1、1南梁农场旅游开发总体规划第一章 自然与社会经济条件旅游是基于自然、社会和经济条件下具有文化特征的经济活动。南梁农场旅游业是区域国民经济发展的重要组成部分，其旅游的开发建设同南梁农场自然、社会、经济条件密切相关，是影响南梁农场旅游业发展的基本因素，决定着旅游发展的主体方向和框架结构。同时，南梁农场和周边区域经济结构和发展水平又制约着南梁旅游业的增长规模和速度。对南梁农场旅游开发的自然、社会、经济条件进行全面、准确、综合分析和评价，以保证总体规划能体现南梁农场区域总体特征，符合旅游社会经济系统发展的要求。南梁农场建于 1962 年，属中型国有农业企业。农场地处银川市区北郊 18 公里处，西接宁夏
2、自治区农科院园林实验场和金山乡，南接银川市芦花镇，北接暖泉农场，是贺兰山东麓宁夏农垦系统的重要组成部分，土地总面积 8 万余亩，人口 4000 人。农场以农业、园林生产为主，是银川平原上的“鱼米之乡” ，尤以枸杞、大米、西瓜闻名遐尔，产品畅销区内外，部分产品已打入国际市场。一、自然环境条件（一）地质地貌条件（二）水资源环境条件（三）气候条件无论是在全国范围内，还是在国际上，崂山区的气候条件都具有较为明显的优势，在进行旅游规划、项目建设、市场开发时，要充分考虑气候对游客旅游活动的特点影响，注意四季旅游产品的综合开发，并根据小区域环境各自的优势条件开发不同时间、不同类型的旅游项目产品。（四）景观生
3、态植被与动物、海洋生物资源（五）大气与环境二、旅游业发展的社会经济条件2（一）人口及分布（二）历史源流和文化（三）经济水平及结构（四）城区建设崂山区城区的整体基础设施建设水平较高。同时，由于城区人口密度相对较低，许多指标在市内居于前列。见下表所示。崂山区城区建设指标及其市内排名指标 指标值 市内排名 指标 指标值 市内排名城区人口密度 建成区绿化覆盖率人均拥有城区维护建设资金园林绿化人均公共绿地面积污水年排放量 公路密度污水年处理量 区政工程人均拥有 道路面积每万人拥有公共交通车辆崂山区城区建设特点突出、规划起点较高，基础较好。在今后的建设中应当注意在提高居民民生活水平的同时，充分考虑城区景观
4、、山、海的统一，注意对城市向山坡发展的严格控制。（五）交通条件（六）其他基础设施崂山区基础设施完善，能满足近中期旅游及各项社会经济发展的需要。（七）社会文化环境三、相关规划基础四、旅游业发展现状与存在问题（一）旅游业发展与现状（二）核心问题诊断34第二章 旅游资源禀赋及其评价旅游资源是崂山区旅游业发展最为重要的物质基础，对其数量、特征、品质构成及开发潜力的分析，是区域旅游规划战略制定和产品设计的前提条件之一。依据中华人民共和国国家标准旅游资源分类、调查与评价方案，结合实地调查，并根据崂山区旅游产业发展的实际，对崂山区主要旅游资源的赋存状况加以分析，并进行综合评价。一、主要旅游资源类型及基本特征
5、（一）旅游资源分类根据旅游资源分类、调查与评价（GB/T 189722003）规定的旅游资源类型体系，按照本次规划重点区域（不含崂山风景名胜区核心区域），对区域内主要旅游资源进行分类统计，如下表所示。崂山区旅游资源主要类型和分布旅游资源类型主类 亚类 基本类型山丘型旅游地谷底型旅游地综合自然旅 游地海滨型旅游地地文景观岛礁 岛区河段 观光游憩河段水域风光瀑布 悬瀑树木 林地野生动物栖息地 鸟类栖息地生物景观景观农业 生态农业天象景观 天气与气候 现象 避暑气候地史前人类活动场所 文化层遗址遗物 社会经济文化活动遗址遗迹废弃寺庙教学科研实验场所康体游乐休闲度假地园林游憩区域文化活动场所建筑与设施
