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会所策划要素.doc

上传人:cjc2202537 文档编号:1516669 上传时间:2018-07-24 格式:DOC 页数:4 大小:91.50KB
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1、会所策划要素1、 体量按照目前会所的一般特征,会所的建筑面积与项目总建筑面积的比例为 1:100 左右。如锦绣江南建筑面积为 40 万平米,会所为 3000 平米,加上第四期入伙住户,会所面积将日益减小,社区生活对周边商业和市政配套的依赖性加强。2、 风格如果会所独立于住宅,建筑风格必须有特色,而会所特色必须与项目特色相吻合,但又必须有区别,能体现整个项目传达的文化和精神理念。如锦绣江南会所建筑外观形似展馆和运动馆,极具现代感,但是没有与打中国文化牌的项目主题关联,假如设计为古典式的展览馆,或者仿故宫古代建筑,或者细部以江南建筑形态表现,则更贴近主题。3、 位置会所的位置策划必须考虑到以下因素

2、,第一,服务便利性,第二,经营的便利性,第三,回避地块的价值和增值区域。以下位置为会所常见的分布点,第一,靠近主干道,交通便利且起到隔音效果,提升后面的住宅价值;第二,靠近低楼层,对于高层住宅,较低楼层的价值比较低,同时考虑到对外经营,以及对高层住户的最少干扰,比较适合会所;第三,靠近景观资源差的一面,留价值空间大的方向给住宅产品。4、 功能功能即会所的经营业态,功能的定位必须结合几个需要,第一,销售办公功能需要,如务必设计大厅和办公区间,第二,体现项目核心文化的需要,如以中国文化为核心卖点的项目,会所可以重点突出书画展览需要的展馆设计,第三,普通娱乐休闲的需要,如设计棋牌室、桌球室、乒乓球室

3、、茶馆等文化娱乐体育场所,第四,体现项目特色的需要,在体现核心文化价值的设计基础上,业态的设计应避免面面俱到,应该有侧重点,如把会所的核心功能定位为区域艺术中心,或者有特色的酒吧夜总会等,为经营铺垫。5、 档次会所档次应该与项目定位相适应,档次高低的评价标准有会所规模、会所位置、会所装修、会所配套、服务质量、管理水平等,如别墅区的会所切忌做成大杂院式和敞开式的游戏厅,或者任人出入对外营业的低级夜总会,而大型普通社区的会所以 5 星级标准装修,高贵的外表拒人以千里之外。6、 分期会所经营的内外结合是必经之路,所以前期会所策划应该具有前瞻性,提前考虑到经营性需求,如在会所的分期建设,会所功能划分要

4、保证结构可以修改,人防设施的预留(而目前流行的半地下车库在人防方面存在问题) ,拆建的便利性等。四、会所创新1、 会所形式n 双会所即基于临街的主会所基础上,在社区内部增加一个内部会所。临街会所的设计参照商业标准,主要功能是前期销售功能和后期营业性质的商业服务功能,最终以对外经营为目的;内部会所建于社区内部,体量不要求大,但是可以弹性划分,其功能为社区服务,不对外营业,在服务内容的设计上,与临街会所内容不能竞争,但是对外部商业配套形成价格优势,有利于留住内部业主,与临街会所形成互补的综合优势,与外部商业性配套竞争。目的,一是可以进一步提升社区档次,二是增强会所与外部同类配套的竞争力,三是可以形

5、成“以会所养会所” 的良性模式,四是增加活动空间,满足不同层次业主需求。双会所比较适合大型以上社区配套策划,对于中小型社区不太适合。n 虚拟会所与传统的会所空间相对应,利用网络技术,建立社区网上会所,全天候为业主提供服务,进一步扩大业主和会员的沟通交流空间。传统会所具备的娱乐功能、商务保健功能大部分可以实现,如网上聊天室、网上棋牌室、网上游戏室、网上医疗室、网上购物、网上影院、网上商务预约等服务,会所管理的网络服务信息处理中心远程进行调控(如图所示) 。2、分期会所(第一期销售功能、第二期整体功能再造)目前会所经营不善的主要原因是策划的前瞻性不足。对于大型房地产项目,一般开发周期3 年左右,甚

6、至更长。而目前比较普遍的会所,是在项目第一期前阶段建成使用,并陪伴项目 3 年以上。同时,项目的分期开发策略,使住宅产品品质与时俱进和日益改善,反而使会所建筑形态和划分等迅速落伍。为了避免出现这一情况,会所策划应该与项目平行前进,分期开发建设的稳妥策略(参照高交会展馆的分期建设) 。具体步骤见下表。住宅项目进度 会所进度 会所功能第一期住宅第二期住宅第一期会所(适当超前建设,以内部服务为设计)销售和项目展示功能提供初期简单服务第三期住宅 保留销售部分部分投入内部服务第四期住宅(最后一期)第二期会所(结合市场变化的修改方案,以利于商业转型为方向设计)全部投入服务和经营取消销售场地如从发展的眼光看

