1、管理建议z 公馆及 60、61 号楼交楼后，第三 z 花园将有一部分业主入住，为了完善小区配套，方便业主生活，增加销售，会所应尽快投入经营。一、会所经营方案及分析（一） 、会所布置：序号 物品名称 单位 单价 数量 小计 备注1 三位沙发 张 3000 2 60002 单个沙发 张 1200 6 72003 茶几 张 650 4 2600设置在会所大堂4 电话机 台 100 5 5005 钛金水牌 个 650 5 32506 办公桌 张 500 6 30007 办公椅 把 200 6 12008 会议椅 把 150 100 150009 会议桌 张 550 40 22000多功能厅10 石英钟
2、 个 6+0 10 60011 四位连凳 张 2400 12 2880012 英式台球桌 套 16800 4 672013 美式台球桌 套 5500 2 11000台球厅14 乒乓球桌 张 2400 4 960015 阅览桌 张 1000 8 800016 阅览椅 张 150 50 750017 报架（10 个报夹） 个 450 2 90018 书架 幅 900 16 1440019 图书 册 6.72 7000 47040图书室20 报纸 份 82.61 18 1486.9821 杂志 份 32.7 60 196222 全自动麻将桌 套 10400 3 3120023 普通麻将桌 套 280
3、0 4 1120024 杠铃 幅 1700 1 170025 哑铃 套 1580 1 158026 跑步机 台 6000 2 1200027 脚踏车 台 2900 2 580028 划船器 台 1150 2 230029 椭圆机 台 2000 2 400030 登圆机 台 1800 2 360031 组合训练机 台 12500 1 1250032 仰卧起坐机 台 300 2 60033 托马机 台 1480 2 2960健身房34 壁画 幅 50 30 150035 花瓶 个 450 2 90036 落地式烟灰缸 个 420 10 420037 发球机 套 12000 1 1200038 网球
4、 个 3.5 500 175039 网球拍 对 720 8 576040 连凳 排 2400 4 9600网球场41 衣柜 个 900 8 720042 服务台 个 3200 1 320043 太阳伞 把 150 10 150044 沙滩椅 把 1500 20 3000045 沙滩桌 张 380 10 380046 吸污器 套 1300 1 130047 药品 批 2500 1 2500游泳池48 绿萝柱 盆 300.00 4 120049 辫状发财树 盆 80.00 8 64050 散尾葵 盆 80.00 5 400会所绿51 七彩竹芋 盆 12.00 54 64852 夏威夷椰子 盆 65
5、.00 6 39053 袖珍椰子 盆 10.00 20 20054 进口变叶木 盆 22.00 195 4290化布置55 孔雀竹芋 盆 12 20 24056 波斯顿蕨 盆 3 250 75057 奥利多 盆 8 15 12058 金山棕 盆 180 5 90059 花叶鸭脚木 盆 60 3 18060 千年木 盆 80 3 24061 朱蕉 盆 10 20 20062 银皇后 盆 12 40 48063 肾蕨 盆 3 100 30064 常春藤 盆 15 10 15065 红宝石 盆 50 1 5066 金心巴铁柱 盆 120 3 36067 小斑马 盆 10 15 15068 绿萝柱 盆
6、 50 11 55069 大叶伞 盆 100 3 30070 金皇后 盆 15 6 9071 绿萝藤 盆 10 5 5072 万年青 盆 9 10 9073 金心巴铁苗 盆 12 8 9674 富贵竹 盆 150 4 60075 玻璃缸 盆 100 4 40076 玻璃缸 个 80 48 384077 垫盆 个 0.7 300 21078 车费 个 500会所绿化布置合 3711852.9计 8（二） 、前期人员定编计划表：序 号 岗 位 人数 性 别 工 作 职 责1 会 所 主 管 1 不 限 负 责 会 所 日 常 工 作2 安 全 管 理 员 2 男 负 责 会 所 内 的 日 常 安
