从建筑业和房地产业视角看美国实现节能建筑规模化.docx

1、从建筑业和地产业视角看美 国 实 现 节 能 建 筑 规 模 化经 济 学 人 信 息 部 编 制GBPN 委 托GBPN 非 正 式 翻 译本 研 究 是 在 全 球 建 筑 最 佳 实 践 联 盟 （ GBPN） 及 其 在 美 国 的 区 域 中 心 市 场 转 型 研 究 所 共 同 委 托 下 进 行 的 。全 球 建 筑 最 佳 实 践 联 盟 （ GBPN ） 是 一 个 放 眼 全 球 、 关 注 地 区 、 推 动 建 筑 节 能 最 佳 实 践 政 策 的 非 盈 利 性 组 织 ， 旨 在 协 助 决 策 者 制 订 和 实 施 相 关 政 策 ， 从 而 为 建 筑 节

2、 能 减 排 提 供 一 条 “深 度 途 径 ” 。 全 球 建 筑 最 佳 实 践 联 盟 总 部 设 在 巴 黎 ， 分 别 在 中 国 、 欧 洲 、 印 度 和 美 国 正 式 设 立 了 区 域 中 心 ， 网 址 ：www.gbpn.org。市 场 转 型 研 究 所 总 部 位 于 美 国 华 盛 顿 特 区 ， 是 一 家 非 营 利 性 组 织 ， 致 力 于 推 动 美 国 及 美 国 以 外 地 区 的 节 能 、 绿 色 建 筑 和 环 境 保 护 ， 主 要 针 对 节 能 投 资 中 存 在 的 市 场 问 题 。 www.imt.org合 作 方 ： 世 界 可

3、 持 续 发 展 工 商 理 事 会 （ WBCSD）世 界 可 持 续 发 展 工 商 理 事 会 （ WBCSD） 是 一 家 由 CEO 领 导 的 机 构 ， 由 一 批 具 有 远 见 卓 识 的 全 球 商 界 知 名 企 业 组 成 ， 宗 旨 是 为 企 业 、 社 会 和 环 境 创 造 一 个 可 持 续 的 未 来 。 该 理 事 会 为 企 业 起 了 率 先 倡 导 作 用 ， 凭 借 与 利 益 相 关 者 之 间 的 密 切 关 系 ， 推 动 了 利 于 可 持 续 发 展 解 决 方 案 的 论 证 和 政 策 改 革 。 理 事 会 为 200 余 家 会

4、员 企 业 （ 这 些 企 业 代 表 了 各 个 行 业 和 各 个 地 域 ， 收 入 总 额 超 过 7 万 亿 美 元 ） 提 供 了 一 个 平 台 ， 共 享 可 持 续 发 展 最 佳 实 践 、 开 发 改 进 现 状 的 创 新 工 具 。1目 录 内 容 提 要 2关 于 本 报 告 41 美 国 建 筑 市 场 存 在 的 障 碍 52 监 管 障 碍 63 利 用 衍 生 利 益 84 推 动 节 能 改 造 立 法 进 程 105 借 力 大 型 机 构 投 资 者 126 结 论 14参 考 文 献 152内 容 提 要 节 约 能 源 是 明 智 的 选 择 ，

5、它 会 带 来 切 实 的 经 济 利 益 ： 仅 节 能 改 造 一 项 ， 美 国 就 可 在 未 来 10 年 内 实 现 1 万 亿 美 元 的 节 能 效 益 。 我们 2012 年 10 月 编 制 的 简 报 从 建 筑 行 业 看 能 效 与 节 能 （ 由 全 球 建 筑 最 佳 实 践 联 盟 （ GBPN） 委 托 、 经 济 学 人 信 息 部 撰 写 ） 表 明 ， 美 国 建 筑 行 业 40%的 受 访 者 都 认 为 碳 排 放 的 责 任 不 应 由 企 业 承 担 。 美 国 持 这 一 看 法 的 受 访 者 是 欧 洲 、 中 国 和 印 度 等 国 平

6、 均 人 数（ 17%） 的 两 倍 还 多 。 但 这 并 不 意 味 着 ， 在 条 件 有 利 的 情 况 下 ， 美 国 的 企 业 领 导 人 不 会 投 资 绿 色 行 动 。 要 想 吸 引 他 们 投 资 ， 须 有 完 善 、 一 致 的 法 律 和 创 新 融 资 就 位 。根 据 美 国 能 源 部 提 供 的 数 据 ， 在 美 国 ， 建 筑 物 消 耗 了 41% 的 一 次 能 源 ， 高 于 交 通 （ 29%） 和 工 业 （ 30%） 领 域 。 许 多 既 有 建 筑 物 的 能 效 低 下 ， 而 新 建 筑 在 某 些 方 面 又 达 不 到 最 新

