xx广场物业投标方案.doc

1、XX 经 济 开 发 区（XX 休闲广场物业管理）实施方案XX 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司二 OO 七 年 十 一 月 一 日目 录一、 概况 2二、 开 发 建 设 单 位 2三、 服 务 管 理 事 项 2四、 XX 休闲广场物管 处 管 理 机 构 示 意 图 3五、 员 工 培 训 计 划 4六、 XX 休闲广场常用控制性指标 6七、 XX 休闲广场物业管理服务标准 8八、 员工服务管理标准作业规程 10九、 XX 休闲广场物 管 处 规 章 制 度 12十、 各 种 突 发 性 事 件 的 处 理 17十一、 XX 管 理 总体目标 17十二、 物 业 管 理 物 资 装

2、 备 计 划 18十三、 XX 休闲广场预算方案 19十四、 XX 休闲广场预算说明 24一、概况XX 是 XX 经 济 开 发 区 党 委 、 管 委 会 2007 年 为 民 办 实 事 的 重 点 工 程 项 目 ，也 是 建 设 和 谐 开 发 区 的 重 要 举 措 之 一 。 其 主 要 功 能 是 为 开 发 区 居 民 提 供 系 列 化服 务 ， 具 体 有 ： 居 民 综 合 服 务 中 心 、 开 发 区 妇 幼 活 动 中 心 、 健 身 中 心 、 开 发 区职 工 之 家 、 图 书 阅 览 等 服 务 场 所 ； 居 民 休 闲 、 文 具 、 体 育 用 品 、

3、 咖 啡 吧 、 美 容美 发 等 商 业 网 点 。 该 工 程 位 于 XX 经 济 开 发 区 杨 山 路 与 桃 园 路 交 接 处 ， 交 通 便利 ， 整 体 建 筑 风 格 为 简 欧 式 造 型 ， 新 颖 别 致 ， 风 格 独 特 ， 环 境 优 美 。 总 规 划 占地 面 积 12000 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积 5000 平 方 米 ， 其 室 外 广 场 硬 质 铺 装 约5000 平 方 米 、 水 体 景 观 面 积 约 为 1000 平 方 米 、 绿 化 景 观 面 积 约 为 1500 平 方米 。 整 个 广 场 由 中 心 广 场 、 入 口

4、 广 场 和 水 池 前 广 场 三 大 部 分 组 成 ， 并 设 有 2个 出 入 口 及 景 观 平 台 、 音 乐 喷 泉 、 广 场 时 钟 ， 大 型 电 子 屏 幕 ， 环 行 人 行 道 等 配套 设 施 。 是 集 居 民 服 务 、 学 习 、 休 闲 、 娱 乐 为 一 体 的 自 然 生 态 景 观 广 场 。二 、 开 发 建 设 单 位XX 经 营 管 理 有 限 公 司 。三 、 服 务 管 理 事 项1、 负 责 XX 的 日 常 环 境 卫 生 的 保 洁 ， 垃 圾 的 收 集 、 外 运 。2、 公 共 绿 地 的 养 护 和 管 理 （ 由 绿 化 承

5、建 单 位 养 护 一 年 成 活 ） 。3、 公 共 设 施 设 备 的 运 行 维 护 。 具 体 为 ： 建 筑 电 气 、 给 排 水 、 消 防 、 报 时 大 钟 、音 乐 喷 泉 、 室 外 亮 化 等 。4、 负 责 项 目 的 安 全 保 卫 工 作 并 协 助 公 安 机 关 管 理 广 场 内 的 公 共 秩 序 、 安 全 防范 、 消 防 、 交 通 与 车 辆 停 放 等 事 项 。5、 负 责 管 理 与 物 业 相 关 的 工 程 图 纸 及 档 案 。6、 负 责 居 民 服 务 中 心 、 妇 幼 活 动 中 心 、 职 工 之 家 、 客 服 接 待 中

6、心 等 部 门 的 服务 与 管 理 。7、 协 助 开 发 区 国 有 资 产 公 司 做 好 广 场 内 经 营 用 房 的 租 赁 与 管 理 工 作 。四 、 XX 物 管 处 管 理 机 构 示 意 图提 要 ：1. 物 管 处 配 备 持 有 国 家 建 设 部 颁 发 的 物 业 经 理 上 岗 证 的 主 任 1 人 ；2. 公 共 事 物 部 配 备 经 过 专 业 培 训 的 物 管 员 2 人 ；3. 设 备 运 行 维 护 部 2 人 、 电 脑 档 案 室 、 财 务 核 算 室 1 人 、 怡 园 保 安 队 6 人 、保 洁 、 绿 化 养 护 队 4 人 ；4.

