1、北京市房屋及其设备小修服务标准(试行) 房屋及其设备小修服务标准（试行） (98 年 9 月 1 日起执行)京房地修字【1998】第 799 号 北京市房屋土地管理局关于在全市范围内试行房屋及其设备小修服务标准的通知各区(县)房地局、各房屋管理单位： 为了提高房屋及设备的小修服务质量，增强管修人员小修质量意识，推行小修服务的规范化、标准化，特制定房屋及其设备小修服务标准(以下简称标准)。现将标准发给你们，并按以下要求贯彻执行。 一、各单位应组织房管、修缮、物业等管修人员认真学习标准，熟练掌握房屋及其设备小修服务的内容、质量标准及时限要求。 二、各管房单位的房管、修缮人员通过贯彻标准要进一步提高
2、为人民服务的自觉性和敬业爱岗精神；通过执行标准进行一次服务技能的练兵，达到小修服务标准化、规范化的要求。 三、执行本标准所发生的费用，应从向房屋产权人和使用人收取的普通公有住宅租金或普通居住小区物业管理服务收费中支出，公共部位的小修费用应从房屋公共部分的维修费及委托管理费中列支，除因使用不当造成非正常损坏及本市另有规定外，不应向使用人收取费用。 四、本标准于 98 年 9 月 1 日起执行。 北京市房屋土地管理局 一九九八年八月十八日 房屋及其设备小修服务标准(试行) 一、总 则(一)为了规范房屋及其设备的小修内容、质量标准及服务时限，制定本标准。 (二)本标准适用于本市普通住宅房屋及其设备小
3、修服务工程。其它房屋的小修可参照本标准。 (三)本标准包括楼房土建及设备小修标准、平房土建及设备小修标准、电梯供水供电天线小修服务标准、住宅锅炉供暖和维修标准、服务规范五部分组成。 本标准所规定小修内容是指在某一项目中修缮服务的范围；质量标准是指修缮工作完成后应符合规定的标准；时限要求是指从接受报修之时起开始处理所用的最长时间。 (四)本标准由市房屋土地管理局负责解释。 二、楼房土建及设备小修标准时限要求：急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞：室内给水系统小修、换管：烟道堵塞等。自接到报修之时起 2 小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修；自接到报修之日起，三日之内处理或与
4、住户预约修复日期。 (一)工程项目：内地面、散水 小修内容：普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补：木楼板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换。 质量标准：普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、接槎平顺；木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。 (二)工程项目：室内墙面及顶棚 小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。 质量标准：修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。 (三)工程项目：检修门窗 小修内容：钢
5、木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、 糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补。 质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。 (四)工程项目：烟道、垃圾道等 小修内容：烟道裂缝、破损、堵塞现象：垃圾道堵塞：垃圾道、出垃圾门及出屋面排气孔损坏的应修复。 质量标准：修缮后烟道及垃圾道应畅通，垃圾斗、出垃圾门零件齐全，排气孔不向垃圾道内漏水。 (五)工程项目：清扫屋面、采光井、雨落管等 小修内容：每年应将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损应更换。 质量标准：屋面采光井应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。
6、 (六)工程项目：屋面补漏 小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。 质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴漏。 (七)工程项目：外檐装修 小修内容：外檐抹灰及块料面层局部严重空鼓有脱落危险的，应排除险情。质量标准：排除险情后的外檐装修，应不存在危险隐患。 (八)工程项目：阳台、雨罩等结构构件 小修内容：阳台、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀：保护层剥落的，应补抹。 质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。 (九)工程项目：室内给水系统小修、局部换管 小修内容：楼房户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换：
7、给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。 质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。 (十)工程项目：卫生设备 小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。 质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。 (十一)工程项目：排水管道、化粪池，检查井等。 小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通：化粪池、检查井满溢或积存较多污物影响使用的应疏通或清掏，配件残缺应补齐。 质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水；化粪池检查井满溢的清掏应清除全部污物，化
8、粪池检查井局部损坏的应修好， 达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。 三、平房土建及设备小修标准时限要求：急迫性小修项目包括：解除木结构安全隐患：排污管道堵塞：给水系统小修、换管等。自接到报修之时起 2 小时到达现场。除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。 (一)工程项目：木结构抢修加固 小修内容：年度或季节性房屋安全检查中发现的柁、檩、椽等木构件存在安全隐患的，应抢修加固。 质量标准：加固后的木结构构件应安全可靠，加固措施合理 (二)工程项目：室内地面、散水 小修内容：地面起砂、空鼓、影响使用，地面的块料面层松动的，散水严重破损影响其功能
