1、第四章 房屋与公用设施维修管理房屋与公用设施维修管理概述室内维修项目管理房屋本体维修管理室外公用设施维修管理,第一节 房屋与公用设施维修管理概述,一、内涵（一）房屋与公用设施的含义P202（二）房屋与公用设施的维修管理202思考：房屋与公用设施的维修管理包括对房屋完损等级的检查与评定吗？二、房屋与公用设施损坏的原因（一）自然损坏1、气候因素2、生物因素3、地理因素4、灾害因素,（二）人为损坏1、使用不当2、设计和施工质量的低劣3、预防保养不善三、房屋与公用设施维修管理的原则 （一）“服务”的原则（二）“质量第一”的原则（三）“区别对待”的原则（四）“经济、合理、安全、实用”的原则,四、房屋与公
2、用设施维修管理的内容(一)房屋与公用设施的巡检1、经常性巡检（1）日巡检（2）周巡检2、定期检查：往往是制定相应的间隔按房屋与设施耐用时限及维修周期进行的巡检，参与定期检查的人员类似周检，巡检中也要做好巡检记录。,（二）房屋质量管理1、含义：房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。2、房屋完损等级 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房3、房屋完损等级的评定 （1）房屋结构的分类。房屋按常用结构分成下列几类：钢筋混凝土结构。承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的。混合结构。承重的主
3、要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。砖木结构。承重的主要结构是用砖木建造的。其他结构。承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。,（2）房屋完损标准的项目划分。房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分。房屋的结构组成部分分为五个分项：基础、承重构件，非承重墙、屋面和楼地面；房屋的装修组成部分分为五个分项：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；房屋的设备组成部分分为四个分项：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针、电梯等）。（3）房屋完损等级评定方法钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法完好房。凡符合下列条件之一者可评为完好
4、房：第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准。第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完好的标准，其余符合基本完好以上的标准。,基本完好房。凡符合下列条件之一者可评为基本完好房：第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准。第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上的标准。第三，结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。损坏房。凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房：第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准。第二，在装修、设备部分中有一、二项完损
5、程度符合严重损坏以上标准，其余符合一般损坏以上的标准。第三，结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上的标准。严重损坏房。凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房：第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准。第二，在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合般损坏标准，其余符合严重损坏的标准。,其他结构房屋完损等级评定方法结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房。结构、装修、设备部分各项完