7、 所 有 员 工 上 岗 前 必 须 经 过 专 业 培 训 和 考 试 ， 管 理 人 员 和 特 种 工 工 作 人 员持 证 上 岗 100%。六 、 XX 休 闲 广 场 常 用 控 制 性 指 标(一 ) 总 体 管 理 、 服 务 目 标开 发 区 管 委 会开 发 区 国 资 公 司 行 政 执 法 局XX 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司监督指导隶属关系公共事务部设备运行部电脑档案室财务核算室保安队保洁养护队XX 物 管 处隶属关系1. 全 年 不 发 生 重 大 安 全 事 故 。1) 因 失 职 或 玩 忽 职 守 引 发 的 员 工 伤 亡 事 故 ；2) 因 失

8、职 或 玩 忽 职 守 引 发 的 广 场 重 要 财 产 毁 损 、 报 废 事 故 ；3) 因 失 职 或 玩 忽 职 守 引 发 的 火 灾 事 故 ；4) 因 失 职 或 玩 忽 职 守 引 发 的 水 浸 事 故 ；5) 因 失 职 或 玩 忽 职 守 引 发 的 恶 性 治 安 事 故 ；2. 所 辖 物 业 设 施 设 备 的 使 用 完 好 率 达 到 98%以 上 。3. 员 工 培 训 合 格 再 上 岗 率 100%。4. 员 工 对 企 业 的 满 意 率 达 到 90%以 上 。5. 客 户 对 管 理 、 服 务 工 作 的 满 意 率 达 95%以 上 。(二 )

9、 经 营 目 标1. 全 年 支 出 控 制 在 预 算 范 围 内 ；2. 全 年 管 理 平 均 成 本 控 制 在 房 屋 元 /平 方 米 月 ， 室 外 广 场 、 景 观 、绿 地 元 /平 方 米 月 ；(三 ) 公 共 事 务 部 分 项 管 理 指 标1. 客 户 求 助 处 理 率 ， 满 意 率 98%以 上 。 （ 以 回 访 结 果 为 准 ）2. 有 效 回 访 率 达 到 100%。3. 培 训 计 划 完 成 率 100%4. 员 工 效 绩 考 评 有 效 率 100%。5. 工 作 操 作 规 程 抽 检 合 格 率 100%。6. 上 级 部 门 对 物

10、业 管 理 服 务 工 作 的 满 意 率 95%以 上 。7. 广 场 文 化 活 动 有 效 完 成 率 100%。8. 各 种 宣 传 内 容 更 换 及 时 率 100%以 上 。9. 客 户 满 意 率 98%以 上 。(四 ) 保 安 、 消 防 管 理 分 项 指 标1. 消 防 设 施 、 设 备 的 使 用 完 好 率 100%。2. 普 通 治 安 案 件 的 有 效 处 理 率 100%。3. 其 他 各 类 突 发 事 件 的 有 效 处 理 率 100%。4. 灭 火 预 案 达 标 率 100%。5. 治 安 预 案 达 标 率 100%。6. 训 练 考 核 达

11、标 率 100%。7. 车 辆 违 章 停 放 率 2%以 下 。8. 作 业 规 程 抽 检 合 格 率 100%。9. 服 务 规 范 不 合 格 率 0%。10. 客 户 对 保 安 、 消 防 工 作 的 满 意 率 95%以 上 。(五 ) 设 备 运 行 维 护 部 工 作 分 项 管 理 目 标1. 设 备 计 划 保 养 完 成 率 100%。2. 设 备 开 机 完 好 率 100%。3. 设 施 、 设 备 大 、 中 、 小 修 计 划 完 成 率 100%。4. 设 备 临 时 故 障 排 除 的 及 时 率 100%。5. 员 工 工 伤 事 故 发 生 率 为 零

12、。6. 值 班 记 录 准 确 合 格 率 100%。7. 机 房 卫 生 达 标 率 100%。8. 作 业 规 程 抽 检 合 格 率 100%。9. 服 务 规 范 不 合 格 率 0%。(六 ) 清 扫 、 保 洁 分 项 管 理 指 标1. 垃 圾 停 留 地 面 时 间 不 超 过 5 分 钟 。2. 工 作 标 准 抽 检 达 标 率 98%以 上 。3. 工 作 规 程 抽 检 合 格 率 100%。4. 客 户 对 保 洁 工 作 的 满 意 率 98%以 上 。(七 ) 档 案 、 财 务 分 项 管 理 指 标1.档 案 填 写 准 确 率 100%。2.管 理 资 料

13、入 档 及 时 率 100%。3.财 务 数 据 精 确 率 100%。4.财 务 结 算 及 时 率 100%.七 、 XX 休 闲 广 场 物 业 管 理 服 务 标 准项 目 内 容 与 标 准一 、 基 本 要 求1、 委 托 方 与 被 委 托 方 签 定 规 范 的 前 期 物 业 服 务 合 同 ， 双 方 权 利 义务 关 系 明 确 。2、 承 接 项 目 时 ， 对 共 用 部 位 、 共 用 设 施 、 设 备 认 真 查 验 ， 验 收 手续 齐 全 。3、 有 完 善 的 物 业 档 案 ， 质 量 管 理 、 财 务 管 理 、 档 案 管 理 等 制 度 健全 。

