1、商业广场项目建筑设计引导书说 明本建筑设计引导书，是在城市立体环境分析、市场研究、项目业态组合设计、与发展商共同构筑的项目精神平台的基础上，进行项目的初步建筑设计策划。目的在于上承项目用地的城市空间规划精神，把握本项目的内部空间及外部空间的尺度，对接未来的城市空间及未来目标市场空间的需求，对项目未来空间提出初步的、概念性的空间组合体系及主要经济技术指标控制体系。本建筑设计引导书，其作用在于起到连接建筑设计机构与未来市场空间的“ 桥梁 ”作用 告诉建筑师本项目将以什么样的空间形态来对接未来的目标市场。本建筑设计引导书，经项目发展商认可后，交由项目建筑设计机构，进行项目的概念设计。在项目概念设计多
2、方案完成后，再经规划建设部门、发展商、策划代理机构多方的沟通和论证、评价后，结合所选取的其中最合适概念方案，拟定本项目的建筑设计任务书，作为项目正式建筑设计的任务书。1 项目地块及周边现状11 项目名称：*商业广场12 项目用地：本项目规划用地面积约 65934 平方米（折合约99 亩） 。本项目用地为较规整的 L 形状：北边：宽度米，连接目前城市人气最旺的地标性建筑新世纪广场，是未来的街区主入口；南边：宽度米，连接城市东西板块的主要干道文化路，是未来的街区次主入口；西边：宽度米，对接通往市内乡镇的主要车站社会客运站，项目可以依托其人流优势发展。北边：宽度米，为目前社区商业发展较好的建业街，项
3、目与之是共同繁荣的关系。13 地块及周边现状：项目是目前荣成市中心位置较好、规模较大的商业地块，北高南低，由老体育场改建，地块现状较为平整。2 项目资源禀赋21 城市商业格局： 本项目地处荣成市中心，与老商业区（沿河北街）有近 300 米直线距离，目前周边主要以社区商业为主。目前地块前修建了象征城市生活中心的城市广场新世纪广场，成为城市唯一一处居民休闲、集会、健身、玩耍的活动场地，白天人流量小、夜间人流量极大。未来，项目将与该广场紧密结合，依托城市中心的地段优势发展大型集中式商业区，也就意味着本项目的商业空间面临着巨大的使命颠覆老商业区，打造全新的城市商业空间，引领城市商业潮流，并带动区域商业
4、发展。22 项目城市形象：前有城市地标新世纪广场、后有城市东西连接主干道文化路，城市中央是地块的最大商业价值，这就意味着本项目未来建成，也是城市的有机标识系统之一，代表了城市建设的高度及品质。23 项目空间姿态：本项目地块北侧与新世纪广场连接，这也意味着未来不缺乏消费人群的支持。另外，城市已经给项目提供了一个巨大的广场空间，项目应建立对新世纪广场及城市完全开放的空间系统，让城市和人群在项目中穿行。3 项目开发商目标31 物业构想：一期地块：18000 平米集中式主力店商场42000 平米步行街商业二期地块：暂定酒店公寓产权酒店写字楼。 32 利润目标：05、06 年以一期地块物业为主，争取实现
5、利润收益合理化；其中 42000 平米步行街区物业均为可出售物业，18000 平米自留经营，有可能将来也考虑出售少量内铺。33 产品品质：引领城市商业、生活消费新空间；打造城市集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、商务于一体的一站式商业场所。34 成本控制：高品质低成本。空间设计最合理、结构形式最优化、建材选择侧重性价比。35 项目形象：城市区位新形象。为城市的视觉标识系统作出一定的贡献，并为人们提供一个高尚的生活消费场所。36 企业品牌：通过高品质、差异化产品的市场占有率以及项目本身对城市场所、视觉系统的贡献，为企业的品牌建立树立较高的口碑。4 项目产品线通过前面三个章节对项目所处的区域位置、周边
