1、新疆 2015 年上半年房地产估价师制度与政策：建设项目选址意见书考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、房地产投资者通常只需投入占项目总投资（）左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。A20%B25%C30%D35% 2、下列有关企业利润公式不正确的是_。A分配(应付) 利润经营利润 -(盈余公积金+公益金+未分配利润)B税后利润利润总额-所得税C经营利润销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金D利润总额经营利
2、润+营业外收支净额3、网络图法在建设工程管理中常常作为_的方法。A质量控制B成本控制C进度控制D合同管理 4、刘某与银行约定，当他的朋友张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代其履行债务，此类贷款属于。A：信用贷款B：保证贷款C：信用保险贷款D：定值保险贷款E：执行层的组织协调5、某家庭欲通过储蓄存款购买一套 8 万元的住房，银行存款利率为 12%，五年中每年年末至少要存款（）元。A12592.78B22192.78C12903.23D16000 6、某宗房地产建筑物建成于 1991 年 10 月 1 日，经济寿命为 60 年后于 1996年 10 月 1 日补办了土地使用权出让手续，土地使
3、用权出让年限为 50 年(从补办之日算起)2006 年 10 月 1 日对该房地产进行评估经计算，该房地产的土地重新购建价格为 2000 万元，建筑物重新购建价格为 3000 万元，残值率为0则在估价时点(2006 年 10 月 1 日)该房地产的评估价值为 【2006 年考题】A：4091 万元B：4182 万元C：4250 万元D：5000 万元E：工业用地的监测点评估价格 7、住房公积金管理委员会各项决策的执行机构是。A：住房公积金管理委员会办公室B：住房公积金管理中心C：当地财政管理部门D：受托银行E：执行层的组织协调 8、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（） 。
4、A等于报酬率B大于报酬率C小于报酬率D无法知道 9、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是 【2007 年考题】A：原始价值高于账面价值B：投资价值高于市场价值C：谨慎价值低于市场价值D：快速变现价值低于市场价值E：工业用地的监测点评估价格 10、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为。A：成本加成定价法B：价值定价法C：目标定价法D：认知价值定价法E：借款合同11、某项目的同类物业市场平均销售价格为 2500 元/m2，资金收益率为 15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（）元/m2。A50.6B60.6C34.8D4
5、4.6 12、证券可分为_。A商品证券、货币证券、投资证券B商品证券、货币证券、资本证券C政府证券、金融证券、公司证券D商品证券、政府证券、金融证券 13、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用_。A单位比较法B分部分项法C工料测量法D指数调整法14、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。A半个月B一个月C一个半月D二个月 15、下列股东权利中属于共益权的是_。A出席股东大会的权利、股票过户的权、表决权B股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利C表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利D
6、股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权 16、值只能用计数的方法取得。A：确定性变量B：随机变量C：连续型变量D：离散型变量E：执行层的组织协调 17、房地产权属登记分为_。 房屋总登记；初始土地登记；房屋初始登记；房屋转移登记；房屋变更登记；房屋他项权利登记；房屋注销登记；变更土地登记。ABCD 18、某企业拥有一办公楼，建成于 1996 年 1 月，1998 年 1 月补办了土地出让使用权手续，出让年限为 50 年(自补办之日算起)。在 2006 年 1 月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为 45 年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可
7、续期)A：45B：50C：52D：55E：工业用地的监测点评估价格 19、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标估算法 20、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为 50 年，单价为 3500 元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为 30 年，单价为 3000 元/m2，报酬率为 6%。那么，甲的价格_乙的价格。A高于B低于C等于D条件不足，无法确定 21、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。A：房地产市场成交价格B：房地产市场租赁价格C：房地产市场成本价格D：房地产市场评估价格E
8、：房地产估价机构必须加盖公章 22、建筑物的所有权可以分为独有、共有和_三种。A区分共有B区分所有C公有D私有23、住房置业担保是指依照设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情況下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。A：中华人民共和国担保法B： 中华人民共和国公司法C： 中华人民共和国合同法D：住房置业担保管理试行办法E：执行层的组织协调 24、已知某房地产 40 年收益价格为 150 万元，该房地产报酬率为 10%，那么该宗房地产 30 年收益价格为（）万元。A112.5B155.6C144.6D132.425、某写字楼的建筑面
9、积为 4000m2，剩余经济寿命为 32 年，由于没有电梯，出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为 90%，月租金为 40 元/m2，报酬率为 6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A67.60B811.24C1622.48D2433.72二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓” 。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的