14、4、 人 员 佩 带 标 志 ， 行 为 规 范 ， 服 务 主 动 、 热 情 。5、 公 示 服 务 电 话 。 报 修 按 双 方 约 定 时 间 到 场 ， 有 报 修 、 维 修 记 录 。6、 每 年 至 少 4 次 进 行 客 户 对 物 业 的 满 意 度 调 查 。 （ 每 季 度 一 次 ）二 、 房 屋 管 理1、 对 房 屋 进 行 日 常 管 理 和 维 修 养 护 的 检 修 记 录 和 保 养 记 录 齐 全 。2、 根 据 房 屋 实 际 使 用 年 限 ， 检 查 房 屋 的 使 用 状 况 ， 需 要 维 修 ， 属于 小 修 范 围 的 ， 及 时 组 织

15、 修 复 ； 属 于 大 、 中 修 范 围 的 ， 及 时 编 制维 修 计 划 ， 向 上 级 主 管 部 门 提 出 申 请 报 告 ， 根 据 上 级 主 管 部 门 的决 定 ， 组 织 维 修 。3、 每 周 巡 查 1 次 房 屋 ， 并 定 期 维 修 养 护 。三 、 共 用 设 施 设 备 维修 养 护 管 理1、 对 共 用 设 施 设 备 进 行 日 常 管 理 和 维 修 养 护 （ 依 法 应 由 电 力 、 自来 水 、 通 讯 网 络 等 部 门 负 责 管 理 、 维 修 养 护 的 除 外 ） 。2、 建 立 共 用 设 施 设 备 档 案 （ 设 备 台

16、帐 ） ， 设 施 设 备 的 运 行 、 检 修等 记 录 齐 全 。3、 操 作 维 护 人 员 严 格 执 行 设 施 设 备 操 作 规 程 及 保 养 规 范 ； 设 施 设备 运 行 正 常 。4、 对 共 用 设 施 设 备 定 期 组 织 巡 查 ， 做 好 巡 查 记 录 ， 需 要 维 修 ， 属于 小 修 范 围 的 ， 及 时 组 织 修 复 ； 属 于 大 、 中 修 范 围 的 ， 及 时 编 制维 修 计 划 ， 向 上 级 主 管 部 门 提 出 申 请 报 告 ， 根 据 上 级 主 管 部 门 的决 定 ， 组 织 维 修 。5、 消 防 设 施 设 备 完

17、 好 ， 可 随 时 启 用 ； 消 防 通 道 畅 通 。6、 广 场 照 明 灯 、 楼 道 灯 完 好 率 不 低 于 98%。7、 容 易 危 及 人 身 安 全 的 设 施 设 备 有 明 显 警 示 标 志 和 防 范 措 施 ； 对可 能 发 生 的 各 种 突 发 设 备 故 障 有 应 急 方 案四 、 公 共 安 全 管 理1、 广 场 主 出 入 口 24 小 时 有 人 值 勤 ， 交 接 班 有 记 录 。2、 对 重 点 区 域 、 重 点 部 位 每 1 小 时 至 少 巡 查 1 次 ； 利 用 广 场 智能 化 设 施 的 设 计 功 能 对 广 场 重 点

18、区 域 、 重 点 部 位 实 施 24 小 时 监控 ,并 有 工 作 记 录 。3、 引 导 进 出 广 场 停 车 场 的 车 辆 有 序 停 放 。4、 对 火 灾 、 治 安 、 疫 情 等 突 发 事 件 有 应 急 预 案 ， 事 发 时 及 时 报 告有 关 部 门 ， 并 协 助 采 取 相 应 措 施 。五 、 保 洁 服 务管 理1、 广 场 内 设 有 垃 圾 收 集 点 ， 生 活 垃 圾 日 产 日 清 。2、 广 场 道 路 每 日 普 扫 2 遍 ， 不 间 断 巡 回 保 洁 。3、 广 场 停 车 场 、 绿 地 每 天 清 扫 ， 捡 拾 ， 做 到 目

19、视 清 洁 无 垃 圾 。4、 广 场 水 池 无 明 显 漂 浮 物 ， 水 质 良 好 。5、 经 常 检 查 广 场 内 公 共 雨 、 污 水 管 道 ， 防 止 堵 塞 。6、 广 场 雨 、 污 水 井 每 年 雨 季 前 清 理 1 次 。7、 化 粪 池 每 半 年 检 查 1 次 ， 发 现 异 常 及 时 清 掏 。8、 根 据 情 况 定 期 进 行 消 毒 和 灭 虫 除 害 。六 、 绿 化 养 护管 理1、 有 专 业 人 员 实 施 绿 化 养 护 管 理 。2、 草 坪 生 长 良 好 ， 及 时 修 剪 和 补 栽 补 种 ， 基 本 无 杂 草 、 杂 物