7、节 能 规 范 。 此 外 ， 尽 管 改 造 所 带 来 的 节 能 潜 力 最 大 ， 但 美 国 无 论 在 立 法 层 面 还 是 企 业 层 面 ， 都 更 多 关 注 的 是 新 建 建 筑 。联 邦 和 州 一 级 设 定 的 目 标 （ 如 ： 联 邦 政 府 推 出 的 “建 筑 能 效 提 升 计 划 ”、 纽 约 州 的“构 建 智 慧 纽 约 ”行 动 ） 都 是 到 2020 年 将 能 效 提 高 20%。 但 是 ， 由 于 各 州 法 规 不 尽 相 同 ， 导 致 企 业 的 合 规 标 准 存 在 差 异 。 另 外 ， 私 营 领 域 内 部 也 存 在

8、投 资 障 碍 ， 其 中 最 重 要 的 一 点 是 ， 他 们 没 有 正 确 认 识 节 能 的 实 际 投 资 和 带 来 的 利 益 。本 报 告 的 主 要 研 究 结 果 ： 美 国 的 节 能 法 规 形 形 色 色 、 不 尽 统 一 。 美 国 州 与 州 之 间 的 建 筑 规 范 以 及 其 他 政 策 存 在 不 统 一 的 情 况 ， 有 时 甚 至 同 一 个 州 的 法 律 都 相 互 冲 突 ， 这 就 导 致 了 绝 大 多 数 美 国 公 司 都 是 以 单 个 建 筑 （ 而 不 是 以 建 筑 群 ） 为 单 位 进 行 能 效 管 理 。 此 外 ，

9、 这 些 法 规 往 往 更 多 的 关 注 的 是 新 建 建 筑 ， 而 不 是 既 有 建 筑 的 改 造 。 而 实 际 上 ， 既 有 建 筑 改 造 的 节 能 潜 力 最 大 。 创 新 融 资 为 实 现 大 规 模 节 能 提 供 了 机 遇 。 通 过 绿 色 银 行 和 大 型 抵 押 贷 款 融 资 机 构 ， 跨 领 域 和 在 不 同 领 域 内 组 合 项 目 可 以 使 资 本 得 到 更 加 有 效 的 分 配 ， 从 而 吸 引 大 型 机 构 投 资 者 的 参 与 。3 无 论 是 公 共 领 域 ， 还 是 私 营 领 域 ， 都 必 须 解 决 数

10、据 问 题 。 目 前 掌 握 的 能 效 数 据 非 常 有 限 、 没 有 共 享 且 测 量 方 法 不 一 致 。 建 立 一 个 有 关 项 目 能 效 和 经 济 效 益 的 标 准 化 数 据 库 ， 会 有 助 于 机 构 投 资 者 根 据 风 险 情 况 选 择 投 资 ， 加 快 节 能 投 资 的 对 比 。 节 能 改 造 的 衍 生 效 益 包 括 入 住 率 提 高 、 住 户 保 有 量 增 加 。 尽 管 一 些 衍 生 效 益（ 如 ： 碳 排 放 减 少 ） 还 需 放 在 市 场 中 量 化 ， 但 有 一 些 效 益 （ 如 ： 舒 适 度 的 提 高

11、 ） 对 于 企 业 及 其 客 户 来 讲 ， 几 乎 立 竿 见 影 。 4关 于 本 报 告 从 建 筑 业 和 房 地 产 业 视 角 看 美 国 实 现 节 能 建 筑 规 模 化 报 告 由 全 球 建 筑 最 佳 实 践 联 盟 委 托 经 济 学 人 信 息 部 （ EIU） 完 成 。 本 报 告 是 我 们 2012 年 10 月 发 表 的 从 建 筑 行 业 看 能 效 与 节能 报 告 （ 对 建 筑 行 业 的 423 位 高 管 进 行 了 调 研 ） 的 续 篇 。 本 报 告 主 要 内 容 如 下 ： 美 国 企 业 是 如 何 开 展 节 能 投 资 的

12、、 他 们 面 临 的 机 遇 和 挑 战 以 及 新 型 融 资 方 式 在 推 广 节 能 行 动 中 发 挥 的 作 用 。 经 济 学 人 信 息 部 对 本 报 告 的 内 容 承 担 全 部 责 任 。 本 报 告 结 论 不 一 定 代 表 委 托 方 的 观 点 。 本 报 告 由 Elie Chachoua 博 士 撰 写 、 Janie Hulse 编 辑 。本 报 告 主 要 基 于 以 下 三 方 面 资 料 来 源 ： 对 最 新 数 据 、 文 件 和 报 告 的 案 头 研 究 。 对 2012 年 6 月 对 美 国 建 筑 行 业 423 位 高 管 调 研

