1、1全国高等教育自学考试毕业论文我国房地产价格影响因素分析及控制对策研究2011-下广东商学院专业准考证号学生姓名指导老师提交日期2毕业论文 (设计)成绩评定表毕业论文（设计）指导教师评语及成绩成绩 指导教师签名 年 月 日毕业论文（设计）复评教师评语及成绩成绩 复评教师签名 年 月 日毕业论文（设计）答辩评语及成绩成绩 答辩委员会主席签名 年 月 日毕业论文(设计)总成绩 院(系)负责人签名 年 月 日 3内容摘要地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性
2、的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。近年来我国房地产价格持续上涨，影响价格变动的因素及它们的影响度已经成为热点问题。本文就以房地产价格为研究对象。【关键词】房地产价格影响因素目录1 诸论42 房地产价格影响因素42.1 房地产自身因素42.2 人口因素42.3 制度政策因素52.4 经济因素62.5 社会因素62.6 国际因素72.7 心理因素83 房地产价格变化带来的影响83.1 对物价水平的影响83.2 对宏观经济的影响83.3 对房地产销售的影响84 影响房地产销售的因素94.1 交通情况94.2 周边配套齐全94.3 周边环境9
3、4.4 位置与用地成本95 对房地产企业价格或者销售的建议106 我国房地产价格控制对策建议107 小结11致谢11参考文献1141引言房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。 因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因
4、素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。2.1房地产自身因素所谓房地产自身因素，是指构成房地产实物、权益和区位状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为实物因素、权益因素和区位因素三类。1.房地产实物因素(1)土地实物因素(2)建筑物实物因素2.房地产权益因素拥有一宗房地产，实际上就拥有了一定范围的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到许多方面的限制。这些限制除了来自于建筑技术(包括建筑施工技术、建筑材料性能)及拥有者的经济实力，还有除此之外的限制(以下均是指这类限制)。因为房地产是
5、构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性” ，会影响周围和社会公众的利益。对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面：房地产权利的设立和行使的限制;房地产使用管制;房地产相邻关系的限制。3.房地产区位因素房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。 、2.2人口因素5现在的中国人口已经超过13亿，随着时间的增加，社会的进步，人口就越来越多，但是领土面积是不变的，所以房地产的需求是不会减弱，反而会增加，这样的话房地产的价格不会降低。2.3制度政策因素全国“两会”已经在京召开，房产调控具体走势如何，相信不久就会揭晓，不过目前有关部门
6、已有明确态度，就让我们先来看看他们的意见。近日，房地产权威专家住建部政策研究中心副主任王珏林在接受有关媒体时强调:中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确， “两会”后也不会松动。住建部政策研究中心主任秦虹表示:今年房地产市场的走势相对明朗，中国房地产调控政策是相对确定的，房地产市场发展也是确定的。调控政策的核心是两手一起抓，一手控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇；另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。全国政协委员清华大学政治经济研究中心主任蔡继明在前
7、几日全国政协委员参加的“实业强国圆桌会议”上表示，现阶段房地产调控的任务远没有实现，实际上现在只是调控政策初见成效，价格远没达到理性的水平，调控不应松动而是应继续加大调控力度。蔡继明表示，房地产调控就是“挤泡沫” ，可以允许房地产行业有一定的“泡沫” ，但“泡沫”过多，就是虚拟经济了，就脱离了实体经济，就会产生很大风险。现在就是要挤掉过多“泡沫” ，让房价回归到合理的水平，使房地产作为实体经济能够健康发展。据北京中原市场研究部统计，包括北京上海杭州重庆等17个城市前后出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛土地出让普通住宅标准放宽公积金税费优惠及购房补贴等，但这些微调政策最终都被中央制止了。像去
8、年末佛山发布“限购放宽令” ，不到一天便被禁停；今年初，安徽芜湖楼市新政4天就“流产” ；近日，上海楼市限购新解释也7天即夭折。可见，国家对房地产调控的态度很坚决。住建部一位负责房地产市场监管司长日前明确表示，与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”已经被“叫停” 。他强调，露头就打，决不允许地方政6府在房地产调控上“唱反调” 。2.4经济因素利率因素。利率升降对房地产价格有着很大的影响，我们主要从成本、需求和预期收益三个方面来分析。从成本的角度来看，贷款利率的升降会增加或减少房地产开发的投资利息，从而增减房地产成本。从购买需求的角度来看，如果购房贷款占购房资金的主要组成部分，那么贷款利率的升
9、降也会增减购房者的成本，进而对购房需求产生抑制或促进的作用。物价因素。房地产价格也是物价的一种。但是由于房地产具有特殊性，因此其价格与一般商品物价的关系也较为复杂。一方面，物价的普遍波动表明了货币的购买力的变化，因此当一般商品物价上涨时，房地产价格也随之变动。例如房地产建筑材料价格、建筑设备价格以及人工费用的增长，都会引起房地产价格的进一步增长。但另一方面，房地产价格的增长，又会引起贷款抵押能力的增加，刺激投资和消费，使得一般物价上涨。因此，房地产价格和一般物价之间有着相互的因果关系。居民收入因素。居民的收入因素是影响社会消费投资的重要因素，我们知道，边际消费倾向随着收入的增加会逐渐减小，但由
10、于房地产的价格和一般物价相比属于高价商品，因此，收入对房地产价格的影响具有特殊性。2.5社会因素影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。一、政治安定状况政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。一般地说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。二、社会治安状况社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。三、城市化7城市化也称为城镇化、都市化，是指
