1、保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要 公司代 码：600048 公 司简称：保 利地 产 保 利 发 展 控 股 集团 股 份 有 限 公 司 2020 年年度报告摘要 保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要 一、重 要提 示 1、本年度报告摘要来自 年度 报告全文，为全面了解 本 公司的经营成果、财务 状 况及未来发展规划、公司债券相关事项，投资者 应当到上海证券交易 所网 站等中国证监会指定 媒体 上仔细阅读年度报告 全文。2、本公司董事会、监事会 及 董事、监事、高级管理 人 员保证年度报告内容 的真 实、准确、完整，不存在虚假 记载、误导性 陈述或 重
2、大遗漏，并承担 个别 和连带的法律责任。3、公司全体董事出席 董 事会 会议。4、天职国际会计师事务 所（特殊普通合伙）为本 公司 出具了 标准无保留意 见 的 审计 报告。5、经董事会审议的报告 期利 润分配预案或公积金 转增 股本预案 公司拟 以实 施权 益分 派股 权登记 日总 股本 为基 数，每 10 股派 发现 金红 利 7.30 元（含税），不进 行资本公 积金 转增 股本。二、公 司基 本情况 1、公司简介 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证 券交 易所 保利地 产 600048 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代 表 姓名 黄海 旷煜
3、、黄承 琰 办公地 址 广东省 广州 市海 珠区 阅江 中路832 号 保利 发展 广场 董 事会办 公室 电话 020-89898833 电子信 箱 2、报告期公司主要业务 简介 公司是 专注 于房 地产 开发 及销售 的大 型企 业集 团，经过 近 30 年的 稳健 发展，已形成 以不 动产 投 资开发为 主，以综 合服 务与 不动产 金融 为翼 的业 务板 块布局。不动产 投资 开发 是公 司坚 定的主 业方 向，报 告期 内，公司实 现营 业总 收 入2432.08 亿 元，其 中房 地产开发 收入 达 2263.76 亿 元，占 比达 93.08%，销售 规模多 年稳 居行 业前 五
4、、央企第 一。公司 聚焦 刚 性和改善 性需 求，坚持 以中 小户型 普通 住宅 为主 的产 品策略，坚 持以 核心 城市 及重点 城市 群为 主的 布 局 策略，重 点深 耕 珠 三角、长 三角、京津 冀、中部、成 渝、海西 等国 家重 点发 展区 域，通 过公 开市 场招 拍挂、旧城改 造、合作 开发、兼 并收购 等多 元化 拓展 方式，持续 优化 资源 储备，保 持良好 的可 持续 发展 能力。两翼业 务是 公司 重点 培育 的相关 多元 化板 块，围 绕 不动产 投资 开发，搭建 了 覆盖物 业管 理、销 售代理、商 业管 理等 十余 个综 合服务 板块，以 及以 房地 产基金、普 惠
5、金 融为 主的 不动产 金融 平台，其 中 保 利物业已 于香 港联 交所 主板 上市。报告期 内，公 司两 翼业务 市场 化收 入 达 154.32 亿 元，两翼 业务 商业 模式逐步 成熟，市 场化 运作 能力持 续提 升。报告期 内房 地产 行业 发展 情况，详见 本报 告第 四节“经营 情况 的讨 论与 分析”。保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要 3、公司主要会计数据和 财务 指标 3.1 近3 年的主要会计数据和 财务指标 单位：元 币种：人 民币 2020 年 2019年 本年比上年增减(%)2018年 总资产 1,251,374,919,086.42 1,03
6、3,208,719,569.41 21.12 846,493,923,179.58 营业收入 243,094,868,536.68 235,933,564,582.09 3.04 194,513,842,492.17 归属于上市公司股东 的净 利润 28,948,429,856.66 27,959,019,793.11 3.54 18,903,715,264.07 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 28,200,416,400.78 27,164,249,069.24 3.81 18,050,260,847.42 归属于上市 公司股东 的 净 资产 180,231,098,579.