9、的应修补：木地板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换：砖地面在 l 平米以内损坏、破碎影响使用的，应起墁。 质量标准：地面及散水维修后应平整、光滑、接槎平顺：木质地面维修后应牢固、平整、拼缝严密：砖地面维修后应平整、牢固。 (三)工程项目：室内墙面及项棚 小修内容：内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补：顶棚抹灰空鼓、剥落的，应修补：纸顶棚有破洞掉土的，应修补。 质量标准：修缮后的内墙及灰顶棚应恢复原有功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固：纸顶棚修补整齐。 (四)工程项目：检修门窗 小修内容：钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、
10、开焊、小五金缺损的应进行修补。 质量标准：修后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，腻予饱满，窗纱绷紧，不露纱头。 (五)工程项目：台明 小修内容：台明松动。酥散或塌落的应修复。 质量标准：台明尽量按原台明建筑标准修补，修缮后的台明平整、清洁，砌体整体性强。 (六)工程项目：清扫屋面、天沟、雨落管等 小修内容：每年应将屋面、天沟及雨水口积存的杂物清扫干净：雨落管局部残缺、破损的应更换。 质量标准：屋面天沟应清扫干净，雨落管修缮后应补齐五金配件。 (七)工程项目：屋面补漏 小修内容：屋面局部滴漏影响使用的属于屋面局部补漏范围。 质量标准：屋面局部补漏后应达到不再滴
11、漏。 (八)工程项目：给水系统小修 小修内容：平房院表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，采取防锈措施。质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。 (五)工程项目：排水管道、检查井等 小修内容：平房院的排污管道堵塞，排污不畅通的，应疏通。 质量标准：平房院排污管道疏通后，应达到畅通。 备注：本标准适用于现状较好的平房，城近郊区危改片内危破平房的小修工程，以保证房屋住用安全和解决，重影响使用的维修项日为主。 四、电梯、供水、供电、天线小修服务标准(一)服务标准 住宅电梯服务标准 1设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。 候梯厅须悬挂“电梯运行服务
12、标志牌“。牌上应标明：运行时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。 2保证运行时间。 住宅电梯均实行 24 小时运行制。每天 6:00 - 24:00 时连续运行不间断，24:00 - 6:00 时有司机值班，住户特殊用梯随叫随到。 3保证文明服务。 司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。 4维修保养及时。 坚持每周对电梯进行一次保养。 5.轿厢清洁。 轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与运行服务无关的广告，候梯厅清洁卫生，不许堆放杂物，有足够的照明。 高压供水运行服务标准 l、有防疫部门核发的“供水卫生许可证“(张贴于醒目处)。 2保持
13、供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。 3水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。 4保证供水安全，每年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。5供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。 6保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求赶到现场处理，大修时要有“安民告示“，并采取临时供水措施。 7消防泵每年试泵一次，保证泵能转、水能上。 供电设施服务标准 1每年进行 l-2 次巡视维修，发现隐患及时处理并上报。修后的闸具、线路应完整无损，使用良好。 2每年进行一次安全检查(配合下达年修缮任务)。 3小修及时按时限要求修复。 4监督超负荷用电，保证全体用户用电安全。 5妥善处理
14、因零线断线造成烧毁家电事故。 共用电视天线服务标准 1保证天线系统的收视质量，主观评价图像质量应在三级以上。 2天线前端系统设备完整(无丢失损坏)，安装牢固，防雷措施可靠，每年检查一次接地电阻。 3每年定期检查不少于一次。维修及时，接到报修最迟在三日内修复。 (二)维修标准 电梯： 1 工程项目：电梯急修 小修内容：（1）关人，（2）冲顶、蹲底，（3）关车。 质量标准：回复正常运行。 时限要求：接到报修后 20 分钟赶到现场。 2 工程项目：电梯零修 (1) 工程项目：电源开关、安全开关 小修内容：熔断器、熔丝 各安全开关 质量标准：接触良好、动作灵活可靠。 时限要求：接到报修后 20 分钟赶
15、到现场。 (2) 工程项目：拽引机 时限要求：每日巡视 小修内容：减速箱 质量标准：油面不高于油位线，油温不高于 85，外观清洁无油污。 小修内容：电动机、发动机组 质量标准：运行时火花符合要求，温升不高于铭牌规定，外观清洁无油污。 小修内容：制动器 质量标准：间隙均匀，符合要求，制动灵活可靠。 (3) 工程项目： 控制柜 小修内容：柜内原件 质量标准：齐全，动作灵活可靠，显示正常 时限要求：每日巡视 (4) 工程项目：选层系统 时限要求：每日巡视 小修内容：机械选层器 质量标准：滑动部位动作准确 小修内容：电气选层器 质量标准：动作准确 (5) 工程项目：层、轿门系统 时限要求：每日巡视 小
16、修内容：层、轿门 质量标准：运行平稳、无撞击、动作可靠 小修内容：开关门机 质量标准：运行平稳、无撞击、动作可靠 小修内容：各层门锁 质量标准：门锁接触良好、动作可靠 小修内容：安全触板 质量标准：灵活可靠 （6）工程项目：显示系统 小修内容：轿内及层楼显示呼梯按钮 质量标准：显示正常无好无损 时限要求：每日巡视 (7)工程项目：井道系统 时限要求：每日巡视 小修内容：导轨 质量标准：润滑正常 小修内容：绳头组合 质量标准：无异常 小修内容：限速器 质量标准：动作可靠 小修内容：安全钳 质量标准：动作可靠 (8)工程项目：运行环境 小修内容：机房、井道轿顶、底坑 质量标准：干净整洁无油污 时限要求：每周保养 二次供水设备 1工程项目：生活水泵(包括备用泵)