11、人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。 城市化的具体内涵包括4个方面：依附于农村土地的农业劳动力越来越多地向城镇非农产业转移;分散的农村人口逐步向各种类型的城镇地域空间集聚;城镇建设促进城镇物质环境的改善和城镇景观地域的拓展或更新;城市文明与城市生活方式的传播和扩散。城市化是一个必然过程。衡量城市化水平应当包括数量和质量两大方面，但至今尚无公认的能全面反映城市化水平的复合指标和测度方法，因此 一般采用城镇人口占总人口比重这个单一指标来测度城市化水平。这一指标又被称为城市化率。一般地说，城市化意味着人口向城镇地区集中，造成对城
12、镇房地产的需求不断增加，从而会带动城镇房地产价格上涨。四、房地产投机房地产投机是指不是为了使用或出租而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。2.6 国际因素现在国家与国家之间的交往越来越密切，国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有影响。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况。（1）世界经济状况世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。（2）国际竞争状
13、况房地产是不可移动的，不像汽车、小麦等可以移动的商品能在国与国之间进行贸易，开展竞争，从而价格相互影响。所以，这里所说的国际竞争，主要是指国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争。当竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取低地价政策，从而会使房地产价格低落；但如果在其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。8（3）政治对立状况国家与国家之间的制度和政策的对立。（4）军事冲突状况一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。因为房地产不可移动，一旦发生战争，避难时无法随身携带；如果遇到空袭或
14、其他战争上的破坏，则繁华城市有可能瞬间化为废墟，所以，在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。2.7 心理因素心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：购买或出售心态；个人欣赏趣味(偏好)；时尚风气；接近名家住宅心理；讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。3 房地产的价格变化3.1 对物价水平的影响因为房地产的价格波动对物价产生比较大的影响，所以必须维持物价水平的稳定。如果房地产的投资放缓，对物价的总体是可以控制的，为了维持物价的平稳，必须加强对房地产的管理和控制。3.2 对宏观经济的影响房地产在现代经济中是
15、一种财富的贮存方式，比如人们不会手持现金而回购买房地产作为财富储存，所以从这一点展开对于宏观经济影响重大。房地产市场和股票市场都是财富的衡量市场，因此经济波动往往是从这两个市场中发生并扩展到整个经济的。比如日本九十年代的经济萧条和美国今年的次贷危机，背后的原因是因为人们把房地产作为财富的衡量标准，一旦房地产出现泡沫经济，人们就会普遍感到很有钱，刺激需求，并带动生产，生产出现实际的过剩，而当房地产一旦出现波动就会使人们普遍感到自己的财富减少，为防止风险人们会增加储蓄，需求就会在短时间内缩减，而生产在短时间内无法缩减太多以适应经济实际情况，所以会造成经济萧条。这只是一种经济周期理论的一个环节，分析
16、房地产对于宏观经济的学者很多，所以可以继续探索。93.3 对房地产销售的影响因为现在人口越来越多，地方就越来越少，每个人都希望有间屋子住，所以许多百姓都非常愿意去购买房子。但是房地产的价格是一个很重要的问题，前几年房地产的价格一直在上升，使得销售的情况不是很好。近几年国家对房地产的调控做得越来越好，房地产的价格开始平稳起来，许多百姓都开始有买房子的念头，所以房地产的销售情况不会很差。所以说价格会对房地产有一定的影响。4 影响房地产销售的因素4.1 交通情况现在人类的生活水平越来越高，对生活质量的要求也越来越高，交通的方便程度对房地产的销售有非常大的影响，因为上班族每在工作日的时候每天都要上班，
17、但他们住在一个交通发达的地方会比较舒服，减少时间，以免上班迟到那样。所以交通与房地产的销售是成正比的，交通好的地方，销售就比较理想；交通不好的地方，销售就会冷淡点。4.2 周边配套齐全同样的道理，如果那里的房子邻近学校，市场，商业百货，医院，远动场所，娱乐场所的话，房子的价格会高点，同样销售情况也比较好点。所以周边配套越齐全，房子的销售就会越理想。4.3 周边环境由于汽车的普及，环境也就越来越差，空气质量也就比较差，人们不得不追求好的空气环境，所以当房子在好的空气环境，人们对其吸引力就会增加，对它关注就会密切。同样这对销售的情况是有积极的作用。4.4 位置与用地成本1） 土地费用土地费用，包括
18、土地取得费用和土地开发费用。房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。102）建安成本建安成本包括：前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.） ；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。 ） ；建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备
19、购置费和安装工程费.） ；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。 ）这部分费用的上涨直接表现为房价上涨。3）相关税费税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。5 对房地产企业价格或者销售的建议因为现今阶段的国民生产总值不是很高，而且我国又不是发达国家水平，所以不能盲目地将房地产的价格提得太高，这样的话会影响房地产的销售情况，所以作为一间房地产企业应该在有利润的前提下，适当地改变一下价格，当价格与其市值相搭配又或者比其他公司的便宜的话，人们就很乐意在这里购买，对销售有非常好的帮助，所以在一定程度上，房地产的价格与销售的情况是成反比关系的。6 我国房地产价格控制对策建议一、金融机构方面1、银行准备金利率的上调。主要控制银行的存贷比例。压缩银行贷款发放。2、银行利率上调。主要用于提高银行发放贷款的利率，控制信贷风险。3、严控贷款审核条件。提高房贷的自有资金比例；停止向第三套房以上的购房者发放贷款；认房认贷。二、税收方面1、取消原税收优惠政策。2、房产税的潜在增收。三、交易登记方面1、限制外地人在当地的购房套数。
