1、水映加州市场竞争项目分析,湖南中原事业五部 HunNan.07.2010,湘江一号,湘江一号为长沙高档别墅项目之一，整体容积率为1.34，产品为独栋、双拼、叠加及高层，项目别墅产品打造依山而建，但因产品面积大、及现代风格不被长沙客户所接受,湘江一号位置：长沙芙蓉北路容积率：1.34景观资源利用：湘江壹号依山而建，利用地势建造山地别墅，尤其是二期规划鹅羊山独栋群，将会呈现山地独栋之特性，但湘江一号风格问题较为严重，着力打造的现在别墅风格在长沙客户接受度较低，因此销售速度缓慢,一期开发,二期开发,湘江一号,湘江一号规划三大部分，东部商务组团主要为城市功能配套，中部组团和北部组团为低密度住宅区西北部
2、组团和南部组团为高层住宅区,项目总体功能的分布为三个部分：东部商务组团主要为城市功能配套，产品类型包括五星级酒店、SOHO办公、小户型公寓、配套商业等中部组团和北部组团为低密度住宅区，结合中央保留的山地公园和现状地形，依山就势布置赖特式现代风格独栋别墅、双拼别墅、叠加别墅等不同类型的产品西北部组团和南部组团为高层住宅区市政路从项目中间穿过项目东北部大片墓地,N,商务组团,低密度组团,高层组团,鹅羊山独栋,已开发,江景被后期高层遮挡,市政路,市政路,墓地,墓地,湘江一号,对面就是阴宅，敢住么,创远开发商，没有别墅开发经验，曾开发创远景园、创远花园、枫林绿洲（经济适用房），湘江壹号之前没有开发过任
3、何高档项目；市政道路横穿项目地块，未来存在安全隐患及噪音；项目外立面颜色过于深沉，整体外观效果颇有农民房气质；小区各类物业杂乱，不能保证安小区未来居住人群素质；项目东北部大片墓地，风水上阴阳住宅不可同在一地；所谓江景别墅，被后期高层遮挡视野,堤亚纳湾,堤亚纳湾为长沙新兴别墅楼盘，综合容积率1.1产品以联排双拼小高层高层，目前推出联排双拼产品，主要以水景为主，着力打造水岸别墅,堤亚纳湾领二环路，门口大货车众多，车速极快，入口环境极差,园林景观打造，原生态湖景，周边景观资源丰富项目拥有23万平米天然活水湖泊楚家湖；处于两带（湘江风光带、捞刀河风光带）之间，周边有月湖公园、秀峰公园整体规模大，内部配
4、套完善项目配置双会所、室内游泳馆、羽毛球、健身中心、坡地网球场、酒店式公寓及幼儿园至中学等教育配套二环路，门口大货车众多，车速极快，入口环境极差,堤亚纳湾,沙河实业，没有别墅开发经验，；二环车速快、污染大噪音高，居住区域人口复杂，周边全是农民房和田地；项目细节打造极差，如：内部商业街完全不注意细节；花园面积极小，花园平均赠送约100左右，湖景联排仅赠送约30露台；沿湖而建，湿度极大，连样板房一层都出现墙体发霉，蚊子等昆虫较多；双拼别墅太贵，30000元/不值,很潮湿，污染大,本案,湘江壹号,东方大院,堤亚纳湾,盈峰翠邸,威尼斯城,次级竞争对手,目前项目次级竞争项目为：盈峰翠邸、威尼斯城、东方大
5、院三个项目,市政路从湖中及地块穿过,东方大院,列队式排布不是别墅应该做的，如同中式风格排屋，没有档次感,中式风格的不是很喜欢，以后要是搞装修会很不方便，酸雨容易侵蚀；做绿化的地方看起来很漂亮，但是以后要建房子有欺骗客户的感觉；周边没有任何配套（买个酱油都要开车出门），教育、商业配套全无生活极度不便利；排屋设计，低下车库，完全没有私家别墅生活感；市政路横穿项目，无法保证小区内私密；联排是排屋，独栋太过于临近湖边，先不说潮湿，对老人孩子存在安全隐患,东方大院,中式风格排屋,和记黄埔,和记黄埔,该项目地段较远，周边无任何配套，港式产品打造思路，项目联排套数过多形成十联排乃至十一联排的超长排屋，内部景
6、观资源极少，项目密度过高形成对视；,港资开发商不了解长沙市场，打造产品不符合长沙市场需求；产品出现11-12联排，如同平民窟排屋；项目容积率为1.2，又打造纯别墅社区，建筑密度大；对视严重，完全没有私密性可言；周边配套较少，多为临街小店，金星北路车速快噪音大；项目对面为安置小区，周边农民房环绕，周边居住人口素质较低项目内部基本无景观打造；项目联排叠加开间短进深极长，非常拥挤（样板房用大量镜子装饰）最大花园面积仅70左右，虽有露台赠送但加起来不超过100,经济型别墅，不值一提,威尼斯城,一期项目2006年底推出，目前已经基本售完；二期在售，全部为独栋别墅，目前推出倚翠香堤（毛坯）和水蓝天（精装修）两个组团，共177套。三期正在规划，初步为小高层。,水质混浊,3年时间墙体已开裂,毫无个性的窗子，好像是牢笼,离水过近，潮湿,你见过有人在高桥卖LV么？,碧桂园别墅批发商，威尼斯城、山湖城都已廉价的倾销模式推销别墅；精装修的别墅，完全没有自己的个性，好像是打包送的一样；批量打造、批发式销售，完全不是用心打造的别墅，而是批发；入住3年墙体就开裂，具业主反映，顶楼也常出现漏水等情况；,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