13、报 告 的 分 析 。 其 中 54%的 受 访 者 为 总 经 理 级 高 管 ； 52%所 在 公 司 年 利 润 超 过 5 亿 美 元 ； 63% 来 自 房 地 产 业 （ 包 括 商 用 、 民 用 和 工 业 建 筑 ） ； 37%来 自 建 筑 施 工 企 业 。 与 美 国 大 型 建 筑 企 业 节 能 专 家 关 于 能 效 的 深 度 访 谈 。谨 在 此 对 以 下 人 士 抽 出 宝 贵 时 间 与 我 们 分 享 观 点 表 示 感 谢 ： Philip Payne Ginkgo Residential 公 司 首 席 执 行 官 Christopher Wils

14、on LaSalle 投 资 管 理 公 司 执 行 总 监 兼 全 球 可 持 续 发 展 负 责 人 Brenna S. Walvaren USAA 地 产 公 司 执 行 总 监 Chris Pyke 博士 美 国 绿 色 建 筑 委 员 会 研 究 部 主 任 Mary Barber 美 国 环 保 协 会 清 洁 能 源 行 动 主 任 Sukanya Paciorek Vornado 企 业 可 持 续 发 展 副 总 裁51 美 国 建 筑 市 场 的 节 能 障 碍美 国 建 筑 行 业 的 能 耗 量 在 不 断 上 升 。 据 美 国 能 源 部 提 供 的 数 据 ， 1

15、980 年到 2009 年 期 间 ， 美 国 建 筑 业 的 一 次 能 源 消 耗 量 增 加 了 48%， 预 计 到 2035 年 还 将 继 续 增 加 19%。2010 年 收 集 的 最 新 数 据 表 明 ， 该 行 业 消 耗 了40.3 夸 德 的 能 源 ， 占 美 国 初 级 能 源 消 耗 总 量 的 41.1%， 高 于 工 业 （ 30.3 夸 德 ） 和 交 通 运 输 业 （ 27.6 夸德 ） 。因 此 ， 提 高 建 筑 物 的 能 效 具 有 巨 大 潜 力 。 德 意 志 银 行 2012 年 发 布 的 报 告 指 出 ， 未来 10 年 ， 仅 节

16、 能 改 造 这 一 项 就 可 以 为 美 国 经济 节 约 价 值 1 万 亿 美 元 的 能 源 。 如 果 目 前 开 展 的 建 筑 节 能 创 新 融 资 能 够 成 功 （ 见 第 五 部 分 ） ， 则 现 有 的 小 范 围 投 资 就 有 可 能 得 到 快 速 推 广 。但 这 一 过 程 不 会 一 帆 风 顺 。 美 国 企 业 普 遍 希 望 能 够 在 短 时 间 内 收 回 节 能 投 资 成 本 。我 们 2012 年 6 月 的 调 研 表 明 ， 美 国 半 数 以 上 的 受 访 者 都 希 望 能 够 在 三 年 或 更 短 时 间 内 收 回 这 一

17、 投 资 。 对 于 深 度 改 造 投 资 来 说 ， 这 一 预 期 尤 难 实 现 ， 与 照 明 改 造 相 比 ， 深 度 改 造 投 资 可 以 获 得 较 高 的 净 现 值 ， 但 通 常 需 要 较 长 时 间 方 可 收 回 投 资 。此 外 ， 在 去 年 的 调 研 中 尽 管 有 三 分 之 二 的 美 国 建 筑 业 高 管 都 表 示 了 解 暖 通 空 调 系 统 的 能 耗 情 况 ， 但 还 是 有 一 些 人 高 估 了 节 能 的 改 造 成 本 。 只 有 五 分 之 一 的 美 国 受 访 者 真 正 了 解 节 能 成 本 。最 后 一 点 ， 美

18、 国 企 业 必 须 了 解 联 邦 和 各 州 的 法 规 、 掌 握 细 分 市 场 的 情 况 （ 即 民 用 、 商 用 和 工 业 建 筑 等 ） 以 及 各 种 所 有 权 结 构 。 设 法 将 项 目 组 合 起 来 对 于 吸 引 大 型 投 资 者 非 常 重 要 （ 包 括 机 构 投 资 者 ） ， 这 种 工 作 方 式 的 缺 失 限 制 了 节 能 项 目 的 引 资 。 62 监 管 障 碍尽 管 联 邦 政 府 出 台 了 相 应 法 规 ， 但 通 常 针 对 的 是 联 邦 政 府 管 辖 的 建 筑 ， 面 向 私 有 领 域 的 法 规 大 多 都 是

19、 州 或 市 一 级 法 规 。 州 一 级 建 筑 规 范 的 模 式 大 体 相 似 ， 但 所 使 用 的 模 型 、 统 一 性 、 适 用 范 围 和 合 规 标 准 各 不 相 同 。 在 一 些 州 （ 比 如 北 卡 罗 来 纳 州 ） ， 根 据 当 地 （ 市 或 地 方 ） 管 辖 权 的 不 同 ， 标 准 也 不 一 。能 效 披 露 要 求 （ 这 一 要 求 对 于 既 有 建 筑 群 尤 其 重 要 ） 在 适 用 上 更 是 参 差 不 齐 。一 些 要 求 业 主 获 得 建 筑 物 能 效 信 息 并 与 潜 在 买 房 人 和 租 户 或 公 众 共 享