7、 全 管 理 及 设 施 设备 看 护3 维 修 技 工 1 男 负 责 会 所 内 的 所 有 设 备 设 施 的 保 养 及维 修4 会 所 前 台 接待 6 女 负 责 会 所 前 台 接 听 电 话 ， 接 待 来 宾 ，开 单 收 银 ， 公 司 接 待 等 服 务 工 作5 台 球 室 服 务员 2 女 负 责 台 球 室 台 球 的 摆 放 ， 计 分 ， 物 品管 理 等 服 务 工 作6 图 书 室 服 务员 1 女 负 责 图 书 室 内 图 书 的 借 部 、 报 刊 的 收发 等 管 理 工 作 。7 健 身 房 教 练员 1 不 限 负 责 健 身 的 教 练 工 作
8、 。8 棋 牌 室 服 务员 1 女 负 责 棋 牌 室 的 日 常 服 务 工 作 。9 顶 层 露 台 接待 员 1 女 负 责 接 听 电 话 ， 收 银 等 工 作 。10 顶 层 露 台 服务 员 1 女 负 责 接 待 来 宾 ， 服 务 等 工 作 。11 泳 池 前 台 接待 2 女 负 责 接 待 来 宾 ， 服 务 等 工 作 。12 游 泳 池 救 生员 2 男 负 责 游 泳 池 安 全 管 理 工 作 。13 绿 化 员 1 男 负 责 会 所 内 所 有 植 物 、 盆 景 的 绿 化 养护 工 作 。14 保 洁 员 3 男 负 责 会 所 内 所 有 场 地 的
9、 卫 生 清 洁 工 作 。小 计 25（三） 、支出计划：1、工资：25 人1200 元/月=30000 元/月；2、办公费：25 人10 元/月=250 元/月；3、电话费：5 部300 元/月=1500 元/月；4、电费：平均 15 千瓦/小时0.968 元/千瓦时12 小时30 天=5227.2 元/ 月；5、水费：250 吨2.48 元/吨=620 元/月；6、维修费：维修会所内各种设施设备 1500 元/月；7、清洁用品：1500 元/月；共计人民币：40597.2 元（四） 、收益计划：1、台球室：4 台500 元/月=2000 元/月；2、乒乓球室：4 台300 元/月=120
10、0 元/月；3、棋牌室：6 台200 元/月=1200 元/月；4、图书室：50 人10 元/月=500 元/月；5、网球场：100 元/天30 天=3000 元/月；6、健身房：600 元/月；7、游泳池：14 月份、1112 月份暂停营业，510 月份 6000 元/月（全年平均 3000 元/月） ；8、管理服务费：5 元/1341=6705 元/ 月（此项收入对外招租时产生） 。共计人民币：18205 元。（五） 、分析：每月需集团公司投入：1820540597.2=22392.2 元二、分区管理措施（一） 、技术安全防范方面：根据第三 z 花园的开发情况，建议南边靠近环城高速路围墙安
11、装红外线监测器；别墅区围墙同时也建议安装红外线监测器，避免治安防范死角。（二） 、封闭管理方面：为实现建设中的 80-85 号楼和将来开发的 62、63 号楼不影响 60-61 号楼和东、西区别墅的交楼及业主入住后的正常生活，物业管理公司建议集团公司在中学左边与 61 号楼右上角的十字路口处（即从 7 米路变为 4 米路口处） ，设一道不锈钢道栅，高度在 1.21.5 米之间，连接到中学围墙，形成 60、61 号楼组团的业主（住户）生活在相对封闭的管理之中，同时也可以使用游泳池、网球场康体设施和在中学左边的绿化带上休闲；住户如步出道栅可以到会所、花世界、水世界和森林广场休闲娱乐。（三） 、非机
