1、黄山中药文化园沟通方案安东不动产（香港）二零零九年。十月,。,。,。,。,前 言前期经过市场调研得出市场结论，并针对项目做出一定产品及营销建议；由于项目各类产品尚未正式确定，且项目推广的必要条件尚未明确，固此方案仅做我司与贵项目沟通方案，涉及到营销推广的具体问题难免会有所疏漏；待项目产品确定，我司另呈针对项目整体推广的具体营销方案，并详细阐述项目定位、推广节点、平面表现、价格建议等。,目 录壹。市场分析贰。项目分析叁。案名及定位肆。项目建议伍。视觉呈现,壹。市场分析,一、宏观环境研究,国家统计局公布08年经济数据，经初步核算，2008年我国国内生产总值（GDP）为300670亿元，同比增长9%
2、，其中四季度增长6.8%；居民消费价格水平（CPI）同比上涨5.9%，涨幅比上年提高1.1个百分点。国民经济总体呈现增长较快、价格回稳、结构优化、民生改善的发展态势。国际货币基金组织(IMF)预测，2009、2010两年中国经济增长速度将有所放缓，但增幅仍有望分别达到9.7%和9.3%。数据显示，08年GDP增速呈逐季回落态势，四个季度分别增长10.6%、10.1%、9.0%和6.8%。分产业看，第一产业增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%。全年价格涨幅前高后低，下半年逐步回稳。其中，个大中城市房屋销售价
3、格比上年上涨，月同比下降，全年涨幅比上年回落个百分点。09年随着中国经济的调整和稳定，中国楼市也将步入稳定增定发展的过程。,【国内宏观经济发展状况】,2008年安徽省生产总值达到8874.2亿元，按可比价格计算，比07年增长12.7%，完成了政府GDP增长12%的发展目标，连续5年保持两位数增长。分产业看，第一产业增加值1418.1亿元，增长6.2%；第二产业增加值4137.4亿元，增长16.4%；第三产业增加值3318.7亿元，增长11%。一二三次产业比例为16：46.6：37.4，其中第二产业比重比上年提高1.9个百分点，工业化率由上年的37.4%提高到39.3%。按常住人口计算，全省人均
4、生产总值达到14485元，突破2000美元，为2085美元。08年安徽全社会固定资产投资6788.9亿元，增长33.3%，连续4年保持30%以上增长，增幅比全国高7.8个百分点。其中，房地产投资1351.6亿元，增长51.6%，增幅比上年提高11.7个百分点。2008年，安徽省房地产业综合发展景气指数值（简称“皖房景气指数”）为102点，已连续8年运行在景气区间，景气度与上年相比下降2.2点。,【安徽省经济发展状况】,黄山市地处安徽省最南端，现辖三区四县（屯溪区、黄山区、徽州区、歙县，休宁县、黟县和祁门县）和 黄山风景区，总面积9807平方公里，人口147万。 黄山市旅游资源十分丰富。黄山是联
5、合国自然与文化保护遗产和世界地质公园，“西递、宏村”古村落是联合国文化保护遗产。具有三项桂冠的黄山集奇松、怪石、云海、温泉、冬景（五绝）与一体，自古便有“五岳归来不看山，黄山归来不看岳”之美誉。 黄山资源丰富，各类植物3000余种。有华东著名的茶叶、桑蚕、水果和中药材产区，祁红、屯绿驰名中外，黄山毛峰、太平候魁、三谭枇杷、黄山贡菊等为珍中极品。 黄山同时又是古徽州的所在地，历代名人辈出，历史文化渊源深厚。朱熹、朱升、胡雪岩、陶行知、胡适等在历史上具有重要影响。新安理学、徽州朴学、新安医学、徽商、徽剧、徽派建筑等经济文化流派构成的徽州文化博大精深，源远流长。,【基本市况】,【人口规模】,徽派文化
6、底蕴丰富，内涵深广，是我国三大区域文化（藏学、敦煌学、徽学）之一，涵盖了哲、经、史、医、科、艺诸多领域。黄山市位于皖浙赣三省结合部，群山环抱之中，古代徽州历来有“山深不偏远，地少士商多”之说。古徽州文风昌盛，教育发达，“十家之村，不废诵读”，因此历史上以才入仕、以文垂世者，代不乏人，灿若繁星。辞海的单列条目中，徽州名人有50多人，列全国各州府之首。明清时代徽商称雄商界长达二、三百年，有“无徽不成镇”之说。徽商贾而好儒，“官、贾、儒”三位一体，形成了独具特色的徽州文化，历史上各种人才应运而生，学术研究异彩纷呈。由徽商兴盛而形成了新安理学、新安医学、新安画派、徽派盆景、徽墨歙砚、徽派建筑、徽雕、徽