6、的资源禀赋以及开发商的目标诉求，现对整个项目的产品线提出如下组织设计案。41 商铺：基于城市现代商业的发展趋势以及销售压力等方面的考虑，百货业态的大面积商业空间在项目没有空间，经营生存空间小、竞争力弱、同质化严重，因此以商铺空间对接市场。42 商务公寓：采用目前市场上热销的“直套” 模式（内走道，两侧直套） 。要求空间组合弹性最大化，小到一个最小销售单元，大到整层。43 地下停车场：由于项目基地较小，地面停车不能解决项目的停车问题。另外，基于成本方面的考虑，地下停车场不宜过大，能满足人防、设备用房及一定数量的停车位就行。44 附属产品：骑楼：为了更好的塑造项目的可记忆性，另外，为了给人们提供一
7、个休闲时尚的场所，建议沿城市主道路（钦州湾大道、永福西大街）一侧规划设计现代骑楼空间。内街：为了使商铺的进深最优化以及商业机会最大化，建议采用内街形式与城市对接。空中花园：为了提升商务公寓的整体品质，建议局部采用空中花园的元素。5 产品空间设计要点通过前一章节对项目产品线的组织设计，现对各产品空间提出指导性的设计要点，建筑师在此基础上再进一步优化空间设计。具体设计要点如下：51 商务公寓总图规划：本着尊重城市道路的原则及地块尺寸的因素，建议沿钦州湾大道一侧规划一栋 18 层高、东西朝向的商务公寓楼；沿永福西大街一侧规划一栋 18 层高、南北朝向的商务公寓楼。竖向物业空间：14 层规划为商业裙楼
8、空间；518 层规划为商务公寓空间。标准层面积控制：东西向的商务公寓楼标准层面积控制在1100 平方米（东西向 22 米南北向 50 米）左右；南北向的商务公寓楼标准层面积控制在 800 平方米（南北向 22 米东西向 37 米）左右。垂直交通筒：建议合理利用两栋公寓楼之间的间距，规划公寓大堂，大堂南北两侧设计商务公寓楼垂直交通筒，每栋商务公寓楼设置两部电梯。内走道：2.1 米宽。建议走道两端头用金属架构围护，并建议每两层设计为生态凹空间。阳台空间：基于项目商务形象的考虑，建议将阳台设计为内阳台（不封闭） 。另外，阳台一部分空间设计为厨房功能区。卫生间：出于空间弹性角度上的考虑，建议卫生间及管
9、道井靠内走道一侧设置。柱网设计：开间 8.4 米，进深待定，原则是房间内不能出现柱体，保障大空间的好用性。最小销售单元尺寸：开间 4.2 米，进深 10 米左右，层高 3.0米。52 商铺总图规划：连接两栋商务公寓楼的四层商业裙楼，在总图上形成了“L”型的格局。商业裙楼规模：4 层，每层建筑面积约 2800 平方米，即 28米（L 型宽度）100 米（L 型长度） 。竖向物业规划：12 层规划为较小面积的纯商业独立铺面，34 层规划为较大面积的泛商业、服务业空间（可大可小，分隔弹性较大） 。空间格局：12 层的商铺采用内街形式组织空间，34 层的商业采用内走道形式来组织空间。层高设计：首层层高
10、为 4.5 米，二、三、四层层高为 3.6 米。商业裙楼主入口：建议设在钦州湾大道一侧，利用商业裙楼衔接部分，设计商业裙楼人口及大堂（两层共享） 。垂直交通体系：建议在设计商业裙楼的垂直交通体系时，要结合商务公寓楼垂直交通筒一起考虑，不要将商业空间与商务公寓楼孤立。一层到二层可以设置自动扶梯系统，到三、四层可乘坐商务公寓楼的电梯。柱网设计：与公寓楼一致，8.4 米的开间。最小销售单元尺寸：开间 4.2 米，进深 12 米左右。53 停车场地面停车场：建议集中规划在商业裙楼东侧，约 35 个车位。地下停车场：基于成本方面的考虑，不宜过大。约 3300 平方米左右。地下停车场的出入口集中设计，设在