6、综合人文旅游地建筑工程与生产地5社会与商贸活动场所展示演示场馆单体活动场馆 体育健身场馆景观建筑与附属型建筑 广场交通建筑 海滨大道水工建筑 水库居住地与社区 特色社区菜品饮食农林畜产品与制品水产品与制品旅游商品 地方旅游 商品中草药人文活动 现代节庆 旅游节崂山区的主要旅游资源涵盖了旅游资源分类、调查与评价方案所规定的分类体系中的全部 8 大主类，31 个亚类中的 19 个亚类型和 155 个基本类型中的 34 个基本类型。从数量上来说，崂山区旅游资源主类型多样，但亚类和基本类型数量不多，其基本类型数为分类体系规定总数的 1/4 左右。崂山区旅游资源中自然旅游资源涵盖 4 个主类、8 个亚类
7、和 10 个基本类型，人文旅游资源有 4 个主类、10 个亚类和 19 个基本类型。人文旅游资源类型稍多，但是以现代人工吸引物和山林、海洋食物商品类居多，历史性人文旅游资源较少，充分反映出崂山区现代化新城区、崂山自然山林和海滨区域特点。（二）旅游资源的分布、地域组合及开发利用特征1、旅游资源分布特征崂山区旅游资源分布具有相对集中的特征。由麦岛石老人沙子口流青河、午山枯桃北宅大崂劈石口王哥庄、仰口湾小黄山青山村、汉河大石村柳树台和城区构成“四线一片”的资源分布格局，集中了崂山区 90以上的旅游资源。其中，麦岛石老人沙子口流青河、午山枯桃北宅大崂劈石口王哥庄、仰口湾小黄山青山村三条旅游资源线构成环
8、崂山旅游线，在同崂山风景区协调情况下，非常便于旅游组织。崂山区旅游资源分布情况见下表所示。6主要资源 资源综合特点麦岛石老人沙子口流青河大麦岛、海洋游乐城、海豚馆、雕塑园、沙滩浴场、石老人、系列度假设施场所、石老人观光农园、海滨、湿地、浮山、百雀园、雨林谷、沙滩、海浪、阳光、渔家餐饮、民俗、茶场海滨休闲度假资源午山枯桃北宅大崂劈石口王哥庄午山、枯桃花卉、沟崖、北宅村山林谷地、凉泉生态农业观光园、大崂樱桃园、大崂村、樱桃园、北宅樱桃节、龙泉山庄、神清宫遗址、棒石沟、南庵子、花花浪子、翠竹谷、穆武石村、茶园、劈石口、农家餐饮、茶场、三标山、虎岭顶、小蓬莱三农资源、山林资源、民俗资源汉河大石村柳树台
9、柳树台、板房、十八盘、九水庵、观川台、将军石、沈鸿烈别墅、密林、果园、风景河流、水库、民俗山村、小崂顶、劫后桃花原型地、刘氏（刘墉）家庙、将军石、凤凰台、老婆婆嘴、峨涧、大小八豆、十八盘、燕窝、生态果林生态山水、山林资源、民俗资源仰口湾小黄山青山村仰口湾沙滩浴场、黄山村、青山村、海滨岩礁、黄海风光渔家资源、海滨观光资源城区青岛啤酒城、青岛啤酒节、世纪广场、青岛博物馆、海尔科技馆、金家岭、直升机场、颐中体育馆、会展中心、海尔工业园、可口可乐工业园、城市风光、休闲度假服务设施场所啤酒、会展、城市风光、工业旅游资源2、旅游资源地域组合特征崂山区的旅游资源组合状况较好，既有自然旅游资源的相互叠加，又有