7、刻、徽剧、徽菜等独具地方特色的文化流派。现已发现地面文物4900多处，其中列入国家和省级重点保护的45处。直至今日，黄山大地上仍遍布古桥、古塔、古亭阁、古宗祠、古牌坊，犹如一座天然的历史大博物馆。,【文化环境】,近五年来黄山市用于交通建设资金总投入达36亿元，公路建设完成投资252亿元，公路通车里程达到2180公里，除了3个乡镇外，都实现了通车，行政村通公路率达741，规模最大、投资最多、技术标准最好、影响最广的屯溪黄山公路建成通车，极大地改善了黄山市旅游交通条件。公路交通站、场建设投资2300万元，建成屯溪汽车站、黟县汽车站和汽车综合性能检测中心。屯溪区、黄山区、黄山风景区、歙县、休宁、祁门
8、、黟县等11个社会公用汽车站先后建成。新安江枢纽妹滩工程“八五”完成投资4762万元。 目前已通车的有徽杭高速，合铜黄高速，黄塔桃高速，在建的有宣黄，黄祁两条高速，黄山机场改造工程资金到位，京福，皖赣，黄杭高速铁路将全面开工建设，黄山市的综合交通建设将迎来前所未有的大发展，打造皖浙赣三省的交通枢纽的目标指日可待。,【交通环境】,据08年1-11月份最新数据，黄山市规模以上工业增加值（现价）累计完成50.76亿元，同比增长29.1%;固定资产投资累计完成245.26亿元，同比增长24.8%，其中:房地产开发投资57.61亿元，同比增长115.3%；社会消费品零售额累计完成79.59亿元，同比增长
9、23.3%。财政收入累计完成23.92亿元，同比增长26.9%，其中：一般地方财政收入15.62亿元，增长28.4%；旅游接待量1742.7万人次，同比增长17.1%；实际利用外资13549万美元，增长51.8%；利用内资157.9亿元，同比增长49.3%。,二、黄山市经济环境概况,【黄山市经济发展现状】,近年1-11月份黄山市主要经济指标增长情况单位:%,注： 2008年进出口数为外贸反映。,黄山市2009年经济社会发展的主要预期目标：地区生产总值增长10.5%，财政收入增长13%；城镇居民人均可支配收入增长8%；农民人均纯收入增长7%；居民消费价格涨幅控制在4%以内；人口自然增长率控制在4
10、.5%以内；万元生产总值能耗下降4%，主要污染排放总量控制在省政府下达目标以内。,【经济发展目标】,20年来，黄山人民牢牢把握市情特点，充分发挥比较优势，坚持不懈的打好黄山牌，做好徽文章，历经改革开放之初“以旅游为龙头、带动农工商协调发展”的城市发展战略，到实施黄山旅游“二次创业”、奋力建设“全国最美、山区最富、生态最佳”地方之一的目标，再到掀起黄山旅游发展第三次高潮，把黄山风景区打造成全国综合竞争力最强的自然景区，把黄山市建设成为全国同类旅游城市综合竞争力最强的城市之一的新目标，实现旅游业一次又一次腾飞，旅游业已经发展成为第一大支柱产业和增势最强劲的产业，以旅游业为主的第三产业提供的收入占全
11、市财政收入的近一半。,三、黄山旅游业概况,【发展历程】,旅游产业稳步发展，据市旅游部门统计。2008年全市接待海内外旅游者1801.3万人次，同比增长17.3%，其中接待国内者1720.3万人次，同比增长17.3%，接待入境旅游者81.0万人次，同比增长18.2%，在入境旅游者中，外国人55.9万人次，增长17.1%；港澳台同胞25.1万人次，增长19.6%，全年旅游总收入140.9亿增长27.4%，其中：国内旅游总收入125.9亿，增长29.5%，国际旅游创汇2.2亿美元，增长25.7%,【发展成效】,黄山市目前拥有国家A级景区22家：国家AAAAA级质量等级旅游区1家-黄山风景区；国家AA
12、AA级质量等级旅游区13家-西递，宏村、翡翠谷、牯牛降、齐云山、棠樾牌坊群-鲍家花园，花山迷窟、太平湖、徽州古城、唐模、呈坎、九龙瀑、潜口民宅；国家AAA级质量等级旅游区4家；国家AA级质量等级旅游区4家。国家级风景名胜区3家-黄山，齐云山，花山迷窟渐江风景区。黄山市星级饭店62家。旅行社103家（其中国际社15家，国内社88家，黄山市中国旅行社为“全国百强国际旅行社”、黄山中海假日旅行社为“为全国百强国内旅行社”）旅游商品定点生产企业32家。旅游从业人员21万人，占全市非劳动力总数的46.7%。,【资源现状】,2008年全市接待海内外旅游者1801.3万人次，同比增长17.3%，其中接待国内