10、是（）模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制D单一市场集中化 2、下面不属于不可控制因素的调查的是（） 。A市场需求容量调查B市场营销因素调查C竞争情况调查D消费者调查3、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为 12%，当前整个市场的平均收益率为 15%，国家债券的收益率为 3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是。A：0.57B：0.74C：0.80D：1.04E：借款合同 4、合伙主要的法律特征包括。A：具有单一性B：具有团体性C：具有商品性D：合伙人对合伙承担有限连带责任E：合伙人对合伙承担无限连带责任5、在具体的房地产估价作业中，房地产估价师应遵守普遍适
11、用的技术性原则，即普适技术性原则，主要有_。A客观原则B合法原则C最高最佳使用原则D估价时点原则E替代原则 6、经济分析将不同的市场结构分为四种类型。A：完全竞争市场B：完全垄断市场C：垄断竞争市场D：寡头垄断市场E：寡头竞争市场 7、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为_。A被烧损前的状况B被烧损后的状况C被烧损前与被烧损后的差异状况D未来修复或重建后的状况 8、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是_。A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物B预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证C抵押物登记记载的内容与抵押合同约定
12、的内容不一致的，以登记记载的内容为准D乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押 9、按照噪声产生的机理，噪声分为。A：机械噪声B：空气动力噪声C：电磁性噪声D：稳态噪声E：非稳态噪声 10、衡量房地产泡沫常用的指标有。A：房价收入比B：租金售价比C：实际价格与理论价格之比D：房地产供求比E：房地产价格指数与居民消费价格指数之比11、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（） 。A分离B独立C对立D融合 12、资产负债表是由企业的组成。A：经济资源B：资产C：负债D：所有者权益E：利润 13、下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有。A：资
13、金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资B：抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务C：按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托D：以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能E：一般委托专业机构和专业人员实施经营管理14、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证应由_收执。A抵押人B抵押权人C房屋权属登记机关D公证机关 15、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于_。A第一产业B第二产业C第三产业D新兴产业 16、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是。(2005 年试
14、题)A：吸纳率分析B：房地产市场的商业周期分析C：家庭规模与结构分析D：投资购买和使用购买的比例分析E：借款合同 17、关于投资项目资本金的表述错误的是_。A投资者可以转让其出资B投资者享有所有者权益C投资者不得以任何方式抽出D投资者可从项目法人处获取利息 18、一宗房地产的土地价值为 40 万元，建筑物价值为 60 万元，已抵押贷款 45万元，作为某种目的的估价结果为 55 万元，则该估价目的的可能是_。A买卖B抵押贷款C拆迁补偿D保险 19、某宗土地面积 2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率 3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）
15、 。A建筑物地面一层建筑面积为 800m2，总建筑面积为 5000m2B建筑物地面、层建筑面积为 1400m2，总建筑面积为 5000m2C建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 5500m2D建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 2500m2 20、下列表述中，正确的有（） 。A开发经营期可分为开发期和经营期B开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同D经营期可具体化为销售期和出租期E在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期 21、房地产估价机构设立分支机
16、构的条件包括等。(2008 年试题)A：房地产估价机构具有一、二级资质B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作 3 年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师C：在分支机构所在地有 3 名以上专职注册房地产估价师D：有固定的经营服务场所E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全 22、城乡规划管理部门在规划意见书(选址)中，规划土地使用要求包括等。A：建筑规模B：公共服务设施C：容积率D：绿地率E：建设项目与城市道路的距离23、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个。A：正的协方差B：负的协方差C：标准协方差D：绝对协方差E：借款合同 24、下列民事行为属于无效的有。A：由完全民事行为能力人实施的B：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情況下所为C：限制民事行为能力人依法不能独立实施的D：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的E：经济合同违反国家指令性计划的25、下列房地产的各种权利，受到其他房地产权利限制的房地产权利有。A：设立了地役权的土地使用权B：设立了抵押权的房屋所有权C：设立了租赁权的房屋所有权D：城市规划对土地的限制E：建筑容积率的限制
