1、,房地产调控与股市,用博弈的思维看待房地产调控,博弈是一种思维方式，它把经济活动理解成一种对局，参与者是利益相悖的对手，每一方都遵循自身利益极大化的行事原则，一方的行动必然引起上有政策下有对策的反制行动，当然某些情况下各方可以找到利益平衡点。房地产调控就是利益重新分配的博弈：从来没有哪个话题像房价那样引起如此广泛的争论，对各种言论很难作出正确与否的评判，这基本上属于屁股指挥脑袋的范畴。没有必要强调房地产调控的科学性，游戏规则从来就是由掌握权力的人制定的。我们需要做的是如何适应它。房改是中国家庭财产的主要来源，近十年房产投资是家庭最佳投资对象，房产增值是中国家庭财富增长的主要源泉。从利益博弈的角
2、度来看，在房地产舞台上演的造富运动中，谁是既得利益者？谁是买单者？房地产的利益产生于土地。房价问题的本质是土地问题。,土地是谁的？谁有权得到地租？,中国的土地制度和土地所有权上的悖理现象。在中国，房产完全而彻底市场化了，地产则完全没有市场化。作为土地的独家垄断者，政府的角色是裁判员兼运动员，房产调控的倾斜方向不言而喻。全世界生产要素都在持续涨价。土地作为生产要素天然具有垄断商品的特性，被政府垄断出售之后必然大幅度涨价。房地产价格暴涨的本质是“土地革命”。地方政府通过这种方式在“分享”经济发展的成果。从利益博弈的角度看，地方政府是一个利益主体，也追求自身利益极大化，“经营城市”的实质就是经营土地
3、。取消土地收益等于否定中国经济增长模式。,房地产市场中被忽略的问题,我国房价指数设置不科学，存在取样范围问题、数据采集问题、数据计算和数据打架等等问题，房价指数不具有世界可比性。房价统计数据之混乱和不合理已经严重干扰政府决策。房价到底高不高？如果按照绝对价格计算，一线城市房价在世界部分大城市中居中上，但住宅属于不可贸易商品，横向比较没有意义；如果按照房价收入比，我国房价收入比居世界前列，但数据不靠谱。我国房价有泡沫但处于泡沫初期，爆炒只发生在少数一线和二线城市，大部分购房需求哪怕是多套购买也是真实需求。购房行为即使是购买多套也是法律和道德许可范围内的理性选择。如何看待空置率。房地产调控中存在政
4、治因素。,房价偏高的原因,经济发展，收入水平提高导致房产需求暴增。货币过量投放导致资产价格上升过快。居民不正确的理财与置业观念。产业资本过剩，盈利空间狭小，资本的逐利性使它转移到房地产市场。因缺乏可靠投资渠道导致家庭资金为保值增值涌入房地产市场。地方政府未能提供一定比例的经济适用房和廉租房，全体居民“被商品房”化。过高的土地批租费和过高税负转嫁到房价之中。房产市场寡头垄断导致操纵价格。调控抗药性与调控效果递减。,以往政策的偏差与本轮房地产调控解读,把炒房团当成批斗对象，转移对高地价和高税收的视线。把“让人人买得起商品房”当成政策目标，自我设定不可能完成的任务，对错误的置业观念推波助澜。政府介入
5、房地产市场不是提供公共产品，而是分享暴利，把增加房地产各个环节的税收当成调控的主要手段。未能协调好中央政府与地方政府在房地产上的利益博弈，中央政府不具备土地价格的定价权实际上丧失调控主导权。本次调控的主要特点是抑制需求：手段为限购令和房产税。另一方面，补交和预征土地增值税打击开发商。扩大供给政策为辅,手段为经济适用房政策和公租房政策。打击囤地政策和提高批租土地保证金支付比例。此轮房产调控既打击需求又打击供给，首次置业和改善型购房的刚性需求反而是重点打击对象，以长期眼光来看，社会总体评价应该是负面为主，因为该降的未降，不该降的降了，不该涨的涨了，结果是全体博弈参与者都是输家。,房地产税收问题,各