20、。3、 花 卉 、 绿 篱 、 树 木 应 根 据 其 品 种 和 生 长 情 况 ， 及 时 修 剪 整 形 ，保 持 观 赏 效 果 。4、 根 据 情 况 组 织 浇 灌 、 施 肥 和 松 土 ， 并 做 好 防 涝 、 防 冻 。5、 根 据 情 况 喷 洒 药 物 ， 预 防 病 虫 害 。七 、 客 户 服 务1、 客 户 服 务 人 员 佩 带 标 志 ， 行 为 规 范 ， 服 务 主 动 、 热 情 。2、 对 客 户 所 求 助 的 各 种 问 题 ， 及 时 解 决 或 上 报 ， 并 做 好 记 录 。8、 财 务 管 理1、 各 种 收 支 按 财 务 制 度 ，

21、规 范 记 帐 。2、 严 格 执 行 “收 支 两 条 线 ”财 务 制 度 。八 、 员工服务管理标准作业规程(一 ) 目 的规 范 物 业 管 理 处 员 工 的 服 务 行 为 ， 确 保 公 司 的 良 好 形 象 ， 为 开 发 区居 民 提 供 优 质 的 服 务 。(二 ) 适 用 范 围适 用 于 物 业 物 管 处 所 属 各 部 门 员 工 的 服 务 工 作 。(三 ) 职 责1. 公 司 物 管 处 各 部 门 主 管 负 责 监 督 、 考 核 员 工 的 服 务 行 为 。2. 物 管 处 全 体 员 工 负 责 按 照 本 规 程 开 展 服 务 工 作 。(四

22、 ) 程 序 要 点1. 各 部 门 主 管 每 天 至 少 巡 视 一 次 所 属 部 门 员 工 的 着 装 、 仪 容 仪 表及 工 作 情 况 并 将 检 查 结 果 记 录 在 工 作 日 记 中 ， 作 为 员 工 绩 效 考评 的 依 据 之 一 。2. 服 务 的 “十 二 字 ”方 针 ： 礼 貌 、 热 情 、 友 善 、 主 动 、 乐 观 、 平 等 。(五 ) 仪 表 仪 容1. 服 装 着 装 ：1) 上 班 时 间 必 须 穿 工 作 服 ， 工 作 服 要 整 洁 ， 纽 扣 要 扣 齐 ， 不 允 许 敞 开 外衣 ， 非 工 作 需 要 不 许 将 衣 袖

23、、 裤 管 卷 起 ， 不 允 许 将 衣 服 搭 在 肩 上 ；2) 制 服 外 衣 衣 袖 、 衣 领 不 显 露 个 人 衣 物 ， 制 服 外 不 显 露 个 人 物 品 ， 服 装衣 袋 不 装 过 大 过 厚 物 品 ， 衣 袋 内 物 品 不 外 露 ；3) 上 班 统 一 佩 带 工 作 牌 ， 工 作 牌 应 端 正 地 戴 在 左 胸 襟 处 ；4) 非 当 班 时 间 ， 除 因 公 或 经 批 准 外 ， 不 穿 着 或 携 带 工 衣 外 出 ；5) 鞋 袜 穿 戴 整 齐 清 洁 ， 鞋 带 系 好 ， 不 允 许 穿 鞋 不 穿 袜 ， 非 工 作 需 要 不 允

24、许 打 赤 脚 或 穿 雨 鞋 到 处 走 。 工 作 完 毕 应 在 工 作 场 所 将 鞋 擦 干 净 再 走 ；6) 女 员 工 应 穿 肉 色 丝 袜 ， 男 员 工 不 允 许 穿 肉 色 丝 袜 ；7) 非 特 殊 情 况 不 允 许 穿 背 心 、 短 裤 、 拖 鞋 ；8) 男 女 员 工 均 不 允 许 戴 有 色 眼 镜 。2. 须 发 ：1) 女 员 工 前 发 不 遮 眼 ， 后 发 不 超 过 肩 部 ， 不 梳 怪 异 发 型 ；2) 男 员 工 后 发 不 超 过 衣 领 （ 其 中 ： 保 安 员 头 发 不 得 长 于 5cm） ，不 盖 耳 ， 不 留 胡

25、须 ；3) 所 有 员 工 头 发 保 持 整 洁 光 鲜 ， 不 允 许 染 除 黑 发 以 外 的 其 它 颜 色 ；4) 所 有 员 工 不 允 许 剃 光 头 。3. 个 人 卫 生 保 持 手 部 干 净 ， 指 甲 不 允 许 超 过 指 头 两 毫 米 ， 指 甲 内 不 允 许残 留 污 物 ， 不 允 许 涂 有 颜 色 的 指 甲 油 ；1) 员 工 应 经 常 洗 澡 防 汗 臭 ， 勤 换 衣 服 。 衣 服 因 工 作 而 弄 湿 、 弄 脏 后 应 及时 洗 换 ；2) 上 班 前 不 允 许 吃 有 异 味 食 品 ， 保 持 口 腔 清 洁 ， 口 气 清 新

