为房地产的发展起重要的推动用；随人 GDP 过800 元一社会发展新 的fl来，汽车消费增，交具改善，使城市中心以 的住宅出现新的吸引 亮点；随城市 进程的 小城 的改造，括 隔离 的 ，为房地产的发展 扩需 提供了 ；五， 发展房地产业 鼓励促进住房消费出发， 、三市场的政策、 地政策适 进 调 。为房地产的增长助 最 ， WTO 启动奥运以及上海申博成功， 房地产业的发展，会起
23、的促进用，提供了发展空间。 四，国家房地产的政策正在 渐完善。为适应国房地产发展的需要，促进中国房地产市场 ， 范房地产在市场 过程中的运 为，中 政“及各地方政“出台并完善了一些 房地产市场 起fl积 用的政策，些政策 促进国房地产的性发展。比fi，2001年6月起， 部发 的国一部 房 办法开始实施， 重点 房环currency1中存在的各种纠纷 2001年11月1日起，国家订的城市房 开始实施， 房有人的权；2001年1月1日起，国家调 了住房 赁市场的 ， 政“ 出 的住房，暂免 房产 、 业 ， 个人 市场 出 的居民住房， 业 (由5%为3%)、房产 (由12%为4%) 个人 (由
24、20%为10%)等等。一系列房地产 业相关政策、法 的出台， 中国房地产市场秩序的调范，房地产市场的健康发育，以及政“可以 法、有 地 房地产市场进 调控 起fl重要用。 中国房地产市场 国际惯 国在边 中 的承诺 他成员国开，国房地产市场在现有 的基础上 会 fl进一步的发展， 主要有以下 个方面。 一 中国房地产市场 发展随城市 进程的，城市人口的增，危旧房改造及房地产 市场、 赁市场的发育，住房市场还存在 的发展空间。以城 人口人 增长10平方米 ，就需增住房近40亿平方米。之城市 进程的使住房需 的增 住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)， 10年，国的住房 有持续的发展。 一些机 个
25、城市调查 ，居民 现住房的 意率尚不fl20%，约有48%的居民提出在两三年内意 住房； 房 中有67%希望过 住房改善居住 环境，再上还有不的居民意投 住房，此，住房潜在需 还相 。中国房地产市场 渐由集团或机消费为主，改变为个 消费者为主。个人 房的比 还会提 ，住房质会有进一步改善，环currency1会 范，住房消费服务会有的拓展，住房个人贷款的 还会上“，fl业 的 面还 扩，住宅与房地产法 fl。 市场供给在房地产过热时 ，房地产业的 润率比 ， 吸引了过 家进 ，一些房地产 司 模 小，开发的楼” 模偏小， 施不 全。经过 年的调 ，房地产业的盈 ”下，房地产开发之间的竞争日 烈
26、，在此情况下， 模、牌来成为企业赢 竞争的关键。许综 实 的房地产开发 发展成熟牌 系、实现 与科学 、 质服务 系为提 自 竞争的重要 。房地产供给 元 方 发展。 住房 改革，中国城 住房渠道供应 系 步形成。房地产供给方面不 有面 中 的 房， currency1还有面 中低 的经济适用房，以及面 贫困 的困房 低 金 寓等，房地产供给的元 地改善中国城市家庭的居住状况。 三 元 的金融渠道在 紧缩 贷 模的背景下，为 金密集 产业，房地产企业不 不寻 元的融 方 ，开拓新的融 渠道，以 业 尤 是四国有 业 的依赖。年相 出台的相关举措为房地产 本市场的发展提供了政策依据。 托 住房
27、贷款证 相关 的日 完善， 有 于缓 贷紧缩与房地产企业的 金需 之间的， 有 开发 面 的融 困境。WTO承诺的日渐实现及 本市场的 渐开 为房地产业提供的融 渠道。 来，国内 各 社 基金、 险 司、投 托 司、投司、 产 司等， 有可 成为中国房地产市场上主要的机投 者。 四 房地产服务为开发 来说，一是 证新项目的开发， 是 服务。 早 的 地、 、市场位fl程的 过程、推广过程，一 fl出房子、业主 住 的fl业 ， 要 开发 进 市场 运，贴近 的需 。是一个完 的、 开的过程。 服务好了，过业主与 他人 的交流， 牌 出 ，比 费广告 费用的 要好 。为 来的市场竞争的是服务，f
