1、建设工程造价案例分析（第一章）本章知识点详解一一、建设项目总投资的构成及估算方法1.建设项目总投资估算内容如图 11 所示：我国现行建设项目总投资构成设备及工器具购置费工程费用 建筑安装工程费（206 号文）建设用地费与项目建设有关的其他费用工程建设其他费用与未来生产经营有关的其他费用基本预备费：工程建设不可预见费建设投资预备费 价差预备费：价格变动不可预见费建设期利息：均衡贷款；建设期只计息不还固定资产投资工程造价固定资产投资方向调节税（目前已停收）建设项目总投资流动资产投资-流动资金 扩大指标估算法；详细估算法说明：固定资产投资（工程造价）构成中，工程费用、工程建设其他费用、基本预备费部分
2、为静态投资部分，价差预备费和建设期利息为动态投资部分。2.投资估算的方法有：单位生产能力估算法、生产能力指数估算法、比例估算法、系数估算法、混合法等。其中考生需要掌握的是运用生产能力指数估算法及构成组合法进行建设项目总投资的估算。其相关公式如下：（1）生产能力指数法C 2C 1（Q 2/ Q1） nf式中：C 2拟建项目总投资；C 1类似项目总投资；Q 2拟建项目生产能力；Q 1类似项目生产能力；n生产能力指数，若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大，Q1与 Q2的比值在 0.52 之间，可取 n=1；f综合调整系数。（2）设备及工器具购置费（采用装运港船上交货方式）国产设备购置费
3、=国产设备原价+运杂费进口设备购置费=抵岸价+国内运杂费抵岸价（原价）=离岸价格（FOB）+国际运费+运输保险费+关税+进口环节增值税+外贸手续费+银行财务费+（消费税+车辆购置税）其中：国际运费=FOB运费率国际运输保险费=（FOB+国际运费）/（1-保险费率）保险费率到岸价（CIF）=FOB+国际运费+运输保险费银行财务费=FOB人民币外汇汇率银行财务费率外贸手续费=CIF人民币外汇汇率外贸手续费率关税=CIF人民币外汇汇率进口关税税率增值税=（CIF+关税+消费税）增值税率（3）建筑安装工程费（206 号文）建安工程费=直接费+间接费+利润+税金其中，直接费=直接工程费+措施费直接工程费
4、=人工费+材料费+机械费措施费=安全文明施工费+夜间施工增加费+非夜间施工照明费+二次搬运费+冬雨季施工增加费+大型机械进出场及安拆费+施工排水降水费+地上地下设施、建筑物的临时保护设施费+已完工程及设备保护费+混凝土、钢筋混凝土模板及支架费+脚手架费+垂直运输费+超高施工增加费。间接费=规费+企业管理费规费=社会保险费+住房公积金+工程排污费社会保险费=养老保险费+失业保险费+医疗保险费+工伤保险费+生育保险费企业管理费=施工企业管理人员工资+.税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加（4）预备费基本预备费价差预备费式中：基本预备费（设备及工器具购置费+建安工程费+工程建设其他
5、费）基本预备费率=（工程费+工程建设其他费）基本预备费率（5）价差预备费 PF It（1+f） m（1+f） 0.5（ 1+f） t-1-1I t建设期第 t 年的投资计划额（工程费用+工程建设其他费用+基本预备费）特别说明：此处与建设工程计价科目不符， 建设工程计价中 It：估算静态投资额中第 t 年投入的工程费用，即包括：设备及工器具购置费、建安工程费分析建议：应按中价协（2007）003 号， 建设项目投资估算编审规程中关于价差预备费的公式，I t是指估算静态投资额中第 t 年投入的工程费用（设备及工器具购置费+建安工程费） 。n-建设期年份数f建设期年均投资上涨率m建设前期年限（从编制
6、估算到开工建设，单位：年）该公式考虑了建设前期的涨价因素，式中（1+f） 0.5是按第 t 年投资分期均匀投入考虑的涨价幅度。（6）建设期贷款利息（均衡贷款，期间贷款）（年初累计借款本年新增借款2）贷款利率（7）流动资金计算方法：第一种方法是用扩大指标估算法估算流动资金项目的流动资金拟建项目固定资产总投资固定资产投资流动资金率第二种方法是用分项详细估算法估算流动资金：流动资金流动资产流动负债式中：流动资产应收账款+预付账款现金存货流动负债应付账款+预收账款流动资金本年增加额=本年流动资金-上年流动资金估算的基本步骤，先计算各类流动资产和流动负债的年周转次数，然后再分项估算占用资额。周转次数=3