6、国土地制度与税收的法理依据。推出新税收项目的“合法性”问题，一是税收设立程序的合法性；二是是否重复征税。世界上征收物业税的国家都是土地私有制，物业税针对土地和房屋征收，中国土地国有而房产私有，采取土地批租模式，与我们类似的有香港和新加坡，后两者也有物业税，但采用虚拟租金方式征收，而不是按照物业市场评估价来征收。房产保有税的各种版本和税收计量困境。各种减免税措施极大增加实施难度。房产保有税实施的死穴在于征收手段和征收成本。“沉默的冰山”与具有中国特色的反抗模式。房产保有税打压房价的短期作用有限，中长期可能推高房价。房产保有税处理不当会激化社会矛盾。,房价未来走势的判断,在一个资金极度充裕的背景下
7、，想要在不牵扯到宏观经济的条件下成功打压房价的可能性是比较小的，但是持续调控会有累积作用，调控影响大致延续一至二年，价格下调平均可能有20%30%，结构性特征会比较明显，市中心地段价值会逐渐显现。政策仍有后手，即各地出台地方政策和房产税何时落地。经济适用房、廉租房、公租房可以成为平息舆论的手段，但并不能解决我国的问题。从韩国经验看，打击需求的政策在房价上升期长期是无效的，仅仅延缓了上升节奏。韩国房地产价格停止上涨最终缘于经济衰退。中短期看，政策出台后刚性需求开始观望，但供给中期也会收缩，所以推动房价上涨的根本因素即供求关系没有改变，刚性需求积累到一定程度，房产价格未来仍有上涨的空间。,未来房价
8、能否继续上涨取决于：1、18亿亩耕地红线的思路是否改变；2、计划生育政策造成的人口变化；3、土地方面的税和费不可能下降；4、物业税、房产税等等税收政策；5、传统置业观念造成的刚需增长；6、城市化的进程和方式；7、收入增长情况下百姓能否找到安全可靠的替代房产投资的渠道。房价趋势变化的不确定因素：1、中国经济景气程度变化；2、美元何时升值热钱流出；3、通胀变化与货币政策演变；4、农村土地政策变革趋势；5、小产权房政策。但是，世上没有不散的宴席，任何资产都是有价格波动周期的，房产也不例外。而且，往往谁都坚信不会下跌时恰恰就是顶部。结论：除非自住和改善，投资性购房慎重。,2010年2011年证券市场展
9、望,从十月份股市运行轨迹看，行情基本确立了向上发展的方向，从技术分析角度看，目前行情发展趋势有两种可能，一种比较谨慎的看法是自1664点反弹的继续延伸，这是一波中级行情，时间大约能够延续到今年年底甚至明年春节前后，上证指数有望达到4000点以上。另一种可能是大牛市开始，我们称为大五浪行情，有创历史新高的可能，时间会贯穿2011年全年。但不管是那一种情况，本轮行情的性质是制造资产泡沫，属于死亡前的狂欢，上涨行情走完后会出现超级大熊市，同时伴随房产和宏观经济全面下滑。短期在30003300点附近可能会出现调整，该区域是前期密集套牢区，短期上涨速度太快，放量太猛，连续上涨400多点之后有必要在此休整
10、积蓄力量。对新入市者来说，这是一个买入区域。,为什么说这是一波中级以上行情：一、成交量大量放出，连续数天出现巨量成交，甚至出现历史天量。一般来说，成交量的大小决定行情的性质和潜力；二、入场资金不是常规资金。行情启动前，公募基金仓位已经达到81%，而公募基金的历史最高仓位是87%，所以它的“子弹”不是很充裕；私募基金在小盘股中尚未脱身；散户和游资不可能有如此坚决和有条不紊地推进，因此，这轮行情的启动资金应该很有背景，一种可能是具有社保背景的资金；另一种是海外热钱。前者的话行情可以延续；后者要提防打压政策。三、本轮行情的热点板块是有色、煤炭、金融保险等等长期下跌的大盘股，对指数影响较大。由于这些板
11、块估值偏低已经持续一两年，所以有较大上升空间。,本轮行情的三大幕后推手第一个推手：美国失业率居高不下，经济有二次探底风险，美联储继续量化宽松政策，大量货币投放将导致全球通胀加剧，热钱寻找理想投资场所；美国一方面压人民币升值，另一方面干脆主动贬值，我国加息后热钱会加速流入，这一过程将延续至少一至二年。但最终热钱流出一定是灾难。滥发货币，对于美国是一石三鸟，而中国对此招数基本无解。第二个推手：国内宽松货币政策和天量信贷造成货币泛滥，工资上涨和农产品价格上涨加剧通胀，民众为保值纷纷选择投资资产，从而推高股市。最终制造资产泡沫。,第三个推手：政府需要通过启动股市行情来分流滞留在楼市中的热钱，从而保证楼
