1、 土地估价师考试辅导讲义( 2006.12.19 沈阳 )一、土地估价综合计算题(一)土地估价综合计算概述选准估价方法;正确运用估价方法;依题意确定计算结果。(二)土地估价方法组合1、土地估价方法种类(1)市场比较法;(2)收益还原法;(3)剩余法;(4)成本逼近法;(5)路线价法;(6)基准地价系数修正法;(7)重置成本法。2、土地估价方法组合类型及相互关系(1) 组合类型、二种估价方法组合;、三种估价方法组合。(2)相互关系、并列关系;、相含关系;、并列+相含关系。3、土地估价方法组合运用实例(1)收益还原法+剩余法某公司于 2002 年 10 月通过出让方式获得一 5000 平方米土地的
2、使用权，出让年限为 50 年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于 2003 年 10 月动工兴建一座钢筋结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于 2004 年 10 月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的 70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？项目其他有关资料如下：a、该大楼 1-3 层为商场，建筑面积为3000 平方米，4-5 层为办公楼。b、大楼开发周期预期二年，第一年投入 60%，第二年投入 40%。c、大楼建成后该公司计划自留 2000 平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为 90%和 80%。目前同类建筑物的建安综
3、合造价为每建筑平方 定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的 10%，维修费为租金的 8%，保险费为建安造价的 2，税金为年租金的 12%；项目投资回报率取建安造价的 30%；建筑物经济耐用年限为 70 年，残值率为 2%。另外，当地土地还原率为 8%，综合还原率为 10%，银行贷款利息率为 10%。解题步骤:A、用收益还原法测算房地产总价计算年出租总收入在计算年出租总收入时，应明确：房地产的总建筑面积以及不同类型房地产的物业面积分割情况；办公楼自留使用部分应按市价计算虚拟其出租收入；对与出租收入有关的各项指标应用。建筑面积=土地面积容积率=50003=15000（平方米）商场建筑面积=30
4、00（平方米）办公楼建筑面积=150003000=12000（平方米）商场年出租收入=30030001290%=9720000（元）=972（万元）办公楼年出租收入=150120001280%=17280000（元）=1728（万元）年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=972+1728=2700（万元）计算年房地费用年管理费=年租金10%=270010%=270（万元）年维修费=年租金8%=27008%=216（万元）年保险费=建安造价2=3000（35000）2=90000（元）=9（万元）年税金=年租金12%=324（万元）年折旧=建安造价47=450047=95.74（万元）
5、在这一步骤中需要注意，该房地产建成并投入经营使用的时间为2004 年 10 月，此时距通过出让方式取得土地使用权的时间已历经3 年，故在 2004 年 10 月这一时点上的剩余土地使用年限为 47 年，虽然题目给出的建筑物经济耐用年限为 70 年，但按照有关法律规定，实际建筑物的可使用年限为 47 年，并且整个建筑物投资比须在可使用期内全部收回。年房地费用合计：270+216+9+324+95.74=914.74（万元）计算年房地纯收益年纯收益=年出租总收入年总费用=2700914.74=1785.26（万元）计算房地产总价假设 P 为房地产价格，a 为年房地纯收益，r 为综合还原率，n 为使
6、用年期。P=ar11/（1+r） n在本题中，还原率为综合还原率（10%） ，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为 503=47 年,根据已知条件，有：P=1785.2610%11/（1+10%） 47=17650.18（万元） 。B 应用剩余法计算地价计算总建筑成本根据已知条件，项目总建筑成本=项目建筑面积建安综合造价 =300015000=45000000（元）=4500（万元） 。计算利息在计算时需要考虑购地款、第一年开发投入、第二年开发投入等利息。假设：地价为 v,银行贷款利率为 10%，则利息为：v(1+10%)31+450060%(1+10%)1.51+450040%(1
7、+10%)0.51=0.33v+414.96+87.86=0.33v+502.82（万元）在此应当注意，从土地出让取得到开发建设完成经过 3 年时间，故地价计息周期为 3 年；而开发建设到完成是 2 年时间，其中第一年投入 60%，第二年投入 40%，往往假定在相应年度内均匀投入，则相当于第一年投入集中发生在第一年年中，第二年投入则集中发生在第二年年中，故二者据开发建设完成时间分别为 1.5 年和 0.5 年。计算利润利润=建安造价项目投资回报率=450030%=1350（万元）计算地价根据公式：地价=房地产价格总建筑成本利息利润v=17650.1845000.33v502.821350=84