7、60 天/最低周转天数应收账款年经营成本/年周转次数应付账款=外购原材料、燃料、动力费或服务年费用金额/年周转次数现金（年工资福利费年其他费）/年周转次数存货外购原材料、燃料+其他材料+在产品+产成品外购原材料、燃料=年外购原材料、燃料动力费/年周转次数在产品=（年工资及福利费+年其他制造费+年外购原材料燃料费+年修理费）/年周转次数产成品=年经营成本/年周转次数（案例教材）说明：产成品=（年经营成本-年其他营业费用）/年周转次数（计价教材、 建设项目经济评价方法与参数第三版）本章知识点详解二：财务报表及财务评价其中报表主要体现为二张辅助报表及三张基本报表，即还本付息表、总成本费用表、项目投资
8、现金流量表（融资前） 、项目资本金现金流量表（融资后） 、利润与利润分配表（融资后）财务评价主要是基于三张基本报表的财务指标计算与评价（可行或不可行）一、借款还本付息表某项目借款还本付息表 单位：万元项目 年份 1 2 3 4 5 6年初借款余额 当期还本付息 还本 其中：付息 期末借款余额 考试要求：今年的借款还本付息表结构有变化，更简洁。要求学员按表头内容准确填写二、总成本费用表某项目总成本费用估算表 单位：万元序号 项目 年份 3 4 5 6 7 81 经营成本 2 折旧费 3 摊销费 4 建设期贷款利息 5 流动资金贷款利息 6利息临时借款利息 7 总成本费用（123456） 7.1
9、固定成本 7.2 可变成本 考试要求：总成本费用的构成及计算三、项目投资现金流量表及财务评价指标（融资前）某拟建项目投资现金流量表及财务评价指标 单位：万元序号 项目 计算方法1 现金流入 1=1.1+1.2+1.3+1.41.1营业收入 年营业收入=设计生产能力产品单价年生产负荷1.2补贴收入 补贴收入是指与收益相关的政府补贴，一般已知1.3回收固定资产余值固定资产余值年折旧费（固定资产使用年限运营期）残值年折旧费（固定资产原值残值）折旧年限说明：固定资产原值含建设期利息固定资产残值=固定资产原值残值率（此值一般填写在运营期的最后一年） （会计算）1.4回收流动资金 各年投入的流动资金在项目
10、期末一次全额回收（此值一般填写在运营期的最后一年）续表序号 项目 计算方法2 现金流出 2=2.1+2.2+2.3+2.4+2.52.1建设投资 建设投资中不含建设期利息建设投资=工程费+工程建设其他费+预备费2.2流动资金 一般发生在投产期前几年，一般已知2.3经营成本 发生在运营期各年，一般已知2.4营业税金及附加 各年营业税金及附加=年营业收入（1.1）营业税金及附加税率2.5维持运营投资 有些项目运营期内需投入的固定资产投资，一般已知3所得税前净现金流量（1-2）各对应年份=1-24 累计所得税前净现金流量 各对应年份第 3 项的累计值序号 项目 计算方法5 调整所得税调整所得税=年息
11、税前利润（EBIT） 所得税率息税前利润（EBIT）=营业收入-营业税金及附加-总成本费用+利息支出+补贴收入=年营业收入-营业税金及附加-经营成本-折旧费-摊销费-维持运营投资+补贴收入年摊销费=无形资产（或其他资产）/摊销年限6所得税后净现金流量（3-5）各年=3-57 累计所得税后净现金流量 各对应年份的第 6 项的累计值8 折现系数 一般已知9 折现后净现金流量 对应年份的 68续表序号 项目 计算方法10 累计折现后净现金流量 最后一年的值即为项目的 FNPV基于项目投资现金流量表的财务评价指标1）有三个常见指标：净现值（FNPV） 、内部收益率（FIRR） 、静态投资回收期或动态投