13、者1720.3万人次，同比增长17.3%，接待入境旅游者81.0万人次，同比增长18.2%，在入境旅游者中，外国人55.9万人次，增长17.1%；港澳台同胞25.1万人次，增长19.6%，从团队接待游客结构看：长三角地区继续保持客源稳定且接待人数增长较快，北京游客较去年有上升。从我市接待游客区域结构分布看，长三角仍占大头，达55.05，本省占10.12%，广东省约占5.84%，其他省市均有客来，但所占比例较小。入境游客中以韩国、印尼、美国，中国台湾、澳门地区的入境游客分列前5位。,【客源现状】,四、黄山房地产市场分析,【房地产开发投资同比增长较大，投资增长进度加快】,1、黄山市09年上半年房地
14、产运行情况,09年1-6月份开发完成投资35.34亿元，2008年同期为23.47亿元，同比增长50.57%，增幅回落约10.51个百分点。其中中心城区17.12亿元，2008年同期为14.04亿元，同比增长21.93%，增幅回落约43.25个百分点 。,上半年全市房地产项目施工面积392.47万平方米，2008年同期为305.28万平方米，同比增长28.56%，其中中心城区房地产项目施工面积172.16万平方米，2008年同期为151.79万平方米，同比增长13.41%。,【商品房施工面积同比增长较大，其中新开发面积增长同比提高】,【商品房竣工面积大幅度增加，区县商品房竣工面积较多】,前六个
15、月全市商品房竣工面积76.37万平方米，2008年同期为34.09万平方米，同比增长124.02%；其中中心城区商品房竣工面积24.76万平方米，2008年同期为10.08万平方米，同比增长145.63%；,09年1-6月份全市商品房销售面积60.66万平方米，2008年同期为51.21万平方米，同比增长18.45%；,【商品房销售持续趋好，销售面积同比增长较大】,09年1-6月份全市商品房销售额为16.52亿元，2008年同期为11.38亿元，同比增长45.16%；其中中心城区商品房销售额为8.62亿元，2008年同期为5.59亿元，同比增长44.87%；,【商品房销售额同比增长较大，增长的
16、幅度区县大于中心城区】,09年上半年全市商品住房销售均价为2448元/平方米，2008年同期为2246元/平方米，同比增长8.99%；09年上半年全市商业店铺销售均价为4130元/平方米， 2008年同期3340元/平方米，同比增长23.65%；,【商品房价格稳中略升，中心城区基本稳定，区县有一定的增长】,09年1-6月全市商品房空置面积26.17万平方米（其中商业16.03万平方米），同比增长了56.8%；其中中心城区11.26万平方米（其中商业6.15万平方米），同比增长6.42%；,【商品房空置面积持续下降，结构比仍然是商业店面居多】,2、09年上半年中心城区基本走势【商品房销售走势】,
17、09年上半年黄山市中心城区商品房销售23.88万平方米，2008年同期为19.69万平方米，同比增长21.27%，主要呈现交替上升趋势。,【住宅均价走势】,09年上半年黄山市中心城区商品住房销售均价为3319元/平方米，2008年同期为3092元/平方米，同比增长7.37%，从个月均价走势来看，今年以来总体呈现小幅上涨走势，从2月份的3210元/平米到6月份的3420元/平米，半年时间内每平米上涨210元/平米，增幅达6.5%。预计后期还将延续上涨走势。,【商铺均价走势】,09年上半年黄山市中心城区商业店面销售均价为6525元/平方米，2008年同期为5520元/平方米，同比增长18.2%，商
18、业均价走势与住宅均价走势有所不同，商业主要呈现波动平稳趋势，上涨幅度并不明显，主要是由于商业受产品、地段、位置、环境等影响，而造成均价走势呈波动状。,小结：进入6月份，住房销售面积同比增幅较大，呈现出快速增长势头。六月份住房销售面积14.34万平方米（1300套），比5月份的8.07万平方米（720套）增长77.69%，比去年6月份的8.43万平方米（730套）增长70.11%，其中中心城区5.97万平方米，比5月份的3.47万平方米增长72.05%，比去年6月份的2.97万平方米增长101.01%。黄山市房地产市场从3月起逐月回暖，6月份积极地呈现出快速增长态势。其因主要有三点：住房消费的刚