7、00 156,021,944,764.20 15.52 121,922,515,914.16 经营活动产生的现金 流量 净额 15,150,477,619.73 39,155,315,735.10-61.31 11,893,321,359.64 基本每股收益（元 股）2.42 2.35 3.21 1.59 稀释每股收益（元 股）2.42 2.35 3.21 1.59 加权平均净资产收益 率（%）17.10 21.01 减少3.91个百分 点 16.63 3.2 报告期分季度的主要 会计 数据 单位：元 币种：人 民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四
8、季度（10-12 月份）营业收入 23,822,994,137.47 49,854,445,787.67 43,726,617,111.69 125,690,811,499.85 归属于上市公司股东的净利润 2,379,343,780.02 7,744,331,926.75 3,079,888,158.15 15,744,865,991.74 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 2,341,442,248.84 7,374,122,344.77 3,159,103,145.36 15,325,748,661.81 经营活动产生的现金流量净额-30,100,935,409.42 4,
9、857,091,095.24 7,085,886,282.85 33,308,435,651.06 季度数 据与 已披 露定 期报 告数据 差异 说明 适用 不适 用 4、股本 及股东情况 4.1 普通股股东和表决权 恢复 的优先股股东数量及 前 10 名股东 持股情况表 单位:股 截止报告期末普通股 股东 总数（户）226,666 年度报告披露日前上 一月 末的普通股股东总数（户）250,120 前 10 名股东持股情况 股东名称（全称）期末持股数量 比例(%)持有有限售条件的股份数量 质押或冻结情况 股东 性质 股份 状态 数量 保利南 方集 团有 限公 司 4,511,874,673 3
10、7.70 0 无 国有法 人 香港中 央结 算有 限公 司 513,483,329 4.29 0 无 其他 保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要 泰 康 人 寿 保 险 有 限 责 任 公 司 分 红 个 人分红019L FH002 沪 491,870,268 4.11 0 无 其他 中国证 券金 融股 份有 限公 司 357,138,847 2.98 0 无 国有法 人 中国保 利集 团有 限公 司 334,587,645 2.80 0 无 国有法 人 华美国 际投 资集 团有 限公 司 208,630,000 1.74 0 质押 135,650,000 境内非 国有法人
11、中央汇 金资 产管 理有 限责 任公司 179,655,800 1.50 0 无 国有法 人 泰 康 人 寿 保 险 有 限 责 任 公 司 传 统 普 通保险产 品019L CT001 沪 137,536,654 1.15 0 无 其他 泰 康 人 寿 保 险 有 限 责 任 公 司 万 能 个 险万能 115,137,295 0.96 0 无 其他 全国社 保基 金一 一八 组合 103,046,951 0.86 0 无 其他 上述股东关联关系或一致行动的说明 本公司 第五 大股 东中 国保 利集团 有限 公司 持有 本公 司第一 大股 东保 利南 方集 团有限 公 司 100%的 股权；
12、本公司 第三 大股 东泰 康人 寿保险 有限 责任 公司 分 红个 人分 红019L FH002 沪、第八 大股 东泰 康人寿保险 有限 责任 公司 传 统普 通保 险产 品019L CT001 沪和 第九 大股东 泰 康人寿 保险 有限 责任 公 司万能 个 险万 能同 为泰 康人寿 保险 有限 责任 公司 管理；未 知其 它股 东之 间 是否存 在关 联关 系，也 未 知其它股 东是 否属 于 上市 公司股 东持 股变 动信 息披 露管理 办法 规 定的 一致 行动人。4.2 公司与 控股股东之间 的 产 权及控制关系的方框 图 适用 不适 用 4.3 公司与实际控制人之 间的 产权及控制
