1、华夏第一街区-初步定位方案及策划工作思路仅供参考肇 业 联 行Peter Wu & Partners Business Management Co., Ltd.二零零六年七月一， 项目简介项目占地 250 亩；项目建设规模 30 多万平方米；在规划中是未来蚌埠新城商业中心，商圈辐射 150 公里。地理位置：雄踞两淮四省经济圈之枢纽城市蚌埠核心区，环抱蚌埠城市中心广场淮河文化广场、亚洲最大的音乐喷泉，毗邻会展中心、歌剧医院、科技馆、图书馆、休闲中心。向东：淮河文化广场、会展中心 向西：阿尔卡迪亚小区向南：光彩市还原小区 向北：城市中心区西南：交通环线、生活小区东南：200 米远景建筑：歌剧院、西
2、北：涂山路、工农路城市主干道东北：新新家苑住宅区、建投大厦 本案区位图交通：火车站约 2 公里，距长途汽车站 2.6 公里；向南距新建军民两用机场新址约 10 公里，距合肥徐州高速公路出入口约 5 公里；向东距规划中的京沪高速铁路蚌埠客运站约 6 公里。贯穿蚌埠市东西南北的涂山路、延安路在“华夏第一街区”区域呈十字交汇。老机场地区的解放路、东海大道、朝阳路、工农路都是近几年新打通和拓宽改造的城市主干路和次干路。有多路公交车通过“华夏第一街区”路段。（一）背景分析：蚌埠为安徽省第二大省，蚌埠总面积 5817 平方公里。城区面积601. 5 平方公里。下辖四区三县，总人口 349 万，城市人口 8
3、9.54万，地处京沪线和淮南线交汇处，是皖北地区商贸中心，交通枢纽，综合性工业城市，是发展非常迅速的一个城市。2000 年安徽省政府批准了蚌埠市城市发展计划，城区将整体南移，淮河文化广场是未来蚌埠市的城市中心，最终形成蚌埠乃至皖北地区集商业、办公、旅游、休闲、居住为一体的钻石核心区域。（二）消费力分析A人口与经济状况（数据来源:2005 年蚌埠统计年鉴） 人口：(2005 年)人口总数 349.33 万人；(2004 年)城市人口数 90.47 万人；新城综合开发区中心商务区人口数 7 万人；“华夏第一街区”1.5 公里半径区域人口 26 万人；“华夏第一街区”5 公里半径区域人口 42 万人
4、，常住人口 38 万人。(2004 年)城市家庭总户数 26.42 万户； 经济：(2004 年)国内生产总值（GDP ）311.33 亿元；人均国内生产总值（GDP）6006 元；(2004 年)社会商品零售总额 116.9 亿元；(2004 年)年人均可支配收入 8875 元；年人均消费支出 5780 元；人均食品消费支出 2392 元；机动车数量 1.8 万辆；其中载客汽车数量 8000 辆；B消费力总结： 周边有大量高级住宅及普通住宅，居民消费力二极分化 消费水准高，价位低（五星级客房，200 多元/天） 。 消费跨度大（从生活用品至奢侈品） 。 消费者消费观念较保守，倾向于当地品牌。
5、综上，本案结合面积较大，人口规划密集，未来预计消费力偏上，华夏第一街区定位为中高档消费占主导的步行街。二市场方案（一）业态分布A.周边业态分布情况：序号 业态 数量 序号 业态 数量1 服装类 158 8 体育文化 82 童装妇儿 23 9 五金化工 23 精品 137 10 电信银行 24 皮鞋皮具 31 11 家居办公 295 餐饮 36 12 烟酒医药 86 休闲娱乐 29 13 其他 87 家电数码 16 14小计 430 小计 57总计 487B. 根据贵司提供资料，先简要做如下分析：周 边 业 态 分 布 图0501001502001服 装 类精 品餐 饮皮 鞋 皮 具家 居 办
6、公休 闲 娱 乐童 装 妇 儿家 电 数 码其 他体 育 文 化烟 酒 医 药电 信 银 行五 金 化 工反映问题： 服装类与精品类虽然占周边业态大部分比例，但反映出是此地块业态中必不可少的，因此在本项目中精品服装需占一定比例。 餐饮类在周边情况比例不高，但与服装类相反的是，反映了该地块欠缺餐饮类业态，本项目需考虑同时着重在该业态上的规划。 休闲娱乐类和儿童用品前景看好。 项目规模大，各种业态均需要综合规划，关键是区域和比例安排正确。 在工程上多加安排机电，排风，水，电等设施的完整规划。方案：底层位置 业态 备注B1 街 餐饮B2 街 国际名品B3 街 生活用品B4 街 娱乐休闲每个街区层面的
7、业态大方向占主导，穿插其它业态，成为综合型业态分布。位置 业态 备注B1 街 休闲B2 街 女性服饰B3 街 儿童用品B4 街 浴场,茶坊每个街区层面的业态大方向占主导，穿插其它业态，成为综合型业态分布。二层三层位置 业态 备注B1 街 餐饮B2 街 家居用品，综合类B3 街 数码家电B4 街 餐饮每个街区层面的业态大方向占主导，穿插其它业态，成为综合型业态分布。四层位置 业态 备注B1 街 美容美发,娱乐B2 街 美容 SPA,足浴B3 街 餐饮B4 街 夜总会，电影院每个街区层面的业态大方向占主导，穿插其它业态，成为综合型业态分布。 具体需提供详细立面图纸及相关资料我们再从深，从细规划。（