28、i 好的地 ，进 人性 的 ，让业主居住 服，些不是空 就可以实现的。 五 用 源实现可持续发展可持续发展的 心是“ 源在 代人群之间及代与代人群之间 平 的 ”。此，房地产业的可持续发展，就是 要 代人 房地产的各种需 ，又要 用 地 源， 环境，为 代人的产活造 要的空间发展 。房地产业可持续发展应 房、业主 环境三要 为一个 ，重视 自然源的使用 ，争取实现 自然的 取与 自然的 之间的平 。 目括 房地产业的发展 要与个国民经济的 发展相 调，要与地方区经济的发展相 调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、 源 用相 调；房地产业的发展 要 代社会的需 ，还要 人开发的 地， 不 进
29、 性开发；房地产业的发展要使开发 与 金 fl 好的 调。 实现 地 源的 续 用、住宅业的 调发展、中国房地产市场完善与人居环境的改善等方面目 要 。 ，推进中国房地产业可持续发展。 三、推动国房地产业发展的 议一 地市场 范 地是房地产业的命根，在一的社会经济 提下 地的供应状况 左右房产市场的平 。国的 地 有权是国有，一 地使用权 源支 在于政“， 地说就是中国政“ 断 地 源，就要 政“在 地供应上具 的 范性 性。 一，政“提 一个时间 ，时间表， 说未来 间内 地供应 模、 地供应范 、供应 地的 ，让中国房地产市场 充 政“的 实现 性的开发。过 有过方面 面的 ，开发 不道未
30、来时间内政“有供应 地， 心下一步没有 地可开发，于是，在就近的 会上 狂竞 ，以位 fl 地，之 背 承重的 进 开发，市场以样的形 下 是不健康的，政“难以长 地过 地 。 ， 持 地招、 、 形 的 正性，实现交易全过程的 ， 受市场 论的 。在 地 断的 提下，招、 、 的 平操 为出 重要，市场 是中国经济的方 ，市场 的 提就是一个相 平的竞争环境，政“有 要有 实现 持 地市场的 平竞争环境。 三，政“应具 活、及时的 地调控、应 ，以促进 房地产业的健康持续发展。话说，没有变 ，先 的 可以为 事 ，是 环境出现 转变 ，就需要及时调 应 。形成一系列的应 机， 政“ 地产市场
31、的有序控。四， 年 取 地出让金，currency1免提 支 地潜 。完善房地产融 渠道国政“过 地政策进 了改革，在地产融 上表现出相 的 “。在中国城市进程 经济增长的 提下，房地产业具有人的投 率， 时社会上积相 模的 金。有序地许社会 金进 地产开发，有 于 业提“fl一个水平 的 、一个性竞争的 。 一，实现地产投 证 ，许民间 立地产基金。房地产业需要 金，社会上有 金，投 人不 精地产开发， 需 fi交给会的人 ， 下的就是持fl戏 则。房地产业内不 为 金问题 在 一上 机会， 过有 则的 民间 金进 开发。 ，推进 业性 改革，政“应 运 中 出来。国家控 在 个国家经济中占
32、据金融主导地位不是市场 ，样的形不是 平竞争 。事实证目 的国有 不全 ”政“ 市场的 提 贷款门希望给房地产投 温， 各 在操中却想方法 的影响，拓展市场 。 三，适 引 ，达fl 应。就是 门造车的出现， 应该 可 路，让 适 润可以 为相应的学费。四，currency1免地方 主义或过 来 本，就是 平的 本环境。三 引导房地产企业开展元 产服务有据 90%的人群 为目 的楼 过 ， 房地产 方面为开发的 投 不 不 ，背的问题在于 楼”产的 质 问题。 房者 面 的新房不 两 产 房 。暂时开市场 小的 不说。现在市场上的 谓 房， 有一个好的 观、不错的 、 的 ，质 不， 有的开发
33、 想 自的“ 房” 质好 。想一下，fi 市场上的车 奥拓fl 他 的 观、置、 不，让 、 成熟完 的市场， 产就应该存在 的 。个问题，应该不全赖开发 ，最应该 责的是政“。 一，政“在 地 时就 各 地未来的 形 现 念，出让 地时要 企业应循预先的 ，全程 地的使用性质。 ，严 各产质 ，产 不等 于 区 ，区 等的 是 立在需 市场的 上，是需 的不 导致 产的元。许 有 ， 为低 产不 易赢 。 fifi，是不是 有赢的企业 20元一支的，是不是 有3元一支的企业 在 损市场的需 是元的，没有 要 产的一致 。在 特 提一点的是，现 的经济适用房办法本质上没有 现产元 ，为市场产元