6、损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房。结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。危险房屋的鉴定与处理。对危险房屋的鉴定与处理，应按照国家建设部1989年颁布的城市危险房屋管理规定和危险房屋鉴定标准（JGJ1251999）执行。,（三）房屋与公共设施的养护管理思考：这项工作的关键是什么？（四）房屋与公用设施维修项目管理主要是运用科学的方法对房屋与设施维修过程中的工作进行有效科学的管理。资料1：万科房屋本体年度维修养护计划.doc资料2：万科房屋本体年度维修养护计划.doc（五）房屋与
7、公用设施维修行政管理这项工作的关键是确定维修责任（六）维修档案资料管理1、注意平时收集和整理2、注意分类整理3、注意分类保存即归档,案例分析：污水管道返水怎么办 去年秋天的一个上午，3#楼某室业主给某物业管理公司打来电话，说发现厨房和洗手间内的地漏返水，污水已淹没大厅的部分木地板，要求即刻处理。几分钟后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污水已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，并根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然后，主管及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜，同时协调责任方与业主就赔偿问题达成共识。业主对物业公司的处理表示满意。问题解决了，但污水管返水因何而起呢？,案例分析物业管理具
8、体工作中，污水管道返水、堵塞是较为常见的故障。这类故障往往会给业主用户的生活、工作带来许多的不便，无形中也增加了物业管理公司工程部门的工作量，因此，在维修中对其原因的分析和彻底根治，就显得尤为重要。一般来讲，造成污水管道返水、堵塞的原因主要有这样几种情况：一是建设施工阶段不文明施工造成的；二是在业主用户装修阶段的不文明行为造成的；三是业主用户使用不慎不当造成的；四是设计或用材不合理造成的。避免上述情况的出现，物业管理公司应在前期介入阶段就针对设计或用材提出合理化建议；在项目施工建设阶段加强督察，在接管验收阶段认真查验；加强装修阶段的管理巡查，制止不文明的行为出现；业主用户入住后，加强正确使用方
9、法的宣传教育。在日常维修养护中，加强巡视，及时解决隐患；对业主用户的报修，除及时到达服务外，故障排除后，还应仔细分析原因，争取彻底根除。,解决方法本案例的处理上，物业管理公司首先是三项措施（保洁、更换木地板和橱柜，但这似乎是高档园区，其他辖区要视情对待）一气呵成，这样积极主动地解决问题，减少了业主心中的怨气，便于后续工作的开展。接着物业管理公司及时组织有关人员进行检查分析，最后认定是该楼刚刚入住，污水管的管道内残留建筑垃圾造成的，平时排水量少时污水管道尚无大恙，用水高峰期时则排水不畅，形成返水。为了防止类似问题的再次发生，他们马上协调和督促有关方面对全搂的排污管道进行了一次全面的疏通，从管道中
10、清除了不少水泥块、编织袋等异物，从而彻底消除了污水管道返水的隐患。,五、房屋维修责任的划分（一）新建房屋与设施在保修期内的责任划分注意：在保修内，有施工单位负责质量的保修。保修期的计算：1、基础设施工程。主要指地基基础工程和主体结构工程。主要按设计文件规定的合理使用年限。2、屋面防水工程。一般为5年。主要指有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏。3、供热与供冷系统，保修为2个月采暖期、供冷期。4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程。保修期为2年。其他项目的保修期由发包方与承包方约定。附件：国务院与建设部的管理规定,（二）保修期满后的责任划分1、由物业管理公司承担的项目房屋建筑公共部位、公
11、用设施与设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。2、业主承担的项目物业自用部位和自用设备的修缮责任及费用由业主承担。3、其他情况,六、房屋与设施维修管理的程序1、业主或房管员向管理处提出申请2、收到请求后及时填写“维修申请表”3、有房管员或维修班长指派维修人员，并填写派工单4、维修人员带上派工单并携带工具进行维修5、业主验收6、办理维修费用结算七、房屋与功用设施维修管理方式1、物业管理公司自己组织项目维修2、委托给专业公司实施项目维修两种方式,八、房屋维修项目（一）房屋维修工程分类1小修工程（1）屋面筑漏（补漏）、修补屋面、屋脊等。（2）钢、木门窗的整修、拆换