20、 这 些 信 息 的 政 策 越 来 越 得 到 关 注 ， 但 关 注 度 往 往 取 决 于 不 断 换 届 的 地 方 领 导 人 ， 而 不 是 州 或 联 邦 大 法 。能 效 披 露 要 求 不 断 受 到 专 家 推 崇 ， 认 为 只 有 变 为 强 制 要 求 才 能 收 效 、 才 能 提 升 广 泛 的 市 场 透 明 度 。 “ 强 制 性 能 效 披 露 要 求 ， 是 促 进 提 升 市 场 透 明 度 的 一 种 方 式 ， 是 推 行 建 筑 节能迈出的第一步”，LaSalle 投 资 管 理 公 司表 1. 美 国 各 州 法 规 示 例 州 相 应 的 IE

21、CC 版 本 适 用 范 围 建 筑 物 类 型 性 质 新 建 建 筑 和 重 大 改 政 府 办 公 楼 、 商 用纽 约 IECC 2009造 工 程 和 民 用 建 筑强 制 性新 建 建 筑 和 重 大 改 政 府 办 公 楼 、 商 业马 里 兰 IECC 2012造 工 程 建 筑 和 住 宅 楼强 制 性阿 拉 斯 加 IECC 2009 新 建 建 筑 民 用 住 宅 自 愿 性 *新 建 建 筑 和 重 大 改 政 府 办 公 楼 、 民伊 利 诺 斯 IECC 2012造 工 程 用 和 商 用 建 筑强 制 性堪 萨 斯 州 IECC 2006 新 建 建 筑 商 用

22、建 筑 *+ IECC（ 国际节能规范 ）是一套明确规定了建筑物的能效标准。* 是 针 对 由 阿 拉 斯 加 州 房 屋 金 融 集 团 融 资 的 州 一 级 新 建 建 筑 及 住 宅 楼 或 商 用 建 筑 的 强 制 性 规 定 。# 堪萨斯州虽没有针对住宅楼出台州一级的标准法规，但要求出售房产时必须披露能源相关信息。 资料来源： ACEEE， 2012； OCEAN， 2013， DSIRE， 2013。7执行总监兼全球可持续发展负责人 Christopher Wilson 肯定地说。“东 拼 西 凑 ”的 法 规 对 私 有 领 域 来 说 效 率 太 低 ， 具 体 表 现 是

23、 ： 交 易 和 合 规 成 本 太 高 、 弱 化 了 实 现 规 模 经 济 的 能 力 。 GinkgoResidential 公 司 首 席 执 行 官 Philip Payne 介 绍 说 ， “我 们 目 前 是 针 对 各 地 产 逐 个 进 行 节 能 投 资 ， 根 本 没 有 统 一 性 可 言 。 两 个 地 方 即 使 相 隔 只 有 20 英 里 ， 都 可 能 是 完 全 不 同 的 情 形 ”。这 一 现 象 具 有 普 遍 性 ： 在 我 们 2012 年 的 调 研中 ， 美 国 69%的 受 访 者 都 反 映 ， 他 们 在 以 单 个 建 筑 为 单 位

24、 （ 而 不 是 建 筑 群 ） 管 理 能 效 ， 这 一 比 例 高 于 其 他 国 家 和 地 区 。统 一 的 强 制 性 法 规 ， 通 过 加 大 对 违 法 者 的 惩 罚 力 度 ， 还 可 以 为 市 场 中 的 节 能 参 与 者 带 来 优 势 。 当 然 ， 私 有 领 域 从 收 紧 的 政 策 中 受 益 几 何 ， 将 取 决 于 强 制 性 法 规 是 否 有 助 于 确 保 市 场 的 公 平 性 和 减 少 政 策 的 不 确 定 性 。而 27%的 美 国 被 调 查 者 将 政 策 的 不 确 定 性 视 为 是 节 能 进 程 中 的 一 大 阻 碍

25、。 节 能 先 进 城 市 ： 纽 约 市 案 例 研 究纽 约 市 可 谓 是 时 尚 、 艺 术 、 甚 至 打 击 犯 罪 的 “风 向 标 ”， 现 在 ， 它 又 走 在 了 绿 色 建 筑 的 前 列 。 市 政 府 最 近 用 实 际 行 动 向 世 界 展 示 了 如 何 贯 彻 实 施 碳 减 排 目 标 ， 促 进 既 有 建 筑 群 的 节 能 改 进 。 2008 年 ， 纽 约 市 制 订 了 一 份 纽 约 市 发 展 计 划 ： 低 碳 发 展 计 划 ， 该 计 划 的 目 标 是 到 2030 年 减 少 30%的 碳 排 放 。 建 筑 物 产 生 的 碳

