1、1注：本文从以下链接整理而来：http:/ 2011 年 10 月 14 日于深圳龙华让我告诉你房价是怎么涨上去的这是一个很复杂的问题，我尽量能系统性地将这个问题阐述清楚，但由于水平和知识的限制，如有不足，请见谅。 赶个时髦，简单罗列了一下房价上涨的 7 宗罪。一宗罪：伪市场化很多人认为我国的房地产市场是过于市场化了才导致了目前的畸形发展状态，而我却认为恰恰相反。我国的房地产市场从一开始就没有实现市场化，时至今日情况依然没有改变。市场化的含义，就是通过市场这只无形的手，利用价格信号来调节市场供求关系。在当今世界，住房的供应体系被分为泾渭分明的两种模式：1、以英国为代表的彻底市场化住房供应体系。
2、在撒切尔夫人执政之前，住房供应体系也类似新加坡模式，但是后来的一系列变故及社会道德成本的上升，迫使撒切尔夫人下定决心通过彻底的市场化来改变当时的现状，并一直执行至今。2、以新加坡为代表的政府兜底住宅供应体系。我国目前的住房供应体系是金融危机后向新加坡借鉴的，也就是双轨制高端有市场，中端有限制，低端有保障。之所以说我国房地产市场根本没有市场化，是因为土地一级市场一直被政府垄断，并且是排他性的垄断。试想当一个行业的上游处于完全的垄断状态下，怎么可能实行市场化机制呢？不管英国模式还是新加坡模式，土地一级市场是开放的，而且土地私有化是核心内容，而国内土地是批租制，国家代表全民对土地的占有，只承认对一定
3、期限的使用权。换而言之，是财产权利的半私有化，导致不完全的市场化。二宗罪：不合理的税制目前的国内地方与中央的税制体系是再 94 年确定下来的。税制改革的结果是一改以往穷中央，富地方的状况（94 年以前中央为向西部转移支付甚至要向富裕的地方借债），将增值税的大部收归中央，营业税的大部划归地方。此举将地方的财力受到严重削弱。加之国内实行的是 5 级行政体系，即中央、省、市、县、乡镇，行政效率低下，财权和事权严重不匹配，导致地方入不敷出。在这样的大背景之下，为了让地方能有足够的财政收入，发展对地方税收有直接带动的房地产业和建筑业（这些行业税收的大头就是营业税，而营业税大部归地方）成为中央对地方的一种
4、补偿。另外，当时地方政府已处于破产边缘。事实上四大国有银行当时是地方政府的提款机，低效率的政府投资行为造成大量的呆坏账，国企更成了资金的无底洞，各方面都在伸手向政府要钱。换句话说，当时住房改革的题中之义就是让地方政府通过住房（土地二级市场）的市场化改革扩充财源。但是改革却没有开放土地一级市场，仍然由政府绝对把持。这个制度的设计就是资金的输送，处于这个制度链最高端的即是受益最大方。三宗罪：土地拍卖制度在 98 年房改后，全国除了少数几个城市实行土地出让的招拍挂制度外，大部分城市都有自己的一招三式，因为缺乏公开的竞争机制，多为暗箱操作，所以土地成本是比较低廉的。后来土地出让市场规范了，统一实行招拍
5、挂制度。土地招拍挂制度的出发点是为了规范市场，公平竞争，杜绝腐败。当时之前一些未实行土地招拍挂制度的城市在土地出让方面基本上都实行协议出让方式，这种方式确实给腐败活动提供了滋生的温床。但制度的变革直接导致了土地成本的快2速上涨，这种成本的传导作用在 1 年多后传导到了房价上。这种效果是立竿见影的，之后的多次调控都源于此。很可惜决策层投鼠忌器，出于多方面的考量，加之地方阻挠，阳奉阴违，调控最终象征意义大于实际效果。我记得去年全国有一个房价上涨原因的争论，国土资源不为了清白，拿出了许多数据证明土地成本在房价的构成当中只占 20%多一点的比重。不知道是故意还是无意，他竟然忘记了最关键的两个变量：1、
6、拿地后不可能马上开发销售，至少需要 1 年，如果大量土地被囤，加之房价快速上涨，这几年前的土地成本当然只占几年后房价的小头。2、为了提升土地的使用效率，大概是 07 年之后，土地出让时容积率不得小于 1.0，比之前有了大幅度的提升。四宗罪：经营城市我国到目前为止还处于城市化的中期，工业化的中后期。城市化率全国平均水平基本上在 50%左右，并且每年以一个多点的速度推进，每年将近 2000 万人进城，对住房的刚性需求是非常旺盛的。我们都知道，如果供需平衡，则价格是稳定的，如果供不应求，则价格就要上涨。有些地方政府就抓住了这一点，以经营城市的名义，行非饱和土地供应政策之实，人为制造土地供应的短缺，从
