1、1,2,本报告主要包括以下内容：第一部分 市场观察： 针对潍坊，特别是东部区域的写字楼项目、商铺和普通住宅（公寓产品）进行有针对性的调研，注重高层楼盘的产品规划和市场情况；第二部分 项目产品发展定位： 分析项目地块特点，以专业的眼光、客观的市场角度定位项目的建设方向；第三部分 项目产品设计建议及经济效益评估分析： 从市场环境、建设条件、定位主题等方面提出项目的建设规划意见，根据产品建设方向，初步测算项目的开发经济效益，探讨项目的开发价值；第四部分 项目总体营销思路： 提出适合本项目的营销方式和营销方向，提出商业部分的招商运作思路；第五部分 总结与展望： 本报告主要内容归纳，对项目开发的前景展望
2、。,3,第一部分：市场观察,4,1、清荷园二期地处潍坊东部的高新区，该东部房地产市场板块是潍坊市场关注度最高的区域，所以，我们将市场调研的重点放眼于潍坊东部房地产市场和主城区重点明星楼盘。2、东部房地产板块是以新华路、北海路、东方路为中心，向往辐射，北至北宫东街，南至健康街，西至鸢飞路，东至潍县路的主要区域范围。3、东部板块伴随着潍坊市政府的搬迁、东部开发规模的提升、相关市政配套的跟进，已经成为潍坊的“第一新城”，成片的开发项目、政府高度重视的发展要求，东部已是目前潍坊市民购房的首选区域。4、随着东部房地产开发力度的加大，购房者大量入住，也带动了东部商业、办公、文化教育等产业的跟进，东部的人气
3、逐渐旺盛，东部的发展日新月异。5、东部板块以新华路、北海路为核心区域，特别是新华路（福寿东街东风东街），俨然成为东部商业圈的当家名角；商业人气的提升，也迅速带来了众多办公写字楼、酒店的开发建设。6、通过前些年东部大开发建设，目前东部可开发的土地资源逐渐稀少，城市有向北、向东拓展的态势，可以预计未来几年，东部的房价提升依然有较好的空间。,（一）东部板块市场概述：,5,维坊在售典型楼盘分布图,6,调研的写字楼项目分为建成的在运营写字楼项目和在建写字楼项目，主要分为2大类：A、在经营写字楼代表项目： 圣荣国际商务酒店、世纪华润商务酒店、投资大厦、盈隆广场、晨鸿大厦、中友大厦、泰恒大厦、东泰大厦、德蒙
4、商务广场、华都鲁成大厦、万基商务大厦、金江大厦、嘉汇大厦 等。B、在建写字楼代表项目： 金马国际、金融街、中土大厦、泰华领域、绝对特区、吉祥大厦、东盛广场等。,（二）写字楼代表项目市场分析：,7,在经营代表写字楼代表项目分布图,1,2,3,4,5,投资大厦,圣荣国际,德蒙商务广场,东泰大厦,盈隆广场,晨鸿大厦,世纪华润商务酒店,泰恒大厦,9,嘉汇大厦,10,中友大厦,11,金江大厦,12,华都鲁成,8,A、在经营写字楼市场分析,2、单元经营面积,9,A、在经营写字楼市场分析,3、停车位、电梯、采暖方式,10,A、在经营写字楼市场分析,5、租金、物业管理费及出租情况,11,A、在经营写字楼市场分
5、析,5、出租情况分析汇总,12,A、在经营写字楼市场分析,6、客群分析,13,A、在经营写字楼市场分析,7、项目优劣势点评,14,1,2,1,2,北海商务楼,华都写字楼,A、在经营写字楼市场分析,8、东部比较失败的写字楼项目,15,8、东部比较失败的写字楼项目北海商务楼：楼体陈旧，形象差，给外界档次较低印象；配套不全，电梯等公共设施管理维护不力；车位少，停车不便；物业管理落后，工作人员素质较差，管理混乱；入驻企业主要以个体、小企业为主，无知名、大型企业单位，办公氛围差；处于胜利东街东端，人气不足，较为偏僻。华都写字楼：停车位仅有30个，停车紧张；取暖等设施全需要公司自理，办公环境欠佳；楼宇内卫
