1、物权法,华南农业大学经济管理学院 周建华 博士 副教授 ,在民法慈母般的眼睛里，每一个个人都是整个的国家。孟德斯鸠,一、什么是物权法 二、物权法草案的形成 三、制定物权法的意义 四、物权法的民生亮点,主要内容,物,物权,物权法,一、什么是物权法,物：指存在于人身之外，能够满足人们的社会需要而又能为人所实际控制或支配的物质客体。包括动产和不动产。如：面包、车、房子、牛、与人体脱离的假牙血液肾脏、热力、电力、放射线、电视频道。,由月球大使馆事件看物权法上的物,物权法第2条第3款：本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体（权利质权）的，依照其规定。 （1）人力能支配和控制； （2）具有
2、使用价值与交换价值 法学家眼中的“物”不同于物理学家眼中的“物”。换言之，物权法中的眼中的“物”特指能够被人力支配和控制、兼有使用价值与交换价值（含担保价值）的物质。日月星辰，人力不能支配和控制，因而不能成其为所有权的标的物。2005年曾在北京爆出“月球大使馆卖月亮”的科技丑闻也就不戳自破。因为，既然买方对月球没有所有权，买卖双方签定的买卖合同自然归于无效；倘若数额巨大，情节严重，则构成诈骗罪；不构成犯罪的，工商行政管理机关也应及时予以行政处罚，甚至吊销其企业法人营业执照，令其退市。,物的分类,物权：是一种财产权，是权利人对特定的物享有的直接支配并排除他人干涉的权利。 包括所有权、用益物权、担
3、保物权。,物权体系,1、所有权与他物权 所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利，是物权中最完整、最充分的权利 他物权（包括用益物权和担保物权）是指所有权以外的物权，亦称限制物权。它是所有权权能与所有权人发生分离，由所有权人以外的人，即他物权人对物享有一定程度的直接支配权。他物权与所有权一样，具有直接支配物，并排斥他人干涉的性质 2、用益物权和担保物权 用益物权是指以物的使用、收益为目的的物权，包括地上权、地役权、永佃权等。 担保物权是指以担保债权为目的，包括抵押权、质权、留置权等。,物权法：是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家
4、基本经济制度，关系人民群众切身利益的民事基本法律。,民法体系图,一兔走街，百人追 之，贪人具存，人 莫之非者，以兔为 未定分也。积兔满 市，过而不顾，非 不欲兔也，分定之 后，虽鄙不争。 商鞅,物尽其用,物权变动的原因,物 权 变 动 的 原 因,法律行为,非法律行为,单方法律行为,合同行为,法律文书,政府的征收决定,继承或受遗赠,事实行为,动 产 物 权 变 动,法律行为,非法律行为,法律行为交付,例外：动产抵押权、 留置权,公法行为生效,事件发生时,事实行为成就时,动产物权变动,不 动 产 物 权 变 动,法律行为,非法律行为,法律行为登记,例外：土地承包经营权、 地役权、宅基地使用权,公
5、法行为生效,事件发生时,事实行为成就时,需登记才能处分,不动产物权变动,不动产登记的概念,不动产登记，是指登记机关根据当事人的申请并经审查，对不动产物权的取得、丧失与变更等事项登录记载于特定簿册的事实。不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，是基于法律行为的不动产物权变动的生效要件，也是非基于法律行为发生的不动产物权变动的处分要件，是不动产物权获得法律承认和保护的基本依据。,物权法保护财产权的方法,不动产登记簿和权属证书,1、不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 2、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 3、不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一
6、致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。,二、物权法草案的形成,我真正的光荣并非打了四十次胜仗，滑铁卢一役抹去了关于这一切胜利的记忆，但有一样东西是不会被人忘却的，它是永垂不朽的，那就是我的法典。拿破仑,1807年的9月3日，本名“全体法国国民的民法典”正式更名为“拿破仑法典”。这是拿破仑一生中最自豪也最得意的“真正的荣誉”，他说，“真正无法抹煞并永垂不朽的，是我的民法典”。为制定拿破仑的民法典，参政院围绕民法草案共召开过102次讨论会，拿破仑亲任会议主席并参加讨论的就有97次。写上拿破仑名字的法国民法典在200年间垂范久远，虽栉风沐雨，仍岿然不动。,中国的民
7、法典让人望穿秋水，1986年，带有过渡性质的民法通则得以颁行， 20年来，民法通则在经济结构的几番调整和社会的重大转型中，发挥着他的巨大作用。10年前，市场经济体制的确立，民法典核心部分的物权法提上立法日程。,2002年12月，九届全国人大常委会对物权法草案进行了初次审议。 物权法草案成为我国继“五四宪法”、合同法、婚姻法等之后，第12部向社会公布征求意见的法律草案。 “违宪”与“合宪”之争，土地使用权70年大限之辩，“公共利益”之具体界定等，各种不同学说与见解纷纷籍籍、盘根错节。只有人民，才能成就一部属于人民的经典。200年前的法国，拿破仑说，“民法典，我的。”200年后的2007，中国人说