7、而抬升地价。在这方面最典型的城市就是杭州。后来竟然成了全国城市学习的楷模，在全国推广，美其名曰“经营城市” 。真是民众之福啊！五宗罪：囤地捂盘国内这 10 多年房地产市场发展过于迅猛，很多在商品房销售环节的监管程序或缺失或滞后或失效，导致开发商囤地捂盘行为盛行。在开发商圈子里流行这么一个说法：“房地产的利润是囤出来和捂出来的。”这确实是这个行业的潜规则。开发商之所有敢拿地王，拿天价地，就是因为他们拿到后不马上开发，先囤上几年再说，能拖就拖，实在拖不住了就随便开个挖机进来挖几铲，然后延长施工时间。即使到销售阶段也捂着慢慢卖，不卖个几年对不起党的培养。行内流行一句顺口溜来描写囤地现象：新三年，旧三
8、年，挖挖铲铲又三年。试想一下，一个城市的土地供应量本身就是不足的，加上项目被开发商囤的囤，房源捂的捂，那这个市场上还有多少当初政府报告上的房屋供应量转化为实际供应量呢？一些项目又是分期开发，即使销售也是少量多批，慢慢推。一年的供应量分三年推。这样的情况下，房价想不涨都很难！六宗罪：不完善的政绩考核体系政绩考核体系说到底就是 GDP 排行榜，在当下阶段的中国我们不得不承认，这是必然选择，有其存在的合理性与必要性。但也不能忽视了它对房价上涨的“贡献” 。为了追求 GDP，投资是最快的实现方式，而且多为基础设施，并非公共服务领域。因为基础设施的完善能带动周边地价，土地出让收入的殷实能让地方有足够的财
9、力搞更大的投资，拉更高的GDP。房地产项目一边拉着消费，一边拉着投资。尤其是旧城改造项目拆迁、投资、消费都能拉动GDP。所以中国的建筑物使用寿命远低于一些发达国家，连一些发展水平相当的国家都比不过。当年浙大西湖边的那幢楼设计使用年限是 70 年，可实际上只用了 20 多年就被定向爆破了。这一炸，当地的 GDP 升了，政府土地收入有了，浙江大学有钱还债了，开发商乐翻了，得到了如此风水宝地，最后房价还是涨了。七宗罪：货币老虎发威中国经济是靠货币喂出来的，因为经济的发展大量依靠投资。为了应对金融危机，中央政府下了 4 万亿，加上地方配套投资，合计在 20 万亿左右。如此天量的货币短时间内被投入市场，
10、流动性必然泛滥。过多的货币追逐少量的产品，物价当然要涨。最要命的是货币的大量投放遇上了中国人口红利的后期及资源类价格改革时期，人力成本和资3源类价格的上涨，导致物价的螺旋式上升。而国人对土地根深蒂固的渴望直接反应在对住房的占有上。在金融危机期间按照有关媒体的报道，国内房企库存房源按照当时的销售速度要消化 17 年，可是转眼就出现了房荒，什么道理全民因抗击通胀而进行储蓄性购房。天量的货币必然会沉淀下来，在国内老百姓投资渠道狭窄的情况下，国人的土地情结在通胀的恐慌下进行了急速的发酵，房价上涨就成了一种再正常不过的货币现象。前 言一直以来，房地产开发商就是奸商的代名词他们唯利是图，不遗余力地压榨老百
11、姓的血汗钱，任凭道德的审判也难撼利益熏心；他们面目狰狞，公开叫嚣没有义务为穷人盖房子，面对板砖无数，却也能闲庭信步，心安理得；同样也是他们，能为自己的私生活挥金如土，而面对骨肉同胞的不幸遭遇却一毛不拔，冷眼旁观凡此种种，国人对开发商群体的集体谴责，甚至将其推上道德的审判台，原因无外乎在既有的体制下住房承载了国人过多的不可承受之重。作为这个群体中的一员，扪心自问，良知尚在，故受朋友之邀，将自己从业 10 余年的经验汇编成文，并发表于贵地，希望能为有置业需求的朋友提供一些有益的见解。愿大家都能有一个美满的“家”。一位血管里流淌着道德血液的开发商2011 年 8 月 3 日购房陷阱一：售后返租，看上
12、去很美住宅项目基本上不会采用售后返租的销售模式，而一些地段较差的商业项目大多会采用这种伎俩。但是这些项目往往孕育着多重风险，甚至是一些致命的风险。先解释一下什么叫售后返租售后返租，顾名思义，就是开发企业将物业销售给购房人，同时再与购房人签订面向特定租赁对象、特定期限和特定回报率的租赁合同。举例来说，有一大型商业项目，开发企业将项目拆分销售给众多购房者，同时这些购房者将已购物业出租给开发企业指定的租赁对象 3 年时间，为此开发企业或者其指定的企业在租赁期内每年支付给购房者当时购房款 8%的租金作为回报。而这 3 年的租金可以一次性折抵购房款，也就是说假如当初 10000 元一平米的物业，只要你签