34、 的 提是市场 ，现 的经济适用房不是一个市场 运的 ，存在 的政“ 预 不，事实证人群并不 经济适用房推 中 fl实 。 四 立元 的中国房地产市场 系目 ，中国房地产市场的热点主要是集中在一市场上， 市场、三市场的发展 为 ，尚未 立起完善的市场 系。政“在宏观调控上主要是 一开发市场， 、三市场缺 有 地调控，导致 、三市场 完全市场 ，并currency1受fl不经 的控， 时， 、三市场是以一市场的 产 fl的 存在，并未使 完成市场 系，实现 各个 面消费需 。此 转 并 受一市场的需 、低一市场泡沫，为一市场 立完 的产 系的功 并未实现。 ，政“应 有意识地政策、开展措施 助市
35、场 立完善的 系，使房地产 业 可持续的健康发展。 五 政“宏观调控一，消 积 空置 房。政“ 控房地产的空置，促使空置房地产的消 。政“ 长 空置的房地产要进 有 的 预，fi 最 ， 。在项目 上 房地产的开发 ，以免产新的积 。 于过市场不 消 的空置房地产，政“可以 用 。 ，低房地产 费。政“要采取有 措施， 实 企业的 ，低房地产开发 成本，全面 房地产开发 过程中的各项受费，取消不 不 法的 费项目， 并重 的 费项目，低偏 的 费 ，水、 业的过 断， 权 寻 为，促进房 的下调，促进房地产业的进一步发展。 三，完善中国房地产市场法 。完善房地产产权、开发、交易、中 、 费、
36、fl业 的法 ，一 为健全的政策法 ，完善房地产市场的fl戏 则，使中国房地产市场 有序发展，让中国房地产市场有一个 平竞争的机，给投者一个好的市场环境， 地的供应、 置上地的 、 房的预、房改房上市等 的 。过完善房地产市场法 ， 立 完善房地产市场 ，为房地产企业造好的市场环境，促使中国房地产市场持续、健康发展。3.国 房地产市场 政策 房地产业是国民经济的重要产业之一，尤 表现在居民居住消费支出、房地产业比重及 巨的产业关 应等 方面。金融、经济危机 了样的 房地产市场的投机性需 膨胀 然导致经济泡沫， 政策调控成为 经济安全的 要 。房地产业是国民经济的重要产业之一，尤 表现在居民居住
37、消费支出、房地产业比重及 巨的产业关应等 方面。金融、经济危机 了样的 房地产市场的投机性需 膨胀 然导致经济泡沫，政策调控成为 经济安全的 要 。 房地产市场的经济 与国民经济 关 房地产业是国民经济最重要的产业成部 之一，并currency1具有巨的产业关 应。 国房地产与 业占国内产 GDP 比重达16%左右，日本、 国 房地产业占GDP比重 达20%左右。 房地产业发展不 可以拉动房地产开发相关的 造、程 等 产业， currency1 促进家居装、家 用、活服务等 产业发展。据 ，房地产业的关产业 动 应， 投 产出比在 国 达1.33左右，日本 达1.56左右， 国 达1.83左右
38、。由此可 ，房地产业的调 影响国民经济的运 。 在国 ，房地产业常 视为一个国家经济发展的“ 表”。 照 国统一的 业 ，房地产业是为居民提供住房服务的非fl质产部门， 于三产业。 20 30年代以来，房地产市场在 市场中经历了 动。房地产经济 与各国经济 及全经济 有 的相关性。为 ，经济学 房地产经济 进 了持续系统的 ，取 了成 。国 房地产经济 的 以实证 方法为主， 了房地产 动的影响 ， 立了指 系， 了房地产泡沫的形成 破灭及 在国际间的 导。 房地产市场的投机性需 膨胀导致经济泡沫 房地产市场是 与 赁并存的市场， 市场无法实现的居住消费 形成 赁市场需 ， 积fl一程 ， 赁