8、，“物权法，我的。”,13年酝酿， 物权法的筹备工作始于1993年，2007年3月16日，物权法被审议通过，前后历时13年。8次审议，从2002年12月物权法初次审议，到2007年审议通过，共经过5年8次审议，审议次数之多在我国立法史上是空前的，创下了中国人大立法史上单部法律案审议次数的纪录。11543件民意， 2005年7月，物权法草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见11543件，并先后召开100多次座谈会和多次论证会。延长1至2天， 2007年全国政协十届五次会议定于3月3日下午开幕，3月15日上午闭幕，与以往开十天会的惯例相比，会期增加两天。相应地，十届全国人大五次会议定于3月5
9、日开幕，3月16日结束，也比往年多开一天会。这增加的会期，用于讨论物权法草案。2799票赞成， 2007年3月16日上午，十届全国人大五次会议，参加表决的近3000名人大代表以2799票赞成、52票反对、37票弃权的表决结果，通过了物权法。这部法律被认为对于推进经济改革和建设法治国家都有着重大意义，标志着社会主义市场经济进一步完善，政治文明迈出了重要一步。两千多年前的孟子曾说，“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”。今天，物权法说，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”,物权法的颁布可以说是中国在走向民主与法治的道路上的一个里程碑。物权思想起源于罗马人，在
10、17世纪被德国完善。18世纪英国首相威廉皮特的有句名言：“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风能进，雨能进，国王不能进”在私人居所，不经允许，国王也不能进入。这与中国“普天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣”的观念是不一样。在西方国家，民法被称为社会生活的“圣经”，是公民、法人的权利宣言。在世界上有110多个国家有民法典，但中国至今没有。中国民法通则只有156条，但在200年前，法国拿破仑法典就有1000多页。2007年3月份，南风窗杂志发表一篇文章，说物权法“不仅仅是权利保障法，它更是一部转变社会观念，重塑文化心理，再造政治文明的法律。”,物权法共五编，十九章，二百四十七条。
11、自二零零七年十月一日施行。 从内容上分析，物权分为两部分，一部分是自物权，就是所有权，另一部分是他物权。前者是物的归属法律关系问题，后一部分是物的利用法律关系问题，包括用益物权和担保物权。,物权法的内容非常丰富，大到山脉、草原、江河湖海和地下矿藏的归属，小到居民住宅的停车位、电梯、水电管线的归属和维护，物权法都有规定。物权法是我国社会主义法律体系中的一部基本法律。物权法的制定和实施，对于我们国家、民族和人民具有深远的历史意义。,三、制定物权法的意义,前提性的两个问题:物权法违宪之争第一桶金原罪的问题,物权法违宪之争,巩献田的公开信,第一桶金原罪的问题,（一）物权法对社会主义市场经济的重大意义1
12、.所有权明晰为实行社会主义市场经济奠定了基础。2.担保物权和用益物权满足改革开放对资金、土地使用提出的新要求。,(二）物权法对私有财产保护的重大意义,1、公民合法财产与国有财产平等保护,2.富人的宝马车和穷人的讨饭棍的平等保护,3、私有财产的保护激发创富的积极性,自我奋斗创造财富的万科总裁王石,4、对私有财产的保护契合全面建设和谐社会的要求,月日晚22时39分，“孤岛”轰然倒塌。现场升腾起一阵烟尘，而“钉子户”事件给重庆乃至中国带来的影响也远未尘埃落定。,三、“史上最牛钉子户”事件追踪 3月25日，吴苹在持续多日的“冷战”中首度表示愿意协商起，九龙坡区法院已组织吴苹与开发商6次调解。法院为此作
13、了多方面工作。有时一天就有2次调解。 3月26日，双方协商未果。 3月27日，再次协商，双方分歧较大，在僵持状态中双方均表示拒绝与对方继续接触 ，吴苹提出面见区委书记郑洪。 月28日，在法院院长陪同下，郑洪见了吴苹。据披露，通过3个小时交谈，吴苹态度有了较大转变，为拆迁双方的协商取得突破性进展奠定了基础 。,2931日，双方继续协商。 4月1日，吴苹(其夫户主杨武的委托人)和开发商终于达成口头协议。知情人士透露，当晚，吴苹和其通话时承认，自己坚持不住了，打算妥协。 4月2日上午，双方在没有政府官员在场的前提下，心平气和地开始谈判。下午4：30，吴苹终于在协议上签署了自己的名字，杨武自己走出房子