10、自然旅游资源与人文旅游资源的巧妙结合，形成了具有较大开发价值的综合性旅游资源。滨海休闲度假资源、山林生态资源和现代人工资源构成了众多类型旅游价值很高的旅游景观。崂山区城区作为青岛城市的一部分，又是石老人度假区核心区域，其城市建设与旅游一体化开发功能较为明显，其他区域人文旅游资源与自然旅游资源相互叠加，有机结合，特别是麦岛石老人海滨和北宅“三农”旅游资源区域。不同地域上的旅游资源类型差异较大，形成了明显的区域特色。“现代城市休闲海滨生态山林三农旅游”形成四大各7具特色并有一定互补性的旅游资源板块。这在客观上有利于区内各地区选择和确定不同的旅游开发方向，在全区范围形成旅游产品的地域分工并相互补充，
11、一定程度上避免了由于旅游产品雷同而导致的内部竞争，为崂山区旅游开发结构、方向确定了基本的框架。崂山区旅游资源具有明显的地域综合开发优越条件，所处青岛市区海滨旅游区和崂山风景区之间，是青岛崂山的必经之地。崂山区旅游资源同青岛市区一体（如麦岛石老人海滨，城市中心区域），同时又同崂山风景区一体（如沙子口流青河线、北宅大崂线、王哥庄仰口），这是崂山区旅游开发的最大优势，是发展旅游业必须首先明确的基础理念。3、旅游资源开发利用特征崂山区旅游资源开发利用很早，排除崂山风景名胜区的旅游开发，也可追溯到 20 世纪 80 年代。就目前来看，崂山区旅游资源开发利用具有明显的序列和层次性（见下表所示）。海滨休闲度
12、假资源开发早，但仍不成熟，产品系列不完整；城区旅游开发在青岛市旅游业中的地位很高、特点突出，但除个别产品外，大部分资源的利用率较低，综合经济效益没有得到最大限度的发挥；三农资源开发相对比较成功，已成为重要的“品牌”，但档次、系统性、完整性较差，缺乏包装；山林资源因均处于崂山风景名胜区的边缘地带，开发较晚，资源品位相对崂山核心区有一定差距，处于起步阶段。崂山区主体旅游资源开发利用特征海滨休闲度假资源麦岛石老人海滨石老人流清河海滨仰口海滨城市旅游资源山林生态资源三农旅游资源开发利用阶段 中期 初期 初期 中期 起步 初期目前利用方向 休闲、度假、房地产无主题，较混乱休闲度假城市 较混乱 果品、农家
13、餐饮未来利用方向 休闲、度假、娱乐休闲、度假、旅游配套服务休闲、度假城市旅游 生态观光 三农旅游开发措施 调整、充实、提高整体规划，分片开发营造休闲、度假氛围、资源保护充实、提高、包装生态保护，规划、协调、整合整合、包装8目前，崂山区的旅游资源开发存在一些问题。一方面许多地区的旅游资源尚未得到开发利用，造成了很多资源闲置及浪费；另一方面，有些低层次开发对资源利用过于单一，由于缺少综合性和全局性的考虑，甚至还给资源带来破坏。资源开发利用程度、产品率较低和资源整合包装已成为制约崂山区旅游业发展的一个重要原因，要实现崂山区旅游业的跨越式发展，就必须大力提高旅游资源的整合力度、开发和包装水平。二、旅游
14、资源分级定量评价根据国家旅游局颁布的旅游资源评价体系，从观赏游憩使用价值、历史文化艺术价值、珍惜奇特价值、规模、丰度与几率、完整性、知名度和影响力、适游期或使用范围、环境保护与环境安全九个评价因子对上述主要资源进行定量评价，评价结果如下：五级旅游资源：麦岛石老人流清河海滨、仰口海滨、北宅“三农”资源、青岛啤酒城和青岛国际啤酒节、海尔工业园和海尔科技馆四级旅游资源：南九水、浮山、大午山（整体开发） 、北宅樱桃节三级旅游资源：劈石口、燕石峪山岭、滴水崖、沟崖、花花浪子山岭、南庵子、翠竹谷山岭、目武石村、枯桃花卉、金家岭、小蓬莱、虎岭顶、三标山、百雀林、雨林谷、崂山旅游文化节二、一级旅游资源：其它各