13、关系的方 框图 适用 不适 用 4.4 报告期末公司优先股 股东 总数及前 10 名股东情况 适用 不适 用 保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要 5、公司债券 情况 适用 不适 用 5.1 公司债券基本情况 单位:亿元 币种:人 民币 债券 名称 简称 代码 发行日 到期日 债券余额 利 率 还本付息方式 交易场所 交易对象 保利房 地产（集 团）股份 有限公 司2015 年公 司债 券（第一 期）15 保利01 136087 2015 年 12 月11 日 2020 年 12 月11 日 0 3.40 每年付息一次，到期一次还本 上交所 合格投资者 保利房 地产（集 团）
14、股份 有限公 司2015 年公 司债 券（第一 期）15 保利02 136088 2015 年 12 月11 日 2022 年 12 月11 日 0.5 3.00 保利房 地产（集 团）股份 有限公 司2016 年公 司债 券（第一 期）16 保利01 136151 2016 年 1 月 15 日 2021 年 1 月 15 日 0 4.00 保利房 地产（集 团）股份 有限公 司2016 年公 司债 券（第一 期）16 保利02 136152 2016 年 1 月 15 日 2023 年 1 月 15 日 21.4 3.95 保利房 地产（集 团）股份 有限公 司2016 年公 司债 券（第
15、二 期）16 保利03 136233 2016 年 2 月 25 日 2021 年 2 月 25 日 0 3.98 保利房 地产（集 团）股份 有限公 司2016 年公 司债 券（第二 期）16 保利04 136234 2016 年 2 月 25 日 2026 年 2 月 25 日 30 4.19 保 利 发 展 控 股 集 团 股 份 有 限 公 司2020 年公 司债 券（第一 期）20 保利01 163301 2020 年 4 月 1 日 2025 年 4 月1 日 20 3.00 保 利 发 展 控 股 集 团 股 份 有 限 公 司2020 年公 司债 券（第二 期）20 保利03
16、163633 2020 年 6 月 22 日 2025 年 6 月 22 日 15 3.14 保 利 发 展 控 股 集 团 股 份 有 限 公 司2020 年公 司债 券（第二 期）20 保利04 163634 2020 年 6 月 22 日 2027 年 6 月 22 日 5 3.78 保 利 发 展 控 股 集 团 股 份 有 限 公 司2020 年公 司债 券（第三 期）20 保利05 175180 2020 年 9 月 29 日 2025 年 9 月 29 日 7 3.72 保 利 发 展 控 股 集 团 股 份 有 限 公 司2020 年公 司债 券（第三 期）20 保利06 17
17、5181 2020 年 9 月 29 日 2027 年 9 月 29 日 16.1 4.18 保 利 发 展 控 股 集 团 股 份 有 限 公 司2021 年公 司债 券（第一 期）21 保利01 175726 2021 年 1 月 29 日 2026 年 1 月 29 日 16.3 3.68 保利发展 控 股 集 团 股 份 有 限 公 司2021 年公 司债 券（第一 期）21 保利02 175727 2021 年 1 月 29 日 2028 年 1 月 29 日 9 3.98 保 利 发 展 控 股 集 团 股 份 有 限 公 司2021 年公 司债 券（第二 期）21 保利03 17
18、5858 2021 年 3 月 16 日 2026 年 3 月 16 日 10 3.65 保 利 发 展 控 股 集 团 股 份 有 限 公 司2021 年公 司债 券（第二 期）21 保利04 175859 2021 年 3 月 16 日 2028 年 3 月 16 日 9.4 3.90 5.2 公司债券付息兑付情 况 适用 不适 用 2020 年1 月15 日，公司 按期支 付公 司债 券“16 保利 01/02”存续 期内 第四 年的利 息。2020 年2 月25 日，公司 按期支 付公 司债 券“16 保利 03/04”存续 期内 第四 年的利 息。2020 年12 月 11 日，公
19、司 按期 兑 付公 司债 券“15 保利 01”存 续期 内剩 余本 金 和第五 年的 利息，完保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要 成“1 5 保利 01”到 期兑 付 并摘牌，并 按期 支付 公司 债券“15 保利 0 2”存续 期 内第五 年的 利息。报告期 内，公司 债券“20 保利03/04/05/06”和“21 保利01/02/03/04”未到 付息兑 付日 期，无付息兑付 情况 发生。5.3 公司债券 评级情况 适用 不适 用 大公国 际资 信评 估有 限公 司于 2020 年3 月 6 日出 具 了 保 利发 展控 股集 团股 份有限 公司 公开 发 行202