14、，并拆除挂在房顶的国旗和2幅标语 。,事件解析,西南政法大学博士生导师、民商法学教授谭启平认为,物权法实施后，类似拆迁冲突还会更多，这个案例可以全面地提供经验,因为它是一个多方共赢的范本。,首先，法律成了赢家。结合物权法,全国范围内的专家、学者以及司法工作者都就“公共利益”的界限、私产的保护等进行了广泛讨论和理性思考。这是一次有效的全民普及物权法的教育。另外，从媒体披露的事实看，三年纠纷中，双方并不存在所谓的“背景”，整个拆迁的冲突都是在法律的框架下，或协商，或诉讼，体现了法律的权威性。其次，在整个过程中，当地政府除了房地产管理部门依法行使职权外，并没有对事件进行越轨的干预。此案最终没有通过强
15、拆的方式解决，这说明，在公权与私权发生冲突的情况下，重庆市一方面始终采取了克制的态度，表明政府对私有财产的尊重；另一方面也说明重庆在应对公关危机方面，达到很高的水平。在某种程度上，这次事件也是对政府执政能力的考验。政府的处理手法得到了绝大多数人的认同。 对“最牛钉子户”本人来说，虽然没有达到预想的“四原”安置要求，但毕竟得到了相对合理的补偿，有些补偿项目甚至超出了法律规定的范围。更重要的是，他们通过三年的努力，维护了自己应有的权利，在强拆临界点上作出适当的妥协，最大限度地争取到了自己的利益，又避免了“鸡飞蛋打”的局面。 这场持续了两年半之久的拆迁战就此结束，依靠的不是“背景”，不是暴力，而是法
16、院主持的调解。在一场媒体的盛宴后，“最牛钉子户”、开发商在强制拆迁“大限”前明智地选择了妥协，成就了各方共赢的结局。 “最牛钉子户”拆迁纠纷引发了学者和公众对拆迁问题的广泛讨论，对私有财产的保护和权利的滥用、合理安置和漫天要价、商业利益和国家公共利益等界限的充分思考。专家呼吁，要理性看待城市拆迁问题。,（三） 物权法对实行依法行政的重大意义,1.物权的“排他性”，不仅排除一般人的干涉，而且“排除国家的干涉”，首先是警察的干涉 。（磨房主的草屋，风可以进、雨可以进，国王不能进） 警察进入公民的房屋条件: （1）公民的允许 （2）有符合法律程序的搜查证,2、行为违法与合法财产的界限。（行为违法而财
17、产不违法）对所谓“黑出租”不能没收汽车、摩托车，流动摊贩不能毁损、没收工具。,河南城管野蛮执法,（四）物权法对国有资产监管的影响,“平等原则”对国资监管的挑战 物权法针对当前国有财产流失的实际情况，界定了国有资产的范围，明确了国有物权的行使，强调了对国有资产的保护。而这个保护，坚持的是平等原则，它为国资管理部门和国有企业提出了一个全新的课题。 首先，平等保护原则对国有企业提出了挑战。在发生物权争议时，国有企业也只能以平等的市场主体身份通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径参与纠纷解决。 其次，物权法对国有资产管理者设置了“高压线”。物权法通过明确国有资产归属、以违法行为定性国有资产损失行为，对监管不
18、力造成国资流失的机构和工作人员设置了“高压线”，应该引起高度警觉。,物权法将促进国有企业加快改革步伐 温家宝总理在 “两会”政府工作报告中提出要继续加快国有企业改革，物权法的实施对国有企业改革有什么意义呢？ 一是物权法明确了市场主体。这对我们在改制的过程中形成产权主体多样化十分有利，在产权主体多样化的情况下，改制才可能到位。 二是物权法规定了企业改制的行为过程。现在哪些能做哪些不能做，哪些是重点要监控的地区十分明了，这对于国有企业改革是大大往前走了一步。,依法处置不良资产利于国有资产保护 针对国有企业财产流失的问题，物权法规定：“违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低
19、价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”有舆论认为，这可能会造成不良资产处置步伐变慢的困境。 事实上，国有资产以前最大的特点是产权不清晰，正因为他不清晰，所有不好去动他，大家都感到处置不良资产的步子比较慢。现在物权法把产权界定清楚以后，该谁负责谁就去依法处置，步伐会随之加快，不会放慢。 物权法这一规定，只是进一步明确了在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，对于违反国有财产管理规定，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失所应当承担的法律责任。与处置不良资产的快慢没有必然联系。,国有资产立法任重而道远 有舆论认为，随着物权法的出台，
20、国有资产立法的时机也已经成熟。 实际上，物权法的出台为“国有资产法”的制定奠定了良好的法律基础。但由于各种原因，从现在看国资立法显得任重而道远。就说一些大的问题，比如国资委的定位、职责，国有资产到底往哪些领域去布，中央说国有资产主要集中在“两国两重一新一特”这些领域。两国是关系到国计民生、国家经济命脉。两重是重要的行业和重要的企业，一新是新兴企业，一特是特殊行业。在实际工作中到底是哪些行业，还需要认真地研究。,面对新形势，国资监管有不少工作需要探索 ： 一是要健全科学的公司法人治理结构 二是要完善绩效考核管理体系 三是制定投融资管理办法，形成科学决策机制 为此，从管理理念上，要从资产管理向资本