12、五金、配玻璃、换纱窗、油漆等。（3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等。（4）修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等。（5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。（6）抽换个别檩条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等。（7）水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。（8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。（9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。,2中修工程（1）少量结构构件形成危险点的房屋维修。（2）一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯的维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线的维修和零配件的更换等。（3）整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工程以及
13、单项目的维修，如下水道重做，整幢房屋门窗的油漆，整幢房屋围墙的拆砌等。3、大修工程 （1）修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程。（2）对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程。（3）对房屋进行局部改建的工程。（4）对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程。,4翻修工程（1）房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险。（2）因自然灾害破坏不能再使用的房屋。（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋或低势低洼长期积水无法排出地区的房屋。（4）主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋。（5）国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。5综合维修工程,住户不配合施工应该怎么办一居民小区因楼内共用上水管年久锈蚀
14、老化，该小区物业管理部门于2000年着手对所属小区的上水管道进行调换，但由于个别业主不认同，部分楼的换管工程一度搁浅。 物业管理公司为了大多数居民的利益，仍决定在受到阻碍的28号楼进行施工，并派人到持反对意见的陈先生家告知施工日程，但施工那天陈先生夫妇并没有在家等候。对此，物业管理公司不得不绕开陈家对其他住户的上水管进行了调换。为了不影响陈家继续使用旧水管，施工人员遂将该水管从陈先生所住二楼以上予以截断，并封住了端口。然而，就在对老水管施行“手术”的第二天下午，该老水管发生漏水，陈先生家中水漫金山，家中地板、家具等受损。按陈先生的算法，由于水管漏水，给他家造成的经济损失达3万余元，但和物业管理
15、公司交涉多次，仍未对赔偿事宜达成协议。最终他只得将物业管理公司告上法庭，要求判令物业管理公司对其家中的电器设备进行安全检查和维修，并赔偿因水管漏水造成的装潢、财产损失30527元，以及临时借房过渡费等费用8790元。,审理中，法院委托上海市价格认证中心先后两次对陈先生家的财产物品受损情况进行鉴定，结论为室内装潢受损7640元，室内财产物品受损960元。法院审理后认为，物业管理公司从居民生活用水卫生和安全角度考虑调换上水管，在职责范围内，但在未做通全体居民工作、未征得全体业主同意，特别是在陈先生夫妇家中无人的情况下，因施工造成其家中进水、物品损坏之后果，物业管理公司具有过错，理应承担主要责任；而
16、陈先生夫妇在物业管理公司上门通知后未予配合，由此造成家中财产受损，其自身也有过错，故应承担次要责任。据此，徐汇区法院作出一审判决，物业公司赔偿陈先生夫妇财产损失6440元、临时借房过渡费等其他费用1897元。想一想：如果你是该物业管理公司的员工，碰到陈先生这样的住户你会怎么办？,分析：对设施老化的物业进行大修，本是件利于业主的好事，但因考虑不周导致工作不到位，就会收到适得其反的效果。在进行具体的维修工程前，我们不仅要考虑维修工作本身，还要从是否方便业主的生活、工作的角度多做思考。作到真正维护好业主的实际利益。如果这样，本案例所发生的事件应该是可以避免的。分析要点：首先应该了解陈先生的邻里关系状
