1、浅析我国房地产企业融资困境及对策摘要房地产业是我国国民经济重要的组成部分，作为在工业化和城市化的过程中新兴发展的现代性产业和基础性产业，对我国的经济社会生活起着举足轻重的作用。在几年的宏观调控背景下，随着一系列房地产银行信贷的政策和措施相继出台，银行贷款的门槛大大提高，而我国的股票及债券市场又不能发挥出其相应的作用。传统融资渠道的弊端逐渐显露出来，并且已经影响了房地产金融的持续、健康发展。为此，本文从房地产融资渠道若干问题着手展开简单的探讨。首先，本文从我国房地产企业传统融资渠道的现状入手，并分别从我国房地产企业融资渠道一直比较单一，主要依赖银行贷款。随着近年来国家加强对房地产市场的宏观调控力
2、度，银行加强了针对房地产项目贷款的风险管理，导致房地产企业利用银行贷款融资的门槛不断提高，与之相应的融资成本也不断增大，房地产企业的资金周转形式不容乐观，整个房地产行业的融资环境日趋紧张。其次本文结合发达国家成熟的房地产金融市场中，为房地产企业融资模式提供有的资金保障的几大融资渠道。分析了我国金融体制尚需进一步改革和完善，房地产融资体系有待健全的大环境下，实行这些融资渠道对于房地产企业的利害得失及发展的可能性其次本文结合发达国家成熟的房地产金融市场中，为房地产企业融资模式提供有的资金保障的几大融资渠道。分析了我国金融体制尚需进一步改革和完善，房地产融资体系有待健全的大环境下，实行这些融资渠道对
3、于房地产企业的利害得失及发展的可能性。最后针对本文中提出的促进我国房地产企业融资渠道多元化的发展的问题，笔者提出了建议。总之，在我国房地产宏观背景下，房地产业企业开发建设的资金遭遇到瓶颈时，与房地产相关产业也会受到重大影响，进而对我国国民经济的发展产生相当大的阻碍。因此，房地产企业采取多样化的融资渠道发展已成必然趋势。关键词：房地产企业，融资渠道，多样化 注：本论文的题目来源于自选目录1 绪论 .11.1 研究的背景 .11.2 研究的意义 .21.3 论文的框架 .22 现代企业一般融资与房地产企业融资概述 .42.1 现代企业一般融资理论 .42.2 房地产企业融资的概述 .42.2.1
4、概念 .42.2.2 房地产企业融资的特点 .52.2.3 房地产融资的影响因素 .63 我国房地产企业融资的现状及困境 .73.1 我国房地产企业的融资现状 .73.2 我国房地产企业融资现状凸显的问题 .73.2.1 过分依赖银行贷款，融资渠道单一，难于满足房地产企业的需求 .73.2.2 银行贷款大量收缩，加息压力增大 .83.2.3 上市融资门槛高 .93.2.4 计划经济思维模式依然存在 .103.2.5 相关法律法规不健全 .104 国外主要房地产融资方式借鉴 .114.1 房地产信托计划 .114.2 房地产产业基金 .124.3 住房抵押贷款证券化 .125 我国房地产企业融资
5、的对策 .145.1 扩展房地产信托产品和产品投资资金，实现融资方式的创新 .145.2 发展房地产产业基金 .145.3 加快房地产抵押贷款证券化 .155.4 买壳上市是缓解我国房地产企业融资困境的有效方式 .165.5 依靠内源，充分利用自有资金 .175.6 发展合作融资 .185.7 多种融资方式相结合 .185.8 健全房地产金融的法律法规 .196 结论 .21参考文献 .22致谢 .2311 绪论1.1 研究的背景房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济中属于基础性、先导性支柱产业。从经济社会生活看，房地产业是社会生产和生活的基本载体，作为一个在城市化进程中发展起来的
6、现代产业，房地产业在社会经济生活中起到了非常重要的作用。自上世纪九十年代末以来，房地产业一直是拉动国民经济持续增长的主导产业。房地产投资约占我国城镇固定资产投资的 20%，成为 GDP 增长的直接推动力。不仅如此，房地产业也能有效促进其他关联产业，如机械设备制造业，金属产品制造业，建筑材料，化学工业等多个行业的发展。据国家统计局综合司课题组的研究结果表明，每 100元的房地产投资为其他行业创造 215 元的需求。房地产业也是地方经济的的主要贡献者，土地出让金约占地方财政收入的一半左右。如果考虑上房地产相关的税费收入，以及房地产对建筑业、金融业等相关产业的影响，这一比例会进一步提高。与一般的行业