13、订了这个租赁合同，即可用 7600 元一平米的价格购得，但是前 3 年的租赁期间你将收不到任何回报，只能等 3 年后重新签订租赁合同，再约定租金。先让我们来分析一下，为什么开发商会采用这种销售模式：1、投其所好，便于销售。开发企业就是看中一些购房人贪图省心，租给开发企业或者其指定的企业后省去了自己奔波出租的麻烦。2、让销售更有噱头。这些商业项目往往地段比较差，难以形成商业气候或者需要较长时间的培育，导致开发企业资金回笼速度慢，财务成本上升等原因。所以就将其包装成理财产品来卖，以总价小、回报稳定、坐拥物业升值来打动购房者。3、占有溢价利润。这类项目往往采用先提价后返租的方式来销售，销售价格一般都
14、比周边散售类同性质非返租物业要高出许多。即便是返租额抵扣后也不见得要比周边类项目价格低。4、转嫁风险。这类项目基本上不会和购房者签订太长时间的返租合同，因为返租只是为配合销售，将项目销售一空这才是目的。所以签个 3 年的返租合同就足够了。不过关键就是这个 3 年（商业项目的培育期一般就是开始的这 3 年），如果商业项目培育成功，开发企业盈利点就是吃租金的差价；如果商业项目培育失败，开发企业是绝对不会吃亏的，反正已经卖完了，最坏的打算就是付 3 年的租金，然后拂袖而去，所有的风险也只能由购房者自己承担。再让我们分析一下购房者可能存在的风险：1、如果遇到无良开发企业会，则会成立一个独立的壳公司作为
15、特定的租赁公司，而不会以开发企业出面承租这些已经销售的物业。这样一来即使今后经营不善，壳公司申请破产即可，不会波及到开发企业。壳公司一旦破产，那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文。更别说今后每4年的返租额了。2、如果以租金的形式返还，承租方现金的支出必须要有财务凭证，所以他们必定会索要发票，一般返租合同肯定不会涉及到这点，或者是被开发企业故意忽略了，忽略的目的就是把住对自己有利的证据，以备不时之需很多人是不愿意提供发票的，因为国内对房屋出租的税率虽然各地都不一样，但加上地方附带税种后都挺高的。3、物业的外墙、楼顶和室内广告牌位的使用是会产生收益的，但这些收益已经被承租方支付的固定收益覆盖
16、，所以这些收益往往被购房者忽略，而被开发企业私吞。4、买的永远没有卖的精。在这类项目销售前，开发企业是做过仔细核算的，先提多少价格，再给多少的返租额，给几年，都被反复计算，宗旨就一个：利润的最大化。所以这类返租物业就是开发企业玩的数字游戏而已，吃亏的永远是购房者。5、这些返租类物业最大的问题在于租赁期满后的再续问题。如果有一批购房者不续签租赁合同，那么商业项目的统一性将无从谈起。直接的后果是越做越乱。一旦乱了，物业的商业价值就低了。所以这些售后返租类的项目存在着巨大的不确定性，而这些不确定性对于处于弱势的购房者来说就是风险。当然我并不是反对所有的售后返租类项目，只是这类好项目凤毛麟角，太难甄别
17、，关键还是要认品牌企业，不过也要当心伪品牌企业。我建议对于一般的购房者还是不要拿着可能是一辈子的积蓄去赌这一把。 以上内容还是很肤浅的谈及表面问题，在我今后其它系列的文章中还会有更深入的解释。#售后返租，顾名思义，就是开发企业将房产销售给购房人后，再由特定承租方与购房人签订一定期限的租赁合同，并约定一个回报率作为租金。在租赁合同存续期间，房产的经营权、使用权和管理权都归承租方所有，而房产所有权人只享有收益权。其实质是承租方对房产经营权的买断。举个例子：某市一专业市场的开发企业对外销售该市场的商铺，每间商铺总价 200 万元，同时在购房人签订购房合同后，立刻与某一市场运营公司签订为期 3 年的委
18、托经营协议，并约定自市场正式投入运营之日起，每年市场运营公司按照原房价款的 10%，也就是 20 万元支付给购房者作为租金。在合同约定期限内，由市场运营公司全权负责市场的经营和管理，产权所有人不得干涉市场运营公司的具体经营行为。如果委托经营合同到期后，购房人可以与市场运营公司重新签订合同续约。售后返租的销售模式最早出现在上世纪六七十年代的美国，后流行于日本、香港等国家和地区。因为当地的房地产行业发展比较成熟，相关法律和监管体系比较健全，开发商的社会信誉度普遍比较高，所以出现了不少成功的案例，最终实现了购房者和开发商双赢的局面。国内售后返租的销售模式早在 90 年代末的房地产市场上便已粉墨登场，
19、只是经过大量实践的证明大部分国内的开发商未能像国外同行一样迎来购房者的一片喝彩，倒是留下众多法律纠纷，引来骂声无数，以至于 2006 年国家建设部（现国家住房与城乡建设部前身）为此专门发出警示，要求购房者重点防范其中的风险。可是让很多人百思不得其解的是最近几年国内房地产销售领域，售后返租的销售模式在一段时间的沉寂之后，非但没有得到有效规范和遏制，反而愈演愈烈，大有野蛮生长的之势。在笔者看来，这种现象的出现有其必然性一方面自 2010 初以来国家严苛的房地产宏观调控措施导致大量房地产开发企业赖以维系生命的资金链出现断裂之虞，所以开发商不得不由住宅开发转向不受调控影响的商业地产开发。另一方面随着居