26、， 早 晚 刷 牙 饭后 漱 口 ；3) 保 持 眼 、 耳 清 洁 ， 不 允 许 残 留 眼 屎 、 耳 垢 。4. 女 员 工 应 淡 妆 打 扮 ， 不 允 许 浓 装 艳 抹 ， 避 免 使 用 味 浓 的 化 装 品 。5. 每 天 上 班 前 注 意 检 查 自 己 的 仪 表 ， 上 班 时 不 能 在 住 户 面 前 或 公 共 场 所整 理 仪 容 仪 表 ， 必 要 时 应 到 卫 生 间 整 理 。(六 ) 行 为 举 止(一 ) 服 务 态 度 ：1) 对 居 民 无 论 何 时 都 应 面 带 微 笑 ， 和 颜 悦 色 ， 热 情 主 动 ；2) 在 将 居 民

27、劝 离 工 作 场 所 时 要 文 明 礼 貌 、 并 做 好 解 释 及 道 歉 工作 ；3) 谦 虚 和 悦 接 受 居 民 的 评 价 ， 对 居 民 的 投 诉 应 耐 心 倾 听 ， 并 及时 向 主 管 领 班 汇 报 。(二 ) 行 走 ：1) 行 走 时 不 允 许 把 手 放 入 衣 袋 里 ， 不 允 许 双 手 抱 胸 或 背 手 走 路 ；2) 在 工 作 场 合 与 他 人 同 行 时 ， 不 允 许 勾 肩 搭 背 ， 不 允 许 同 行 时嬉 戏 打 闹 ；3) 行 走 时 ， 不 允 许 随 意 与 居 民 抢 道 穿 行 ； 在 特 殊 情 况 下 ， 应 向

28、居 民 示 意 后 方 可 越 行 ；4) 走 路 应 轻 快 ， 但 非 紧 急 情 况 不 应 奔 跑 、 跳 跃 ；5) 手 拉 货 物 行 走 时 不 应 遮 住 自 己 的 视 线 ；6) 尽 量 靠 路 边 右 侧 行 走 ；7) 与 上 司 或 居 民 相 遇 时 ， 应 主 动 点 头 示 意 。(三 ) 就 坐 时 姿 态 要 端 正 ， 入 座 要 轻 缓 ， 上 身 要 直 ， 人 体 重 心 要 稳 ， 腰部 挺 起 ， 手 自 然 放 在 双 膝 上 ， 双 膝 并 拢 ， 目 光 平 视 ， 面 带 笑 容 。九 、 XX 物 管 处 规 章 制 度(一 )物 管

29、处 工 作 职 责1. 贯 彻 执 行 国 家 法 律 法 规 、 政 策 和 公 司 的 各 项 规 章 制 度 。2. 制 定 物 业 管 理 处 工 作 计 划 。3. 制 定 员 工 服 务 质 量 考 核 标 准 。4. 制 定 物 业 管 理 处 财 务 预 算 计 划 和 决 算 。5. 负 责 调 查 研 究 了 解 业 主 对 物 业 管 理 工 作 的 意 见 ， 并 处 理 各 类 投 诉 。6. 负 责 处 理 物 业 管 理 日 常 行 政 管 理 工 作 。7. 负 责 对 员 工 进 行 月 度 、 季 度 、 年 度 考 评 。8. 负 责 完 成 公 司 安

30、排 的 各 项 目 工 作 任 务 。（ 二 ） 物 管 处 经 理 职 责 组 织 领 导 本 部 门 员 工 对 广 场 、 公 共 设 施 、 治 安 、 交 通 、 消 防 、 保 洁 、 绿 化等 实 施 全 面 管 理 ,并 向 公 司 总 经 理 负 责 。（ 1） 负 责 各 部 门 职 责 范 围 内 的 工 作 策 划 、 指 导 、 监 督 、 把 关 。 （ 2） 负 责 每 月 向 公 司 总 经 理 提 交 各 部 门 的 工 作 计 划 及 工 作 总 结 。 （ 3） 负 责 对 各 部 门 员 工 进 行 定 期 、 不 定 期 考 核 ,向 总 经 理 提

31、交 各 部 门 员 工 的 工 作 绩 效 报 告 。 （ 4） 向 总 经 理 提 交 各 部 门 用 人 计 划 。（ 5） 负 责 广 场 近 期 、 中 期 、 长 期 的 发 展 规 划 的 制 定 ,并 报 总 经 理 审 批 。（ 6） 熟 悉 广 场 楼 宇 的 结 构 、 管 线 走 向 、 各 种 设 备 操 作 方 法 和 开 关 位 置 ；楼 宇 和 公 共 设 施 的 维 修 养 护 要 领 及 常 见 故 障 ； 常 用 维 修 办 法 ； （ 7） 熟 悉 地 方 有 关 物 业 、 市 容 卫 生 、 绿 化 、 治 安 、 消 防 等 管 理 规 定 , 并能