12、资回收期（Pt 或 Pt） 。其中,净现值为表中最后一年的累计折现净现金流量；静态投资回收期（累计净现金流量出现正值的年份1）（出现正值年份上年累计净现金流量绝对值出现正值年份当年净现金流量）动态投资回收期（累计折现净现金流量出现正值的年份1）（出现正值年份上年累计折现净现金流量绝对值出现正值年份当年折现净现金流量）内部收益率FIRRi1（i2i1）FNPV1（ |FNPV1|FNPV2| ） 2）财务评价：净现值0,项目可行；内部收益率行业基准收益率，项目可行；投资回收期行业基准回收期（或计算期） ，项目可行。反之不可行。本章知识点详解三 项目资本金现金流量表及财务评价某项目资本金现金流量表
13、 单位：万元序号 项目 计算方法1 现金流入 1=1.1+1.2+1.3+1.41.1 营业收入 年营业收入=设计生产能力产品单价年生产负荷1.2 补贴收入 补贴收入是指与收益相关的政府补贴1.3 回收固定资产余值固定资产余值年折旧费（固定资产使用年限营运期）残值年折旧费（固定资产原值残值）折旧年限固定资产残值=固定资产原值残值率1.4 回收流动资金 各年投入的流动资金在项目期末一次全额回收续表序号 项目 计算方法2 现金流出 2=2.1+2.2+2.3+2.4+2.5+2.6+2.72.1 项目资本金 建设期和运营期各年投资中的自有资金部分2.2 借款本金偿还 借款本金=长期（建设期）借款本
14、金+流动资金借款本金+临时借款本金2.3 借款利息支付 利息=长期借款利息+流动资金借款利息+临时借款利息2.4 经营成本 一般发生在运营期的各年2.5 营业税金及附加 各年营业税金及附加=当年营业收入营业税金及附加税率2.6 所得税所得税=利润总额所得税率=（营业收入+补贴收入-营业税金及附加-总成本）所得税率总成本=经营成本+折旧费+摊销费+利息年摊销费=无形资产（或其他资产）/摊销年限利息=长期借款利息+流动资金借款利息+临时借款利息2.7 维持运营投资 有些项目运营期内需投入的固定资产投资续表序号 项目 计算方法3 净现金流量（1-2） 各对应年份 1-24 累计净现金流量 各年净现金
15、流量的累计值5 折现系数 第 t 年折现系数:（1+i）-t 6 折现净现金流量 各对应年份 357 累计折现净现金流量 各年折现净现金流量的累计值基于项目资本金现金流量表的财务评价指标1）常见指标：净现值（FNPV） 、内部收益率（FIRR） 、静态投资回收期或动态投资回收期（Pt 或 Pt） 。其中,静态投资回收期（累计净现金流量出现正值的年份1）（出现正值年份上年累计净现金流量绝对值出现正值年份当年净现金流量） ；动态投资回收期（累计折现净现金流量出现正值的年份1）（出现正值年份上年累计折现净现金流量绝对值出现正值年份当年折现净现金流量）内部收益率FIRRi1（i2i1）FNPV1（ |
16、FNPV1|FNPV2|） 2）财务评价：净现值0,项目可行；内部收益率行业基准收益率，项目可行；投资回收期行业基准回收期（或计算期） ，项目可行。反之不可行。本章知识点详解四基于项目利润与利润分配表的财务评价某项目利润与利润分配表 单位：万元序号 项目 计算方法1 营业收入 年营业收入=设计生产能力产品单价年生产负荷2 营业税金及附加=1% 各年营业税金及附加=当年营业收入营业税金及附加税率3 总成本费用总成本费用=经营成本+折旧费+摊销费+利息支出年摊销费=无形资产（或其他资产）/摊销年限利息支出=长期借款利息+流动资金借款利息+临时借款利息4 补贴收入 续表序号 项目 计算方法5 利润总
17、额（1-2-3+4） 6 弥补以前年度亏损 利润总额中用于弥补以前年度亏损的部分7 应纳税所得额（5-6） 应纳税所得额=（5-6）8 所得税=7% 所得税=（7）所得税率9 净利润（5-8） 净利润=（5-8）利润总额-所得税10 期初未分配利润 上一年度末留存的利润11 可供分配的利润（9+10-6） 可供分配的利润=（9+10-6）序号 项目 计算方法12 提取法定盈余公积金9% 按净利润提取9%13 可供投资者分配的利润（11-12） 可供投资者分配的利润=（11-12）14 应付优先股利权 视企业情况填写（13%）15 提取任意盈余公积金 视企业情况填写（13%）16 应付普通股股利