8、94.26（万元）该地价为 50 年期土地使用权价格。而考虑估价时点为 2004 年 10 月，尚剩余土地使用年期为 48 年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为：8494.2611/（1+8%） 4811/（1+8%） 50=8463.47（万元） 。C、计算可抵押贷款额可抵押贷款额=地价70%=8463.4770%=5924.43（万元）(2)成本逼近法+重置成本法某单位于 1999 年 11 月以有偿出让方式取得 A 地块 50 年土地使用权，并于 2001 年 11 月在此地块土地上建成建筑物 B。A 地块面积 2000平方米，建筑面积 2500 平方米，当时出让地价为 100 万元
9、，建筑造价为 300 万元，其经济耐用年限为 48 年，残值率为 4%。2004 年 11月该单位与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，19992004年该地区物价指数平均每年上涨 8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为 20 万元/亩，土地开发费为 2 亿元/平方公里，当地银行贷款年利率为 12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为 15%，当地土地增值收益率为 15%，土地还原率为 10%，目前该类建筑物的重置价为 1500 元/平方米，试根据上述资料评估该单位房地产现值。解题步骤:A、利用成本逼近法计算土地使用权现值a、土地取得费：20 万元/亩=300 元/平方米b、土
10、地开发费：2 亿元/平方公里=200 元/平方米c、计算利息：300（1+12%） 11+200（1+12%） 0.51 =47.67 元/平方米d、计算开发利润：（300+200）15%=75 元/平方米e、成本地价：300+200+47.67+75=622.67 元/平方米f、土地出让增值收益=622.6715%=93.40 元/平方米目前剩余年限为 45 年，则土地使用权现值为:P=（622.67+93.40）1（1/（1+10%） 45）=706.25 元/平方米8、土地使用权总价=706.252000=1412500 元B、利用重置成本法计算房屋现值a、计算年折旧费因为出让期满，土地
11、及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值，因此，全部重置价必须在使用年期内这就完毕。年折旧费=重置价耐用年限=1500250048=78125 元、建筑现值重置价年折旧费已使用年限=15002500781253=3525625元、房地产现值1412500+3515625=4928125 元(3)成本逼近法+收益还原法+市场比较法某工业企业计划将其使用的一宗国有土地 A，经政府批准后投入到新设立的股份公司，现委托某评估机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料：A 宗地周围地区 2004 年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为 35 万元/公顷。与 A 宗地同一区域中于 20
12、03 年 5 月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为七通一平，年出租净收益为 23 元/平方米。与 A 宗地相邻区域中的一宗工业用地，2001 年 4 月出让，出让年期为 40 年，开发程度为五通一平，出让地价为 224 元/平方米。当地土地三通一平开发费用平均为 50 元/平方米，从征地到完成三通一平的开发周期一年，土地开发资金利息率 12%，投资回报率10%，土地增值收益率 20%，土地还原率 8%。当地同一宗地开发程度不同的地价差异情况为：五通一平时地价比三通一平时地价高 100 元/平方米，七通一平时地价比三通一平时地价高 150 元/平方米。征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，
13、除开发程度差异外，其他因素比较表为：交易情况指数地价指数 区域因素指数个别因素指数评估宗地100 118 95 100征地案例80 118 95 100出租案例108 106 95 102出让案例112 100 105 105请根据上述资料，评估该宗地在 2004 年 6 月，达到三通一平条件，50 年土地使用权价格。解题步骤:、根据征地资料用成本逼近法计算三通一平征地案例 50 年价格作为比较案例一价格。取得费=35 万元/公顷=35 元/平方米开发费=50 元/平方米利息=35（1+12%） 11+50（1+12%） 0.51=7.12 元/平方米利润=（35+50）10%=8.5 元/平
14、方米地价=（35+50+7.12+8.5）（1+20%）11/（1+8%） 50=118.17 元/平方米、根据出租资料用收益还原法计算出租案例三通一平 50 年价格作为比较案例二价格（238%）11/（1+8%） 50150=131.37 元/平方米、用出让资料计算出让案例三通一平 50 年价格作为比较案例三价格2241（1+8%） 501（1+8%） 40100=129.8 元/平方米、进行比较修正评估宗地价格（1）=118.17（100/80）（118/118）（95/95）（100/100）=147.71 元/平方米评估宗地价格（2）=131.37（100/108）（118/106）（