20、民理财意识的提升和国内严峻的通胀形势，居民的财富保卫战早已打响。两种强烈需求的急剧膨胀，必然导致市场阶段性的非理性的疯狂。而当一切归于平淡，理性占据主导后，事实会将一切财富幻想击得粉碎。因为这类房产的购买并非是一笔简单而有保障的投资，尤其是在国内房地产市场监管体系尚待健全、开发商群体的社会信誉度普遍不高的大环境下，更凸显投资行为的复杂性和投资结果的不确定性。作为购房者，一定要看清楚这类项目的本质和开发商的企图，只有这样，购房人的投资行为才能趋利避害。以笔者多年的从业经验看来，开发商之所以热衷于售后返租的销售模式是有深层次原因的：1、投其所好，快速销售。对于我国大部分中产阶级人群而言，朝九晚五的
21、快节奏生活方式让这部分拥有一定投资能力的人群对收益稳定而且具有持续性收益能力的投资产品趋之如骛。售后返5租类房产恰恰迎合了这类群体的普遍需求。有需求就有市场，有市场就有商机，这就给开发企业提供此类产品创造了绝好的市场环境。如此一来，售后返租类房产项目的热销也就是瓜熟蒂落，水到渠成的事情了。2、营造卖点，扬长避短。一般而言采用售后返租销售模式的商业项目，往往地段比较差，商业氛围难以形成或者需要较长的商业培育期，直接导致项目开发周期较长，企业资金回笼速度缓慢，财务成本上升等原因。所以为了短时间内快速回笼资金，提升销售去化率，分散开发企业自身的风险，最有效的方式就是将项目快速销售。但是前提必须要包装
22、一个足够吸引人的卖点，去掩盖或对冲项目自身的劣势。在这样的背景下，商铺的售后返租模式应运而生。3、量小价高，利润超额。在房地产行业有一个通行的定价原则，就是房产总价越小的户型，单价定得越高，自然开发企业的利润率也越高。因为总价小，而且房产基本上论套来卖，购房者衡量是否购买的主要依据之一就是自身的支付能力，相对而言对单价的敏感度也就会有所降低。所以这类项目开发企业基本上都是将大面积的产权分细化后分割，以降低因总价过高而带来的销售抗性和达到提升利润率的目的。4、回笼资金，以商养住。自去年 2010 年 4 月开始逐渐加码的房地产市场宏观调控措施已经对房地产企业的资金流产生严重影响。房地产开发企业为
23、了资金流不至于枯竭，有的借助于海外资本市场得以勉强喘息，有的紧抱房地产股权投资基金这根救命稻草不放，有的就干脆借助高息民间借贷饮鸩止渴，但也有些房地产开发企业看准了因政策打压住宅市场而由溢出效应带热的商业地产市场，加大对商业地产的销售力度来平衡住宅市场紧张的资金供应。5、转嫁风险，金蝉脱壳。商业地产项目的开发难度远高于住宅开发，其具有的开发周期长，投资量大，收益缓慢和后续经营不确定性的特点让项目自身的风险陡增。如果采用售后返租的模式销售商业地产项目，开发企业一方面销售了房产回笼了资金，将自己从这个项目中完全解套，另一方面这个项目所有的风险也将随着房产的销售一空被众多购房人承担并分散化。其实这种
24、销售模式的实质不是销售房产而是兜售风险。在了解清楚了开发商在售楼时热衷于售后返租模式的原因后，再看一看这些项目中可能存在的陷阱。这并非是笔者危言耸听，笔者也不是“一竹竿掀翻一船人” ，否定所有的这类项目。但凡采用售后返租模式销售的项目中十有八九都是以惨淡收场，优质项目也确实存在，只是凤毛麟角，少之又少。以案例分析：徐先生是浙江省某市一大型企业的中层干部，2009 年 6 月他看到当地某报纸上一则房产广告非常有诱惑力：“专业市场全产权商铺，3 年包租，10%年回报，10 年收回投资，您只要首付 5 万元，即刻拥有全产权商铺并坐拥升值。”随即徐先生立刻驱车赶往项目售楼部，经过一番考察之后，徐先生在
25、售楼小姐那里了解到，如果购买该商铺，则前 3 年的租金可以抵扣房价。徐先生经过考虑，认为该项目虽然单价有点高，地段有点偏，但是基于上述承诺，房价可以打7 折，10 年就可以回本，而且返租稳定，免得自己为了出租奔波劳累。于是，徐先生与开发公司签订了商品房买卖合同并要求用 3 年的租金抵扣房价，为此他还和一家市场运营公司签订了商铺委托经营合同。时间到了 2011 年 6 月，满心欢喜的徐先生来到该市场却发现门可罗雀，当时说好市场开业时，千店齐开，可现在到处都是空铺。当时宣传的所谓原产地招商的品牌尽是一些杂牌，甚至是劣质尾货。面对此情此景，徐先生心头直发凉。不仅如此，不久后市场运营公司便和徐先生联系