32、 熟 练 运 用 。（ 8） 负 责 制 订 广 场 管 理 服 务 工 作 计 划 ,监 督 指 导 、 检 查 广 场 维 修 、 绿 化 、治 安 、 保 洁 、 消 杀 等 工 作 。（ 9） 负 责 处 理 广 场 各 类 违 法 、 违 章 行 为 和 重 大 突 发 事 件 。（ 10） 完 成 公 司 总 经 理 交 待 的 其 它 任 务 。（ 三 ） 物 管 处 物 管 员 职 责（ 1） 负 责 企 业 形 象 的 宣 传 、 社 区 活 动 的 创 意 等 。（ 2） 负 责 向 各 部 门 传 达 公 司 有 关 指 示 和 布 署 具 体 工 作 , 并 检 查 具

33、 体 执 行情 况 ；（ 3） 负 责 广 场 人 事 工 作 , 根 据 物 管 处 经 理 的 指 示 做 好 员 工 的 接 收 、 调配 、 辞 退 、 培 训 、 考 核 和 管 理 工 作 ；（ 4） 协 助 物 管 处 经 理 处 理 日 常 工 作 , 监 督 、 协 调 各 部 门 工 作 , 认 真及 时 地 落 实 公 司 的 各 项 工 作 决 策 和 指 令 ； （ 5） 负 责 对 外 联 络 和 来 信 来 访 的 接 待 事 宜 ；（ 6） 负 责 各 广 场 内 市 政 设 施 和 综 合 环 境 的 检 查 ；（ 7） 负 责 对 管 理 处 的 工 作 进

34、 行 经 常 性 的 检 查 监 督 , 及 时 总 结 和 汇 报 情 况 ；（ 8） 负 责 协 助 、 协 调 工 程 、 保 安 、 保 洁 等 部 门 的 工 作 ；（ 9） 完 成 经 理 交 办 的 其 他 工 作 。（ 四 ） 物 管 处 保 洁 员 职 责（ 1） 负 责 保 洁 区 域 内 的 清 洁 卫 生 的 清 扫 ,保 持 保 洁 区 域 内 无 纸 屑 、 烟 头 、落 叶 等 。（ 2） 按 公 司 的 承 诺 服 务 标 准 ,在 规 定 的 时 间 内 完 成 厕 所 及 楼 梯 间 的 清 扫 保洁 ,并 挂 牌 公 示 ,主 动 接 受 顾 客 的 监

35、督 、 检 查 ,并 不 断 改 进 工 作 。（ 3） 负 责 广 场 和 楼 梯 间 的 杂 物 清 理 ,保 持 广 场 和 楼 梯 间 及 公 厕 的 卫 生 保 洁工 作 ,每 日 将 广 场 内 的 生 活 垃 圾 清 运 到 指 定 地 点 , 保 持 广 场 内 生 活 垃圾 的 日 产 日 清 。（ 五 ） 物 管 处 绿 化 员 职 责(1)负 责 广 场 环 境 的 美 化 工 作 ,管 理 区 域 内 园 林 绿 化 、 草 坪 养 护 、 喷 药 施 肥工 作 ；(2 )对 花 草 树 木 要 定 期 培 土 、 施 肥 、 去 除 杂 草 和 防 治 病 虫 害 ,

36、发 现 花 木 死株 、 病 株 要 及 时 清 除 ,缺 株 要 及 时 补 植 ；（ 3） 保 证 绿 化 场 地 不 留 杂 草 ,协 同 保 洁 人 员 搞 好 绿 化 环 境 卫 生 工 作 ；（ 4） 认 真 钻 研 有 关 种 植 技 术 ,使 所 管 理 的 区 域 内 花 木 生 长 旺 盛 ；（ 5） 认 真 进 行 花 木 接 收 工 作 ,制 定 广 场 绿 化 、 美 化 计 划 并 具 体 实 施 。（ 六 ） 物 管 处 保 安 队 职 责该 部 门 是 物 业 管 理 内 容 在 广 场 的 具 体 实 施 部 门 ,其 工 作 质 量 的 优 劣 将 体 现物

37、 业 管 理 公 司 的 管 理 水 平 ,其 具 体 职 责 范 围 :（ 1） 负 责 管 理 区 域 内 的 秩 序 维 护 工 作 ,对 广 场 内 的 车 辆 秩 序 进 行 管 理 ,对 管理 区 域 内 的 消 防 进 行 安 全 管 理 ,保 持 管 理 区 域 内 正 常 的 工 作 和 生 活 秩 序 ；（ 2） 认 真 做 好 广 场 的 防 火 、 防 盗 、 防 暴 的 巡 检 工 作 ,及 时 消 除 并 及 时 向 上级 及 有 关 部 门 汇 报 广 场 内 存 在 的 不 安 全 隐 患 , 注 意 广 场 的 安 全 ；（ 3） 负 责 值 班 室 的 设