6、生差，物业管理滞后；入住率较低，多个楼层空余，给外界客户形成不良印象。,A、在经营写字楼市场分析,16,在建代表写字楼代表项目分布图,1,2,3,4,5,金马国际,东盛广场,中土大厦,金融街,绝对特区,泰华领域,东风东街,胜利东街,福寿东街,北宫东街,健康东街,维县中路,金马路,东方路,北海路,新华路,清荷园,1,2,3,4,文化路,虞河路,潍洲路,鸢飞路,B、在建写字楼市场分析,17,B、在建写字楼市场分析,2、建设体量,260,72,190,800,240,24,0,500,1000,1500,户数,东盛广场,中土大厦,金马国际,金融街,泰华领域,绝对特区,在建在售写字楼户数统计,18,B
7、、在建写字楼市场分析,3、单元面积设计,19,B、在建写字楼市场分析,4、价格及销售情况等,20,B、在建写字楼市场分析,4、销售情况统计,21,B、在建写字楼市场分析,5、配套及硬件,22,金马国际规划示意,23,B、在建写字楼市场分析,6、装修情况、客户及点评分析,24,（三）、写字楼市场总结分析,1、潍坊市区内的写字楼项目主要分布于东风街、福寿街以及新华路的沿街，其中已经运营的写字楼主要分布于东风街和福寿街两侧，在建的写字楼项目相对较少，主要集中在城区市中心。2、写字楼的建设主体大部分在6层至27层之间，高档写字楼一般都在20层以上，如圣荣国际和世纪华润商务大厦，层高大部分集中在3米到3
8、.5米，以3.3米左右居多。3、新建的写字楼大部分定位为高档写字楼，以提升项目形象和市场竞争力，纯写字楼项目较少（金融街除外），主要是酒店写字楼公寓商铺的形式共存。4、大部分写字楼的单元面积在30440平米之间，主力面积在90120平米，新建写字楼会充分考虑大客户、知名客户的需要和项目自身形象，会有大面积自由组合的单元供给，并控制一些整层单元对外销售或租赁。5、早期由于写字楼市场较为低迷，潍坊经济水平较低，写字楼销售和租赁均不理想，目前整体租赁情况和销售情况较好，一些已经运营多年的写字楼也逐步向外发售。6、随着新办公司的创建、已有企业的发展、外地企业纷纷进驻潍坊市场，创业型公司和一些大中型公司
9、对低端和高端写字楼的需求较大，形成这两个档次的写字楼租赁和销售的两旺局面。7、交通、商业地段、价格是影响写字楼租赁和销售的主要因素，特别是好的地段，其租金均会高于同类其他产品。8、写字楼的租金在0.7元1.7元/天/平米，大部分租金为1元左右，远低于国内一线城市5元左右的市场价格，由于租金较低，造成写字楼的投资者较少，主要以自用为主。,25,（三）、写字楼市场总结分析,9、在建写字楼的售价以28005000元/平米，大部分为4000元左右，售价的高低主要取决于地段和配套，如嘉汇大厦销售价格在3000元左右，金融街的销售均价4500元/平米，金马国际销售均价为4000元/平米。10、大部分写字楼
10、配套不够齐全，内部设有商务会所、健身会馆等相应配套的写字楼较少，对于取暖方面，中央空调、户式中央空调、分体空调、市政供暖、自理等方式均有，高档写字楼以集中式中央空调和户式中央空调居多。11、在停车位方面，大部分写字楼项目的车位相对宽裕，早期建设的、老旧写字楼或低档次写字楼在车位方面较为紧张。12、大部分租赁写字楼的出租率在90以上，商业地段较差的写字楼项目出租率在6070；在销售方面，大部分写字楼的销售率在70左右，销售情况相对理想。13、由于潍坊总体经济水平和商贸水平相对一般，大部分企业对于办公写字楼的办公要求不高，居家办公（租赁住宅小区房屋办公）的行业情况也比较普遍，所以造成潍坊的写字楼租