18、（13-14-15） 视企业情况填写17 各投资方利润分配 视企业情况填写（16%）其中:方 方 序号 项目 计算方法18 未分配利润（13-14-15-17）未分配利润=可供投资者分配利润-应付各投资方的股利式中：未分配利润按借款合同规定的还款方式，编制利润与利润分配表时，可能会出现以下两种情况：第一种：未分配利润+折旧费+摊销费该年应还本金，则该年的未分配利润全部用于还款，不足部分为该年的资金亏损，并需用临时借款来弥补偿还本金的不足部分。第二种：未分配利润+折旧+摊销费该年应还本金，则该年为资金盈余年份，用于还款的未分配利润按以下公式计算：该年用于还款未分配利润当年应还本金-折旧-摊销。序
19、号 项目 计算方法18.1用于还款未分配利润 该年用于还款未分配利润当年应还本金-折旧-摊销18.2剩余利润（转下年期初未分配利润） （18-18.1）剩余利润转下年期初未分配利润=18-18.119 息税前利润（EBIT）（利润总额+利息支出） 息税前利润（EBIT）=（利润总额+利息支出）=5+利息20息税折旧摊销前利润（EBITDA）（息税前利润+折旧+摊销）息税折旧摊销前利润（EBITDA）=（息税前利润+折旧+摊销=19+折旧+摊销续表序号 项目 计算方法基于利润与利润分配表的财务评价1）主要评价指标：总投资收益率（ROD） 、项目资本金利润率（ROE）2）相关计算公式：总投资收益率
20、（ROD）=正常年份（或运营期内年平均）息税前利润/总投资100%资本金利润率（ROE）正常年份 （或运营期内年平均）净利润/项目资本金100%3）财务评价：总投资收益率行业收益率参考值，项目可行；项目资本金利润率行业资本金利润率，项目可行。 本章知识点详解五盈亏平衡分析法盈亏平衡分析是项目不确定性分析中常用的一种方法。1.盈亏平衡分析的基本公式：总收入（TR）=总成本（TC）1）总收入营业收入-销售税金及附加=销售量销售单价（1-销售税金及附加税率）2）总成本=固定成本+可变成本=固定成本+单位可变成本产量3）利润总收入总成本产量单价（1-销售税金及附加税率）-（固定成本+单位可变成本产量）
21、说明:一般按年计，盈亏平衡时，则利润=0，即总收入=总成本 4）产量盈亏平衡点 5）单价盈亏平衡点2.盈亏平衡分析法的注意事项：1）采用线性盈亏平衡分析法，盈亏平衡点是指利润为零时的产量、生产能力利用率、销售额或销售单价。2）如果给出销售税金及附加税率，则税金=销售收入税率。3）不必记忆各种盈亏平衡的计算式，只须记住基本损益方程式，令利润为零，即可推导出各个盈亏平衡点的计算公式。4） 盈亏平衡点反映了项目对市场变化的适应能力和抗风险能力，所以分析结论要紧扣这一点。一般来说，盈亏平衡点越低，适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。本章知识点详解六单因素敏感性分析敏感性分析是在确定性分析的基础上
22、，通过进一步分析、预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标（如内部收益率、净现值等）的影响，从中找出敏感因素，确定评价指标对该因素的敏感程度和项目对其变化的承受能力的一种不确定性分析方法。1.计算因素的敏感度公式：敏感度=（Y 1-Y0）Y 0/（X 1-X0）X 0式中：Y 0 初始条件下的财务评价指标值（FNPV 0、FIRR 0等） ；Y 1 不确定因素按一定幅度变化后的财务评价指标值（FNPV 1、FIRR 1等） ；X 0 初始条件下的不确定因素数值；X 1 不确定因素按一定幅度变化后的数值。2.单因素敏感性分析步骤：1）确定分析指标（如 FIRR，FNPV 等） 。2）选择需要分析的不确定性因素（如项目投资、销售收入、经营成本等） 。3）分析每个不确定性因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况。4）确定敏感性因素。5）给出敏感性分析结论。6）一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。注意:临界点的概念，如以 FNPV 为评价指标,则 FNPV=0 时所对应的点为临界点,它可以判别不确定因素的允许变动范围。