21、管理转变；在管理重点上，要积极盘活国有资本；在管理策略上，要做到有进有退；在管理方法上，要坚持分层负责。,（五）物权法对公共财政的影响,是一种理念还是一种行动？ 公权与私权的关系 公共需要与私人需要的关系 提供公共产品过程中的平等与公正关系 提供公共产品的非赢利性问题 理财过程中的民主与法治关系 透过物权法对相关行业的影响看其对财政的影响,我国市场化改革所引起的一个根本性的变化，就是财产“私人化”趋势日益突出。这种变化，是导致公共财政体制在我国逐步确定的决定性因素。 我国“私人化”的过程已有很大进展并将最终完成。相应地，我国的公共需要也开始与私人需要相分离，逐步取代了原有的国家需要，而形成市场
22、经济条件下的国家需要，最终将形成以满足公共需要为活动目的的公共财政制度。,“公共领域”与“私人领域”的分界，决定了公共财政的存在，决定了公共财政以满足公共需要为目的的特性，也决定了公共财政必然是民主的和法治的财政。也就是说，公共财政只能在“公共”领域活动，不能介入“私人”领域。 不仅如此，它还要为“私人”领域提供公共服务，也就是人们常说的，凡不属于或不能纳入社会公共需要的事项，财政就不应介入，凡属于或可以纳入社会公共需要的事项，财政就应当也必须介入。这里所说的“社会公共需要”，就是相对于私人需要而言的。 据此，我们可以概括出公共财政的几个基本点：提供公共产品或服务、平等和公正、非赢利性以及民主
23、与法治。,在财政民主制下，政府的财政行为由不受监控或由上级监控转化为“纳税人监控”。纳税人监控必须通过某种形式，这就是议会。议会代表着纳税人的利益，反映着纳税人的呼声。纳税人通过议会对要不要征税，征什么税、征多少税，如何安排财政支出，支出效果如何等问题直接作出原则性决定，并对政府的具体实施行为进行监控，并有权对政府的财政部门或主管官员进行惩处。,四、物权法的民生亮点,（一）商品房预告登记（保护处于弱势的购房者）王某于2001年12月20日，与成远房地产公司签订商品房预售合同，预购“御东花园”商品房一套，向成远公司分3期支付了购房款共计91.7万余元。但随后成远公司将原告选购的商品房以更高价格销
24、售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。2004年7月21日，成远公司告知王某，拒绝继续履行合同出卖房屋，同时退还原告王某预付住房款91.7万余元和补偿费，合计117.8万余元。王某不愿接受补偿费，意欲买到所预购的房屋，遂向法院请求和成远公司继续履行合同。,法律依据,物权法第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。,预告登记,（1）适用情形：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 （2
25、）预告登记的作用：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 （3）预告登记的失效：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。,（二）商品房用地期满自动续期问题,甲于1997年3月16日购买了一套商品房，约定该房屋的建设用地使用权期限为70年。甲交付了房款并且办理了房屋产权证明和备案登记。公元2067年3月17日，甲发现自己已经居住了70年的住宅楼，正被乙房地产开发公司拆毁，只剩断壁残垣甲流离失所，无家可归。经律师指点，物权法在60年前已获通过，现已适用。原告甲向法院提起诉讼，请求法院判决乙公司侵犯其房屋所有权，并且赔偿由
26、此造成的损失。,法律依据,第一百四十九条 住宅建设用地使用 期间届满的，自动 续期。,（三） 相邻关系中的“阳光权”案例: 2002年3月，王某向甲公司购买住房一套，5月验房入住。当时，在他的窗外邻近商务会所顶层有一些空调机组和排风管道，但对生活并不构成影响。后来，甲公司在空调机组和排风管道外加盖房屋，超了王先生的窗高，房屋两个散热窗户正对着王先的窗户，致使王先生无法开窗通风，影响了王先生的采光。王先生起诉要求甲公司拆除空调机组、排风管道设施及加盖的建筑物；如不能拆除，要求赔偿因此造成的房屋贬值损失300000元。 相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的“所有人或使用人”，在行使不动产的
27、所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。,法律依据,物权法第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。,1、因通行而产生的相邻关系 相邻一方因生产和生活上的需要，必须临时或长期通过对方使用的土地的，对方应当提供必要的方便。 2、因用水、排水产生的相邻关系 （1）对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。 （2）对自然流水的排放，应当尊重自然流向。 3、因修建施工、防险发生的相邻关系 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应