12、市调控政策的效果。大禹父亲治水失败的原因在于采取“堵”的策略，大禹治水成功的经验在于采取“疏”的策略。去年天量信贷释放大量货币，必须让其从房产市场分流，热钱和游资在任何一个市场，比如农产品、翡翠和田玉，都会导致暴涨行情，热钱需要一个具有巨大容量的宣泄场所，而具备估值优势的股市提供了一种符合政府需要的选择。股市活跃，政府既能通过融资、再融资转嫁部分支出；又能转移视线，消除不满情绪。,大涨之后需要警惕股市出现大跌：中国经济复苏将延续，今年全年GDP增长速度超过9%应该不是问题，但中国股市上半年表现为全球倒数第二，仅仅略好于问题缠身的希腊。股市与宏观经济形成强烈反差。中国股市大部分时间不是中国经济的
13、晴雨表，其中的深层次原因是什么？一种解释是政策性抽血所致；另一种解释认为，股市反映的是未来中国经济的趋势。我们对中国经济在内外各种不利因素的背景下继续保持高速增长持怀疑态度。中国经济已经持续增长30余年，最近十余年保持10%以上增幅，从世界经验看，长期保持这样增速是不可持续的，中长期看，增速放缓是大概率事件，因为推动中国经济发展的有利因素如人口红利、制度红利、产业机会和外部宽松环境正在逐渐丧失甚至走向反面;产能严重过剩，资产泡沫日益严重，而我们以往总是用制造新的泡沫来对付旧的泡沫，用更多更大新的过剩来消化老的过剩。虽然我们不知道压死骆驼的最后一根稻草是什么，但我们知道好日子不会无限期延续，必须
14、提前做好防范。,对金融板块的判断,金融股中银行股总体估值过低，相比港股有折让，所以有上升空间，估值修正后炒盈利前景，总体可以涨50%。已经解决再融资问题的银行，或业务有创新的银行存在机会，如浦发银行。券商股属于值很高的周期性品种，前期跌幅大大超过大盘，近期成为热点，考虑到券商4季度业绩会大增、佣金价格战有新规和融资融券业务开展，券商股有涨3倍的机会，看好广发证券、中信证券和宏源证券。保险股也有投资自营和委托，弹性仅次于券商股，看好太保和平保。金融股的最大特点是冰火二重天，只能在上升行情时持有，下跌时你必须考虑下述几点：1、巴塞尔协定3使银行核心资本充足率不达标，银行股再融资可能形成长期抽血机制
15、，上升行情中再融资不是问题，下跌时会助跌；2、房地产调控可能重创银行股；3、地方融资平台未来风险不可小视，因为房价调控动摇了地方财政的信用评级；4、如果中国经济未来出现危机，回头再来评论银行上市的作用，可以认为是打通了向民众传递和转嫁风险的渠道。,中期的投资机会在哪里？,未来一至三年内，发生世界范围通胀是大概率事件，作为资金避险对象，黄金是首选。作为个人投资，实物金和黄金制品是理性选择，但流动性较小；纸黄金和黄金期货流动性好，但风险大。稀缺天然材料、手工制作的当代精品，如红木家具、丝毯、刺绣、瓷器等等有升值潜力，通胀期间强于持币，但作为投资品，缺乏变现能力。PE将成为大宗资金主要流向，但风险极
16、大，普通人缺乏合适的投资渠道。股票投资如站稳3000点以上可以积极参与，选择估值合理的煤炭、券商、保险、高铁、智能电网等等二线蓝筹股；以及与十二五规划相符的新能源、新材料、节能减排、高端制造等等股票。未来数年房产虽然保值功能不变，但必须从自住角度考虑，房产作为投资品的某些特性被政策限制的状况相当长时间内不会改变。,股市成功投资三原则,原则一：简单、简单、更简单。投资不需要高科技， 我们要总结出一种不凭借个人素质，不需要专业技巧，不依靠内幕消息，不影响职业发展，不减低人生乐趣的通吃型投资模式。原则二：摆脱幻想，只把握大概率机会。不做惊险动作是降低风险的保证，减少失误的对策是只在可操作阶段从事交易