15、95/95）（100/102）=132.75 元/平方米评估宗地价格（3）=129.8（100/112）（118/100）（95/105）（100/105）=117.84 元/平方米、估算宗地价格评估宗地地价=（147.71+132.75+117.84）/3=132.77 元/平方米(4)路线价法+收益还原法+剩余法 有一两面临街的房地产(如图所示)，据调查，该类房地产年出租净收入一般为 400 元/平方米；该土地使用年限为 40 年；已使用了 10年，容积率为 1,综合还原利率为 10%，土地还原利率为 8%，其它数据见图、表。评估基准日为 2004 年 11 月 23 日。试估算建筑物价格
16、(万元)；土地单价(元/平方米)。路线价 4000 元 /平方米2010路线价 1000 元 /平方米深度修正系数表19 m1.20 1.15 1.10 1.00 0.95 0.90 0.85、计算土地单价 两种算法均可按前街、后街影响各半计算前街：40001.01010=400000 元后街：10001.01010=100000 元单位地价(400000+100000) (2010)=2500 元/平方米1-1/(1+8%)30年限修正 2500- = 2360.2 元/平方米1-1/(1+8%)40或按路线价高低不同影响距离不同计算前街：4000204000/(4000+1000) 0.9
17、10=576000 元后街：1000201000/(4000+1000) 1.210=48000 元单位地价(576000+48000) (2010)=3120 元/平方米1-1/(1+8%)30年限修正 3120- = 2945.5 元/平方米1-1/(1+8%)40、用收益还原法计算房地产价值(40020101) 10%1-1/ (1+10%) 30=754153.2 元、计算建筑物价格建筑物价格=房地产价格-地价=754153.2-2360.22010=28211.3元=28.2 万元或 754153.2-2945.52010=165053.2 元=16.5 万元二、土地估价案例题(一)
18、土地估价实际问题类型1、企业改制问题;2、土地登记问题;3、估价技术问题4、土地市场问题5、其它(二) 问题分析要点弄清题意;抓住要害;简明扼要。(三) 实例某工业集团拟将其下属的 A 企业进行股份制改造，A 企业占用的国有划拨土地使用权共 1000000 平方米，所在区域的工业用地基准地价为 350 元/平方米。根据股改要求，土地将采用国家作价入股方式进行处置，由于受总股本额限制，该集团要求投入的土地资产不超过 2 亿元。现委托你进行评估，请问可否满足该集团的要求？如可以，通过哪几种方法使总估价额不超过 2 亿元？可以通过以下几种方法实现： 1、缩小入股土地的面积；2、缩短入股土地的年期；3
19、、限制入股土地的权利；前述两种或三种方法组合起来使用。三、土地估价报告判读题(一)土地估价报告判读内容1、总体评价a.逻辑性和一致性:前后是否一致,语句是否通顺,有无错别字等。b.规范化问题。2、土地估价报告a. 土地估价一览表、签字、盖章等；b. 估价对象界定清楚；c. 估价依据是否全面；d. 方法选择依据阐述是否得当；e. 土地单价、总地价、大写币种；f. 土地证及权属证明、位置示意图、相关图件、机构资质。3、土地估价技术报告总述部分a. 估价对象的界定清楚；b. 估价依据是否全面；c. 土地使用权性质、年期、期日、实际开发程度与用途、设定开发程度与用途；d. 土地单价、总价、大写币种等；
20、e.假设、特殊处理、有效条件、使用限制、资料来源、其他说明（抵押） 。估价对象描述与因素分析部分a. 土地位置、用途、面积、四至等；b. 权属、年期、他项权利；c. 建筑总面积、建筑密度等；d. 影响地价宏观性的政策等；e. 区域界定范围是否合理、区域位置、基础设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否全面恰当；f.最有效利用、宗地自身条件、个别开发程度。土地估价部分a.估价原则与方法联系选择是否得当、全面，描述是否规范、正确；b. 评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法。基准地价系数修正法a. 制定时间、开发程度等；b. 位置所对应的土地级别及价格；c. 与基准地价
21、修正体系表一致；d. 开发程度、期日等。剩余法a. 土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求；b. 估算方法与依据；c. 估算成本全面、准确及其选择依据标准；d. 开发周期、利息率、计息周期；e. 利润率选取合理；f.费用选取全面、依据合理。收益还原法a. 客观收益的详细测算过程；b. 费用是否全面、取值依据是否合理；c. 土地纯收益的剥离方法和依据；d. 还原利率选取依据。成本逼近法a. 组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理、是否是客观成本；b. 开发状况及相应的开发费用标准、依据，是否为客观的开发费用；c. 利息率选择、开发周期的设定、计息期；d. 利润率选择、依据；e. 增值收