17、况，找到关系较好的邻居帮助做好思想工作；如果陈先生平时与邻里来往较少，邻里关系一般甚至紧张，那就求得业主委员会、居民委员会的帮助，由他们出面，做好思想工作。即使要采取现在案例中的技术处理方法，也应考虑技术上的多种因素，待陈先生在场时讲明利害关系，做好技术预防措施后再进行操作。本案例中，物业公司做得是利民好事，关键就在于要调动舆论，让那些不合作的人感受到强大的压力。,第二节 室内维修项目一、室内楼地面的维修管理（一）地面起砂的维修1、地面起砂的原因水泥砂浆掺合物砂级配不当，水灰比过大，养护不适当水泥地面在未达到足够的强度时就上人走动或进行下道工序； 冬季低温施工时，门窗未封闭或无供暖设备造成大面
18、积冰冻； 原建材不符要求，如水泥受潮或砂粒过细等都有可能造成地面起砂现象。 2、地面起砂的维修起砂部分用磨石水磨，直到地面露出坚硬、平整、光亮的表面； 清理面层，再用钢丝刷清除松动砂粒并冲洗干净，最后在湿润面层下纯水泥浆罩面、压光。,（二）地面空鼓的维修1、造成空鼓的原因 ()做楼地面的面层前，基层表面清理不干净有浮灰，结合层粘结不牢；()原材料质量低劣，配合比不正确，达不到规定的强度；()楼地面的楼板表面或地面垫层平整度较差且未处理好；()违反施工操作规定，未按要求做好结合层；()养护不善，受到振动等。2、防治空鼓的方法 （)清理地面的混凝土垫层或楼板表面，并用水冲刷干净；()按施工质量要求
19、，严格选用原材料；()当楼地面的基层平整度较差时，先做一层找平层，再做面层，使面层厚薄一致；()严格遵守施工操作规定；()养护期间，禁止人在上面操作和走动，应适时浇水养护；()对空鼓的面层，先将空鼓部分铲除，清理干净并用水润湿，再做结合层，最后用原材料嵌补，挤压密实、压光。,（三）水泥楼地面裂缝的维修 1、水泥楼地面裂缝的原因 ()地基基础不均匀沉降、楼板支座产生负弯矩，使楼面产生裂缝；()楼板的板缝处理粗糙，降低了楼板的整体性，使楼面产生裂缝；(3)大面积的水泥砂浆抹面，没有设量分格缝，使楼地面产生收缩裂缝；()原材料质量低劣，如水泥标号低或失效等；()现浇钢筋混凝土楼面温差变形裂缝；()使
20、用维护不当等。,2、水泥楼地面裂缝的防治()由于地基基础不均匀沉降引起的裂缝，先整治地基基础，再修补裂缝；()提高楼地面面层的整体性，可在楼板上做一层钢筋网片，以抵抗楼面端部的负弯矩；()处理楼板的板缝，其施工顺序为：清洗板缝，水泥砂浆灌缝，捣实压平，养护；()根据质量要求，严格选用原材料；()严格控制施工质量；()大面积的楼地面面层，应做分格；()对一般的裂缝，可将裂缝凿成型，用水清扫干净后，用：2的水泥砂浆嵌缝抹平压光即可；()对于大面积裂缝，且影响使用的面层，应铲除重做。,(三)水泥楼地面裂缝的维修1、水泥楼地面裂缝的原因 ()地基基础不均匀沉降、楼板支座产生负弯矩，使楼面产生裂缝；()
21、楼板的板缝处理粗糙，降低了楼板的整体性，使楼面产生裂缝；(3)大面积的水泥砂浆抹面，没有设量分格缝，使楼地面产生收缩裂缝；()原材料质量低劣，如水泥标号低或失效等；()现浇钢筋混凝土楼面温差变形裂缝；()使用维护不当等。,2、水泥楼地面裂缝的维修()由于地基基础不均匀沉降引起的裂缝，先整治地基基础，再修补裂缝；()提高楼地面面层的整体性，可在楼板上做一层钢筋网片，以抵抗楼面端部的负弯矩；()处理楼板的板缝，其施工顺序为：清洗板缝，水泥砂浆灌缝，捣实压平，养护；()根据质量要求，严格选用原材料；()严格控制施工质量；()大面积的楼地面面层，应做分格；()对一般的裂缝，可将裂缝凿成型，用水清扫干净
22、后，用：2的水泥砂浆嵌缝抹平压光即可；()对于大面积裂缝，且影响使用的面层，应铲除重做。,（四）水磨石地面的裂缝、光亮度差、细洞眼多的维修 1、水磨石地面的裂缝原因(1)地面回填土不实，高低不平；(2)造成垫层厚薄不匀，引起地面裂缝；(3)基层未清理干净；(4)暗敷电线管线太高，也易引起地面裂缝2、措施关键在于面层下面的基层处理，如回填土应层层压实，冬季施工中的回填土要采取保温措施，同时务必注意将基层清理干净等。3、水磨石地面光亮度差，细洞眼多的产生原因 既有磨光的磨面规格问题，也有金刚石砂轮规格问题；同时磨光过程中的二次补浆未采用擦浆而采用刷浆法，造成打磨时的洞眼出现 。4、措施 对于表面粗