39、市场居住消费 步转 为 市场需 。房地产市场是流与存并存的市场，流市场新增房 可以过存市场 赁或 房 转实现 重估，此 房市场存在自住为目的的消费性需 、 取 金为目的的投 性需 取 增 为目的的投机性需 。不 需 主导的房地产市场 应不 的经济发展 。 房地产市场 宏观经济动特性，投机性需 主导的房地产市场 增经济泡沫 风险， 经济。经济繁 时 ， 积 刺 房需 增长形成房 增长 增长预 ，房地产增 应 ，投机性需 膨胀， 房 上涨，刺 房地产开发投 热 ， 金、 源 人 房地产业，导 息、源 上涨， 息、 源 上涨意味 他产性 业成本上“ 润下 ，最 由房地产市场泡沫转 为经济危机风险。经
40、济调 时 ，在 金 房 低预 下，不 流市场新增房供过于 ，存市场 投机性 房纷纷进 房转市场，供 缺口， 房 下跌，进一步恶房地产开发企业 房家庭的务状况，积 巨 ，引发金融危机风险。 房地产市场影响城市 进程 长 经济增长潜 ，投机性需 主导的房地产市场缓居住城市 进程，不 于人 本积 。在 经济增长过程中，投机性需 主导房地产市场 城市房 上涨 房空置，形成城市 房 相 金。城市 房 相 金意味城市无房家庭 住房 或居住 金支出增， 缩家庭括 育、 在内的 他消费支出，影响家庭 社会人 本形成。城市 房 相 金在国内 城市之间形成不 的活成本 比，导致国内城市 识、 fl 青年人吸引 下
41、，出现人流，影响城市竞争 。 房地产市场调控需 “两个转 ” “一种 ” 为应 自发房地产市场的 泡沫 低 风险， 政策 房地产市场调控成为 要。由于国情 ，各国房地产调控方 各。过比 ，还是可以提 国际社会房地产市场调控政策演变的一些基本 的经验 。 房地产调控方 由供给 为主导转 需 为主导。西方国家 房地产市场的早 政策 出于 城市 形成的城市居住 挤 住房短缺问题，增与城市人口 增长相适应的住房供给成为调控政策 心，主要的调控 括住房 、住房用地 地 改革、住房 贷支持、住房 造等。随 进一步增长，城市居民改善性住房需 增长，非市场 供给 政策的低 特 步 现，了新坡、香港等国家或地区
42、 ，国家 地区调控政策方 渐转 需 ，一系列 赁支持或政策 实施，fi低 家庭 金补贴、 房 贷补贴 、 房 等。 房地产调控重点由产 交易环currency1转 产权持有 消费使用环currency1。与调控方 相 应，各国早 房地产调控重点集中在产 交易环currency1，随现代 息统 fl 发展，一些国家房地产需 的重点开始转 产权持有 消费使用环currency1，fi 过房地产持有 。 房 贷支持成为最重要的调控 ，过 的 贷支持往往伴随灾难性的金融危机。随现代金融业的发展， 房消费 贷支持成为最重要的房地产需 政策，各国 房 贷给了广泛的政策支持， 贷支持形 样，有 贷补贴有 贷
43、 。不过 各国 房 贷支持实践来fi，不的过 房 贷支持往往剧房地产市场泡沫，至引发烈的金融经济危机，fi20 90年代的日本房地产市场泡沫、2008年 国由贷泡沫引发的国际金融危机。4城市 进程中楼市的战fi位 框架 四 中国房地产发展 告 下 华2010年7月8日发表于中国证 本为者 稿历楼市调控 的 随本 初房 的 上“，至 2003年起，政“曾推出了 楼市的调控措施，房 在调控currency1中又上“了许。由于 、特 是为城市 的进城农民的 增长 ，一 热点城市的房 比 推 全 峰。为 过 的调控目一再 空， 然是一轮调控首先要吸取的 的课题。首先 fifl， 2003年起开始的约4
44、房地产调控主要倚重的是 贷政策。问题在于 毕竟是 业机， currency1基本上 是上市的 企业。 的政“具fl 业 的企业本来是改革的成方 。就 了 业 房地产调控政策的执 然是三心 意、currency1重就、敷衍塞责。 时 根的松紧又是由国民经济的 境况 的。此一旦宏观氛改变，时过境， 贷的房地产控 然烟消云散，至变本厉。为在上“中的房 、地 以及居民 揭 是 最可靠 最丰厚的 润来源。 以不奇怪，借刺 经济的政策东风， 业 的 房贷款猛增成为轮房 飙“、供 的重要推 。 种在 润 竞争驱使下的 无currency1令尝用经济 调控的 部门 望。 实， 国贷危机的 经说， 业 在房地产泡沫中是要严范 的 ， 不会是政“可以 赖的政策具。，历调控 依赖地方政“的” 执 。 面指出， 地政策与任 的 ，未 使地方政“人为