22、益率选择、依据；f. 年期、区位、还原利率等；市场比较法a. 案例个数、实际交易案例、时间限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、选择特殊案例的说明；b. 是否包括影响地价的全部主要因素、因素选择是否合理，修正系数确定的理由和标准；c. 描述各条件是否客观、具体、量化；d. 修正是否恰当、相互权重是否合理。(二) 土地估价报告中常见问题报告中可能出现的错误归类1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉） 。3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少
23、、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致、不同的评估方法相同的因素描述不致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等因素描述前后不一致。6、述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施、环境条件、产业积聚度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否得当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。每种估价方法中可能会出现的错误1、市场比较法可能出现的错误(1)实例选择不符合要求或为虚假案例。案例与待估宗地不在同一供需圈、用途不同、交易日期
24、相差太长、价格相差太大、案例数量不够、交易资料的可靠性等。案例条件描述不完善，缺土地使用者、宗地位置及门牌号交易价格类型（出让价格、转让价格、抵押价格）价格内涵、交易时间描述等。(2)因素选择不合理。区域因素，个别因素选择不合理或者主次不分或混乱或漏掉主要影响因素等，因素选择与报告中选用基准地价的因素不一致且相差较大。(3)比较因素说明未量化，过于笼统：因素条件说明时与评估报告一般、区域及个别因素或其他评估方法中的描述不一致。(4)确定因素条件指数中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表）不一致，可能漏项或多项；指数确定不合理（因素间权重的不合理、某个因素修正幅度不合理或修正错误） 。(5)
25、因素条件修正系数表中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表或因素条件指数表）不致；可能漏项或多项；系数与前表中的指数不对应；系数以指数出现。(6)地价指数、容积率修正、年期修正等因素修正不合理，且有明显错误或与报告中其他方法的修正系数不一致，自相矛盾。(7)计算比准地价时错误。(8)确定地价时只以其中一个比准地价为结果或计算错误，未说明最终结果的确定方法。(9)计算公式错误。(10)最终结果的确定没有依据或理由。2、收益还原法可能会出现的错误(1)收益还原法公式选错或计算过程漏步骤。(2)收益为待估宗地的实际收益不是客观收益；收益确定依据不充分；收益确定错误或不合理。(3)费用确定可能漏项或
26、多项。(4)年折旧费计算公式错误或年限出错、重置价取值错误。(5)术语不规范。(6)建筑物还原利率、土地还原利率的确定不合理。(7)地价计算中年限错误。(8)计算过程有错。(9)计算单位不统一。(10)最终结果的确定没有依据或理由。3、剩余法可能出现的错误(1)公式选错或计算过程漏步骤。(2)预测没开发完成后不动产总价依据不充分或确定。(3)费用确定可能漏项或多项。(4)术语不规范。(5)利息计算错误选用了单利计息公式或公式正确但计息周期错误。(6)利润计算进考虑了利息。(7)如在评估时，地价未计息，结果未将地价贴现至估价期日的价格水平。(8)计算过程有错。(9)计算单位不统一。(10)最终结
27、果的确定没有依据或理由。4、成本逼近法可能出现的错误(1)缺少对待估宗地周边土地利用类型的描述；取得费不是区域的客观平均水平；税费的确定没有明确的法律和文件依据、将不是税费项目的内容列入或少列入项目。(2)开发费的确定与地价定义的开发程度不一致；开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致；开发费的确定无依据。(3)利息计算有关误或利息公式选用了单利计息公式。(4)利息周期错误；利息率的确定无依据。(5)利润率、土地增值率的确定无依据。(6)利润计算时考虑了利息。(7)未进行年期修正或区位修正。(8)计算过程有错或漏项。(9)计算单位不统一。(10)最终结果的确定没有依据或理由。5、基准地价系数修正法可能会出现的错误(1)漏项、缺少地价内涵介绍等；地价内涵介绍不完整（缺少估价期日、容积率、开发程度、计算公式等）(2)因素描述及修正与市场比较法及地价影响因素不一致；因素描述不具体且未量化。(3)未列出待估宗地的因素条件说明、优劣委程度表。(4)某项因素修正错误。(5)某项修正前后不一致或缺少某因素的修正。(6)计算公式前后不一致或计算结果错误。(7)计算过程漏项。(8)计算单位不统一。(9)最终结果的确定没有依据或理由。