23、糙光亮度差的，应重新用细金刚石砂轮或油面打磨，直至光滑。洞眼较多的，应重新擦浆，直到打磨消除洞眼为止。,阅读材料：水磨石地面做法 水磨石是一种常用的建筑装饰材料。因其原材料来源丰富，价格较低，装饰效果好，施工工艺简单等优点，获得较为广泛的应用。水磨石也是一种人造石，用水泥做胶结料，掺入不同色彩，不同粒径的大理石或花岗石碎石。经过搅拌、成型、养护、研磨等工序，制成一种具有一定装饰效果的人造石材。 1、施工操作程序如下找平层施工固定分格条抹面灰磨光打蜡2、操作要点（1）找平层施工 A、基层的清理。水磨石地面的空鼓，粘结不牢，很多是由于基层清理不够，有影响粘结的杂物造成。所以，在工序安排上，应将清理
24、基层作为一道工序完成，也就是说，不进行基层清理不能进行下道工序。,B、水泥砂浆稠度要适当，搅拌要均匀，现场分堆搅拌，人工拌合，就地分摊的办法不宜提倡。如果有排水坡度要求，特别要注意泛水的走向及地漏的位置与标高，在找平层施工中应准确完成。那种找平层不认真，面层再去找坡的做法，是不妥的。为了更好控制排水坡度，在找平层完成后，如能增加一道检查的工序，发现不妥，及时处理，就能较好的解决坡度问题，同时也应注意，在加强土建工种施工的同时，还需同设备工种做好配合，解决好两个工种的工期与进度、标高与保护的问题。C、注意检查结构的质量情况，如楼板的裂缝问题。如果发现裂缝，应提请有关单位注意，并要做出判定及处理意
25、见。在近年来的水磨石地面中，经常因楼板裂缝而影响水磨石面层（其他面层也会遇到类似情况）。需要处理的裂缝最好在找平层施工前处理完毕，如果在面层做好后再去处理，势必影响面层色彩的整体性及造成接槎的痕迹。对于经常流水的地面，如卫生间、厨房等地面，还需注意地漏的抹口及穿楼板洞的堵洞工作，因为这些部位一旦渗透水，一定要返修。返修就要破坏局部面层，虽然可以修复，但前后施工的接槎，是比较明显的。在做找平层前，应特别注意这些问题。找平层施工完毕，24小时后应洒水养护，养护23天，即可做面层施工。,（2）固定分格条。现制水磨石地面镶分格条，不仅增加地面的美观，同时也便于施工。所以，现制水磨石地面均设分格条。镶分
26、格条，首先要弹线，将分格条的位置弹到找平层上。弹线主要根据设计对分格的要求，结合施工部位的平面尺寸，做到准确无误，充分体现设计意图。有些设计没有具体规定分格的尺寸及走向，在确定分格尺寸时，一般采用11m，宜从中间向两侧分格，将非整块赶到边角部位。有时还需考虑门的位置及吊顶的图案与分格，使地面的分格与吊顶的分格取得呼应。固定分格条用素水泥浆，在一个分格内，先用素水泥浆局部固定，然后在上部拉通线检查，待合格后，再全部抹成八字形的水泥浆。水泥浆的高度一般占分格条高度的70%左右，上部一般留出34mm不宜抹水泥浆。如图所示。这样能够使石碴均匀地铺在分格条两侧。在分格条纵横交叉处，各留出45cm不要抹素
27、浆，避免该处出现石碴稀少的现象。分格条在使用前要进行挑选，边角破损的要注意使用的方向，使破损面朝下。弯曲不直的铜、铝条调直后再使用。玻璃分格条容易折断与破损，所以，要注意保管。各种材料的分格条要注意端部的楞角整齐，免得在拼接处发生接槎明显的现象。分格条固定后，要注意保护，并适当浇水养护。对于错位的分格条，应及时更换。,（3）抹面灰。分格条固定三天左右，待分格条稳定，便可抹面灰，俗称装灰。首先应清理找平层，对于浮灰碴或破碎分格条要清扫干净。为使面层砂浆与找平层粘结牢固，在抹面层前湿润找平层，然后再刷一道素浆。抹面层宜从里往外，装完一块，用铁抹子轻轻拍打，再将其抹平。最后用小靠尺搭在两侧分格条上，
28、检查平整与标高，最后用滚筒滚压。如果局部超高，用铁抹子将多余部分挖掉，再将挖去的部分拍打抹平。切忌用刮杠在其上面刮平，因为这样容易造成石碴分布不均，或者局部石碴偏少，造成整体不统一。用抹子拍打用力要适度，以面平和石碴稳定即可。面层抹灰宜比分格条高出12mm。待磨光后，面层与分格条能够保持一致。 如果采用美术水磨石，宜先将同一色彩的面层砂浆抹完，再做另一种色彩，免得相混或色彩上的差异。在同一地面中使用深浅不同的面层，铺灰时宜先铺深色部分，后铺浅色部分。面层颜料的搅拌与掺量，石碴不同规格与不同色彩的掺量，应由专人负责。特别是添加的颜料数量，应严格计量。颜料拌入水泥中，先干拌均匀，然后再将洗净的石碴
29、与水泥搅拌。水泥石碴浆的稠度6cm左右。大面积施工前宜先做小样板，经设计确认后，方可大面积展开。面层水泥石碴浆的配比，视石碴的粒径大小而略有区别，也可因装饰效果的不同要求而有差异。常用的配比是：水泥石碴=11.52（体积比）。要想获得面层有较密集的石碴，增加美观，也可在面层施工时，拍平后在其表面撒一层石碴，然后将其拍平，拍稳。但要注意，石碴撒得要均匀，数量要适当。,（4）磨光磨光这道工序，是水磨石效果的重要工序。磨光的主要目的，是将面层的水泥浆磨掉，将表面的石碴磨平。磨光有机械磨光和手工磨光二种。如果施工条件许可，应尽量使用机械磨光，这样不仅工效快，而且劳动强度也降低好多。如果选用磨光机磨光，