26、排 放 量 占 该 市 碳 排 放 总 量 的 75%， 是 全 美 平 均 水 平 的 二 倍 还 要 多 ， 所 以 节 能 成 效 取 决 于 既 有 建 筑 群 的 改 造 深 度 。 该 市 85% 的 既 有 建 筑 预 期 寿 命 都 在 2030 年 之 后 。 在 高 楼 林 立 的 纽 约 市 ， 有 2% 的 大 型 建 筑 占 据 了 该 市 50%的 建 筑 面 积 ， 消 耗 了 45%的 能 源 量 。 因 此 ， 纽 约 市 发 展 计 划 将 目 标 对 准 了 大 型 建 筑 。根 据 纽 约 市 的 法 律 ， 面 积 超 过 5 万 平 方英 尺 的 大

27、 型 私 有 建 筑 和 1 万 平 方 英 尺 以 上 的 公 共 建 筑 都 必 须 对 自 身 的 用 能 和 用 水 情 况 进 行 年 度 监 测 并 公 布 相 关 的 数 据 ， 每 10 年 进 行 一 次 能 源 审 计 。 2025 年 之 前 ， 5 万 平 方 英 尺以 上 的 既 有 建 筑 还 必 须 完 成 照 明 升 级 。 纽 约 市 的 强 制 性 能 源 规 范 一 直 定 期 修 订 ， 以 反 映 纽 约 州 法 律 的 最 新 变 化 ， 该 法 对 新 建 建 筑 和 既 有 建 筑 均 适 用 。 根 据 市 管 理 部 门 提 供 的 数 据

28、， 通 过 实 施 这 些 法 律 ， 有 望 在 10 年 之 内 节约 70 亿 美 元 的 能 源 成 本 ， 创 造 1.7 万 个 与 建 筑 施 工 相 关 的 就 业 机 会 。并 非 所 有 事 情 都 是 由 上 至 下 开 展 的 。 在 纽 约 市 发 展 计 划 下 ， 2008 年 制 订 了 一 个 由 下 至 上 的 工 作 任 务 ， 提 出 了 一 系 列 纽 约 市 可 以 采 取 的 措 施 ， 以 完 善 规 范 和 法 规 、 提 高 建 筑 物 的 可 持 续 发 展 能 力 。 在 提 议 的 111 项措 施 中 ， 有 37 项 已 获 准 通

29、 过 并 颁 入 法 律 。 其 中 近 一 半 措 施 （ 16 项 ） 都 与 节 能 减 排 有 关 。此 外 ， 纽 约 市 政 府 也 身 体 力 行 。 截 止 2012 年 ， 市 政 府 在 公 共 建 筑 中 实 施 了 130 项能 源 改 造 项 目 ， 年 节 能 500 万 美 元 。资 料 来 源 ： 纽 约 市 发 展 计 划 网 址 ：website.http:/www.nyc.gov/html/gbee/html/home/home.shtml纽约市发展计划进度报告 201283 利 用 衍 生 效 益投 资 回 报 期 是 美 国 企 业 开 展 节 能 投

30、 资 时 考 虑 的 一 个 重 要 数 据 点 。 商 业 建 筑 的 改 造 可 能 通 常 需 要 5-10 年 时 间 ， 对 于 大 多 数 美 国 公 司 来 说 ， 这 一 时 间 超 出 了 他 们 可 接 受 的 期 限 。 在 对 美 国 企 业 高 管 的 调 研 中 ， 56%的 人 反 映 他 们 希 望 投 资 回 报 期 不 要 超 过 三 年 。不 过 ， 随 着 人 们 越 来 越 多 地 开 始 意 识 到 节 能 项 目 带 来 的 衍 生 效 益 ， 企 业 对 现 有 投 资 回 报 标 准 的 担 心 可 能 会 有 所 减 弱 。 衍 生 效 益

31、包 括 住 户 舒 适 度 的 提 高 、 租 金 的 潜 在 提 升 、 租 住 时 间 的 延 长 、 碳 减 排 等 。 就 像 美 国 绿 色 建 筑 协 会 研 究 部 主 任 Chris Pyke 所 说 的 那 样 ， “能 效 在 很 多 时 候 都 被 视 为 是 衡 量 资 产 管 理 质 量 、 进 而 能 否 取 得 更 为 可 靠 的 净 营 收 的 指 标 ”。 对 于 既 有 建 筑 物 的 改 造 来 说 更 是 如 此 。但 还 有 许 多 衍 生 效 益 尚 未 放 在 市 场 中 量 化 。 比 如 ， 地 产 估 值 中 并 不 一 定 会 考 虑 节