19、性需求快速释放；省、市出台的一系列住房消费优惠政策有效刺激了市场；消费者持币观望心态基本消除；,3、市场形势分析上半年房地产市场的主要指标均稳步趋好，投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额、价格均有增长，空置房面积逐月小幅减少，都显示了市场趋好，但影响后市发展的消极因素依然存在，主要是新开工面积同比大幅减少，其次是部分地方土地出让减少，显示市场增长的后劲不足。目前市场形势好于预期，各项指标显示市场比较稳定，并出现了一些商品住宅脱销的在建楼盘。经我们调查，有些开发企业对发展前景仍显的信心不足，犹豫观望心理较重，对购置土地仍较为谨慎。但也有些开发商对市场的趋好已有反应，一些未开工项目陆续开工，
20、一些项目加快了建设的进度，这些都是开发商对房地产市场信心恢复的证明。以中心城区为例，各大楼盘销售处人气均较旺，与去年同时期的冷清形成鲜明对比。这种形势的变化，虽有购房优惠政策截止时间因素的原因，但在市场价格还在上行的情况下有如此大的销售量，说明消费者观望情绪已基本消除。,因此分析得出：黄山市房地产市场起稳反弹，市场交易出现积极的信号，但影响后市发展的消极因素依然存在。部分开发企业观望氛围有所减弱，但仍缺乏足够信心。消费者入市活跃，积极促进了销售市场回暖。,4、黄山市促进房地产市场健康发展的主要措施 认真贯彻黄政办200937号文件精神。大力宣传黄山市新出台的促进房地产市场健康发展政策措施，在各
21、主要媒体发布。协调各相关部门制定政策实施的细则。 继续做好市场分析和市场各方的引导工作。密切关注房地产市场发展动态，准确把握房地产市场走势，大力宣传国家、省、市的各项鼓励房地产消费的优惠政策，增强居民消费信心。同时，通过市场信息的发布和市场形势的分析，使开发企业客观认识当前房地产市场的实际情况，调整市场预期，积极开展形式多样的促销活动，刺激居民购买欲望。 继续抓好项目开工问题。目前仍有部分项目因种种原因未能开工，影响了市委、市政府提出的时间过半、任务过半的要求，有关部门对这些项目要及时进行摸排，了解不能开工的原因，协调解决问题，督促项目早日开工建设。,【楼盘调研概要】调研目的：【对黄山市别墅项
22、目进行个体与综合分析】【探讨畅销楼盘、滞销楼盘的特征及营销策略】【为本项目的开发规划以及营销提供市场参考经验和依据】考察内容：竞争楼盘的周边环境、规划概况、配套设施、户型特征、价格策略以及销售状况等。,五、个案调研,分析总结,1.投放量目前趋于稳定，主要为日居型与度假型别墅的争夺；黄山市目前别墅市场供应体量较大，目前市场别墅类型主要为日居型的别墅与度假型的别墅的竞争；2.营销趋于保守，作为投资品与奢侈品的买家信心流失严重；09年上半年黄山市各家均未进行有效的别墅产品营销，而这种保守是源于别墅作为奢侈品，受到经济大势影响，这批买家的信心流失严重；,3.产品同质化较为严重，各项目在产品上均未有较大
23、突破；产品是营销的根本的认识已深得人心，各家产品纷纷在寻找突破，但是由于受到徽派建筑及黄山市政府的硬性规定，各家别墅以徽派为主线，产品未有较大突破，同质化较为严重；4.黄山市别墅价格方面，差距较大。纵观目前黄山市别墅市场，真正为市场认可的别墅较少，部分楼盘均以别墅自居，使得黄山市整体别墅市场档次全无，价格差距较大；在此状态下建立个强势品牌，获得名利双收，是本项目的重点。,分析总结,贰。项目分析,天津唐郡，一种中式文化的回归。注重的是它所承载的文化价值，是为给具有中国情结的人提供一个精神的寄托。,绿城十锦园，现代中式别墅，平面布局采用江南宅园式设计，为国内罕见的融汇中西、连通古今、极具文 化内涵