30、一般均选用磨具。磨具的结构一般包括磨粒、结合剂、气孔和填料。结合剂是磨具的粘结材料，起固结磨粒的作用，使之成为具有一定形状和强度的磨具。气孔即磨具内部的空隙，磨削时，有排除磨削和容纳冷却水的作用。由于水磨石粗磨加工排屑量大，如果磨具组织紧密，容纳磨屑和冷却水的地方小，不仅有烧伤板材的可能，而且还要影响板面的光泽度。所以，为了克服这种现象，一般在磨具结构内部，添加一部分松软材料，如加气混凝土或珍珠岩颗粒等。磨光主要控制二点，一是控制好开磨时间；二是掌握好磨光的遍数。如果开磨时间掌握不好，会给工效及质量带来影响。开磨早，水泥石碴浆强度太低，则造成石碴松动甚至脱落。如果开磨时间晚，水泥石碴浆强度高，
31、给磨光带来困难，要想达到同样的效果，花费的时间相应地要长一些。,（5）打蜡打蜡的目的是使水磨石地面更光亮、光滑、美观。同时也因表面有一层薄蜡而易于保养与清洁。打蜡是在面层完全干燥后，方能开始。打蜡前，为了使蜡液更好的同面层粘结，要对面层进行草酸擦洗。擦草酸的作用主要是清理面层的残余水泥浆和细石粉，使沉淀在表面的少量悬浮浆、粉末物质，通过草酸的作用将其消除。草酸即乙二酸，化学式为（COOH)2，是最简单的二元羧酸。无色晶体，易溶于水。草酸与水泥中的氢氧化钙易发生化学反应，对面层有轻弱的腐蚀和表面去污作用。所以，在打蜡前用草酸擦洗，能够保证蜡液与面层的粘结，提高找蜡的效果。草酸在使用时，先用水溶解
32、成10的草酸溶液，均匀洒到面层，再用油石轻磨一遍，后用水冲洗干净，待地面干燥后，即可进行打蜡。打蜡也称擦蜡，一般采用地板蜡，是保护与装饰地面的蜡制品，由天然蜡或从石油中提取的固体石蜡和溶剂配合而成。也可用四川虫蜡1斤，煤油4斤，放在铁桶里经130（冒白烟）熬制，用时加六两松香水（200号溶剂汽油），一两鱼油调制。打蜡常用以下二种方法。一种是用棉纱（或薄布）蘸成品蜡向表面满擦一层，待干燥后，用磨石机扎上麻袋（或麻）卷，摩擦几遍，直到光滑洁亮为止。另外一种打蜡办法，将成品蜡抹在面层，用喷灯烤，使熔化的蜡液渗透到孔隙内，然后再磨光。打过蜡的地面，应该做到光亮、光滑，表面平整而细腻，石子清晰而美观，色
33、彩均匀一致。如果局部积有灰尘，可用墩布蘸少量煤油轻轻擦掉。,（五）木地板的维修 1、地板起鼓主要因局部板面受潮所致，或未铺防潮层，或地板未开通气孔。措施：应注意木板的干燥及施工环境的干燥；遇到起鼓时应将起鼓的木地板面层拆开，在毛地板上钻通风孔若干，晾几天时间，待干燥后重新封板。2、木地板缝不平，常常是因为板条规格不准或板潮所致。措施：修补缝隙一般可用相同的材料创成刀背形薄片，醮胶嵌入缝内创平。 3、木地板表面不平整原因：一般多为电刨、手刨同时用，板面吃力深浅不匀，或房内弹线不准所致。措施：可将高刨平或磨平，或调正木栅高度。 4、地板踩踏时的响声原因：木木阁栅未被固定住，产生移动而发生响声。木木
34、阁栅含水率大或施工环境湿度大造成木木阁栅部分松动，也会导致上述结果。措施：在木木阁栅或毛地板钉后分别检查二次，发现声响及时处理，或加绑铅丝或补钉垫木。现在一般可用膨胀螺栓固定。,（六）有水房间的维修 .有水房间楼地面渗漏的原因 ()楼地面设计不够合理，在土建设计中未考虑到楼板的四角容易出现裂缝而未采取相应措施；()在施工图设计中各工种配合不好，在水施工图中没有标清预留孔的位置，导致施工时随意预留孔洞，或在土建施工图中没有标清预留孔的处理方法，导致施工时随意处理预留孔洞等；()预留孔洞的位置不准确，安装给排水设施时易造成防水层破坏；()在有水房间楼板浇筑施工中，模板移位、下沉，钢筋被踩陷，造成楼
35、板产生裂缝；另外楼板的蜂窝麻面、起砂等缺陷也易造成楼板渗漏；()先砌筑台、支墩、隔板、小便槽，后进行面层施工，积水易从其底下没有面层的部分渗漏。,2、有水房间楼地面渗漏的维修 ()在土建施工图中楼板四个角和预留孔四周等部位加设防裂的构造；()在设计中要考虑各工种的配合，确保各工种表示的预留孔洞位置和处理方法一致；()采用正确的施工方法预留孔洞或凿洞，精心施工，填塞缝隙，切实做好防水层；()楼板出现裂缝、蜂窝等缺陷引起渗漏时，可将损坏处清除干净，并浇水湿润，再分层抹上防水砂浆或局部作防水层；()严格按图施工，遵守施工验收规范，避免出现裂缝、蜂窝、麻面、起砂状况；()穿楼板的管道预留处理时，要将管