32、能 改 造 的 效 益 ， 这 在 一 定 程 度 上 削 弱 了 节 能 投 资 对 业 主 的 经 济 效 益 。 此 外 ， 没 有 出 台 相 应 的 法 规 也 可 能 是 一 个 限 制 因 素 。 特 别 是 ， 碳 交 易 定 价 机 制 的 不 完 善 阻 碍 了 美 国 建 筑 业 衡 量 通 过 节 能投 资 实 现 碳 减 排 的 经 济 价 值 。衍 生 效 益 未 完 全 量 化 并 不 意 味 着 就 无 法 获 得 。 比 如 ， 节 能 型 暖 通 空 调 系 统 由 于 舒 适 度 的 提 高 和 故 障 发 生 率 的 降 低 ， 提 高 了 租 住 率

33、并 降 低 了 运 营 成 本 。LaSalle 管 理 公 司 的 Wilson 先 生 说 ， “我 们 认 为 ， 通 过 节 能 减 排 可 以 获 得 很 多 衍 生 效 益 ， 因 为 我 们 相 信 ， 我 们 的 房 子 将 更 具 竞 争 力 、 更 容 易 租 出 去 （ 因 为 运 营 成 本 低 于 同 业 水 平 ） 、 售 价 更 好 ”。随 着 人 们 逐 渐 认 识 到 衍 生 效 益 （ 特 别 是 在 资 产 层 面 ） ， 不 久 的 将 来 就 会 见 到 衍 生 效 益 的 量 化 指 标 。 研 究 表 明 ， 节 能 型 建 筑 更 易 提 升 租

34、 金 、 租 户 租 住 时 间 更 长 。 最 近 ， 北 卡 罗 来 纳 州 大 学 教 堂 山 分 校 2013 年 3 月 进 行 的 一 次 研 究 表 明 ， 美 国 独 户 房 屋 抵 押 坏 帐 风 险 平 均 要 低 32%。政 策 制 订 者 和 企 业 高 管 必 须 发 挥 自 身 作 用 ， 提 倡 披 露 节 能 信 息 和 更 全 面 地 报 告 节 能9数 据 ， 方 可 大 规 模 推 广 节 能 工 作 。 有 关 节 能 改 进 对 建 筑 群 价 值 影 响 的 数 据 以 及 对 大 型 地 产 企 业 市 值 之 影 响 的 数 据 可 谓 凤 毛

35、麟 角 。 但 与 此 同 时 ， 私 有 领 域 的 参 与 者 可 以 通 过 “提 炼 数 值 模 拟 ”向 投 资 者 提 供 商 业 案 例 。然 而 ， 就 像 LaSalle 管 理 公 司 Wilson 先 生 所 指 的 那 样 ， “实 际 操 作 中 ， 很 难 将 节 能 效 益 与 建 筑 的 价 值 分 开 来 看 ， 因 为 还 有 很 多 其 他 因 素 影 响 着 建 筑 的 价 值 （ 如 ： 出 租 率 、 当 地 市 场 情 况 、 经 济 形 势 等 ） ”。 104 推 动 节 能 改 造 立 法 进 程大 部 分 节 能 潜 力 都 蕴 藏 在 经

36、 合 组 织 成 员 国 的 既 有 建 筑 群 中 。 但 在 我 们 2012 年 的 调 研 中 ， 近 三 分 之 二 的 美 国 受 访 者 表 示 ， 他 们 的 节 能 重 点 是 新 建 建 筑 上 。 大 规 模 提 高 既 有 建 筑 的 能 效 难 度 更 大 些 ， 因 为 在 一 个 典 型 的 建 筑 群 内 ， 既 有 建 筑 的 类 型 、 配 套 设 施 和 设 计 都 存 在 很 大 差 异 。 为 最 大 化 能 效 收 益 ， 需 要 开 展 以 下 两 方 面 工 作 ： 相 关 法 规 必 须 将 重 心 移 到 既 有 建 筑 群 的 改 造 上

37、（ 法 规 推 力 ） ， 且 必 须 获 得 大 规 模 改 造 资 金 （ 市 场 拉 力 ） 。 根 据 彭 博 新 能 源 资 讯 公 司 提 供 的 数 据 ， 美 国 建 筑 2011 年 的 节 能投 资 仅 为 180-200 亿 美 元 ， 远 低 于 未 来 10 年应 投 入 的 近 3000 亿 美 元 低 成 本 改 造 投 资 （ 德 意 志 银 行 数 据 ） 。尽 管 大 多 数 州 政 府 都 出 台 了 建 筑 物 节 能 规 范 ， 但 并 非 所 有 州 都 在 既 有 建 筑 的 改 造 中 采 用 了 这 些 法 规 。 缺 少 各 州 一 致 的