15、资源点三、旅游资源的产品化评价和市场性评价旅游资源是旅游业发展的基础，崂山区现有的旅游资源禀赋无疑是其今后旅游业发展最重要的凭借。然而，在目前的旅游市场竞争日趋激烈的形势下，区域旅游业发展中的一个重要内容是如何将资源转化为有市场吸引力的旅游产品，或是在资源匮乏的情况下如何创造吸引物和服务来满足市场、引导市场的问题。因而，对崂山区旅游资源进行市场性和产品化评价对今后旅游开发将具有重要的指导意义和参考价值。（一）旅游资源与旅游产品、市场的对应关系依据崂山区旅游市场发育特征和产品设计要求，同时考虑产品可能的吸引范围，将崂山区旅游资源与市场对应，依据旅游产品的性质进行的资源层次、依据资源市场吸引范围和
16、层次进行资源层次两种划分，以揭示旅游资源与产品、市场之间的对应关系。9（1）依据旅游产品的性质进行资源层次划分（R-P 关系构成）根据崂山区目前资源现状，资源与产品的对应层次划分为下列几种类型：观光型旅游资源（G）：以观光和游览海滨自然风光、山林自然风光、民俗风情、生态农业以及城区现代风貌为主要内容的旅游活动所对应的资源。休闲度假型旅游资源（X）：以假日或其它闲暇时间放松身心、休憩消遣为目的的旅游活动所对应的资源。专项旅游资源（Z）：以开展某项或某领域专门的活动为特色的旅游资源。复合型旅游资源（F）：具备以上功能中的两种或两种以上的活动内容，或具有其它复合性外延功能的旅游资源。（2）依据资源的
17、市场吸引范围和层次进行资源层次划分（R-M 关系构成）考虑到崂山区旅游资源所具有的吸引力和吸引向性，同时综合分析已形成的市场规模，按资源的市场对应层次，分为以下四种类型：广域市场型资源（A）：国际国内市场并重，属国内外罕见、独特性强的旅游资源，其吸引范围包括了国际、省内外和近地市场，而且客源范围最为广泛。中域市场型资源（B）：以省内以及相邻省的客源为主，在省内外较大区域内无可替代性的资源。狭域市场型资源（C）：以近地市场主要是本区及省内相邻各地区的客源为主，特色性不突出、可替代性明显的资源。偏域性资源（D）：资源本身独特性突出，但专业性强，适合于某领域或某一资源地域内的人出游，其游客市场规模不
18、大，多为专项性旅游资源。依据以上资源与产品、资源与市场的对应关系，将崂山区旅游资源的产品和市场对应的类别层次进行划分，见下表所示。崂山区主要旅游资源市场与产品对应关系评价表R-P 关系构成 R-M 关系构成资源名称 观光G休闲X专项Z复合F广域A中域B狭域C偏域D大麦岛 海洋游乐城、海豚馆（未来极地海洋世界） 雕塑园 沙滩浴场 10石老人 石老人观光农园 海滨 浮山 百雀园 雨林谷 渔家餐饮 茶场、茶园 民俗资源 午山 枯桃花卉 沟崖、北宅村山林谷地、凉泉生态农业观光园、大崂樱桃园、大崂村、樱桃园、龙泉山庄、神清宫遗址、棒石沟、南庵子、花花浪子、翠竹谷、穆武石村、茶园、劈石口、农家餐饮、茶场、
19、三标山、虎岭顶、小蓬莱 北宅樱桃节 南九水 仰口湾沙滩浴场 黄山村、青山村 海滨岩礁、黄海风光 青岛啤酒节 青岛啤酒城、世纪广场 青岛博物馆、海尔科技馆 金家岭 直升机场 颐中体育馆及其文体活动 会展中心 海尔工业园 据上表，按 R-P 关系构成分析，崂山区观光型和休闲型旅游资源占绝对多数，可达资源总量的 90%以上，其中的自然旅游资源绝大多数又具备复合性功能，可进行综合开发利用。可开发休闲度假类产品的旅游资源占总数的 70，是崂山区旅游开发的重点方向。11通过旅游资源与旅游产品、市场的对应关系分析可以看出，崂山区旅游资源秉性为开发观光、休闲度假型产品，打造“海滨休闲度假”和“山林休闲度假”基