36、道周围的混凝土清除干净，然后用防水油膏等防水抹料在管道四周作好防水层。,3、有水房间卫生器具安装不牢固、连接处渗漏的原因(1)土建墙体施工时，没有按规定预埋木砖；()固定卫生器的螺栓规格不合适，拧戴不牢固；()卫生器具与墙面接触不够严实；()大便器与排水管道处，排水管甩口高度不够，大便器出口插入排水管的深度不够；()大便器与冲洗管，存水弯头、接口与排水管接口不填塞油麻丝，填塞砂浆不严实，造成接口有漏洞或裂缝等。4、措施()固定卫生器具用的木砖应刷好防腐油，在墙体施工时预埋好，严禁后装木砖或木塞；()固定卫生器具的螺栓规格要合适，尽量采取合格的金属螺栓；(3)凡固定卫生器具有托架或螺丝不牢固的，
37、应重新安装。卫生器具与墙面间如有较大缝隙要用水泥砂浆填饱满；()大便器排水管出口高度必须合适，并高出地面mm；()排水管接口中，铸铁管承插口塞油麻丝为深度的/3，接口砂浆要掺水泥量的防水剂作成防水砂浆，砂浆的分层塞紧捣实；()大便器与冲洗管接口(非绑扎型)用油麻丝填塞，然后用：2水泥砂浆嵌填密实。若大便器与冲洗管用胶皮绑扎连接时，须用号铜丝并绑扎两道。(不得用铁丝)所有排水管接口，均要先试水后隐蔽。,5、有水房间墙面渗水的原因。()地面排水坡度不合适，墙根处过低而积水；()墙裙处没作防水处理，墙裙气鼓、开裂或用白灰砂浆作面层；()大便器等水卫设备与楼板连接不紧密，且未作防水处理，水顺着本层楼板
38、底面流到板边的墙上；()设计中未考虑在楼板的四周设置附加钢筋，板面出现裂缝后，水顺着裂缝流到板边的墙上。6、防治措施()地漏集水半径大于m时，找坡较难，此时须在墙裙外用水泥砂浆或防水砂浆抹平浇筑。()有水房间在浇捣楼地面的同时做出反边。()在有水房间设置涂膜防水(如聚氨酯涂膜防水)代替各种卷材防水，使地面和墙面形成一个无接缝和封闭严整的整体防水层。()在整治有水房间墙面渗水时，首先查出其原因，其次对引起渗漏的根源进行处理，最后对墙根进行防水处理,二、门窗工程的维修（一）木门窗的维修。木门窗框(扇)的损坏主要表现在变形、腐朽与虫蛀等方面。 .损坏变形及原因。木门窗的变形一般存在门窗扇倾斜下垂、弯
39、曲和翘曲、缝隙过大、走扇等现象。 (1)木门窗扇倾斜下垂。水门窗扇倾斜下垂的现象一般表现为，不带合页的立边一侧下垂，四角不成直角，门扇一角接触地面，或窗框和窗扇的裁口不吻合，造成开关不灵。造成其下垂的原因主要是：制作时榫眼不正，装榫不严；因受压门窗框倾斜变形，带动门窗扇受压变形；使用中用门窗扇挂重物，造成榫头松动，下垂变形。,()弯曲和翘曲。木门窗扇的弯曲和翘曲的现象一般有：平面的纵向弯曲，有时是门窗框弯曲，有时是门窗的边框弯曲，使门窗变形开关不灵；门窗纵向和横向同时弯曲。关上门窗，四边仍有很大缝隙，而且宽窄不匀，使得插销、门锁变位，不好使用。其原因：使用中受潮，湿胀干缩引起变形；受墙壁压力或
40、其他外力影响造成的门窗翘曲。()缝隙过大。此现象除上述原因外，或在制作时质量不合要求，留缝过大。()走扇。走扇的现象即门窗没有外力推动时会自行转动而不能停止在任何位置上。其原因：门窗框安装不垂直，门窗扇随之处于不垂直状态，造成自开现象；安装用的木螺丝顶帽大或螺丝顶帽没有拧入合页，当两面合页上的螺丝帽相碰，造成门窗扇自动开扇；由于门窗扇变形，使框与扇不合槽，经常碰撞。,2、木门窗框(扇)变形的维修()将木材干燥到规定的含水率，即原木或方木结构应不大于；板材结构及受拉构件的连接板应不大于；通风条件差的木构件应不大于。()对要求变形小的门窗框，应选用红白松及杉木等制作。()掌握木材的变形规律，合理下
41、锯，多出径向板。遇到偏心原木，要将平轮疏密部分分别锯割，在截配料时，要把易变形的阴面部分木材挑出不用。()门窗框重叠堆放时，应使底面支承点在一个平面内，并在表面覆盖防雨布，防止翘曲变形。()门窗框在立框前应在靠墙一侧涂上底子洞，立框后及时涂刷油漆，防止其干缩变形。()提高门窗扇的制作质量，打眼要方正，两侧要平整；开榫要平整，榫肩方正；手工拼装时，要拼一扇检查一扇，掌握其扭歪情况，在加楔子时适当纠正。()对较高、较宽的门窗扇，应适当加大截面，以防止木材干缩或使用时用力扭曲等。()使用时，不要在门窗扇上悬挂重物，对脱落的油漆要及时涂刷，以防止门窗受力或含水量变化产生变形。()选择五金规格要适当，安
42、装要准确，以防止门窗扇下垂变形。()门窗框在立框前变形，对弓形反翘、边弯的木材可通过烘烤使其平直；立框后，可通过弯面锯口加楔子的方法，使其平直。,3、木门窗框(扇)腐朽、虫蛀的原因(1)门窗框没有经过适当的防腐处理，使引起腐朽的木腐菌在木材中具备了生存条件；()采用易受白蚁、家天牛等虫蛀的马尾松、木麻黄、桦木、杨木等木材做门窗框扇，没有经过适当的防虫处理；()在设计施工中，细部考虑不周全不到位，如窗台、雨篷、阳台、压顶等没有作适当的流水坡度和未做滴水槽，使门窗框长期潮湿；()浴室、厨房等经常受潮气和积水影响的地方，没有及时采取相应措施；()木窗框(扇)油漆老化，没有及时涂刷养护。4、木窗框(扇