7、相比，房地产企业具有特殊性。比如房地产行业具有先导性，有投机性和高风险性。而房地产最明显的特点就是它与金融行业的密切关系。这表现在：房地产行业资金需求量巨大，且资金的运作贯穿了整个房地产开发的周期。一方面，金融行业为房地产行业的融资提供了巨大的资金；另一方面，房地产行业也给予了金融行业高额的利润回报。两者互相发展和促进。从 2007 年起，国家出台了一系列的宏观调控政策，通过政策限制了金融行业对房地产企业的信贷。以提高房地产企业的自有资金比例，调整房地产行业的资金结构，促使房地产行业积极寻求新的融资渠道。2007 年被业界称为“宏观调控落实年” ，尤其是五次加息更是给房地产行业带来极大的震撼。
8、2008 年出台的进一步加强土地出让收支管理的通知规定在开发商拿地的时候“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年。特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的 50%”。2010 年，证监会已与国土资源部建立起两部门综合监管工作机制，由国土部对证监会送审企业购地用地的合规性予以审核，并出具监管意见函，证监会据此进行后续发行审核工作，对房地产企业融资是否符合融资条件进行审核。国土局和证监会的重重把关，使企业在的资金管2理方面变得谨慎，也使房地产行业的融资变得更加艰难。2011 年，央行共加息 3 次，大型金融机构存贷款准备金率达到 21.5%的历史新高，同时五年
9、期以上的贷款利率达到了 4.9%。银根紧缩，首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类的需求均受到一定的抑制。从 2010 年的“国十一条”到 2011 年的“国八条” ，货币政策不断紧缩结合更加严厉化、常态化的政策调控，对房地产行业的影响逐渐显现。开发贷款受到进一步的挤压，融资难度加大，企业资金链趋于紧张。同时购房需求被进一步抑制，不仅抑制了投资投机需求，甚至部分刚性需求和改善性需求都被抑制了。再加上限购政策，购房者要么不具备购房资格，要不就难以获得购房贷款。这无疑让房地产行业的融资雪上加霜 1。由此我们可以看出，在信贷和土地双重政策的影响下，房地产企业普遍感到资金压力。如何拓宽融资渠道，创新融
10、资方式，缓解房地产企业资金压力，保证房地产企业健康稳定的发展，成为当前亟待解决的问题。本文从企业的角度出发，通过分析当前房地产企业融资的现状和特点，以及借鉴国外先进成功融资方式。结合我国房地产行业的情况，对可行的房地产融资渠道进行分析，以帮助房地产企业走出融资困境。1.2 研究的意义目前我国房地产市场还尚未成熟，房地产企业规模偏小，开发商在规模化运作方面的能力不强，这与资金密集型、规模化的房地产行业性特点是很不相适应的。房地产企业过度地依赖银行信贷和融资渠道少的这种模式，已经造成了潜在的金融风险。一个房地产项目的开发，离不开土地、资金以及营销手段，而项目资金融资渠道则是整个项目开发中首要和必要
11、环节。长期以来，我国的房地产融资渠道一直是以银行贷款为主。融资主要来源于银行这一渠道的融资模式，给房地产企业造成了非常严重的经营风险和财务风险。而且，房地产行业具有很强的产业关联性，属于资金密集型行业，具有高投入、高风险、高产出的特性。如此单一的融资渠道，也不符合市场经济公平竞争的原则，更不符合现代银行风险管理的准则和资金高效运用原则。所以如何能拓宽房地产融资新观念，创新融资方式，以缓解资金需求压力，从而推动我国房地产投融资体制改革和融资结构的调整，发展资本市场，成为迫切需要加以研究的课题。31.3 论文的框架本文一共分为六章，第一章是绪论，介绍本文的研究背景及意义。第二章描述了基本的一些概念