24、的高品位住宅。,颐景山庄的建筑采用中国传统民居的灵秀感，力图在强化当代人的审美力与视觉感受力的同时，保持中国传统文明与当代世界之间的一种张力。,苏州的姑苏桃花源。中国传统文化则在时代发展的浪潮中回归异彩，江南庭园建筑的写意山水走进现代建筑的典范之作,成都清华坊，融合了四合院围和私密性、江南园林风雅静美、西方民居舒适便利的中式别墅是文化复兴在民居建筑上的烙印,在西学东渐后的100多年里，中国的建筑、中国的文化无一例外的受到了欧美文化的强烈冲击。文化是反应时代的，今天，中国的文化开始在欧风美雨中不断回归。越来越多的人去解读老庄，去寻根问祖。建筑作为中国文化最重要部分，已悄然在承担着中式建筑文化复兴
25、的重任。,徽派建筑作为中式建筑的最重要部分，成为中国建筑文化复兴的一面旗帜，也是中国徽文化的璀璨财富！民族的才是世界的！徽文化的今天大放异彩！而作为徽文化的重要载体，徽派建筑诉说着徽文化的过去与今天！在安徽，我们是否应该有责任，有义务以建筑的复兴成为当代安徽骄傲？,古徽州的一宅 一院一天地，对于每一个人，都不仅仅是一条血脉，他更是一种自豪，一个文明赖以传承的世界、一种源于东方的精神载体、一个朝思暮想的理想家园；他所承载不仅仅是徽州文化，还有具有五千年历史文明的中医文化。,宗地情况,优势,劣势,机会,黄山首席医药文化园徽文化的复兴风水宝地，环境优先距离城市中心10分钟车程产品可调整，可大有作为,
26、安徽别墅正处在一个瓶颈阶段，需要有创新的项目引领市场黄山作为生态人居城市需要新名片，需要高端黄山即将成为世界高尚住宅区的代表,金融危机徽派建筑审美疲劳国家政策环境的变化,做出自己的文化特色挖掘文化价值原创作品设计多文化风情景观,对山地、坡地改造因地制宜增加现代建筑元素于别墅，锻造新徽式引水，徽派建筑水为财规避中药气味，根据风向设计产品布局,强调本区域内土地价值强调区域内生态优势借助安徽旅游宣传建设黄山文化的优势,巧妙运用个性化设计满足中高端客户的个性需要景观上突出安徽本省、成木整坪移栽改造沿高速外围道路,威胁,发挥优势，抢占机会,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,中国
27、对黄山的建造，呈现为旅游、文化、生态住居方面。沿高速公路，噪音较大中药文化园区，中药气味较浓,分析总结,黄山是未来生态生活的方向，人们对此信心尚在建立之中；配套、交通等劣势明显，唯一性还待挖掘；别墅市场将在09年下半年和10年上半年进入井喷，客户保卫战与攻坚战同时打响，双向作战；产品基本定型，硬伤尚存，若无法调整或改善将为本案带来不可逆的营销困境。,项目未来具有唯一性、排他性和权威性的资源就是徽州文化、中医文化价值，而项目成功的关键就是在于如何将项目这种巨大的文化价值制造在产品里面并作为附加价值被展现和传播出去，从而成为项目核心竞争力。,叁。案名及定位,黄山别墅置业客户构成,项目客户组成结构预
28、判,核心客户群体,辅助客户群体,补充客户群体,以黄山本地及江浙地区的各事业单位、政府高级领导、私营企业老板、外资企业职业经理人和个体生意人。,以地市各种矿老板、药老板和处于高利润行业的事业单位老板以及省内政府高级领导,与黄山有各种关系的外省和国外的企业领导人，或做度假用或做生意用等,新儒商知本家城市新贵创富阶层海归财富榜高级灰新锐人物中坚力量文人墨客,黄山首席中医文化园文脉积淀的宝地独具特色的徽派别墅独具特色的中医理疗养生馆精细化的产品营造,得名 求利,对于我们来说,得名自然更能获利，辨证相辅不然为什么汤臣一品能卖到十二万一平米？,人群指向,我们的目标,文化意象,产品表象,一个高附加值的品牌一
29、个高利润率的价格最终实现名利双收,案名之产品表象,二,黄山徽墅,为世界的,怎样的,黄山,高尚建筑,打造,越来越国际的黄山，越来越矛盾的徽文化,谁来承载现代东方的居住情结，唯有徽派但在现代黄山，谁来发扬这千年的文化,古徽州前世的庭院，在今天被叫做遗珍，先人建造的传世府邸，只能承载历史，却无法承载居住，但徽派建筑所蕴含的东方哲居精神，却需要沉淀与不断的复兴。,安徽黄山，承载着安徽省乃至全安徽的未来徽州文化，这里将是安徽的旅游、经济、文化的发展舞台，新徽文化的精神将在这里得到最好的诠释与发展，而建筑，正是文化的最好载体，承载着新徽人的旖旎。,包涵着除其建筑本身之外的文化符号，其独特的结构形式，必然蕴