20、地奠定了优良的基础条件。（二）旅游资源产品化评价旅游资源作为旅游开发的重要基础，可以直接通过旅游资源开发形成资源依托性旅游产品；而在目前的旅游市场处于买方市场条件下，也可借助于人力、物力和财力资源的投入，重新组合、加工、建设，创制出另一种资源脱离型旅游产品。旅游产品的这两种分类形式揭示了旅游资源与旅游产品之间的重大差别，同时也区分了资源依托型旅游产品和资源脱离型旅游产品在性质和特征上的差别，有助于在实践中对它们采取不同的宏观开发策略和经营对策。崂山区主体旅游资源包括海滨观光休闲度假资源、山林观光休闲度假资源、三农资源、城市综合旅游资源四个板块。由于崂山区独特的地理区位，区位条件和大量的来青旅游
21、、崂山风景区旅游的游客也是构成崂山区旅游开发的重要资源条件。在市场需求、区位条件和旅游资源基础条件下进行崂山区旅游资源产品化的评价。见下表所示。崂山区主体旅游资源产品化评价资源品位 投资规模 产品形成模式 转化为产品的难易程度未来产品品位海滨观光资源 低投入，低产出容易 海滨休闲度假资源 高投入，高产出较难 山林观光假资源 低投入，低产出容易 山林休闲度假资源 低投入，高产出容易 三农资源 低投入，高产出非常容易 城市综合旅游资源 高投入，高产出较难 旅游配套服务 高投入，高产出较难 （三）旅游资源的市场性评价旅游产品是一种弹性很大的消费品，在旅游开发的过程中，市场存在与否、市场规模和结构特征
22、等是决定区域旅游资源开发指向和层次定位以及规模的基12本依据。对崂山区旅游资源的市场性评价主要从旅游产品的弹性与旅游者对产品选择的偏好两方面进行。见下表所示。市场偏好程度市场规模 主体市场结构产品弹性 近中期 中远期产品开发层次产品规模海滨观光资源国内外 稳定 大 大 高 大海滨休闲度假资源国内 稳定 一般 大 高 大山林观光资源 近中距离 一般 大 较大 一般 小山林休闲度假资源 近中距离 一般 一般 大 特色 中等三农资源 近中距离 较大 较大 较大 特色 大城市综合旅游资源 国内外 较大 较大 较大 高 大旅游配套服务 来青（崂山）游客较大 一般 较大 特色 大不同的旅游产品在需求弹性方
23、面存在很大差别。对国内旅游来说，目前弹性较小的旅游产品一般多为观光休闲旅游产品、周末短途度假旅游产品。弹性最大的是文化旅游产品，旅游者稍有不满意或因有其它因素影响就会放弃。从调查分析看出，来青岛的国内游客在近中期时段内对旅游产品的选择仍集中在观光休闲和城区周边近程观光度假两个方面。但远期将集中在休闲、度假、商务等方面，并呈现相当地复合型。国际游客以商务、观光、休闲度假为主。崂山区 R-P 关系构成决定了其旅游产品的主流是观光产品和休闲度假产品，符合目标市场需求，市场启动容易，特别是山林休闲度假和三农旅游，在近期的旅游产品开发过程中，可以这两种产品作为突破口。同时，崂山区旅游资源度假功能很强，特