20、0 年公 司债 券（第 一期）信用 评级报 告，于 2020 年 5 月 28 日 分别 出具 了 保利 发展控 股集 团股 份有限公 司公 开发 行 2020 年 公司债 券（第二期）信用 评级报 告 和 保利 发展 控股集 团股 份有 限公 司 主体与相 关债 项 2020 年度 跟 踪评级 报告，于 2020 年9 月 11 日 出具 了 保利 发 展控股 集团 股份 有限 公司公开发 行2020 年公 司债 券（第三 期）信用 评级 报告，于 2021 年 1 月 11 日出 具了 保利 发展 控股 集团股份有 限公 司公 开发 行2021 年公 司债 券（第 一 期）信用评 级报 告
21、,于 2021 年 3 月 2 日出具 了 保 利发展控 股集 团股 份有 限公 司公开 发 行2021 年 公司 债 券（第 二 期）信 用评 级报 告。通过 对本 公司 及相 关债项的 信用 状况 进行 评级，确 定公 司的主 体长 期信 用等级 维 持AAA，评 级展望稳 定，“15 保利 01/0 2”、“16 保利 0 1/02/03/04”、“2 0 保利 01/03/0 4/05/06”和“21 保利 01/02/03/04”的信 用等 级为AAA，表明公 司偿 债能 力及 债券 安全性 极强，基本 不受 不 利经济 环境 的影 响，违 约 风险极 低。本 次评 级结 果 与20
22、19 年度 评级 结果 相同，相关评 级报 告已 刊登 于上 交所网 站。报告 期 初至 本报 告披 露日，中诚 信国 际信 用评 级有 限责任 公司 因公 司发 行“20 保利 发展 MTN0 01”、“20 保利 发展 M TN00 2”、“20 保利 发展 M TN00 3”、“20 保利 发展 M TN00 4”、“20 保利 发展 MTN00 5”、“21 保利 发展MTN001”和“21 保利 发展MTN002”对 公司进 行了 主体 评级，给 予公 司 AAA 的主 体信 用等级，评 级展 望稳 定，不存 在评级 差异 的情 况。5.4 公司近2 年的主要 会计 数 据和财务指标
23、 适用 不适 用 主要指标 2020 年 2019 年 本期比上年同期增减（%）资产负 债率（%）78.69 77.79 提高 0.91 个百 分点 EBITDA 全 部债 务比 19.15 20.29 降低 1.14 个百 分点 利息保 障倍 数 3.66 3.78-3.21 三、经 营情 况讨论 与分 析 1、市场回顾与展望 2020 年，新 冠肺 炎疫情 对 中国经 济及房 地产 行业造 成一定 的冲击，行 业政策、流动 性等经 历了 从宽松扶 持到定 向收 紧的转 换，全 年市场 总体 表现出 较强的 韧性。2020 年，全 国商品 房销售 金额 17.36万亿元，同比 增 长8.7%
24、，增速 较 2019 年 同期 增长2.2 个 百分 点；商 品房 销售 面积 17.61 亿平 方米，同比增 长2.6%，增速 较2019 年同 期增 长 2.7 个 百分 点。保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要 全国商品房销售情况 注：除另行说 明外，数据来源均为国家统 计局。2020 年，行 业延 续市场 分 化趋势。作为 调控 的重点 区域，一二线 城市 市场表 现各异。其中 一线 城市热度 稳中 有升，成 交面 积同比 增 长 9.7%；二线 城 市市场 出现 波动，成 交面 积较去 年同 期下 降 3.3%；三线城 市延 续弱 化趋 势，成交面 积同 比下 降4
25、.0%。不同级别代表城市住 宅月 均成交面积情况 数据来源：中国指数研究院。代表城市为 70 个大中城市，城 市线划分参照国家统计局标准。一线包括北京、上海、广州、深圳 4 个城市；二线包 括天津、石家庄、太原、呼和 浩特、沈阳、大连、长春、哈 尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵 阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐 31 个城市，主要指各省会城市和副省级城市；三线城市包括唐山、秦皇岛、包头、锦州、吉林、牡丹江、丹东、无锡、扬州、徐州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济 宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳
26、阳、常德、韶关、湛江、惠州、三亚、桂林、北海、泸州、南充、遵义、大理 35 个 城市，主要指地级市。2020 年初 受销 售活 动暂 停 影响，库 存商 品房 面积 自 2016 年 以来 首次 出现 回升。进入 3 月份 疫情 防控 情况 好转，市 场逐 步升 温，库 存去 化速 度加 快，库存商 品房 面积 不断 下降。截 至 2020 年 末，全国 商保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要 品房待 售面积 5.0 亿 平方 米，较 2019 年同 期微 增0.1%。其 中，住 宅待 售面 积2.2 亿 平方 米，同 比微 降0.4%。全国商品房待售情况 2020 年，全国
27、 土地 成 交 1.7 万 亿元，同 比增 长 17.4%；成交 面 积 2.6 亿平 方米，同比 下 降 1.1%；平均土 地成 交单 价6762 元/平方 米，创近 年来 新高。其中，一季 度受 疫情 影响，房企 销售 及资 金回 笼压力增大，叠 加政 府土 地供 应规模 减少，土 地成 交规 模下降。二 季度 以来，各 地供地 力度 加大，同 时 得 益于 销售 市场 回暖 及流 动性 宽松影 响，企业 拿地 力度 加强，土地 市场 迅速 升温，呈现 量价 齐升 的态 势。进入下半 年后，宏观 流动性 边际收 紧，“三道红 线”政 策试点 推行，土地 市场趋 于理性，成交 价款 累计 规
28、模增速 趋缓，但 仍稳 中有 升。全国土地市场成交情 况 2020 年，房地 产开 发投 资 完成 额 14.1 万 亿元，同 比 增长 7.0%，增 速自6 月 份 转正以 来不 断扩 大。保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要 受新冠 肺炎 疫情 影响，人 口流动 及房 屋施 工活 动停 滞，行业 工程 施工 进程 放 缓，导致 企业 开竣 工进 度 受到冲击。2020 年，全国 房 屋新开 工面 积 22.4 亿平 方 米，累 计同 比下 降 1.2%；房屋竣 工面 积 9.1 亿 平方米，累 计同 比下 降4.9%。全国房地产开发投资 情况 全国房屋开竣工情况 2020
29、 年，全 国房地 产开 发资 金来源 总量 为19.3 万 亿元，较去 年同 期增加1.5 万亿 元，同 比增 长8.1%。其中受 下半 年房 地产 信贷 边际收 紧的 影响，全 年国 内贷款为 2.7 万 亿元，同 比增长 5.7%，增 速落 后 于资金总 量增 长。房企 自筹 资金、定金 及预 收款 分别 为 6.3 万亿 元和 6.7 万 亿 元，同 比分 别增 长 9.0%和8.5%；个人 按揭 贷 款3.0 万亿元，同 比增 长 9.9%。房地产开发资金来源 情况 报告期 内，中央 坚持“房住 不炒”调控 基调，精准 施策 保障行 业平 稳健 康发 展。上半年 受疫 情影 响，经济下
30、 行压 力加 大，政府 在供需 两端 出台 政策 助力 行业有 效应 对冲 击。随着 局部地 区市 场转 热，地价、房价迅 速升 温，地方 政府 因 城施策 调控 力度 加强，市 场 过热的 情况 得到 控制；而 中 央则通 过“三道 红线”、“房地 产贷 款集 中度 管理 制度”等宏 观调 控进 一步 完善行 业长 效机 制与 房地 产金融 监管 体系，力 促 市 场保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要 回归理 性，引导 行业 健康 发展。长期来 看，以人 为核 心的 新型城 镇化 将是 社会 发展 的总体 趋势：人 口向 都市 圈及城 市群 不断 集聚，城市居 民对 居住
31、 面积 及住 房品质 提升 的需 求持 续增 强，城 市更 新也 将成 为城 市发展 的重 要内 容，综 合 来看房地 产行业 发展 的根本 驱动力 没有改 变。同时，政府对 房地产 调控 的决心 不会动 摇，“房住不 炒”的基调不 会改变。“三 道红 线”、“房 地产贷 款集 中度管 理制度”等行 业长 效机 制 的不断 完善，标志 着房 地产行业 将步 入精 准调 控期，因 城施 策、因 企施 策将 成 为 调控 主基 调，行 业平 稳 健康发 展的 基础 正不 断夯实。短 期内，区 域分 化、局部区 域市 场周 期性 波动 将是行 业发 展常 态。随 着 宏观经 济恢 复形 势向 好，市