30、涵着独特的生活内容。而徽派建筑之所以能成为中国最具代表性的建筑流派，正是籍于徽文化深厚的底蕴：徽文化的辐射，孕育了中国巅峰于世界两千年的空前文明：程朱理学之儒，九华山之释，黄山之道，集中代表了中国文化源于儒释道相融的最高境界；宏村以及其周边的徽派建筑，以及各类孝义、贞节牌坊，集中体现了中国传统文化至高价值观；,【徽派建筑风格】,深厚的文化对儒商、文学及艺术家的吸引力，在这有着独一无二的文化背景上，有着独一无一自然景观的土地上，有着独一无二历史渊薮的土地上，自然蓬勃着一种强大的向心力，对安徽文化精英阶层有着不可抵拒的吸引力。因为，中国文化的根在这里，中国文化艺术精髓是徽文化，中国古典文化思想至高
31、境界在徽文化。,【徽文化的号召力】,将建筑与徽文化所倡导的人居理想结合，以项目建筑阐释程朱理学，以建筑构成去阐释理学核心思想。如马头墙所代表的中国士族理想；以门楼、庭院、天井等建筑符号符号所代表的讲究天地人并济，与自然外界勾连相接；以江南园林所代表的追求理学、倡导的修身养性，讲究天人合一与自然融为一体的和谐；以项目景观阐释禅宗道法，旨在感悟、参悟、顿悟，在四时变幻中，不同的景色，给人不同的感受，进而在聆听感受大自然的惠赐之时，得到心灵的升华。,【徽文化的价值推广要素】,案名之文化意象,三,徽墅代言,但，我们对产品还有更深度的精神内涵的思考，渴望去在中国的千年文化当中寻找真正与本案实至名归的精神
32、情操。,大 夫 第,黄山,源于达官的大夫第,大夫第是古代中国高级官吏修建府邸的一种通称，最早见于汉朝，流传至今。“大夫”是古代的官名。西周以后先秦诸侯国中，在国君之下有卿、大夫、士三级，后世遂以大夫为一般任官职之称。达官贵人的宅院又叫“宅第”或“第宅”，最初的大夫第即是达官们的大宅院。,当今现存的“大夫第”还有很多，诸如婺源大夫第、义乌大夫第、吕梁大夫第、绍兴大夫第、香港新田大夫第等等。如今成为我国古代文化的宝贵遗产，安徽泾县也现存有清光绪年间名为“大夫第”的庄园，西递宏村作为中国古代徽文化建筑保存最完整的村落，更有著名的知府胡文照先生的故居“大夫第”，郑板桥题诗云“ 以八千岁为春；之九万里而
33、南”。,现存的大夫第,西递胡文照大夫第,江西婺源大夫第,香港新田大夫第,中国是礼尊“士”礼“士”，“学而优则仕”，更况乎是“贾而好儒”徽州故里。千年来高官名贾的府邸的印象根深蒂固，成为社会最上层的物质与精神的追求。大夫第之于今日的演化，代表的仍然是一种对传统文化的追求，是对物质财富与文化终极体现。,大夫第之于今日,大夫第之于高端客户，唤醒了对中国传统文化的凝视与褒扬，而之于别墅，大夫第更是实至名归。,大夫第之于客户和别墅,一期美院，以庭院破题；二期胜境，以中庭组团破题；三期至善，“止于至善”，达到了别墅产品、人生、理想的最高境界。,大夫第之于组团名,大 夫 第止于至善,项目定位：,黄山,坡不同
34、于平原的景致和感触，在高低的起伏中自然呈现了。丘被它挡住的视线，反而更急切的想奔向远方。垄越是束缚你的，越令你想去释放。阡路是远方的神秘礼物，家是唯一主题。陌乡村路/林荫道/鹅卵石小径/水泥路，贪图城市太久，开始有奔向自然的冲动。,在徽风皖韵中，去用徽派建筑在庐州的大地上去诠释徽文化与复古式的现代生活。严格来说，中国人多是亲睐于“媚外”，西学东渐后的欧风美雨在中国驰骋了一个多世界，如今仍然在不断的去刻画“英伦”、“西班牙”、“北美”风情，而对于中式别墅，虽然有，但相比较于欧美风格的别墅来说，少之又少。,引子,回归到大夫第，他要做的就是唤起人民内心中对通变的传统建筑的真正的骨子里面的情操，在建筑
35、里面真正的去认识、去感受、去喜爱、去一发不可收拾的爱上她。而契合这种文化人哪怕仅仅是形而上的文化人对他的发掘与热爱。不大夫第索要做的，莫过于四个字“止于至善”,引子,礼记.大学曰：“大学之道，在明明德，在亲民，在止于至善”。意思是大学的道理在于彰明自己天赋的灵明、德性，再推己及人，使人人都能除去旧染之污而自新。要见贤思齐，去学习他人，而且要做到极完善的地步，并坚持不变。,诠释,止于至善最初的意思既是如此做到极完善的地步，并坚持不变，止：达到；至：最，极。至善是道德修养的最高境界，也是政治上的最终理想，充分体现了古人“修身、齐家、治国、平天下”的儒家思想，也是古仁人的终生奋斗目标。近代诸如厦门大