17、活动。原则三：二低一小：低股价、低涨幅、中小盘股。会买是成功之母。低股价指515元；低涨幅指大大低于平均涨幅；中小盘股指小于五亿股。,可操作阶段与45天移动平均线,45天移动平均线的指示作用中国股市长期实践表明45天移动平均线具有强烈的方向指示作用， 45天移动平均线向上移动时股市为多头市场；反之为空头市场。可操作阶段与不可操作阶段在中国股市，天天持股很难成为赢家。操作的铁律是：只有当指数在45天移动平均线上方运行且45天移动平均线向上移动时才持股和交易，线下和45天移动平均线向下移动时基本休息。45天移动平均线的穿越与拐头当45天移动平均线仍然向上移动时，股价回落跌破45天线在牛市一般是理想
18、买点，但如果股价回落跌破45天线3天未能回拉，且45天线有调头倾向时，应果断清仓，此为中线调整信号。,远离45天移动平均线后的回档与反抽在多头市场中，如果行情过快上涨，指数会远离45天移动平均线，市场积累较大的获利回吐压力，当指数距45天移动平均线的距离为15%左右时，市场往往出现较大幅度调整，这种调整的终结通常在指数回到45天移动平均线附近时，然后重新形成上升趋势。对于波段投资者而言，这是重新入场机会，但前提是45天移动平均线没有掉头；在空头市场中，如果形成连续暴跌，指数也会远离45天移动平均线，市场有越来越强烈的反弹要求，当指数在下方距45天移动平均线15%20%左右时，市场往往出现较大幅
19、度的无量反弹，但不要把这种反弹当成转势，这种反弹通常也在45天移动平均线附近终结。然后重新形成下跌趋势。对于在首轮下跌中未能逃命的投资者来说，这是难得的出逃机会。,如何选择个股,有良好基本面的股票未必是马上会上涨的股票会上涨的股票才是好股票，而上涨的股票未必都有良好的基本面，所以分析报表是不够的。抓热点是选股第一要素要从热点板块中选股。当市场刚刚形成明显热点板块时，要果断抛出手中股票追逐热点股票，而且是重仓出击，才能收益最大化。主力资金净流入是重要依据利用公开媒体信息中主力资金持续净流入数据寻找下一轮市场热点。板块中最先出现涨停板的股票是好股票热点板块中的领涨股通常就是最先涨停的个股，不一定是
20、基本面最好的个股。找出领涨股是投资成功的保证。在没有更好选择的情况下，就买50ETF,几种必须高度关注的技术信号,短中期均线的金叉死叉金叉死叉是多头空头市场的转换，是右侧交易者的入场或离场信号。均线系统的收敛走平表明市场的均衡状态，通常意味着市场将会选择新的运行方向跳空缺口几种跳空缺口的含义、支撑与阻力。看涨图形和看跌图形吊颈线、头肩顶头肩底、双头双底、三角形调整布林线的运用神奇数字的作用,潜伏式投资模式,选择符合三低标准，低位横盘半年以上的股票，不问业绩，不问题材，不关心大盘走势。重仓长期持有，不大涨不抛。此类股票脱离大盘走势，抗跌又抗涨，业绩不甚理想，题材尚未浮现。买进基本没有风险。乌鸡变
21、凤凰式的资产重组是中国股市永恒的旋律。在大盘下跌末期，此类股票中常常产生大黑马。在大盘上涨后期，此类股票有补涨空间。三年不开张，开张吃三年。一年不涨的股票有翻倍空间，两年不涨翻两倍，三年不涨翻三倍。,上述投资模式的增强版,下列改进可以大大提升你的投资效益1、选择大盘下跌半年以上， 45天移动平均线走平且有上行趋势以后再买进股票安全系数大大提高。2、小盘低价垃圾股容易被爆炒。3、热点板块中最早冲击涨停，大单净买入多的股票常常成为最强势股票。4、利用均线多头排列，成交量稳步放大等等信号可以缩短等候时间。5、短期盈利30%之后利用布林线指标做高抛低吸。6、尽可能重仓操作。7、盈利情况下跌破20日均线出货，如无候选股票勿勉强投资。,