8、二）租售策略根据提供材料周边商铺租价情况现对周边租金分析：业态 平均租金(元/天）床上用品 3.33童装 3.2家电数码 2.95服装 2.8皮鞋皮具 2.35五金化工 2.06精品（古玩） 2家居办公 1.45电信银行 1.3休闲娱乐 1.18干洗店 1.11餐饮 1.1美容美发 1体育文化 0.83文 化 广 场 商 业 地 块 主 要 业 态 平 均 租 价00.511.522.533.5平 均 租 金 (元 / /天 ）床 上 用 品童 装家 电 数 码服 装皮 鞋 皮 具五 金 化 工精 品 （ 古 玩 ）家 居 办 公电 信 银 行休 闲 娱 乐干 洗 店餐 饮美 容 美 发体 育
9、 文 化 以上价格可以为本项目参考价格。 周边住宅，百货要在华夏第一街开张之前盛起。 四排商铺约四万平方米需同时开，最晚不超过 2007 年 5 月 1 日。 具体租价情况需分情况详细规划。三，本项目 SWOT 分析（一）本项目优势点（S）： 地理交通优势： 交通方便，本商业街有多个城市入口，方便城市客流的集散。街区内部的服务车道为整个街区提供人流，物流的交通支持。 周围商业氛围优势： 淮河文化广场占地 18 万平方米，包括会展中心、歌剧 院、科技馆和休闲中心。 周边具规模百货有三家；蚌埠百大、百惠、新世纪百货。主要商业街道共六条：国货路、中山街、中荣街、南山街、二马路、淮河路，是一成熟的商圈
10、，吸引着全市二百多万消费者。 项目自身有利的条件： 世界五百强“家乐福”的入驻 中国家电零售第一强国美电器在商洽之中 在建数码广场面积达 12810 平方米。 江苏省最大的餐饮连锁巨头“百姓人家”有意入驻。（二）本项目不足点（W） 位置劣势 新区建设，周围居住和商业区尚未开发，人气暂时不旺。如，在一级商圈康城沁雅花园、米亚花园等高档小高层楼盘，富裕商贾聚居区，人口 5.4953 万人。胜利街道：东西航校，军属为主，人口 2.8 万人。总计约 8 万左右, 这个数字还不能支撑起一个良性的消费力. 交通劣势： 由于是新区开发，一些交通设施在规划和建设中，尚未成形。如,京沪铁路正在建设中，尚未建成。
11、规划中“华夏第一街区”要设 6 条线路经过， “华夏第一街区”计划拿出 2000 万元公运费资金，与市公交总公司合作，开通八条专线，但这些对于目前来讲仍未形成体系。 周围商业氛围劣势： 周边的商铺和住房尚未开发，没有形成一个良性的商业氛围。 发展潜力劣势： 周边房价较低，衍射消费水平较低，大量商业很难一时消化。周边中低档房价在 RMB1000 2000 元/平方米，高档房价也仅在 RMB3000 元/平方米。（三）本项目时机点（O） 位置方面： 地理位置处于一个政治商业的中心，长远来讲，成为一个当地消费中心有很好的前景。如，富有潜力的城市南面居住区光彩居住小居，现有居住楼 36 幢，人口 2.
12、48 万人。 交通方面： 规划交通将非常便利，蚌埠市将形成华东地区交通枢纽，建的京沪高速铁路在此通过。 延安路、中荣街、航华路、兴华路全线贯通后，公交路线规划， “华夏第一街区”要设 6 条线路经过，其中两条是终点站，超市北侧、西侧各设停车点。 周围商业氛围方面： 未来周边新的商铺开张后与本案相互辉映，形成良好的商业氛围。 发展潜力方面： 待对面商业楼及住宅楼开张后，会带来一定的人气。 休闲娱乐业尚未具有规模化，档次较低，店铺分散，经营状况一般。 政府因素方面： 根据蚌埠市 20032020 年城市总体规划定位，蚌埠市将形成华东地区交通枢纽、皖北商贸中心城市，安徽省重要工业基地，皖北六市之首。
13、蚌埠市城市规划总体南移，淮河文化广场 05 年建成交付使用，广场内会展中心的建设。 项目自身方面： 现代化的建设，首创街区脱颖于周边其他商业中心，是未来商业中心的趋势。 发展商方面： “华夏第一街区” 投资商安徽铭基金诺置业公司，计划拿出 2000 万元公运费资金，与市公交总公司合作，开通到本案的八条专线，方便购物居民，增加人气。（四）本项目竞争威胁（T） 业态竞争 周边商业若业态与本案重复，会造成很大竞争。 管理瓶颈： 项目规模较大，商铺卖掉后，对统一管理会造成很大麻烦。要协调好小业主与租赁管理方的关系。 定位方向 项目需专业团队进行定位策划，若把握方向不准，对市场状况不了解，会带来后患无穷的后果。总结：综上，经初步分析和评价，本项目依靠其可观的发展潜力，以及自身的规模之大，构思的前卫新颖，成为蚌埠的商业中心，乃至华夏的商业辐射中心前景乐观。但是，需指出的是有一些瓶颈仍需克服，需要有长远的眼光和市场定位，需要发展商及管理团队科学严谨的计划统筹，谨慎行事。完附：策划工作程序一， 简单看法 对方案的初步定位和租售策略的简单建议。二， 收费标准（见后附）三， 签署合同四， 先付后做（阶段性报告的形式）