12、动车停放方面：60-61 号楼的机动车辆（指小客车）将停放在中学门前的主干道上，别墅车辆停在别墅花园内的露天车位上。为解决摩托车和非机动车的停放问题，建议集团公司在由西向东的规划路（即 60 号楼北边） ，建一个临时的自行车停放场；游泳池右边入口至环城高速路底（即红线围墙处） ，盖一个卡布隆雨蓬临时停车场，雨蓬长度 80 米，宽度约 3米，投影面积在 240 平方米左右，为了不影响外观临时停车场加一个门，实行封闭停放，保安值班，经过概算可停放 100 辆摩托车（单车） ，平均为 2.4 户/个，具体设计安装由开发部、工程部负责。三、小区各区域公共配套设施的水电费分摊办法根据粤价【1997】17
13、3 号文关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知规定：(一)、住宅小区物业管理单位办公及生活等自用水、电，必须单独设置计量表，其费用由物业管理单位负担，不得向住(用)户分摊。 (二)、小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用均由物业管理综合服务费列支，不得向住(用)户分摊。(三)、小区开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向住(用)户分摊。 (四)、住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住(用)户合理分摊。 (五)、小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住(用)户合理分摊。第三 z 花园整体各
14、项配套设施及场所现已基本到位，其运营的水电费应单独设表计量。现就第三 z 花园整体各项配套设施及场所的水电费如何按粤价【1997】173 号文件的要求进行合理的分摊，从分摊对象的分类、各水电表的设置要求加以说明，按照分摊对象及使用时间的不同基本上分为四类：第一类：应由发展商承担的设施水电费：售楼部供水供电系统水电费综合楼外景灯电费（广告性质）承担份额：由发展商承担；第二类：应由物业公司承担的设施水电费：会所、网球场、游泳池等经营场所水电系统水电费，水景喷泉水电系统水电费，园区值班、办公用水电费、绿化清洁及水景用水水费承担份额：应按交付使用楼宇面积与规划总建筑面积的百分比由发展商和物业公司共同承
15、担；第三类：应由所有业主共同承担的设施水电费：路灯，围墙灯，水世界、花世界、森林广场照明灯及草坪灯（可能有争议）电费、公共智能系统用电及水泵电费承担份额：应按交付使用楼宇面积与规划总建筑面积比例由发展商和业主共同承担；第四类：应由分区业主（实际使用人）共同承担的设施水电费：楼梯灯电费、电梯电费、水泵电费承担份额：发展商应承担空置房应承担部分(专项总表总数与入住业主分摊总数的余额)。计算公式：用量（含损耗）单价（ 投入使用总面积 规划总建筑面积100%）四、分区管理对水电表安装设置的要求（一） 、供电部分：应纳入专变供电系统的设施用电应设独立专变分电表 1会所电表 售楼部（含外景灯）电表 网球场
16、、游泳池电表 水景系统电表 物业办公电表应纳入公变供电系统的设施用电并设独立电表，提出申请一般能报 2装，提供单独正式供电发票A、公共分摊部分：路灯电表 围墙灯电表 水世界、花世界、森林广场照明灯电表 水世界、花世界、森林广场绿化灯（即草坪灯、地雾灯、射灯）电表（以上四项也可并入一个电表计量） 水泵电表B、各分区分摊部分：各楼梯灯电表 各电梯电表 需要加装三相电度表（5A）8 块三相电度表（40A）4 块电流互感器 24 个 共需资金约 3000（元） 。 （二） 、供水部分会所水表 游泳池水表 水世界、所有绿化维护水表需加装水表 20 个，共需资金约 2000（元） 。五、工程建设中需要协调解决的一些问题（一） 、维修大队春节后时间需顺延。（二） 、60、61 号楼全套竣工图的移交。（三） 、60、61 号楼的建设工程规划验收合格证 质量验收意见书 环保设施验收合格证明的取得。（四） 、户内木门（透底）的无条件更换。（五） 、绿化树木的补种更换。（六） 、花世界的自动喷淋系统的改造。（七） 、游泳池的更衣室外墙开裂（游泳池尚未移交） 。（八） 、儿童池附近地砖积水。（九） 、园区沙井盖质量普遍差，且又缺少很多。