43、)腐朽、虫蛀的防治与维修()在紧靠墙面和接触地面的门窗框脚等易受潮部位和使用易受白蚁、家天牛等虫蛀的木材时，要进行适当的防腐防虫处理。()加强设计施工中的细部处理，如注意做好窗台、雨篷、阳台、压顶等处的排水坡度和滴水槽。()在使用过程中，对老化脱落的油漆及时修护涂刷，一般以年为油漆周期。()门窗脚腐朽、虫蛀时，可锯去腐朽、虫蛀部分，用小榫头对半接法换上新材，加固钉牢。新材的靠墙面必须涂刷防腐剂，搭接长度不大于m。()门窗梃端部腐朽，一般予以换新，如冒头榫头断裂，但不腐朽，则可采用安装铁曲尺加固；若门窗冒头腐朽，可以局部接修。,物业管理公司疏于养护付赔偿李某是某住宅小区501室业主，一天凌晨，他
44、在一场暴雨中发现，雨水滴滴嗒嗒从楼上渗漏到了他的家中，床垫、竹席、毛巾毯、被子、电风扇等物品都不同程度地被水浸湿，刚装修好的房间也遭到一定程度的损坏。沈某沿着渗漏水一路查上去，最终发现是楼顶的排水管道被一只饮料瓶堵住，致使雨水不能从管道排出，沿着屋面缝隙从上而下流入了他家。李某找到物业管理公司要求赔偿，但物业管理公司认为是自然原因造成了这起事件。于是，李某向法院起诉要求追究物业管理公司的责任。分析：楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业管理公司应对营区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护，保持其良好的状态，但由于物业管理公司疏于管理，致使楼顶落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告家庭造
45、成了损失，对此，物业管理公司应当承担赔偿责任。想一想：你认为本案例给物业管理公司一些什么启迪？,本案例提醒我们，对楼顶排水管道是否堵塞的问题，必须纳入定期检查和定期疏通的计划中，不能疏于管理，以致下雨特别是暴雨时排水不畅而水浸屋顶，造成居民不必要的财产损失。另外，根据国务院行政法规建设工程质量管理条例和国家建设部房屋建筑工程质量保修办法规定的“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年”的保修期限，有必要建议开发商督促施工单位在保修期内做好防渗漏的整改工作.,（二）钢门窗的维修 1、钢门窗变形的原因()制作安装质量低劣，存在翘曲、焊接不良等情况，使日久变形；()安装不牢固，
46、框与墙壁结合不严密，不坚实，致使框与墙壁产生裂缝；()地基基础产生不均匀沉降，引起房屋倾斜等，导致钢门窗变形；()钢门窗面积过大，因温度升高没有胀缩余地；()钢门窗上的过梁刚度或强度不足，使钢门窗承受过大压力而变形；()运输过程中处理不当摔碰、扭伤以致配件脱落丢失等。2、钢门窗变形的防治()提高钢门窗的制作安装质量，对钢门窗面积过大的，应考虑其胀缩余地；()当外框弯曲时，先凿去粉刷装饰部分，将外框敲正。敲正时，应垫以硬木，用锤轻轻敲打，并注意不可将扇敲弯；()内框“脱角”变形，放在正确位置后，重新焊固，内框直料弯曲时用衬铁会直；()凡焊接接头在刷防锈漆前须将焊渣铲清。要求较高时，可用手提砂轮机
47、把焊缝磨平，接换的新料必须涂防锈漆二度。,3、钢门窗锈蚀和断裂的原因()没有适时对钢门窗涂刷油漆；()外框下槛无出水口或内开窗腰头窗无坡水板；()厨房、浴室等易受潮的部位通风不良；()钢门窗上油灰脱落，钢门窗直接暴露于大气中；()钢窗合页卷轴因潮湿、缺油而破损等。4、钢门窗锈蚀和断裂的防治()对钢门窗要定时涂刷油漆，对脱落的油漆要及时修补；()对厨房、浴室等易受潮的地方，在设计时要考虑改善通风条件；()外窗框料锈蚀严重的，应锯去锈蚀部分，用相同窗料接换，焊接牢固；外框直料下部与上槛同时锈蚀时，应先接脚，再断下槛料焊接；()内框局部锈蚀严重时，换接相同规格的新料；()钢窗玻璃油灰脱落时，先将旧油
48、灰清理干净，然后用油灰重新嵌填。,（三）铝合金、塑钢门窗维修 铝合金、塑钢门窗的损坏主要表现在开启不灵和渗水方面。.铝合金、塑钢门窗开启不灵的原因。()轨道弯曲、两个滑轮不同心，互相偏移及几何尺寸误差较大；()框扇搭接量小于，且未作密封处理或密封条组装错误；()门扇的尺度过大，门扇下坠，使门扇与地面的间隙小于规定量cm；()平开窗窗铰松动，滑块脱落，外窗台超高等。2.铝合金、塑钢门窗开启不灵的防治。()门窗扇在组装前按规定检查质量，并校正正面、侧面的垂直度、水平度和对角线；调整好轨道，两个滑轮要同心，并正确固定；()安装推拉式门窗扇时，扇与框的搭接量不小于；()开启门窗时，方法要正确，用力要均匀，不能用过大的力进行开启；()窗框、窗扇及轨道变形，一般应进行更换；()扇铰变形，滑块脱落等，可找配件进行修复等。,