26、，要求缴纳相关税费，并声称项目亏损严重，要求所有产权所有人降低租金，否则就无法再经营下去，要撤场了。情急之下，徐先生找到了开发商讨个说法，可是开发商却说：“那是你和市场运营公司签订的合同，与我们无关！”至此，徐先生才发现事情有点不对劲了。其实在这个案例中开发商设置了多个陷阱，而且存在约定不明的情况，笔者逐一来分析。陷阱一：开发企业和市场运营公司分别与购房人签订相关合同有猫腻。根据我国商品房销售管理办法第十一条就规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。所以开发商为了规避这一条，就玩起了擦边球，成
27、立两家在股权结构上毫无关联的独立公司，一家做房地产开发及销售，另一家做市场运营，分别与购房者签订购房合同和租赁合同。此外，这样做的另一好处就是这样一来即使今后市场经营不善，市场运营公司申请破产即可，不会波及到开发企业。市场运6营公司一旦破产，那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文，更别说今后每年的稳定的收益。陷阱二：3 年租金抵扣房款只是开发商的数字游戏。买的永远没有卖的精。在这类项目销售前，开发企业是做过仔细核算的，先提多少价格，再给多少的返租额，给几年，利润率是多少，都被反复计算，背后的宗旨就一个企业利润的最大化。所以这类售后返租项目就是开发企业玩的数字游戏而已，吃亏的永远是购房者。陷
28、阱三：3 年的租期对开发企业销售房产而言恰到好处。培育一个专业市场一般需要 3-5 年时间，而且这期间市场运营企业只有投入，没有产出。如果是一个正规的市场运营企业，为了盈利，一是不可能签这么短租期的合同，只会把租期签长；二是为了避免市场经营兴旺后产权人在租金上提价，市场运营公司都会将固定租金约定一个长租期，把利润锁定在将来；三是专业市场合同到期后的续期是一个公认的难题，因为产权所有人众多，很难达成一致，于是签订长租期就成了必然的选择。由此看来，那些将返租时间约定得很短的项目，意图很明显，就是为了压缩返租成本，配合销售，卖完了拍拍屁股，一走了之，压根就没有花心思把市场经营好的打算。陷阱四：产权人
29、的合法收益往往被市场运营企业的租赁合同所掠夺。建筑物的外墙、楼顶、室内广告牌位和经营管理用房的使用是会产生收益的，根据“中华人民共和国物权法第 70 条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”所以这些收益归全体业主所有。但是市场运营企业一般都会在租赁合同中约定将这部分收益计入返租额，所以这些收益往往被购房者忽略，而被市场运营企业变相私吞。陷阱五：市场运营企业故意模糊产权所有人收取租金是税前租金。纳税是所有公民的基本义务。当产权所有人把物业出租给他人使用时，应按法律规定缴纳相关的税款。但是这点无论是在广告宣传还是在和市场运营
30、公司签订的租赁合同里都没有明确约定。如此一来，则意味着返租额并没有开发公司宣称的这么大。综上所诉，笔者认为售后返租日渐兴起的背后，是许多人对该模式运营相关情况知之甚少，一方面又受高额回报的广告宣传所诱惑。不少投资者认为，租金稳定，只会稳赚不赔，以至于有些人只看了图纸或模型就签约付款。对此笔者建议要强化投资风险意识理性投资，不要轻信高收益的片面宣传而盲目跟风，要正确甄别相关的宣传信息，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，做出正确的投资选择。同时，对于已经以售后返租等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄
31、意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案；当开发商不能按合同约定兑现回购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。购房陷阱二： 精装修房，怎么算怎么不划算现在很多开发企业在鼓吹要做精装修房，要倡导绿色环保，要做品质企业，其中不乏万科这样的大佬级企业。我不得不承认，精装修房今后是一种必然的趋势，比如在国外一些发达国家就不允许销售毛坯房，只允许装修过的具有硬装标准的房子在市面上销售。但是这仅仅是一个趋势，至于需要多少年才能成为主流，谁也不能说清楚，倒是这些鼓吹精装修房的企业在这里面有不少不能说的秘密。毕竟天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，商人无利不起