24、别是海滨度假，是崂山区旅游产品的“品牌”、“名片”，应下大力气长期、持久的发展，立足“高品位、高档次” 。四、旅游资源综合评价第四章 旅游开发 SWOT 分析一、SWOT 矩阵分析优势： 区位条件优越；紧靠市区，是青岛、崂山旅游的旅游主通道；劣势： 长期以来，崂山区仅偏重于崂山风景名胜区、石老人度假区、青岛啤酒节的旅13 资源优势非常明显，特点突出，大量资源属国内一流； 品牌多、亮、大、知名度高； 休闲、度假型数量多，类型全，品位高，便于开发。以此为基础开发的主体产品同市场对接好，度假型、生态型产品符合客源市场现实需求和旅游发展趋势，符合青岛旅游未来总体发展方向； 可借助来青旅游的中远距离市场
25、基础好，规模大；青岛市民及周边地区的休闲、度假、娱乐、餐饮市场大，消费层次较高，消费意识时尚，市场便于开发； 沙子口流清河海滨发展旅游产业链具有不可替代的作用。 基础设施条件优越。 社会经济条件优势。 区域旅游发展大环境优势。 容易得到社会各阶层的扶持。旅游服务配套产品可改变崂山风景区旅游单一观光模式，解决外地游客游崂山“看一眼就走”的问题，改变青岛旅游产品结构，大力促进青岛旅游业、崂山旅游向深层次发展；符合青岛发展大旅游，走“质量型”的要求。 相对于青岛郊区其他市、区发展旅游产业具有较大的比较优势。 崂山区有条件成为近中期青岛市、山东省，甚至国家旅游重大精品工程的优选项目地区，为带动青岛大旅
26、游进一步发展，成为新的增长极。游开发，而对整个区域旅游产业的形成，产业链的建立和崂山区其他旅游资源的开发缺乏足够的重视。形成了重视单个大项目，忽视产业整体发展的思维模式，对崂山区旅游产业整体协调发展，提高综合效益有一定的障碍因素。 外部淡忘；不含崂山风景名胜区和石老人国家旅游度假区、青岛啤酒节的崂山区旅游业在青岛旅游中的地位很低，多年来几乎没有进入青岛旅游大盘子中。 自管旅游资源开发深度不够，多、乱、散、小、重复建设、主题不明确，缺少规划、建设粗造； 现有的石老人国家旅游度假区名存实亡，城市化严重，基本已建设成为高档住宅社区，缺少度假功能和氛围； 城市建设、景区开发与生态保护区相互制约，有一定
27、的矛盾； “水源地保护地”对崂山区旅游产业发展可谓“两面刃” ，即有利，又限制；即可以起到保护旅游环境、资源作用，同时又对旅游开发严格限制。 崂山风景名胜区对崂山区旅游业的整体发展也可成为“两面刃” ，崂山区旅游即可以背靠大树，但又具有阴影作用，可能会形成“灯下黑”的现象。特别是对山林休闲观光类资源的开发。 与崂山风景区的关系一直没有理顺，所有者、保护者和收益者分离；当地农民有一定的抵触情绪。 崂山区旅游开发前期规划不充分，加上体制不顺，重视不够，多头管理，项目开发不合理，旅游市场运作机制尚不健全，尚无一规模较大的旅游公司。 季节分明，旅游时间有限机遇： “天时”拉动崂山区旅游产业的发展；山东
28、正在打造旅游强省。青岛市正借“2008 奥运”东风大力发展旅游业。青岛海滨和崂山风景名胜区正面临深层次开发，产品升级换代问题。石老人国家旅游度假区正进行新老产品替代工程。海滨大道建设 “人和”推动崂山区旅游业的发展；青岛市、崂山区各级政府和公众已经认识到崂山区发展旅游业的重要性、必要性和可行性，并就“旅游促进经济发展” 、 “青挑战： 崂山区旅游产业地位在短时间内是否能够真正明确，结束“写在纸上，说在嘴上，而较少落实在行动上”的局面。从目前经济构成来看，崂山区经济发展的主要支撑点是第二产业，旅游经济在近期很难成为支撑点，这就使得一定时期内政府对“崂山区旅游业地位”较难真正大幅度提高，对旅游资源