12、，有现代企业对融资的一般概念和房地产企业的融资概念。以及房地产业作为一个特殊而重要的行业具有的特征和房地产融资的影响因素。第三章论述我国房地产企业融资的现状，并一一分析了我国房地产企业融资渠道凸显的问题;第四章通过阐述国外房地产融资渠道，借鉴国外房地产融资渠道。第五章提出了解决我国融资困境，扩宽我国融资渠道的一些建议，第六章是结语，对全文内容的总结。本文在研究的过程中，查阅了大量的专著和文献资料，以及相关的法律法规，为文章的研究提供了一定的理论支撑。42 现代企业一般融资与房地产企业融资概述2.1 现代企业一般融资理论2.1.1 融资的概念融资，从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当
13、事人通过各种方式到金融市场上筹借或贷放资金的行为。融资的过程包括两个方面，融入和融出。即资金供给者给资金需求者融入资金，也就是说融资是一个资金双向互动的过程。从狭义上讲融资主要是资金的融入。即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为 2。2.1.2 融资方式的分类企业融资方式即企业为市场经营获取资金的手段、方式和渠道。是指资金持有者与使用者之间的流通。它可以分为内源融资和外源
14、融资两种。内源融资主要是企业依靠自有资金的融资方式。这种融资方式除了企业的自有资金外，还有应收账款，票据、可以抵押贴现的债券。房产企业向消费者预收购房定金也是内源融资的一种方式。企业还可以通过将未到期的企业资产通过金融机构迅速变现，增加企业的自有资金，充实资本。外源融资是企业利用企业外部资金来进行项目开发。外源资金还可以根据资金是否经过银行等金融中介分为间接融资方式和直接融资方式。间接融资方式是向金融机构取得资金，最简便的直接的方式就是银行贷款。直接融资主要从资本市场获取资金，主要用于长期性投资。一般来讲包括股票融资和债权融资。2.2 房地产企业融资的概述2.2.1 概念房地产企业是以营利为目
15、的，从事房地产开发和经营的企业。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类企业又称为房地产开发经营企业。5房地产融资是在房地产的经营活动中，通过各种信用方式及工具为房地产及其相关部门融资的行为。广义的房地产融资指筹集融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资是指其中的一个行为，及专门指资金融通的过程。而本文中的房地产融资也是指这个狭义的融资。2.2.2 房地产企业融资的特点与其他行业的企业相比，房地产企业的融资具有其明显的特征。房地产企业对外源融资的依赖度非常高，但是由于土地、房产的固定性和有限性，使得房地产在获取资金时有一定的先天优势。同时，和任
16、何行业一样，房地产融资也具有一定的风险。与一般的企业相比，房地产企业融资活动具有以下特征：1、房地产企业融资资金量巨大房地产企业是典型的资金密集型企业，其投资量巨大，决定了房地产的融资资金量也巨大。根据国家统计局月度的数据显示，2009 年 1 月至 10 月，城镇固定资产投资累计 150709.76 亿元，其中，房地产开发企业投资 28439.73 亿元，占城镇固定资产投资的 18.87%。由此可见房地产企业的投资量的绝对值之大。国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例通知规定：保障性住房和普通住房的项目的最低资本金比例为 30%。也就是说房地产企业的自有资金最低要求为 20%-30%，最高
17、 70%-80%的资金可以通过各种融资渠道取得 3。2、土地和房产是融资的重要条件房地产企业融资主要是以抵押贷款为主，而银行目前认可的抵押物，主要是土地和房屋。土地是稀缺资源，而房地产是附着于土地的不动产。随着经济的发展，社会对土地的需求也在不断的增加，房地产的价值也在不断提高。土地和房产的抵押是银行等金融机构欢迎的融资条件。3、房地产的融资受到很大的经济和财务风险房地产业是我国国民经济的主要产业，所以受国家经济政策的调控影响也很大。因此，房地产业的经济风险很高。房地产企业过分依赖银行贷款，自有资金比较少。这点就隐含了房地产企业具有高负债经营的财务风险。现在大多数中小企业的负债率都在 80%以