36、学还将“止于尽善”写入校训，也是代表着知识分子的百年追求。,诠释,大夫第的“止于至善”，其意义甚远“1、止于至善，充分表达了我们的目标客户群体才独有的“修身、齐家、治国、平天下”的儒家思想，以及他们的身份和地位；,意义,2、止于至善，充分表带了我们的产品对于中国传统文化的传承与发展，而徽文化作为中国儒家文化经典承袭者，至于尽善是徽文化的终极体现；,意义,3、止于至善，是开发商对产品的终极追求，是对徽派别墅建筑的无比匠心的铸就，是别墅的至善境界；,意义,4、止于至善，是徽派别墅里的生活追求，游弋在徽文化的海洋，在居所中对繁华生活的思思回顾，对宁静、对幸福、对大成的生活的一种归宿；,意义,肆。项目
37、建议,大 夫 第产。品,1.新徽派建筑体系的引入：形而上黛瓦白墙，前庭后院内天井，必须引起现代居住元素，如阔露台等，方能真正打造于适合市场的徽派文化建筑；,案例借鉴,金碧湖畔：东西方建筑文化时间空间的双重跨越 金碧湖畔位于北京潮白河畔，其“一层半”结构，拥有完全独立的一层坡顶起居室，与家庭生活空间区隔开来；挑空、独立、宽敞、放松的一层社交空间，更符合亚洲文化注重的礼仪需求。“U”型半围合的结构布局，以三面围合，一面向户外庭院开放的布局。在内部空间布局上，入室即是通透玄关，玄关落地大窗充分展示中庭风景，视线明亮、通透。金碧湖畔沿袭了东方多重庭院的设计，开放式前庭、水景庭院、围合式内庭院、下沉式庭
38、院各具功能特点。,观唐：传统建筑的现代回归 观唐别墅是2004年中式别墅的代表作，主要包括中式宅院三百四十余套。其规划设计沿袭了中国古代城市规划的思想,讲究居中不偏，不正不威。遵循街道分割和方块居住原则。依据城市街道规划端直形，即九经九纬的原则，在建筑风格上主要体现在街巷式布局、院落式空间和中国建筑风格。,2.景观均好性与各栋别墅的唯一性：别墅物业多为终极置业，注重景观均好性，甚至做到各栋别墅的和而不同，避免同一物业的差异性，而影响性价比；每一套都有特色，抉择就交给客户吧！,3.产品在硬件上的弹性：双拼为主的别墅物业形象高居住舒适，但0.71的容积率，曲径通幽景观何以细致体现，黄山市场仍然停留
39、在联排阶段，项目规划的户型面积比例较大，导致总价拉高，而别墅本身就是非刚性需求，易导致销售不敞。,4.高品质材料与智能化设备引入：通过对材料的斟酌细选，对工艺的精益求精，并对现代化的节能材料，智能化设备等的引入，是大夫第，而非和庄，我们要的是叫好叫座的真产品。,5.高端生活方式与配套的引入：别墅业主注重其身份圈层的生活方式，引进高档物业管理模式，并利用会所、配套商业等成功引入高端配套设施，并可与高端商家进行联合，满足别墅业主的高端生活需求。,大 夫 第意。境,方正,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美
40、，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。,天圆，室方 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅。,简朴,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。,原始的黑白灰 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的。,融汇,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融
41、呈现。,四水，归堂 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的。,天下,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。,进退，有度 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的。,内向,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。,无院不成家 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，