11、金低下；后期随着商贸能力和经济水平的提升，写字楼的市场需要将逐步提升、特别是中高档写字楼无论在租赁和消费方面具有较好的市场表现。14、享受地方政府政策扶持的写字楼项目受到客户的积极好评，市场优势明显。如金融街项目，它得到了奎文区政府的积极支持异地银行金融机构购买金融街享受500元/平米的购买补贴，租赁入驻3年给予60的租金补贴。15、物业管理的好坏在很大程度上也直接影响业主的租赁和销售，物业管理对于留住老业主，吸引新客户、知名企业进驻均有很大的影响力，地段、写字楼办公硬件（配套等）以及写字楼软件（物业管理）是以后写字楼项目在市场中取胜的关键。,26,（三）商铺代表项目市场分析：,调研的商铺项目
12、以东部为主，分为建成的在运营商铺项目和在建商业项目，主要有：A、在经营的商铺代表项目 圣荣广场、盈隆广场、怡和第一城、怡和星国际、邮电新村、隆基花园、泰恒大厦、华都小区、北海商务楼、赋海仁居、翰林新城、金江大厦等。这些项目中，怡和第一城主要经营建材家居商业，属专业市场项目，其他大部分的商业主要以底商为主。B、在建商铺代表项目： 龙泽名都、五洲时代城、上东新邻里中心、高新服务广场、金都国际、泰华领域、东方世纪城和财富广场，除财富广场外，其他项目大部分以底商或临街步行街的规划设计。 在建的商业项目我们主要调研的是东部区域、高层产品的代表楼盘。,27,东部商业带（商业圈）分布图,1,2,3,4,5,
13、1,2,3,4,5,潍坊学院北门,上东新邻里中心,东方路,6,怡和星国际,中百益家园,佳乐家,28,东部已运营代表商业项目,东风东街,胜利东街,福寿东街,北宫东街,健康东街,潍县中路,金马路,东方路,北海路,新华路,潍坊学院,清荷园,2,3,4,1,2,3,4,5,圣荣广场,盈隆广场,怡和第一城,怡和星国际,邮电新村,隆基广场,文化路,泰恒大厦,华都小区,1,11,12,9,北海商务楼,10,赋海仁居,12,金江大厦,11,翰林新城,29,A、在经营的商铺代表项目市场分析：,1、总体分布及概况,30,2、建筑设计及价格分析,A、在经营的商铺代表项目市场分析：,31,2、主力面积构成,A、在经营
14、的商铺代表项目市场分析：,32,3、开店率及主要客户分析,A、在经营的商铺代表项目市场分析：,33,3、开店率,A、在经营的商铺代表项目市场分析：,34,东部比较失败的商业项目分布图,1,2,3,4,1,2,3,4,翰林新城,财富广场,金江大厦,赋海仁居,A、在经营的商铺代表项目市场分析：,35,4、东部比较失败的商业项目财富广场：开发商企业内容问题，造成开发、招商突然停滞，从而造成项目极大的负面影响，导致前期购买商铺的客户退房等，社会口碑不佳；真正确定的主力店少，辅助业态更少，后期商业经营难度很大；项目地段较为偏僻，周边人流量少，而商业建设规模过大，对于高新区的商业过于乐观；策划招商宣传力度
15、小，招商工作断档，导致总体招商不理想。翰林新城：地处东风东街最东头，地段便宜；临潍坊学院南门，而大部分学生和教师出入北门，消费人流极少；单元面积偏大，售价脱离市场行情，销售情况差；不能作为餐饮业态使用（规划所致），增加招商难度。金江大厦：地段便宜、人流量少，商业氛围差；忽视招商工作，没有系统的商业推广策略，导致恶性循环。赋海仁居：单元面积大，总价高，销售不力；开发商对于商业的规划和招商工作不重视，业态组合不丰富，产品竞争力差；项目周围没有理想的消费人群，总体商业氛围不佳。,A、在经营的商铺代表项目市场分析：,36,在建代表商业项目,东风东街,胜利东街,福寿东街,北宫东街,健康东街,潍县中路,金
16、马路,东方路,北海路,新华路,潍坊学院,清荷园,1,2,3,4,1,2,3,4,5,五洲时代城,龙泽名都,上东新邻里中心,高新服务广场,东方世纪城,财富广场,文化路,金都国际,泰华领域,B、在建的商铺代表项目市场分析：,37,B、在建的商铺代表项目市场分析：,1、楼盘分布及面积构成,38,B、在建的商铺代表项目市场分析：,2、楼盘单元设计及层高,39,B、在建的商铺代表项目市场分析：,3、价格分析及消费客群,40,（四）、商业市场总结分析,1、我们主要调研的商业项目是东部区域、高层商业、东部明星商业楼盘项目，其中大部分为裙楼商业或住宅底商，商业分布零散。2、东部的在经营商业项目主要集中新华路、