32、场流动 性或 将边 际收 紧，房地产 行业 流动 性压 力进 一步加 剧。同 时，房 企原 有 高杠杆 的经 营模 式受 到冲击，而 产品 品质、成 本管 控、服 务等 综合 能力 将成 为下阶 段房 企的 竞争 核心。2、报告期内主要经营情 况（1）多措并举抗击疫情，践行央企社会担当 2020 年新冠 肺炎 疫情对 国 内经济 及居民 生产 生活造 成巨大 冲击，公司 积极统 筹推进 各业务 板块 协同作战，抓 实抓 细疫 情防 控，践 行央 企社 会担 当。在疫情 爆发 后第 一时 间集 结 海内 外资 源援 驰疫 区，累计捐赠 现金 及物 资 超 4800 万元。随疫 情防 控形 势稳
33、定，公 司有 序铺 排复 工复 产计划，做 好每 日疫 情 内控工作，成 为行 业内 首批 复工复 产的 企业。同 时，公司积 极响 应国 家“稳就 业”号 召，在 稳定 原有 就 业人员的 基础 上，通过 线上 招聘、开通 就业 绿色 通道 等形式 开展 人才 招聘 活动，增加 就业 岗位 供应，满 足社会就 业需 求。两翼产 业积 极投 身防 疫事 业，将 防疫 工作 与业 务发 展 紧密结 合。保利 物业 依托 完 善的防 疫工 作体 系，坚守社 区及 公共 服务 项目 防控一 线，并开 展物 资代 购、在 线义 诊等 便民 服务，全力 保障 业主 需求。商 业管理板 块在 积极 抗疫
34、的同 时，与 租户 一起 共克 时艰，累计 为 2240 个商 家减 免 租金超 千万 元；同时 帮 助商家拓 宽线 上销 售渠 道，助力租 户经 营恢 复。针 对 政府防 疫需 要，公 寓公 司 主动提 供武 汉健 吾项 目客 房用于康 复病 人的 愈后 隔离，确保 疫情“零 回头”。（2）销售规模稳健增长，核心区域及城市深耕 效果 显著 2020 年，公司 实现 签约 金 额 5028.48 亿元，同比 增 长 8.88%，自 4 月 份起 连 续8 个 月单 月销 售额 创历史新 高，市场 占有 率提 升至 2.90%；签 约面 积3409.19 万平 方米，同 比增 加9.16%。报告
35、期 内，公 司一 二线 城 市及 38 个 核心 城市 销售 贡 献分别 为74%和75%。分区 域来看，珠三 角及 长三角销 售合 计占 比 达52%，较去年 提 升 6 个 百分 点。2020 年 公司 在 16 个 城市 排 名市场 第一，39 个 城市排名市 场前 三。单城 签约 过百亿 城市 15 个，较2019 年增加 2 个，合 计销 售 贡献超 2700 亿 元。其中 广州、佛 山合 计销 售规 模超820 亿，成都 超 200 亿，上 海、杭 州、南 京、北京 等 超 100 亿，核心 区域 及城市深耕 效果 显著。（3）坚持深耕“中心城 市+城市群”，把握窗口加 大 资源获
36、取力度 报告期 内，公司 拓展 项 目 146 个，新 增容 积率 面积 3186 万 平方 米，拓展 成本2353 亿 元，分别 同比增长19%和51%。公 司坚 持 深耕“中心 城市+城 市群”，资源 结构 不断 优化，全 年 38 个核 心城 市拓 展金 额占比 达 83%，同 比提 升 4 个百分 点，新增 货量 中住 宅类占 比 约 85%。受 资源 集中的 影响，拓 展平 均 楼 面地价提 升 至7388 元/平方 米。公司积 极捕 捉市 场窗 口，“不随众，不 盲从”。报告 期 内，公 司拓 展溢 价率 仅为13%，低 于行 业平 均溢价率 水平。尤 其在 下半 年土地 市场 趋
37、于 理性 时，公司集 中发 力获 取资 源，三、四 季度 拓展 金额 占 全 年保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要 总投入的 65%，为经 营发 展提供 资源 保障。2020 年 公司 实现 新开 工面 积 4630 万平 方米，竣 工面 积 3986 万平 方米，截 至报 告期末，公 司拥 有在手资 源17096 万平 方米，其 中 38 个核 心城 市占 比65%；其中 待开 发面 积7747 万平 方米，可 满足 公司2-3 年 的开 发需 求。（4）收入规模持续提升，利润稳健增长 报告期 内，公 司实 现营 业 总收 入 2432.08 亿元，同 比增 长 3.06