42、图案分明的门窗，线条明快流畅的。,无为,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。,道，法自然 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的。,礼尚,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。,三进，门厅 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的。,藏风,柱额柱落，肌
43、理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。,小院，深宅 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的。,和合,柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。,君子合而不同 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的。,幽,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，
44、小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,松竹梅兰之趣,静,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,窄巷深宅之趣,透,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与
45、后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,天井听雨之趣,清,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,清溪浅涧之趣,净,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现
46、实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,洗净铅华之趣,劲,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,赏山观石之趣,朴,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,夕阳照壁之趣,禅,前
47、有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,一沙一叶之趣,悠,前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。,临水观鱼之趣,大 夫 第。推广模式思考,由于项目各类产品尚未正式确定，且项目的必要条件缺
48、乏，固推广方案难免有所疏漏；待项目产品确定，另呈具体营销推广方案。其中69.3亩安置用地，安置房167套，安置户数111户不在此方案中体现。,营销部署世界发展史上一个产品的精神对于一个有限的产品相当重要的意义,大夫第的发展轨迹,目前的产品，只是一具躯壳，需要给它灵魂，让它鲜活起来。文化，就是一个房地产项目最好的灵魂让徽文化融入项目，使徽文化和项目品牌和谐发展则成为了我们不二的选择,品牌调性,别墅的领导者（霸气，不怒自威）,民族的才是世界,有传统内涵的,项目价值梳理,独特的产品项目丰富的文化内涵项目的区域稀缺性、发展性,第一阶段入市话题,徽文化，耕天下,引发关注树立形象,形象向度精神向度,他人认同+自我认同,认同来自社会舆论,政府支持 企业参与 文化搭台 社会效益黄山政府宜居试点 + 徽文化地产代表作,户外方面,前期线上不进行过多的广告投放，以户外和围墙点到位置,传媒方面,在控制广告投放的前提下，新闻媒体，将成为本阶段的主战场广告投放,认同来自榜样认同来自差异,扛举徽文化的大旗，一场徽文化的全皖的璀璨复兴。,