28、当提供必要的便利，但不动产权利人不得危及相邻不动产的安全。 4、因通风、采光而产生的相邻关系 相邻各方修建房屋和其他建筑物，必须与邻居保持适当距离，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍邻居的通风和采光。 5、因不可量物产生的相邻关系 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。,（四）拾金不昧问题,2003年3月30日，被告朱某在电影院不慎将一个装有面值为80多万元汽车提货单等物品的公文包遗落在座位上。原告李某发现后，在现场等候良久，未见失主，便将包带走。同年4月4日、5日和7日，被告朱某三次在报纸上刊登寻包启事，但未获任何消息，因而于
29、4月12日再次刊登寻包启事，声明“一周内有知情送还者酬谢15000元”。次日，李某联系朱某，归还公文包，要求朱某支付报酬15000元，但朱某认为：包内线索，均可找到遗失人或财物所属单位。原告李某没有按照包内线索积极寻找失主或者上交有关部门处理，反而等待“寻包启事”，违背了社会公德，其在“启事”中所称给付报酬的承诺并非真实意图，因而不同意支付报酬。原告李某被拒绝后向法院起诉。,法律依据,物权法第一百一十二条中规定，权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。,拾得遗失物 （1）拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。 （2）拾得人在返还拾得
30、物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬。但遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。 （3）有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。自有关部门发出招领公告之日起6个月内无人认领的，遗失物归国家所有。 （4）拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。 （5）拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理。拾得人不得要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。 （6）如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利人有权要求返还占有人返还原物或者赔偿损失。
31、具体规则是： 权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。 如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。,(五)农村宅基地使用权仍未放开,案例：原告城镇居民钱某为养老之需，于2003年10月31日与被告上海市青浦区赵巷镇金葫芦村的农民赵某签订了一份房屋转让合同。合同约定：被告赵某一家愿将金葫芦村的一处房屋所有权转让给钱某，宅基地使用权随之转移。后因被告赵某将房屋以更高价转卖同村不知情的孙某，原告钱某遂向法院起诉，请求被告赵某继续
32、履行原定的房屋买卖合同，对所预购房屋的所有权和房屋范围内宅基地使用权进行变更登记。,法律依据,物权法第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。按照现行国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地，城镇居民不能购买农村的宅基地。,(六)小区车库车位的 归属：,第七十四条 建筑区划内，规划用停放汽车的车位、车库应当首先足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,小区车位应先满足小区居民,（七）拆迁
33、补偿问题,2003年1月14日，某市甲区人民政府宣布将甲区A乡B村的28.4723公顷土地征用为城市建设用地，并于2002年3月22日做出了让农民限期腾地的决定。 乙等20多名农民，此前在村里承包土地从事养殖业。按甲区政府发布的征地补偿安置方案公告，给乙的补偿总额只有4.91万元，征地后其生活水平严重下降。2004年4月1日，这些农民以该市甲区人民政府为被告向甲区人民法院提起行政诉讼，要求法院变更征地补偿标准，增加征地补偿金，保障原告原有生活水平，撤销让农民限期腾地的决定。,法律依据,物权法第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不