32、早，没什么便宜可得房产商们卯足了劲，玩命吆喝干什么？让我们看一看为什么房产商热衷于做精装修房：1、国内到目前为止，还没有一个关于精装修房的交房验收标准。没有标准就意味着有空子可以钻，有空子可以钻就意味着有利可图。所以市面上一些开发企业报出的装修标准（一般为硬装）2000 元一平，3000 元一平都是开发企业自己的标准，反正没有国家标准，就只喊高的，不喊对的。2、精装修房是开发企业的二次利润所在。如果开发企业说“我只赚你一次买房的钱，装修是不赚钱的。”你信吗？这话信得过，母猪也上树。对于开发企业来说规模化的采购和施工能在成本上比一般个体装修低很多，而精装修的价格又比市价高出不少，可想而知这里面的
33、利润到底有多丰厚。3、一些不良开发企业在虚增成本，变相逃税。这其实是行业里公开的秘密，今天我就把这层窗户纸捅破。一些非品牌的不良开发企业，通过成立独立的装修公司，以虚报高价材料和人工的方7式来做高成本，进而减少房地产开发企业纳税的税基。不仅如此，通过某些方式这个独立的装修公司在某种程度上来说就是一个提款壳公司，其实际业务往往是承包出去的。4、保证开发企业自身的品牌价值。这是建立在牺牲购房者自主选择权的基础上的。一些品牌开发企业为了让业主不破坏产品的统一性和美观性，以保证自身的品牌价值，所以热衷于提供精装修房，甚至有些企业为了不破坏产品的外立面，强行搭售中央空调。总而言之，精装修房概念在国内还处
34、在萌芽状态，尤其是一些 2、3 线城市，在监管层面，又缺乏统一的标准作为依据，所以导致目前精装修房市场乱象丛生，时有购房者遇到问题之后投诉无门，之后不了了之，只能自认倒霉。在这里我建议购房者不要轻信非品牌房产企业的精装修产品，可以多花点时间和精力，找一个口碑不错的装修公司完全能胜任爱家的装修工作，更关键的是这样可以节约不少的开支。可以说这是很划算的事情。以上内容笔者解释了一些房地产开发企业为什么热衷于做精装修房，但对于购房者来说，更重要的还是要了解精装修房里面藏着的那些对自己不利的名堂。以案例分析：罗先生和李小姐准备在年底结婚，由于俩人平日里工作比较忙，双方父母也都不在本地，所以俩人经过商量，
35、决定买套精装修房作为今后的爱巢这样既可以不因为装修而耽误工作时间，又可以省去因装修而来回奔波买材料的麻烦。于是罗先生和李小姐将目光锁定在了离租住地不远的一处楼盘。毕竟罗先生和李小姐在这里租住了三年时间，他们已经习惯这一带的生活环境，而且离双方的工作单位也近。另外，这一地区生活各项配套也算完备，尤其是周边有一家口碑不错的幼儿园，这让今后宝宝的入园问题迎刃而解。于是，罗先生和李小姐来到了该楼盘售楼处，经过售楼人员的一番介绍，很快相中一套 87 平方的 LOFT 结构 2 居室房型。销售人员重点向夫妻俩介绍了这个户型的优点：该房型 5.8 米的挑高客厅，会在项目综合验收通过后，被隔成两层，精装修交付
36、时让住户多出近 25 个平方、两间卧室的使用空间，公司免费赠送！该户型南北通透，且带双阳台，其中北边阳台精装修交付时会多加出一个 15 个平方左右的小书房，公司免费赠送！该户型带入户花园，精装修交付后，会被布置成真正的室内花园，公司免费赠送！被一连串赠送的面积给听得乐呵呵的罗先生和李小姐，完全沉浸在对今后婚房的美好联想当中。甜蜜的表情总是很容易让售楼人员敏锐地捕捉，趁热打铁，销售人员接着介绍：公司精装修房的选材非常考究，2300 元一平的精装修标准是属于业内的高标准，施工团队均来自国内著名室内装修单位，项目操刀设计师更是获奖无数。这套房虽然只有 87 平方，但是赠送面积已经达到 45 个平方之
37、多，合下来单价比周边便宜了 15%以上。销售人员见得俩人一听一个乐，为了巩固客户转化成效，使出了最后的杀手锏请两位参观样板房。见识了开发商样板房的精致与华美之后，俩人像是王八吃了秤砣铁了心，要把家安在这里了。这时，销售人员递上去两份文书：商品房买卖合同和一份非常简单的房屋装修合同，两份合同的主体单位并不一致，而且无任何法律关系。俩人对合同并无仔细阅读，而是毫不犹豫的就在合同上“签字画押” 。一年后，已经入住的罗先生和李小姐并没有入住爱巢的甜蜜，反而经常因房屋的装修质量问题懊恼不已，新房不是这里开裂，就是那里漏水，各种装修材料也“金玉其外，败絮其中” ，中看不中用，最让他们揪心的是室内的装修异味