38、法 规 ， 加 上 各 州 步 调 不 一 致 ， 就 有 可 能 导 致 市 场 参 与 者 消 极 对 待 既 有 建 筑 改 造 投 资 ， 或 者 在 投 资 时 倾 向 于 只 进 行 简 单 改 进 （ 如 ： 更 换 节 能 照 明 等 ） 。要 想 超 越 基 本 目 标 、 实 现 专 家 们 所 称 的 “深 度 改 造 ”， 除 了 要 有 明 确 一 致 的 政 策 外 ， 还 需 要 融 资 机 制 就 位 ， 以 消 除 节 能 改 造 面 临的 障 碍 ， 这 些 障 碍 包 括 ： 前 期 投 资 高 、 业 主 和 租 户 （ 或 买 方 和 卖 方 ） 适

39、用 的 激 励 政 策 不 一 致 。将 建 筑 群 中 楼 龄 较 老 的 建 筑 作 为 节 能 对 象 可 能 最 为 有 效 ， 这 样 就 可 以 使 积 极 开 展 深 度 改 造 的 企 业 从 那 些 还 在 犹 豫 是 否 投 资 新 建 筑 物 的 银 行 那 里 获 得 融 资 。 Payne 先 生 说 ， “如 果 我 向 银 行 申 请 贷 款 时 说 ， 我 想 加 装 一 套 暖 通 空 调 系 统 ， 每 套 公 寓 安 装 这 套 新 系 统 需 投 资 5000 美 元 ， 那 么 ， 在 这 场 艰 难 的 谈 判 中 首 先 就 是 必 须 证 明 新

40、 系 统 的 经 济 性 ， 之 后 马 上 转 入 谈 判 分 期 贷 款 优 惠 条 件 。 但 是 ， 如 果 我 拿 一 套 已 有 40 年 楼 龄 、 暖 通 空 调 已 用 了 40 年 的 房 产 去 银 行 融 资 的 话 ， 则 不 会 有 人 质 疑 我 该 不 该 更 换 暖 通 空 调 系 统 。 ”另 一 种 方 法 是 ， 重 设 租 赁 期 限 ， 以 便 统 一 协 调 业 主 和 租 户 之 间 的 激 励 政 策 。 “全 球 所 有 商 业 建 筑 的 业 主 都 与 租 户 之 间 约 定 有 租 期 。 如 果 我 们 能 够 将 租 赁 形 式 引

41、 入 市 场 ， 解 决 政 策 分 离 问 题 ， 这 样 业 主 和 租 户 就 可 以 共 享 节 能 改 造 的 经 济 效 益 了 ， 那 才 是 真 正 的 革 新 ”， LaSalle 物 业 管 理 公 司 的 Wilson 如 是 说 。11节 能 改 造 要 想 获 得 吸 引 力 ， 还 必 须 转 变 态 度 ， 注 意 隐 含 能 源 （ 指 资 产 建 立 之 初 消 耗 的 能 源 ） 问 题 。 实 际 上 ， 在 我 们 的 调 研 中 ， 43%的 美 国 受 访 者 都 表 示 未 考 虑 建 材 中 的 隐 含 能 源 ， 这 一 比 例 高 于 欧 盟

42、 （ 30%） 、 印 度 （ 31%） 和 中 国（ 27%） 。Payne 指 出 ， “在 美 国 ， 在 新 旧 建 筑 问 题 上 存 在 一 个 文 化 问 题 ， 美 国 人 通 常 都 喜 新 厌 旧 ， 但 我 们 往 往 连 新 建 建 筑 中 隐 含 能 源 的 重 要 性 都 忽 略 了 ， 这 就 造 成 了 节 能 改 造 的 整 体 影 响 与 新 建 建 筑 的 影 响 力 产 生 了 很 大 差 异 ”。 125 借 力 大 型 机 构 投 资 者要 想 吸 引 大 型 机 构 投 资 者 ， 需 要 新 的 思 维 。 据 纽 约 市 节 能 集 团 数 据

43、 ， 2010 年 ， 约 25%的 非 业 主 资 金 是 通 过 借 贷 获 得 的 。 并 非 所 有 贷 款 工 具 都 能 接 洽 到 大 型 投 资 者 。 这 些 投 资 者 可 能 深 谙 证 券 投 资 ， 但 不 一 定 了 解 融 资 载 体 （ 比 如 市 政 公 用 部 门 ） ， 或 者 说 投 资 规 模 太 小 ， 无 法 赚 回 交 易 成 本 。 另 一 方 面 ， 2010 年 创 新 融 资 仅 占 节 能 改 造 的 6%（ 见 图1） ， 因 此 推 广 创 新 融 资 的 潜 力 巨 大 。加 强 政 策 的 一 致 性 有 助 于 创 新 融 资