38、%，收 入规 模 持续提 升。其 中房 地产开发收 入2263.76 亿 元，占比 为 93.08%；两 翼产 业 实现市 场化 收入 154.32 亿 元，同 比增 长 36.49%，对公司的 业绩 贡献 程度 不断 提升。报告 期内，公 司实 现净利 润 400.48 亿 元，同 比增长 6.64%；归 母净 利润 289.48 亿元，同 比增 长3.54%。报告期 内，公司 毛利 率 为 32.59%，同 比下 降2.38 个 百分点，主要由 于 2017-2018 年 获取 的高 地价项 目 成为 结 转主 力，相 应拉 低 利润 率 水平。随着 合作 项 目增 多 并逐 步 进入 结
39、转 期，公 司 实现 投 资收益61.41 亿元，同 比大 幅增 长65.91%。同 时，公司 本年 税 金等支 出的 减少 有效 对冲 了毛利 下滑 的影 响，2020年公司 净利 率 为16.47%，同 比增 长0.56 个百 分点。（5）强化现金管理能力，资产负债结构不断优 化 报告期 内，行业 融资 监管 趋严，房企 资金 面承 压，公司不 断强 化现 金管 理能 力，抢 抓现 金回 笼，提升销售 质量。2020 年公 司 累计实 现销 售回 笼 4706 亿 元，回 笼率 为 93.6%。报 告期内 新增 直接 债务 融资83.1 亿元,平均 成 本 3.60%，以低 成本 储备 长
40、期 发展 资金。截至 报告 期末，公 司有息 负债 综合 成本 仅 约4.77%，同 比降 低0.18 个 百分点，继 续保 持业 内领 先优势。公司持 续优化 资产 负债结 构，强 化抗风 险能 力。报 告期末，公司 资产 负债 率 78.69%，剔 除预收 账款资产 负债 率68.74%，净 负债 率 56.55%，现 金短 债 比1.82，均符 合“三道 红 线”中 绿档 企业 标准。（6）提升管控精度与力 度，夯实高质量发展基 础 公司 以 降本 增效 为导 向，加强对 房 地 产开 发流 程管 理的精 度与 力度，提升 公 司发展 质量。公司 大力推进产 品及 品牌 标准 化，建立由
41、 营销、技 术、成 本、工程 等中 心组 成的“大 产品”体系，明确 多个 管 控节点，开发 周期 及建 安支 出进一 步压 缩。2020 年，公司 定型 楼栋标 准化应 用率 超 70%，产品 品 牌一体 化达 标 率 98%，“天 字系”产品 获 评 2020年度中 国房企 住宅 产品线 品牌价 值力 TOP10 等多 项 荣誉；项目开 发效 率明显 提升，开发周 期提 效近 4个 月，其 中新 项目 首开 提 效近 2 个月。在成 本管 控 方面，标 准化 产品 的推 广 进一步 扩大 了公 司的 集采 范围，2020 年公 司集 采率 达95.3%，同 比提 升 约3 个 百 分点，集
42、采 的规 模效 应有 效地降 低建 安成 本，有助于项目 盈利 水平 的提 升。（7）两翼业务规模持续 扩 大 保利物 业业 务规 模再 上新 台阶，发 展质 量不 断提 升。截至报 告期 末，在 管面 积 达到 3.80 亿平 方米，合同面 积达 到5.67 亿平 方 米，合 同管 理项 目 1948 个。2020 年，保 利物 业实 现 营业收 入 80.37 亿元，同比增 长35%。同时，保 利物业 品牌 影响 力不 断加 强，在 中国 指数 研究 院 2020 年 物业 服务 企业 上市 公司十强 中排 名第 三位，央 企物管 公司 中排 名第 一，品牌价 值 超 122 亿元。保利商
43、 业行 业影 响力 不断 提升。2020 年 新签 约购 物 中心 20 个，截 至报 告期 末 已开业 大型 购物 中心26 个，开 业面 积178 万 平 方米，分 布于 广州、上海、武汉 等 14 个城 市。在2020 年观 点指 数研 究院“中国商业 地 产TOP100”排 名 中，保 利商 业由 去年 的 第26 位 跃升 至第 12 位。保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要 保利酒 管积 极拓 展自 主品 牌输出、特 许经 营等 多种 发展模 式，形成 四大 自有 品牌系 列，并与 洲际、万豪等 国际 品牌 建立 深度 合作关 系。2020 年 新签 约 项目 1
44、0 个，截 至报 告期 末 已开业 酒 店 18 个，客房数 4517 间。保 利酒 管与 保 利商业 同获 任第 十四 届全 国运动 会唯 一指 定商 业服 务运营 商。销售代 理平 台持 续加 强市 场化拓 展，报 告 期内 销 售 代理 业 务覆 盖全 国200 多 个城市，代 理项 目超2200 个，市场 竞争 力持 续 提升。不动产 金融 方面，公 司基 金累计 管理 规模 逾 1400 亿 元，其 中信 保基 金、保利 资本均 获 中国 房 地产金融 2020 年度“中 国 最具实 力房 地产 基 金 TOP10”。3、公司核心 竞争力分析（1）卓越出色的战略管 理 能力 自 19