38、一直无法清除。为此他俩没少找开发商，可是开发商总是把责任踢给装修公司，狡辩认为这事情不关自己的事情。不是夫妻俩不找装修公司要说法，而是装修公司根本就找不到，根据在工商部分查询的结果，该公司早在房屋交付时已经注销。买精装修房本来是为了图个省心，可结果却是惹来一身麻烦，夫妇俩后悔莫及。通过以上案例，笔者逐一点破开发商为购房者铺设的陷阱：陷阱一：开发商肢解销售合同，逃避相关责任和义务。一般而言，购房者在购买精装修房时，签订的购房合同中是含有装修内容的，或者以附件的形式出现。但是如果遇到案例中将购房合同与装修合同以不同主体的方式分置签订的，购房者一定要提高警惕，这很可能是开发商想甩精装修房售后服务的包
39、袱。手段很简单，为该项目成立一家独立的装修公司，在完成所有精装修房任务后，将装修公司注销，以达到永久性地甩掉售后这一沉重责任的目的。而购房者又是分别与装修公司和8开发公司签订装修与购房合同的，开发商完全可以抵赖，在法律上撇清自身与装修公司的关系。陷阱二：精装修房缺乏国家验收标准，开发商利用企业标准鱼目混珠。在很大程度上来说，精装修房的乱象主要是因为在国家层面缺乏一套统一有效、可操作性强的规范标准，时至今日在这个领域任然是一片空白，于是给了开发商不当牟利的绝好机会。开发商打着企业标准的旗号，装修价格标准花样百出，缺乏一个统一的标准参照系（缺失的“国家标准” ），不同项目之间根本就不具备可比性，加
40、之一些开发商利用精装修样板房对购房者极强的心理暗示作用和室内装修工作标准的参差不齐，在信息不透明的情况下诱导购房者仅凭主观判断做出错误选择。有意思的是，在这个游戏当中购房者竟全然不知其中的凶险，无意中成了开发商砧板上的鱼肉，任人宰割。陷阱三：开发商故意模糊处理精装修房的质保体系。在市面上销售的绝大部分耐用品质保文书是不可或缺的，精装修房屋概莫能外。一般像房屋这类高数量级的消费，开发商都要提供房屋使用说明书和房屋质量保证书，如果是精装修房还要提供装修工程使用说明书和装修工程质量保证书。这些质保证书的关键作用是对今后房屋出现的质量问题的责任归属以及费用承担进行明确。可是开发商对这些戴在自己头上的“
41、紧箍咒”大多采取模糊处理的手段，要么故意不给购房者，以免提醒其行使正当的权利；要么用企业自制的验房文件来偷梁换柱，转换概念，以逃避售后责任，或将责任全盘甩给物业。另外，对于精装修房的合同，按照正规的做法，合同应该由开发商和购房者签订，而且装修合同应该列出详细的工程量清单，注明各项材料的单价、规格、数量、损耗、品牌或产地；材料计算时单项小计、多项合计、大项总计，分门别类，不能打统账；人工和管理费按装修行业标准规范另算。如此细致的算法不是几页薄薄的合同能概括的，一般性心里有鬼的开发商是不愿意将合同细化的，事实上市面上也确实没几个愿意这么干。因为这样做不仅利润透明化，而且售后的责任也被明确化。所以大
42、多数开发商喜欢在精装修房的问题上含糊其辞，不愿意用明确的法律文书约束自身责任和义务。陷阱四：虚增不计产权面积，拉低销售单价，制造价格优势假象。像这类 LOFT 结构的产品，开发商之所以要做精装修，是为了利用房地产项目规划管理技术规定上允许的条款，增加建筑物的使用面积。比如 5.8 米的挑高，完全可以被隔成两层使用，但在项目综合验收的时候是不允许隔层的，因为这样做是要超容积率的，也与项目的图纸申报、备案不符。而一旦综合验收通过后，精装修房的施工中将挑高部分隔层，各房地产监管单位就很难有执法依据了。这里要分类说明：一些开发商隔层的目的是为了增加销售的亮点，给购房者提供更多的使用空间，虽然这些被加出
43、来的面积是不计入产权面积的，可毕竟得实惠的是购房者，只要价格合理，应该是双赢的事情。另一些开发商利用购房者对房地产专业知识的匮乏，将加出的使用面积用来摊薄单价，表面上看单价确实是低了很多，比周边项目多了比较优势，可实际上这是一个欺骗性的算法购房者必须明白一点，不计入产权的面积是不能销售的，所以在计算单价的时候只能用总房款除以产权登记面积，而非全部使用面积，这样计算出来的单价才是有效单价。综上所述，笔者并不建议购买精装修房，尤其是缺乏购房经验的人群，更不能购买缺乏品牌支撑的小开发商销售的精装修房。从笔者的角度认为，当下的精装修房在一定程度上来说是以单个企业品牌作为保证的特殊产品，有其内在的脆弱性