18、上，而房地产企业的资产负债率要低于 65%才比较安全。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规6模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。因为投资额越大，投资周期越长，资金周转也越慢，资金流动性也越差，同时变现性能力也就越差，房地产企业面临财务风险也就越大。高负债率是房地产企业最大的特点之一。2.2.3 房地产融资的影响因素1、房地产企业融资受政策影响深远国家的宏观调控在整个经济发展中起到了杠杆的作用。政策对房地产业的影响主要从两方面实现：一、行政的审批政策；二、房地产企业融资政策。房地产企业从成立公司、取得土地使用权、办理规划手续、设计、施工、销售、办理房屋产权证明等，都要通过有关行政部
19、门的重重审批，各种手续程序缺一不可 4。行政审批政策对房地产企业的影响是最直接的。而房地产企业融资政策却是最有效的。房地产企业融资政策就是国家对房地产行业进行宏观调控、综合平衡的最重要手段，通过直接调节和控制房地产融资，从而实现国家调控房地产的目标。2、市场是房地产融资的关键因素房地产在市场融资具有很大的风险，一旦接受融资的房地产企业经营亏损导致破产，该笔融资就无法收回。而房地产的融资风险不高，正如我们在上面所讲，房地产的融资一般以企业的土地和房产为抵押，而土地和房产作为不动产都具有很大的升值空间。所以，只要不动产的价格在短期内没有太大幅度的跌落，房地产企业的融资风险就不会太大。因此，房地产的
20、融资，市场是关键的因素，在房地产市场前景良好的情况下，获得融资资金是比较容易的。同样，在房地产市场低迷的情况下，即使是万科，绿城这样的大型房地产企业，一样要面临资金紧缺而暂停施工的情况。3、房地产企业的规模和经营情况是企业融资的重要情况房地产企业作为融资的主体，其规模和经营情况起着尤为重要的作用。在同等信誉下，规模比较大的企业往往比规模小的企业容易取得银行的贷款。而规模较大的企业也因为其规模容易取得投资者的信任，融资难度较小。房地产企业融入资金主要为了填补资金的不足。在企业经营状况好的情况下，融入的资金能够很快进入资金的周转中，经过生成和销售，资金流回企业。企业可以更快的还本付息。房地产的融资
21、可以顺畅进行并且取得了较好的收益。如果企业的经营状况不好，融入的资金在企业的资金周转的某个环节可能被沉淀下来，难以按时归还7所借的款项。3 我国房地产企业融资的现状及困境3.1 我国房地产企业的融资现状房地产行业是一个典型的高投入、高回报、高风险的资本密集型行业，其在发展过程中必须得到金融业大量的资金支持才能持续健康发展。房地产业对融资方式的选择多种多样，目前主要有企业自有资金、银行贷款、预收账款、房地产债券、上市融资、利用外资、合作融资或合作开发、房地产信托、房地产产业基金等方式。但自2006 年以来，随着国家宏观经济的主基调逐渐转向稳健和从紧，为了控制房地产业过热，防范房地产泡沫引发金融危
22、机，国家实施了一系列宏观调控政策，涉及到了房地产企业计划、规划、土地、资金等诸多环节，提高房地产开发资金门槛，紧缩房地产开发贷款。这在很大程度上加强了对房地产市场的调控力度。日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业深陷资金困境，回款压力逐渐加大。货币从紧政策文件推行更是加剧了外界对房地产公司资金链条的无比担忧。2010 年“国十条”中明确提出了“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放新开发项目贷款，证监部门将暂停批准其上市、再融资和重大资产重组” 。 “管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，使得我国房地产业融资体系的缺陷日益显现。3.2 我过房地产企业融资现状凸显的问题3.2.1 过分依赖银行贷款，融资渠道单一，难于满足房地产企业的需求房地产企业的开发建设从取得土地到施工再到销售，每一环节都离不开资金的支持。受到各种原因的影响，目前房地产企业资金的 20%到 25%直接来源于银行的贷款。建筑公司垫付及预收账款越 30%到 40%，然而这一部分的资金也很大程度来源于银行贷款。因此实际上银行贷款和建筑公司垫付还有预收款均来自于商业银行，房地产企业对银行贷款的依赖程度相当高。如表 3.1 所示。