44、 。 比 如 ， 大 型 地 产 公 司 可 采 用 组 合 建 筑 的 方 法 进 行 节 能 投 资 。 但 他 们 全 面 利 用 规 模 经 济 的 能 力 会 受 到 现 有 融 资 机 制 的 影 响 。 USAA 地 产 公 司 执 行 总 监 Brenna Walvaren 指 出 ， “我 们 以 建 筑 群 为 单 位 考 虑 了 多 次 改 造 ， 但 因 为 涉 及 到 不 同 的 融 资 工 具 ， 每 种 工 具 的 风 险 和 投 资 回 报 要 求 各 不 相 同 （ 开 放 式 基 金 、 价 值 基 金 、 合 资 等 ） ， 所 以 还 是 存 在 一 些

45、 局 限 性 ， 且 平 衡 性 差 ”。 此 外 ， 全 面 规 模 化 的 能 力 还 受 到 每 一 细 分 市 场 （ 如 ： 住 宅 楼 、 商 业 建 筑 、 工 业 建 筑 等 ） 不 同 动 态 的 影 响 ， 这 种 情 况 下 采 用 “万 能 法 ”显 然 是 行 不 通 的 。节 能 改 造 创 新 融 资 可 通 过 组 合 项 目 的 方 式 开 展 ， 允 许 大 型 投 资 者 大 规 模 投 资 和 传 统 方 式 投 资 并 行 。 在 商 业 建 筑 领 域 ， 房 地 产 投 资 信 托 基 金 本 身 就 是 项 目 的 “综 合 服 务 商 ”， 因

46、 为 他 们 通 常 都 拥 有 大 型 地 产 群 ， 有 能 力 进 入 资 本 市 场 。 但 是 ， 因 为 相 关 成 本 较 低 ， 这 些 机 构 更 愿 意 选 择 表 内 融 资 的 方 式 ， 向 第 三 方 寻 求 节 能 投 资 融 资 。 USAA 房 地 产 公 司 的 Brenna Walvaren 表 示 “用 自 己 的 钱 要 比 和 银 行 打 交 道 快 很 多 ”。 Vornado Realty 信 托 公 司 企 业 可 持 续 发 展 副 总 裁 Sukanya Paciorek 对 此 表 示 同 意 ： “Vornado 在 2010 年 建

47、立 了 单 独 的 节 能 资 金 分 配 制 度 ， 帮 助 确 定 资 产 层 面 的 节 能 潜 力 ， 并 在 公 司 层 面 进 行 了 项 目 组 合 和 融 资 ”。 她 认 为 ， 这 一 做 法 可 使 公 司 跟 踪 节 能 项 目 及 其 对 建 筑 群 的 影 响 。在 公 共 领 域 ， 当 地 政 府 （ 如 ： 市 政 府 ） 可 以 通 过 发 行 合 格 节 能 债 券 等 方 式 ， 扮 演 “综 合 服 务 商 ”的 角 色 。13图 1： 美 国 建 筑 节 能 支 出 （ 不 包 括 业 主 权 益 ， 2010年 （ 单 位 ： 百 分 比 ） ）

48、尽 管 此 方 式 具 有 吸 引 力 ， 但 特 定 “综 合 服 务 商 ”的 不 足 之 处 是 ， 他 们 不 一 定 能 以 最 有 效 的 方 式 跨 市 场 分 配 资 金 。 跨 市 场 “综 合 服 务 商 ”能 够 向 投 资 者 提 供 特 定 的 风 险 / 回 报 机 会 。碳市场2.8银行1.4PACE0.4节能抵 押贷款ESA0.2 准 公 共 绿 色 投 资 银 行 便 是 如 此 ， 这 些 银 行 作 为 投 资 载 体 ， 利 用 公 共 资 金 吸 引 私 有 基 金 ， 并 为 各 种 节 能 和 可 再 生 能 源 项 目 提 供 具 有 吸 引 力

49、 的 融 资 。 美 国 首 家 绿 色 银 行 于 2011 年 6 月 在 康 涅 狄 格 州 成 立 ； 其 他 州（ 包 括 纽 约 州 ） 目 前 正 在 探 索 这 一 方 法 。远期容 量市场激励政策22.01.2 0.7市政公用 部 门42.0当 前 需 要 着 手 开 展 信 息 标 准 化 和 透 明 度 方 面 的 工 作 ， 以 鼓 励 新 型 融 资 的 发 展 ， 争 取 将 节 能 工 作 快 速 推 广 开 来 。 这 是 一 项 艰 巨 的 任 务 ， 因 为 根 据 融 资 机 制 和 利 益 相 关 者 的 不 同 ， 信 息 要 求 也 各 不 相 同 。总 计 140 亿 美 元节能服务公司29.0比 如 ， 能 源 费 用 支 付 记 录 对 于 评 估 信 贷 风 险 非 常 重 要 ， 但 对 于 评 估 节 能 风 险 就 没 有 那 么 重 要 了 。 再 者 ， 信 息 不 是 随 时 都 可 以 即 用 即 取 的 ， 甚 至 在 收 集 信 息 时 ， 也 不 是 什 么 时 候 都