38、施 、 设 备 、 用 具 及 秩 序 的 维 护 和 卫 生 的 打 扫 ；（ 4） 尊 敬 和 服 从 物 管 处 经 理 及 广 场 物 业 管 理 员 的 领 导 和 指 挥 ,遵 守 物 业 公司 的 有 关 规 定 和 要 求 ；（ 5） 按 规 定 着 装 ,举 止 要 端 正 ,言 语 要 礼 貌 ；（ 6） 积 极 参 加 学 习 和 培 训 , 努 力 提 高 业 务 技 能 和 综 合 素 质 ；（ 7） 禁 止 脱 岗 、 离 岗 、 睡 岗 , 有 事 要 请 假 ,未 经 许 可 , 不 得 离 岗 、 脱 岗 ；（ 8） 完 成 经 理 交 办 的 其 他 工 作

39、 。（ 七 ） 设 备 运 行 维 护 部 职 责（ 1） 负 责 广 场 内 公 共 区 域 、 公 共 设 施 的 维 修 养 护 ；（ 2） 负 责 广 场 竣 工 图 纸 、 技 术 资 料 收 藏 、 管 理 及 建 档 工 作 , 结 合 广 场管 理 现 状 绘 制 醒 目 的 上 墙 图 表 , 建 立 维 修 台 帐 ；（ 3） 树 立 全 心 全 意 为 市 民 服 务 的 思 想 理 念 ,尽 力 为 客 户 解 决 困 难 、 提 供 方便 ；（ 4） 能 够 及 时 处 理 突 发 事 件 并 报 上 级 主 管 部 门 ；(5)负 责 广 场 喷 泉 的 维 修 养

40、 护 及 开 放 管 理 工 作 ；(6)自 觉 服 从 广 场 物 管 处 的 领 导 。（ 八 ） 物 管 处 消 防 、 安 全 监 控 员 岗 位 职 责（ 1） 要 积 极 主 动 参 加 每 月 消 防 训 练 , 按 消 防 部 门 有 关 规 定 要 求 ,认 真 学 习有 关 消 防 知 识 和 熟 练 掌 握 消 防 器 材 的 正 确 使 用 方 法 和 规 范 操 作 技 术 ；（ 2） 熟 悉 消 防 器 材 和 设 备 的 分 布 情 况 ,当 有 事 故 发 生 时 ,能 迅 速 地 找 到 和 利用 附 近 的 消 防 器 材 进 行 抢 救 工 作 ；（ 3）

41、 对 消 防 器 材 设 备 定 期 检 查 及 时 维 修 ， 保 证 设 备 处 于 完 好 状 态 ,检 查 防 火通 道 ,时 刻 保 持 畅 通 ， 及 时 纠 正 违 章 行 为 和 消 除 火 险 隐 患 ；（ 4） 积 极 做 好 宣 传 教 育 和 防 范 工 作 ,在 凡 是 设 有 消 防 器 材 的 地 方 标 明 “消防 ”字 样 和 火 警 电 话 ： “119”。（ 5） 在 发 生 火 灾 情 况 时 ,立 即 通 知 有 关 消 防 单 位 , 并 协 助 调 查 事 故 原 因 ,接 受 消 防 人 员 的 指 挥 ,全 力 开 展 救 护 工 作 。（ 九

42、 ） 物 管 处 档 案 室 职 责（ 1） 负 责 广 场 工 作 计 划 、 总 结 、 规 章 制 度 等 各 类 公 文 的 起 草 、 审 核 、 打 印 、复 印 、 分 发 和 登 记 工 作 ；（ 2） 负 责 公 司 各 类 会 议 的 会 务 工 作 ,做 好 会 议 记 录 ,整 理 会 议 纪 要 ；（ 3） 负 责 公 司 和 外 来 电 文 的 收 发 、 登 记 、 传 阅 、 催 办 、 回 复 和 立 卷 归 档 等 工作 ；（ 4） 完 成 经 理 交 办 的 其 他 工 作 。（ 十 ） 物 管 处 财 务 室 职 责财 务 部 负 责 统 筹 整 个 物

43、 管 处 费 用 的 收 入 和 支 出 。 在 经 理 领 导 下 , 积 极参 与 广 场 经 营 管 理 和 收 费 工 作 。（ 1） 制 定 广 场 年 度 财 务 计 划 预 算 方 案 ；（ 2） 按 照 财 务 制 度 规 定 ,切 实 做 好 记 帐 、 算 账 、 报 账 工 作 ,做 到 手 续 完 备 、 内容 真 实 、 数 字 准 确 、 账 目 清 楚 ,在 规 定 时 间 内 向 公 司 财 务 部 报 送 各 项 财务 报 表 ；（ 3） 按 公 司 财 务 制 度 规 定 ,做 好 现 金 和 支 票 的 管 理 工 作 。 加 强 现 金 管 理 , 做好