17、福寿街、东风东街一带，并形成强者恒强的发展态势，特别是新华路商圈已隐然有和市中心商圈相媲美的商业人气，社会认可度高，除此之外的东部其他地段的商业则经营一般，甚至惨淡。3、由于潍坊的在建商业多，建设体量大，特别是东部区域，由于政府规划要求、开发商对于商业市场的前景过于看好，而且对于招商工作又不甚看中，导致商业供给量很大，开店率低（总体不足50）、客户短暂经营后撤场频率较高。4、大部分商铺的单元面积在200300平米之间，销售总价在200万元左右，而商铺的租金仅为1元/平米/天，投资回报率不足2，造成投资客户和自用型客户都不看好，许多商铺的销售仅能依靠单位团购完成，销售速度缓慢，销售业绩普遍不理想
18、。5、大部分商业的销售/租赁单元为13层设计，商业没有良好的规划和设计，在停车等配套、主力店的招商力度等方面严重滞后，自身产品的市场竞争力不突出。6、在商业业态方面，大部分为餐饮、休闲业态，目的性消费明显，大部分商业的营业额攀升幅度不大。7、东部商业（新华路商圈以外）的兴旺需要时间的积累和消费人群的聚集，市场的培育时间较长，短期内大量的空置商铺也需要较长的时间才能逐步消化，商业市场前景不容乐观。8、控制商铺的开发体量，或者通过良好的商业招商运作，以盘活商业后再对外出售，“先来人再来钱”的做法才是东部商业开发较为务实的建设方向，当然这需要开发公司具备较好的财务资金能力。,41,调研的商铺项目依然
19、以东部为主，主要调研高层物业、清荷园周边住宅项目和公寓产品，这些代表楼盘有：已建成的知名楼盘：泛海城市花园、圣荣广场、锦光公寓等。 已建成的代表公寓有：舜之都 双子座、东方威尼斯、富华公寓、泰华水印公寓等。在建的代表住宅楼盘有：龙泽名都、荣祥 东方御景、五洲时代城、上东国际、翰林新城、铭海花园、鼎邦丽池、北海公寓、东方春天等。在建的代表公寓有：金融街、泰华领域等。,（五）住宅及公寓代表项目市场分析：,42,在建、已建住宅代表项目,东风东街,胜利东街,福寿东街,北宫东街,健康东街,潍县中路,金马路,东方路,北海路,新华路,潍坊学院,清荷园,1,翰林新城,文化路,虞河路,已建项目,在建项目,2,3
20、,4,5,鸢飞路,潍州路,1,泛海城市花园,2,圣荣广场,3,4,锦光公寓,龙泽名都,5,东方御景,6,6,东方世纪城,7,7,上东国际,8,8,铭海花园,9,9,10,鼎邦丽池,10,（五）住宅及公寓代表项目市场分析：,43,在建、已建公寓代表项目,东风东街,胜利东街,福寿东街,北宫东街,健康东街,潍县中路,金马路,东方路,北海路,新华路,潍坊学院,清荷园,1,2,3,1,2,3,4,舜之都双子座,富华公寓,金宝水晶名城,泰华领域,文化路,4,已建项目,在建项目,虞河路,（五）住宅及公寓代表项目市场分析：,44,（五）住宅及公寓代表项目市场分析：,1、项目周边已建成知名小区概况,45,（五）住宅及公寓代表项目市场分析：,2、代表性住宅项目总体概况及户型设计,46,（五）住宅及公寓代表项目市场分析：,3、住宅项目售价、层高及开发时间,47,（五）住宅及公寓代表项目市场分析：,4、公寓项目汇总分析,48,（五）住宅及公寓代表项目市场分析：,3、在建住宅项目总户数、销售情况及售价分析,49,（五）住宅及公寓代表项目市场分析：,3、已建住宅项目总户数、销售情况及售价分析,50,（五）住宅及公寓代表项目市场分析：,4、代表公寓项目总户数、销售情况及售价分析,51,