29、环境保护和旅游投资产生较大压力。 崂山夏庄、惜福镇、即墨鳌山卫旅游开发对崂山区旅游业的发展有很大竞争作用，旅游开发方向均可部分承接崂山风景区旅游产业链的延伸，分流市场，资源重复，产品开发雷等同都会阻碍崂山区旅游业的发展。14岛市的后天在崂山”达成共识。失去土地的大量农民急需“再就业” ，促使开发旅游资源，发展旅游业。现实中的“农民推动政府搞旅游”现象已明确证明了这一点。区内外企业、个人投资高涨热情，必须加以规范、保护、利用。市民及游客要求在崂山路一带提供深度开发的、有特色的旅游产品和配套服务，主要表现在特色餐饮、特色休闲、接待等。 “地利”青岛市区及近郊区海滨仅剩的较少土地资源；崂山区五大中心
30、的规划建设：青岛市高科技产业发展中心、青岛旅游度假中心、青岛东部商贸中心、青岛高等教育发展中心、青岛节庆会展中心。 青岛市区、崂山风景名胜区和崂山区旅游产业合作开发，优势互补的旅游开发模式已得到社会的普遍认可。 黄岛、薛家岛、金沙滩休闲度假产品的高品位、高层次开发对崂山区海滨休闲度假有很大的竞争性； 胶南大珠山、小珠山，平度大泽山森林公园、桃花涧等青岛周边山林休闲度假产品、民俗农家乐产品、三农产品对崂山区该类资源的开发均有较大的市场竞争力。 崂山风景名胜区的深层次开发，产品升级、换代水平，崂山旅游产品的老化都将影响崂山区旅游业的发展。 海滨、海岛、山林旅游开发对生态环境的破坏；旅游开发与生态保
31、护的矛盾。 水源地保护和旅游开发的矛盾。 区域城市化，工业园建设对旅游环境的破坏。 土地资源管理与使用； 景区内的农民问题； 青岛市城市发展空间向东扩展，对崂山区自然景观影响较大，特别是“涌潮式”城市发展模式，将使午山、金家岭山成为城市中的孤岛；二、核心竞争优势1、 “优良的区位”是崂山区发展旅游业的最大优势，也是同竞争对手比较所具有的最核心的竞争优势因素青岛市区的一部分，交通条件、人文环境、基础设施等条件十分优越；是崂山风景名胜区和青岛海滨风景区的一部分，并是它们产业链的延伸；连接青岛市区与崂山风景名胜区，是青岛旅游的重要节点和青岛旅游通道区域；见下图所示。中线崂山区南线北线青岛海滨风景区市
32、区 崂山风景名胜区15连接崂山风景名胜区的北大门：青岛市区海滨大道王哥庄崂山风景名胜区（仰口、华严寺、垭口） 。连接崂山风景名胜区的中大门：青岛市区中韩北宅崂山风景名胜区（华楼宫、北九水、南九水、崂顶） 。连接崂山风景名胜区的南大门：青岛市区海滨风景区沙子口崂山风景名胜区（太清、崂顶、流清河） 。崂山区是崂山风景名胜区产品深度开发，由单一观光旅游向复合型产品转变配套服务性产品开发的当然核心区域。同竞争对手（胶南、胶州、即墨、莱西、平度、日照、乳山、潍坊）比较，崂山区是青岛市民近郊休闲、度假旅游的最佳选择区域；2、接近目标市场崂山区作为崂山风景名胜区外围过渡区域，又是青岛海滨风景区的核心之一，起到连接海滨风景区和崂山风景区旅游通道的作用，每年几百万游客横穿崂山区中心区域，上千万的游客来到崂山区或周边景区，庞大的潜在游客市场是崂山区旅游开发的最重要优势条件。从近几年，都市郊区周末休闲度假娱乐旅游市场来看，崂山区、即墨市、胶南市、胶州市、平度市、莱西市、乳山市、日照市等是青岛市民的选择区域，比较这些区域资源、区位、产品吸引物、交通和环境，崂山区具有最大的竞争优势，特别是“交通区位方便”程度。崂山区发展周末休闲度假餐饮产品“最接近目标市场” ，是最佳的青岛及周边地区休闲、度假、娱乐、餐饮产品基地。