44、 结 算 工 作 ；（ 4） 妥 善 保 存 财 务 档 案 资 料 ,接 受 上 级 主 管 部 门 和 本 单 位 领 导 的 检 查 , 及时 提 供 财 务 资 料 ,如 实 反 映 财 务 情 况 ；（ 5） 完 成 物 管 处 经 理 交 办 的 其 他 工 作 。 （ 十 一 ） 物 管 处 消 防 设 施 养 护 及 使 用 规 范（ 1） 定 人 定 机 制 ： 通 过 内 部 竞 争 的 方 式 将 重 要 的 消 防 设 备 的 管 理 责 任 分 包到 员 工 身 上 ， 然 后 将 该 设 备 的 状 态 与 该 员 工 的 奖 金 、 工 资 、 奖 罚 细 则 量

45、 化 后 联系 起 来 ， 以 保 证 设 备 的 运 行 状 态 。（ 2） 时 效 工 作 制 ： 对 所 有 的 维 修 工 作 均 实 行 时 效 管 理 ， 做 到 准 确 及 时 ， 以 确保 广 场 所 有 消 防 设 备 的 正 常 运 行 。（ 3） 积 极 做 好 消 防 宣 传 教 育 和 防 范 工 作 ,在 凡 是 设 有 消 防 器 材 的 地 方 标 明 “消 防 ”字 样 和 火 警 电 话 “119“ 。十 、 各 种 突 发 性 事 件 的 处 理为 应 对 突 发 事 件 ， 按 指 定 的 应 急 预 案 作 业 ， 平 时 定 期 参 加 演 练 。1

46、） 、 发 生 火 灾 ：a、 立 即 用 对 讲 机 通 知 监 控 中 心 采 取 必 要 的 紧 急 措 施 或 直 拨 火 警 电 话“119”；b、 通 知 火 灾 周 围 客 户 撤 离 危 险 区 ；c、 做 好 现 场 安 全 保 卫 工 作 ， 听 候 指 挥 。2） 、 发 生 刑 案 ：a、 立 即 向 物 管 处 报 告 或 报 公 安 部 门 “110”并 保 护 现 场 、 救 护 伤 员 ；b、 向 发 现 人 和 周 围 客 户 了 解 情 况 并 记 录 ；c、 向 公 安 人 员 提 供 情 况 ， 协 助 破 案 。3） 、 发 生 盗 、 抢 事 件 ：

47、a、 用 对 讲 机 报 告 请 求 支 援 ， 同 时 设 法 抓 住 犯 罪 嫌 疑 人 ；b、 对 犯 罪 嫌 疑 人 应 认 清 特 征 、 人 数 、 作 案 工 具 ； 及 时 报 告 公 安 部 门“110”；c、 保 护 现 场 。4） 、 发 现 有 人 触 电 ：a、 切 断 电 源 ， 使 触 电 者 脱 离 电 源 ；b、 报 告 监 控 中 心 ， 同 时 进 行 人 工 急 救 ；c、 引 导 救 护 车 抵 达 现 场 ；d、 无 救 护 车 时 ， 临 时 调 车 将 触 电 者 送 医 院 抢 救 。5） 、 发 现 人 员 、 车 辆 堵 塞 ：立 即 用

48、对 讲 机 报 告 ， 增 派 保 安 及 时 疏 导 。十 一 、 XX 物 业 管 理 总 体 目 标环 境 优 美 秩 序 井 然 生 活 便 利休 闲 安 全 设 施 完 好 亲 情 服 务十二、物 业 管 理 物 资 装 备 计 划1、 物 业 管 理 办 公 用 房物 业 管 理 客 服 中 心 接 待 客 户 来 访 ， 接 听 维 修 电 话 ， 办 理 相 关 手 续 等 ， 给 客户 提 供 “一 站 式 ”服 务 ， 客 户 只 要 客 服 中 心 一 个 地 方 就 可 以 办 妥 需 要 或 想 办的 事 情 ， 客 服 中 心 配 置 休 闲 沙 发 、 茶 几 等

49、 ， 共 给 客 户 休 息 用 ， 客 户 服 务 中 心 既是 管 理 公 司 架 构 的 一 部 分 ， 同 时 也 是 物 业 公 司 体 现 企 业 形 象 和 广 场 形 象 的 一 个重 要 窗 口 。 要 体 现 窗 口 的 形 象 ， 就 需 要 开 发 单 位 按 国 家 物 业 管 理 规 定 提 供 足 够宽 敞 明 亮 的 、 具 备 基 本 办 公 条 件 的 物 业 管 理 用 房 。2、 物 业 管 理 办 公 用 房 的 基 本 办 公 条 件 ：房 屋 宽 敞 明 亮 ， 白 色 墙 面 、 木 质 地 面 或 地 板 砖 铺 地 ， 安 装 空 调 。3、 拟 投 入 XX 休 闲 广 场 设 施 设 备 明 细 (开 办 费 )序号 名称 数量 单价（元） 费用小计（元）1 桌子 4 张 300 12002 椅子 4