11、地块东南角。另外，人防工程及设备用房均安排在地下停车场。车行主要出入口：建议设在钦州湾大道一侧（地块南侧） 。另外，在永福西大街一侧（地块东北角）规划消防车道。54 骑楼空间总图规划：建议商业裙楼沿钦州湾大道及永福西大街一侧设计现代骑楼空间。空间尺度：高度为两层楼高（8.1 米） ，进深 3.6 米左右。空间性质：属于城市场所，泛广场空间。适当的植入生态、休闲、时尚等元素，为城市增添一处时尚休闲场所。使本项目的商业得以持续发展。55 内街空间布局：建议在“L” 型商业裙楼的首层规划一条“L”型（居中）的内街。使各独立铺面 24 小时对接城市成为可能。尺度：内街宽为 4.2 米，高度为两层楼高（
12、8.1 米） 。出入口设置：除了商业裙楼主要出入口外，建议沿城市主干线一侧多规划几个出入口（不宜过大） ，增强商业空间与城市对接的便捷性。56 空中花园空间规划：建议充分利用两栋商务公寓楼之间的间距，每隔两层规划一个空中花园，即：两层公寓两层高的空中花园。使两栋商务公寓楼演变成一个有机的城市综合体。6 建筑风格61 城市灰空间现代骑楼空间，城市尺度的高度与进深，以及时尚的色彩和现代造型，利用叠加的手法，大手笔的塑造项目商业裙楼的秩序感，形成强烈的城市视觉系统。另外，建议在场所空间内融入生态、休闲元素，减缓人群的流速。62 商业空间宽松、舒适、随意、休闲，这就是现代商业空间想要的意境。通过骑楼、
13、中庭、连廊、垂直交通体系等手法诠释了现代商业的个性化。另外，建议合理的利用时尚色彩的元素。63 公寓空间自信、稳健、刚毅、气度不凡、轮廓清晰，代表着成熟男人的这一切都是该空间展示给城市的表情。现代几何学、数字排列模式、虚实对比、色彩视觉冲击等手法的综合应用，塑造城市时尚建筑综合体。7 项目指标体系根据项目的未来空间构想，项目的主要经济技术指标初步设定如下表：规划总技术经济指标汇总表序号 指标内容 单位 数值 备注一 建设净用地面积 7360 约 11.04 亩二 总建筑面积 39120 不含地下室1 商务公寓建筑面积 27920 占 712 商铺建筑面积 11200 占 29三 地下停车场建筑
14、面积 3300 含人防工程、设备用房面积四 容积率 5.3五 绿化率 约 30六 建筑密度 38七 停车位 个 100 地上 35 个、地下 65 个。8 关于本引导书81 本项目建筑设计引导书是在未进行图面作业的情况下提出的项目空间发展方向及一些经济技术指标，主要用于与建筑设计机构之间的沟通，表达项目价值取向与开发定位意图。82 本建筑设计引导书在经项目发展商认可后，建筑师依据本引导书，进行初步图面的技术分析与创意，创意勾画出数个本项目概念方案图纸文件（包括总平规划布局、建筑风格与立面、交通组织、单体户型等） ，再互动检验本引导书，同时与发展商进行理念上的交流与思想上的碰撞，再深一步由发展商明确一个主要的发展方向，融合建筑师的创意提出本项目的建筑设计方案委托书，展开正式的建筑方案设计。 目前荣成的商业中心以沿河北街、沿河步行街为主，然后向西延伸到青山西路、南山北路，其中沿河北街：商业历史较旧、规划及建筑均破旧不堪，但仍然商业繁荣；沿河步行街：早几年改造、重建开辟而成，集中式商场较多，临街铺位少，经营状况良莠不齐，缺失步行街真正的文化、环境与氛围。目前老商业区逐渐有旧商场翻新、重建及新项目开发，商业有进一步加固趋势，但规模体量都不大，产品也以集中商场、建筑底商为多。
