1、如何判断房子的年限：1：喷涂 98 以前潭涂 97982、马赛克 97993、条砖 98004、方砖 01-05小条砖 04 至今高级涂料 06-08层高：多层 8F 以下无电梯小高层 8-15F 有电梯高层 16 以上有电梯建筑结构：1、 简易砖木结构 2、 砖混结构 90 年代，93、94 年以前，不可贷款，内墙不能打，7F 以下3、 钢混结构 可贷款，8F 以上。4、 钢结构 抗震性好，成本高。户型结构：1、 板状。南北通透，采光好，一梯两户。2、 点状。采光差，一梯多户。3、 错层4、 复式 平层复式两层都有算面积，楼高为 2.83 米 挑高复式 A 阁楼、B 顶楼。5、 洋楼别墅 A
2、 独栋 B 联排 C 叠拼。朝向的判断：1、 采光点，太阳的方位，福州两栋以上的小区看晒衣服多得为南。2、 路标3、 基准，4、 指南针房子性质：1、 商品房2、 房改房3、 拆迁安置房 原拆原建 异地安置 现金补偿4、 解困房5、 经济适用房6、 保障性住房7、 集资房面积算法：1、 房屋建筑面积2、 公用分摊面积3、 套内使用面积装修按材料和时间可分为高档、中档、普档、无装修。建筑中的比率：绿化率容积率，容积率小于 1 为高档住宅，容积率越小越好，为总建筑面积除以占地面积。贷款分类：1、 商业贷款2、 公积金贷款3、 商业公积金贷款公积金贷款的分类：1、 省直2、 市直3、 铁路房客源开发
3、管理房源的开发：1、 网络2、 报纸3、 上门4、 社区精耕5、 扫楼6、 转中介7、 跟踪外中介房源的管理A 类。价格为市场价或低于市场价，房东诚意出售，看房时间方便。电话回访时间为 13 天，只要看售出否，价位变动情况。 【主攻房源】B 类。价格高于市场价，房东诚意出售，看房时间方便，电话回访时间为 3-7 天，对房东议价。 。价格让位晋升为 A 类。 【精耕房源】C 类，价格为市场价或超出市场价，房东无诚意出售，看房时间不方便，但须明白原因，房东让价幅度小，难签单。最好集体签房。电话回访时间为 710 天。房源要落实要注意几个问题：1、 社区名称2、 房号、楼号3、 价格4、 面积5、
4、满 5 年否6、 可否落外地户口7、 看房时间方便？客源的开发1、 网络2、 报纸3、 上门4、 转中介5、 房东转客源客源的管理A 类，市场上有户型，有诚意购买，看好能马上订的，电话回访时间为 1 天。B 类，市场上暂时没有所需要的户型，有诚意购买，看好能马上订的，电话回访时间为 2-3天C 类，市场上暂时没有所需要的户型，有诚意购买。但看好之后不能马上订的，电话回访时间为 3-7 天D 类，市场上没有所需要的户型，无诚意购买，看好之后也不能马上定，电话回访时间为7-10 天。A 类客户要保持 5 个，房源越多越好。B 类客户看房时间为 1-3 个月，看 5-7 套房第一次带看，了解他的需求
5、，预算，落户否。第二次带看，推荐适合他的房子。第三次带看，改变他的需求。客户的需求是可以改变的，如价格，面积。不可改变的是片区，那么改变面积，价格，楼层带看1、 带看前的准备2、 带看中的细节3、 带看后的回访谈单带看前的准备1、 邀约，主要为电话邀约，把房源的优点夸大，缺点少说。尽量与客户碰面2、 准备工作，提前到达约定地点，把房源具体位置弄清楚，做好铺垫3、 出发前再次与双方确认4、 携带材料：电话，委托书，名片，尺子，联系方式，纸，笔。带看中的细节1、 与客户、房东做好铺垫2、 签看房委托书3、 主动介绍房子的优点，淡化不足之处4、 随机应变，现场逼订。5、 看房时注意跟紧人少的一方。带
6、看后的回访送走房东、客户。看后回访，满意：出价，确认是否二看，制定促成方案不满意：问清原因，进一步了解需求，重新匹配房源。谈单：1、 及时向店长、主任反应情况。2、 确认双方差价3、 佣金4、 多学习别人经验，总结自己的经验。二手房交易流程。一次性交易商业贷款交易公积金贷款交易一次性交易：1、 签订二手房经济买卖合同。卖方资料：结婚证、房产证、身份证、土地证、户口本。买房资料：身份证，10% 的定金。2、 存购房款，双方到银行各开一个空账户，买房存冻结账户。3、 到房产交易中心签房屋买卖合同，时间为 10 个工作日。4、 收件过户5、 缴税领证6、 土地证过户。7、 物业交接8、 结算、商业贷
7、款交易：1、 签订二手房经济买卖合同，2、 买方筹款3、 评估4、 银行签约5、 收件过户6、 缴税领证7、 卖方收款8、 土地证过户9、 物业交接。公积金贷款交易1、 签订二手房买卖合同2、 评估3、 公积金贷款申请4、 收件过户5、 缴税抵押6、 银行放款物业交接二手房交易税商品房普通住宅卖方所交税收一、未满 5 年房东：1、营业税：评估价或市场指导价 X 产权面积 X5、 65%2、个人所得税：评估价或市场指导价 X 产权面积 X1%3、交易手续费：产权面积 X3 元平方米4 过户费：400 元5、 中介费：房屋交价 X2%6、 安全交易服务费 1500二、满 5 年1、 营业税免收2、 个人所得税：唯一住宅的免收，不唯一的为评估价或市场指导价 X1%3、 交易手续费：产权面积 X3 元平方米4、 中介费：房屋交价 X2%5、 安全交易服务费 1500 元客户：1、 契税：小于 90 平方米，首次购房，评估价或市场交易价 X 产权面积 X1%2、 交易手续费：3 元平方米 X 产权面积3、 他项权证：85 元4、 工本费：85 元5、 安全交易服务费 1500 元6、 中介费：房屋交易费 X1%7、 过户费 400 元8、 后期代办费一次性 1000 元，商业贷款 1500 元，公积金 2000 元9、 评估费：贷款总额 X0.4%