44、。同时它也是房地产这个行业价值链延伸的结果，说白了是开发商在向下游要利润，很难说得清楚购房者是否属于获益方，这就需要多方比较，最终看性价比。因此，笔者建议在目前精装修房领域缺乏有效监管的基础上，情况比较混沌的时候，最好不要购买精装修房。还是实惠一点，找几家当地信誉不错的家装公司，相互之间做一个性价比的比较，再花点精力，肯定比精装修房的花费要省很多。购房陷阱三： 土地性质，重点要搞清楚这里有必要解释一下：目前我国采用的是土地批租制，土地所有权分两种：集体所有和国家所有，集体用地经征地后才能变成国有用地，否则不得在市场上交易，只能在集体内部流转。土地性质可以分为商业用地，住宅用地，工业用地和公用事
45、业用地。商业用地批租期限 40 年，住宅用地批租期限 70 年，工业用地批租期限 50 年。科学、教育、文化、体育、卫生、军事和行政用地为国家无偿划拨。9市面上有一些项目打着酒店式公寓，或小产权房的旗号，在大肆兜售，其实里面蕴含的风险是很大的。酒店式公寓和公寓式酒店在规划学上的定义是不一样的，酒店式公寓用地性质是 70 年的住宅，而公寓式酒店用地性质则比较复杂，但肯定不是住宅用地。现在市面上有些不良开发商就在玩文字游戏，故意隐瞒或者美化用地性质。比如在商业用地上盖物业，然后以酒店式公寓的名头当住宅出售。殊不知，这里问题多多：1、商业房是不能落户的。2、商业房的用水用电价格比住宅高出许多。3、商
46、业房改变用途做住宅用，是不允许使用管道燃气的。4、根据物权法，商业用地使用权到期后无法自动续期，甚至要补交土地出让金，如有公益需求国家可无偿收回。而住宅用地使用权到期后可以自动续期。又比如在集体用地上盖物业，然后以酒店式公寓或小产权房的名头出售，问题更大：1、集体用地是不允许分割产权的，所以不能产权到户，只能以租赁若干年的形式进行交易。如此一来，购房者将丧失或部分丧失对所购物业占有权、收益权和处置权。2、集体用地不得在市场上交易，只能在集体内部流转。几年钱北京轰动一时的“画家村” 事件就足以说明这其中的巨大风险。在这里我建议购房者在买房前务必搞清楚您所购买物业的土地性质是什么，这些商品房预售证
47、里都有，如果有必要可以索要建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和建设工程开工许可证。我得建议是千万不要买商改住项目和小产权房，更千万别给开发企业给忽悠了，说什么现在商业项目或小产权房不限购、不限贷，那都是扯淡。小产权房银行根本不给贷款，因为是违法产品。如果商改住项目真的好，那开发企业为什么不自己留着呢？购房陷阱四： 拍卖销售，让购房者很受伤有一些房地产开发项目就是不喜欢走寻常路，搞什么公开拍卖销售，把房源放到拍卖行里以举行拍卖的方式进行销售。为了谋取利益，真是用心良苦啊。我在这里就给大家揭露这一丑行。像这样的方式一般会采取如下几个步骤进行：1、树立价格标杆。先推出最好的房源，不要多，就几套即
48、可，找些自己人去拍，也就是老百姓所说的“托”，把价格托到市场价格以上，至于托多少，按照当地楼市和国家经济形势，以及该项目在蓄客期的受欢迎程度而定。2、立体宣传。等价格标杆树立起来了就开始猛砸钱，利用当地的宣传渠道进行多方位的立体宣传，说什么出楼王了，什么热销啊，温州炒房团来了啊，人为制造紧张气氛和房价高预期，以此来聚拢项目人气和打动潜在购房者争相下单。3、剪羊毛。等一波又一波的宣传攻势结束后，那些不明就里的购房“敢死队” 就这样稀里糊涂地挤爆拍卖现场或是售楼部，用高于市场价购买那些比开发商故意树立的价格标杆房低一些的房产，还喜出望外的自认赚到了。殊不知，这样的价格根本就不是当前的市场价，不知道要晒多少年的太阳才能增值。他们是被开发商树的价格标杆给弄迷糊了。这种操作手法是这两年开始普遍在各地出现的，以前并不多见，只能当个案来分析。至于这种现象为什么会涌现，无外乎是利益的驱动，说穿了就是对开发商有利。这是一个零和游戏，对开发商有利，那么对购房者就不利抛开时间维度，这就是零和博弈。我还是建议大家别去凑这个热闹，尤其是那些普通购房者，对这坛子水的深浅还不了解，别去追风，免得后悔莫及。#随着这几年国内房地产市场的发展和相关技术的进步，房产的销售方式已经不再局限于传统开发商依靠售楼部这单一渠道进行房产展示和销售。有部分先知先觉的开发商在传统售楼方式的基础上，加入了其它元素，如网络销售