34、动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。,（八)流质契约禁止（保护处于弱势债务人）,案例 :张某因急需用钱，用一套珍贵的猴票作抵押向朋友李某借款十万元，李某深知该套猴票的价值，故与张某约定到期日张某不能还款时，该套猴票归李某所有。张某无奈只得答应。,法律依据,物权法第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。,（九）征收与征用 征收：所有权 征用：使用权 1、征收 征收是指国家为了公共利益的需要而依法
35、强制取得原属于私人或者集体所有的所有权或者其他物权的行为征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件 2、征用 征用是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或集体所有的财产的使用权的行为因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人；单位、个人的不动产或者动产
36、被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿,征收与征用的区别 （1）法律效果不同：征收是财产所有权发生了变化；征用是所有权没有变化，使用权暂时发生了变化。因此征用的结果，如果标的物没有灭失，则仍需要返还给权利人；而征收则不存在返还的问题 （2）适用对象不同：征收是针对土地、房屋等不动产，不包括动产；征用则不动产和动产均可适用 （3）适用条件不同：二者都是为了公共利益，但是征用还要求必须是为了抢险、救灾等紧急需要,（十）业主的建筑物区分所有权 【1】建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共有关系所产生的成员权三要素构成 【2】专有所有权的主导性：当事人取得了专有所有权（购买了商品
37、房）便取得了共有权及成员权；丧失了专有所有权（出售了商品房）便丧失了共有权及成员权 【3】专有所有权、共有权及成员权作为一个整体不可分离，在转让、抵押、继承时，三者作为一个整体一并发生转移，权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权或共有权 【4】建筑物区分所有权人在转让房屋时，其他建筑物区分所有权人不享有优先购买权,1、专有部分的所有权 （1）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分 （2）业主在行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如业主在对专有部分装修时，不得拆除房
38、屋内的承重墙 （3）业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意 2、共有部分的共有权 业主对专有部分以外的共有部分（电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等）享有共有的权利 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有,3、共有部分的共同管理权 一般决议：1/2+1/2 特别决议：2/3+2/3 （1）一般决议 制定和修改业主会
39、议议事规则 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人 【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 （2）特别决议 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 改建、重建建筑物及其附属设施 【决议方式】应当经专有部分占建筑物总面积23以上的业主且占总人数23以上的业主同意。,【例题1】根据物权法的规定，业主大会拟表决通过的下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积23以上的业主且占总人数23以上的业主同意的是（）。 A、选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B、选聘和解聘物业服务机构 C、筹
40、集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 D、改建、重建建筑物及其附属设施 【答案】CD 【例题2】甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。根据物权法的规定，下列表述中，正确的是（）。 A、甲乙丙丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 B、一层住户甲对三四层间楼板不享有民事权利 C、若甲出卖其住宅，乙丙丁享有优先购买权 D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲乙丙同意 【答案】ABD,（十一）地役权 地役权是指土地上权利人（包括土地所有人、地上权人以及土地的承租人），为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定得以利用他人土地的权利。其中为他人土地利用提