45、92 年 成立 之初，公 司 便确立 了房 地产 开发 业务 的核心 地位。在 行业 近三 十年的 周期 波动 中，始终坚 定看 好房 地产 行业 发展趋 势。正是 得益 于清 晰的战 略方 向与 坚定 的战 略执行 力，公司 能够 在 周 期波动中 始终 保持 稳健 发展 的态势，不断 巩固 自身 行 业龙头 地位，销 售 规模 连 续多年 稳居 行业 前五，央 企第一。进入行 业发 展的 下半 程，公司积 极顺 应房 地产 行业 新阶段、新 特点，不 断丰 富战略 内涵，精 准地 提出“以 不动 产投 资开 发为 主体，以综 合服 务和 不动 产金融 为翼”的 发展 战略，在坚 持房 地产
46、 开发 主 业 的同时，纵向 以产 业链 为延 伸，打 通投 资、设计、施 工、代 理、销售、物 管等 全链条 服务；横 向以 地 产 相关多元 业态 为扩 展，在住 宅、写 字楼、酒店、购物 中心等 生态 中，为用 户提 供全方 位的 综合 服务，形 成了地产 相关 多元 化的 业务 能力和 产业 布局。（2）杰出优异的财务管 理 能力 作为房 地产 行业 的央 企龙 头，公 司注 重资 产 规 模增 长 与质 量 提 升的 有机 结合，在多 轮行 业波 动中 锻造出卓 越的 财务 管理 能力，实 现国 有资 产的 保值 增 值与结 构优 化的 平衡。自 上市以 来，公 司总 资产 实 现了
47、 15 年75 倍的 跨越 式增 长，截 至报 告期 末总 资产 规模突 破 1.25 万亿，规 模 体量再 创新 高。同时，公司基于 对行 业长 期发 展规 律的把 握，加快 资金 周转 与回笼，持 续保 持健 康的 资产负 债结 构，满足“三 道红线”的绿 档企 业标 准，具备了 兼顾 风险 防范 与持 续扩张 的能 力。（3）优质充足的资源储 备 公司坚 持“中心 城市+城 市 群”深 耕战 略，经过 近 30 年的发 展和 积累，形 成了 以中心 城市 为核 心，以城市 群、都市 圈 为 延展 的 布局 体 系，资 源储 备丰 富且质 地优 良。截 至2020 年末，公司 拥有 在手
48、资源17096 万平 方米，其 中 38 个核心 城市 占 比 65%；其 中待开 发面 积 7747 万平 方 米，可 满足 公 司 2-3 年的开发需 求。（4）健全完备的不动产 生 态体系 经过多 年的 积累 与发 展，公司已 形成 完备 的不 动产 生态体 系，依 托房 地产 开 发主业 的稳 健发 展，公司两翼 产业 通过 与主 业在 资源、人才、资本、科技、信息等 方面 的链 接，业务 能力得 到快 速提 升，市场化运作 水平 不断 提高。而 两翼产 业的 稳步 发展 也对 地产主 业形 成良 性互 动，在协同 地产 主业 通过 产 业 合作方式 获取 优质 项目 资源 的 同时，
49、通 过社 区 综 合服 务、销 售渠 道及 代理、资 产管理 等内 容，进一 步 提 升和丰富 了公 司住 宅产 品的 内含价 值。（5）专业高效的管理团 队 保利发展控股集团股份有限公司 2020 年年度报告摘要 公司管 理团 队兼 具经 济、营销、投资、设 计等 多元 化专业 背景 人才，人 员结 构稳定、项 目运 作经 验丰富、管 理能 力突 出，能 够 根据复 杂 多 变的 宏观 经济 形势和 行业 环境 灵活 优化 经营策 略，保 证公 司战 略的高效 落地。在团 队激 励 方面，公 司持 续完 善激 励 机制，构 建股 权激 励与 项 目跟投 相结 合的 长效 激励 体系，统 一公
50、 司目 标与 个人 目标，构建 强大 的团 队合 力。（6）广受认可的央企形 象 公司是 大型 中央 企业 中国 保利集 团有 限公 司控 股的 房地产 上 市 公司，也 是中 国 保利集 团有 限公 司 旗下房地 产业 务的 主要 运作 平台。央 企背 书增 进了 公 司与地 方政 府、合 作伙 伴 之间良 好的 互信 关系，使 公司在多 元化 拿地 及合 作开 发等环 节更 具优 势；同 时，央企稳 健经 营的 特点 助推 公司多 渠道、低成 本获 取资源，保障 公司 在快 速变 化的市 场环 境中，具 备充 足的融 资头 寸和 极强 的资 金成本 优势；此 外，可 靠 的央企形 象帮 助