7、锦绣江南会所设计,就感觉过于保守,内部划分美感有余,实用不足。基于第三期住宅的入伙假设,该会所已经不具备提供大型业主聚会、大型社会团体活动的能力,包括前广场的实用性和美感均不够。所以,随着第四期的动工,该会所急需扩建,如在第四期发展第二会所,或者在前广场地段建设第二期会所,均不失为一个好的选择。小结:会所策划是在对住宅项目周边商业市政配套了解的基础上,综合项目特征,对会所的体量、位置、功能、档次等进行定位。只有进行科学的前瞻性的会所策划,以 3 年以上的片区经营高度为引导,才可能避免经营矛盾的出现。此外,为有效避免和改善经营会所问题,下面从会所经营方面探讨。第四章会所经营针对第二章会所目前存在

8、的经营问题,除第三章从前期策划方面提出解决办法外,本章主要从经营角度,提出解决之道。一、专业管理引入专业的管理公司根据在深圳的小范围调查,绝大部分的住宅会所管理由开发商委托物业管理公司负责。这对于只提供内部业主服务的会所来说,管理工作比较简单,物业公司基本可以胜任。但是对于对外经营性会所的管理,物业公司具有先天不足。所以,引入专业的会所管理机构是改善会所亏损局面的当务之急。n 备选的会所管理者1)酒店管理公司2)娱乐管理经营公司3)体育文化管理公司4)超级市场管理公司二、连锁经营尝试连锁化经营会所本质上是社区性配套机构,健康的会所运营必须遵守企业运营方式,实现自负盈亏。借鉴物业管理的品牌花连锁

9、经营,会所管理和经营也可以实现品牌化和连锁化。在此必须明确发展商必须在会所的品牌和经营业绩之间作出选择,即授予经营者以自主会所品牌。则以或则经营利润为目标,反之则继续贴补亏损。与超市、物管公司相同,会所管理公司将成为房地产产业链中一个崭新角色。三、会员制管理扭亏和服务并行会员制可以有效的区分会所核心客户和普通客户,同时可以实现会所的动静管理和安全管理。目前,大多数住宅会所在对外经营中,对内部业主实行会员制管理,区别服务和区别定价,有效解决会所亏损的问题,且兼顾会所对内部业主提供优惠服务的主要功能。四、业主参与业主委员会参与管理在现有的管理经营决策体系中,增加业主委员会席位,参与会所的经营和管理

10、。由于会所产权归属开发商所有,但是业主与会所之间存在最为密切的关系,尤其是非对外经营性会所,所以,会所的管理必须针对其目标客户业主的需求改善,否则没有出路。而业主自治机构业主委员会成为会所管理者倾听客户意见的主要通道。吸纳业委会参与会所决策,对于改善会所和业主关系,增加会所管理透明度,寻求业主工作的全面支持,为商业性经营进行前期铺垫,具有不可替代的积极作用。五、会所转型纳入社会配套体系中经营当社区配套面向区外经营服务时,会所已经开始进入社会配套的流动体系中了。会所经营业绩不佳,主要由于社区内有限的客源无法支撑会所管理和设备的基本运转,当会所面向社会经营时,在解决客源和经营问题的同时,实际上已经

11、纳入社会商业配套体系中。如招商海月社区“体育公园” 会所,逐渐成为片区市政体育配套之一。小结:会所的经济属性,首先是有偿性服务组织,其次是局域性服务组织,第三是竞争性商业组织。所以对于社区会所的经营,必须基于消费市场的分析和竞争对手的分析,转变向发展商“等靠要” 的观念,引进专业管理,扭转会所的弱势竞争地位,使社区会所成为兼顾社区服务和对外经营的优质社会配套成员。第五章观点汇总n 会所的功能分前期销售功能和后期服务经营功能;n 会所策划必须服从项目整体立意和主题,不宜另辟蹊径;n 会所策划必须具备前瞻性和稳妥性,尤其对于大型会所,应分期开发,适时而变;n 会所要兼顾对内服务和对外经营的双重职能

12、,以会所养会所;n 产权清晰和专业管理是会所经营的必经之路,所有权和经营权分离,引进专业管理经营机构,实施目标责任制管理,真正发挥会所服务于社区的职能;n 会所经营必须以融入片区社会商业配套体系为终极目标。附件:1、 专业会所经营业态一览表休闲娱乐类咖啡厅、茶馆、酒吧、网吧、游戏机厅、陶吧、棋牌室、麻将室等。美容保健类美容美发店、美体中心、医疗保健中心、牙科中心、桑拿、足浴、药店、化妆品专卖店、体育用品专卖店、康复中心等。饮食食品类酒楼、食肆、土特产类商店、茶叶店、超市、烟酒专卖、纯净水专卖店等。家政服务类婚纱摄影、装修公司、培训中心、邮政所、裁缝店、电脑器材(维修)店、服装店、家店家私维修、通讯产品、文具店、音像音响店、银行、书店、证券公司、家政公司、干洗店、商务中心、灯饰店、玩具店、乐器店、鞋类专卖店、包伞专卖店、电脑画像、小饰品(女性)专卖店、清洁服务公司、性用品商店、织发店、彩票投注点、空调专卖店、信息咨询公司、柯达彩扩中心、电视购物中心等。体育类健身房、游泳池、网球场、篮球场、乒乓球场、羽毛球场、桌球场、保龄球场馆、高尔夫练习馆等。文化类书吧、图书馆、博物馆、园艺馆、民族乐器馆、中国书画馆、美术馆、音乐厅、影视厅等。备注:以上为会所服务和经营业态备选项目

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