41、供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。 【案例】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙4000元。在本题中，乙的土地属于供役地，甲的土地属于需役地。 1、地役权的设立 （1）地役权自地役权合同生效时设立。 （2）当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 【解释】只要合同生效，地役权即设立。是否登记不是合同的生效要件，也不是地役权的生效要件，只是地役权的对抗要件。,2、地役权的期限 地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
42、 【相关链接】在承包经营期限范围内，承包权人有权根据法律规定，采取转包、互换、转让等方式流转土地承包经营权，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。 3、地役权的从属性 （1）地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。 （2）地役权不得与需役地的所有权或使用权相分离，土地承包经营权、建设用地使用权转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。以土地承包经营权、建设用地使用权抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。,【例题1】甲、乙公司分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧
43、宽5米、长150米的土地上建造房屋，专留给甲的车队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲的下列做法中，符合物权法规定的是( )。 A、甲将办公楼转让给丙，保留在乙地通行的权利 B、甲单独将在乙地通行的权利转让给丙 C、甲将办公楼转让给丙，将在乙地通行的权利转让给丁 D、甲将办公楼和在乙地通行的权利一并转让给丙 【答案】D 【解析】地役权不得与需役地相分离单独转让，不得单独设定抵押。,4、地役权的不可分性 地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。 【案例】甲、乙分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，
44、并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米、长150米的土地上建造房屋，专留给甲的车队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲将办公楼卖给了丙、丁各4层，乙将办公楼卖给了戊跟庚两家单位4层和6层。根据物权法的规定，下列表述中正确的是（）。 A、丙可以向戊主张通行的权利 B、丙可以向庚主张通行的权利 C、丁可以向戊主张通行的权利 D、丁可以向庚主张通行的权利 【答案】ABCD,5、地役权的效力 （1）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权
45、、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。 【解释】先设立地役权，后承包的，承包人享有地役权。 【案例】甲、乙两村相邻，乙处在一条小河与甲村之间。甲村为了引河水灌溉自己的1000亩农田、果林，遂与乙村协商通过乙村长1000米、宽10米的土地上修建一条引水渠，作为补偿每年支付给乙村5000元，期限20年。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲将灌溉区的一处50亩的果园承包给村民丙，承包期15年，则丙对乙村享有地役权。 （2）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。 【解释】先承包的，必须经承包人同意，才能设立地役权。 【案例】如果乙村将土地承包给ABC在前，与甲村协商修建经过该土地的水渠的地役权合同在后，则修建水渠一事应当经过ABC的同意。 （3）需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 （4）供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。,谢谢大家！,
